孟兆祯对我国城镇发展的告诫

第一篇：孟兆祯对我国城镇发展的告诫

孟兆祯对我国城镇发展的告诫 随着陈俊愉院士去世，孟兆祯成为我国园林界硕果仅存的院士。先生长期从事园林艺术、园林设计、园林工程、园冶例释等课的教学与科研工作，主编了诸多著作，主持了36项设计，曾获多项大奖，于2011年被风景园林学会评为风景园林终身成就奖。孟老怀着老骥伏枥志在千里的雄心，近年仍然活跃在我国园林景观领域，近闻他还将参加下月9日在北京召开的第四届园冶高峰论坛，并作重要讲话，闻之不禁甚为期盼。

十八大以来，美丽中国成为我国发展愿景，推动城镇化发展，成为举国上下的热词，但是如何建设我们美丽的祖国，如何建设我们的城市村镇，大家莫衷一是。笔者有幸拜访过孟老，也聆听过他的几次讲课，他非常推崇钱学森先生所提出的“山水城市”理念，并孜孜不倦地推动着这个理论的发展和实施，而今全国都在推动的“园林城市”究其根源，也有着山水城市的借鉴。孟老对我国山水城市建设、城镇化的实施都有其独到的见解，是对我国城镇化发展的最可宝贵的借鉴。

方向：山水城市是我们的中国梦

“对城市建设我们要有一个远景，也就是我们的中国梦。城市建设的梦是什么，国务院下属的各部、各总局对城市建设很支持，也形成了很多名目，如绿城、森林城市、花园城市、园林城市、生态园林城市等，但我觉得我们的城市应该有一个终极目标，那就是钱学森先生1985年在《人民日报》上提出的，建议中国建立山水城市。”孟老阐述了他作为一个老园林工作者关于城市建设的中国梦。他认为，山水城市彰显的是中国特色的城市建设之路，不是有山有水就是山水城市。山水城市融合了中国传统文化和思想，强调自然与人类和谐共处，强调自然环境与人工环境的协调发展，是要将我国的自然山水画移植进城市建设，把中国园林构筑艺术应用到城市大区域建设当中。它包含生态城市的全部内涵：不仅是自然环境生态，还包含社会生态、经济生态、文化生态等。山水城市的提出，使我国城市建设既有生态城市的物质基础，又有深厚的中华民族传统文化底蕴，其根本指向是生态文明。

孟老指出，中国园林不是建筑的附属品，而是独立的园林艺术，因此出现了很多山水诗、山水画。打造山水城市就是要把山水诗、山水画融入城市建设。钱学森曾说，他设想的山水城市是把微观传统园林思想与整个城市结合起来，让每个市民生活在园林之中，而不是要市民去找园林绿地、风景名胜。山水城市概念是从中国几千年对人居环境的构筑与发展中总结出来的，有着极为现实的人居理想，这个园林版的中国梦有助于推动我国城市建设健康发展。

“中国梦就是我们的综合国力，而园林绿化也是综合国力不可少的部分，因此要做出中国特色、地方风格。”孟老说。他认为中国园林要做到赏心悦目，这正是山水城市的中国特色。中国园林讲究“外师造化、内得心源”、“巧于因借、精在体宜”，就是要求设计师把握好场地特色，创作出不同特色的山水画、山水诗的意境，这样才能避免千园一面、千城一面，走中国特色、地方风格的城市建设之路。

方法：城镇化要把尊重自然放在首位

孟老说，十八大报告提出要尊重自然、顺应自然、保护自然。尊重自然排在首位。

中国的汉字，一人为大，一大为天，最大是天，天就是自然，自然比人大。他认为，党的十八大提出尊重自然，是中国文化传统的继承和发展。这进一步明确了中华民族的宇宙观。这对将来的建设，包括城市建设和风景园林规划，都有极其重要的指导意义。人能征服自然、人能改造自然的提法，是与大自然固有的客观规律不相符的。人类只能在一定范围、一定规模中改造自然，更多的情况下是要科学的认知自然、真正的了解自然，并按照自然的客观规律、顺从自然。这是人类在实践中获得的重要经验。

对于中国城镇化如何发展，孟老认为，城市建设需要服从山水河湖的走向，每个城市都应利用自身天然的地形地貌规划，打破“千城一面”的现状。虽然目前城市绿地系统归风景园林设计，但不是城市的整体规划。现在，一个城市有30%以上的城市用地属于绿地，这个数字还在继续增大。世界上比较先进的国家，绿地率达到50%，城市用地有一半是绿地。这就要求园林设计师必然要介入城市规划。

任何不尊重自然的做法都要受到自然的惩罚。我国目前约有660个城市，预计不到10年要翻倍，即1200多个城市，城市化进程中，如何将“大建设、大破坏”改为“大建设、少破坏”是首当其冲的现实问题。我们只有一个和其他生物、非生物共有的地球。城市规划专家将城市规划划分为6个阶段，前一阶段为环境建设阶段，第六阶段为生态环境建设阶段，如何体现呢？应明确城市是人类聚居，借以生存、生活和持续发展的环境。因此在城市化的同时，也要使城市社会生产和自然环境同步协调地发展。补偿20世纪对自然资源“大破坏”的损失，并在原基础上重建城市人工生态系统。应由城规专家担纲，协同生态、建筑、园林、文物等各有关方面专家共谋综合性的总体规划，而且要各学科专家从专项角度介入总规。

孟老认为，城市的定性定位的目标要与客观实际相符，名目要符合科学性。全国六百多城市有180多座城市提出要建成现代国际性大城市、上海把围绕中心城市的城镇建成异国风光、桂林要把世界名桥都建在桂林、北京什刹海要建成巴黎的左岸、还有提出要建森林城市。林学家认为“森林是覆盖大面积土地并以乔木为主的植物群落，是集生的乔木及其共同作用的植物、动物、微生物和土壤、气候的总体。”森林、海洋、湿地是世界三大自然资源，自然资源是不可人造的。人能造林，但不能造森林。我国城市绿地率约在30%上下，怎么可能将城市土地化为森林呢。人是树上巢居下到地面居住的，是从森林中走出来的，通过村镇发展为城市，人与自然协调不是城市回到森林，而是建设园林城市。城市绿地系统规划不但要有合宜的绿地率，而且要合理分布，由相对集中和分散的小绿地、绿带构成绿网，是人工创建的城市生态系统主要组成。有专家很风趣地说“森林是猴子住的，城市是人住的。”美学家李泽厚先生概括中国园林为“人的自然化和自然的人化。”园林城市是物质和精神建设的高度结合，生态科学和文化艺术的高度结合，是人类健康长寿的环境条件。城市和建筑创作之源都是环境，中国园林讲究“景因境出”。没有旧金山湾的海湾环境何来旧金山大桥。勉强缩小尺度造出来哪里象旧金山大桥。桂林山水环境这样美，花桥因地制宜而取胜，桂林何止花桥，有各式各样的桥。十六大报告指出：“继往开来，与时俱进”。桂林完全可以在继承的基础上结合时代需要进行创新和发展。一方风水养一方人，“江作青罗带，山如碧玉簪”，得天独厚的山水弥足珍贵，要建设具有中国特色、密切适应现代社会生活要求且具有桂林地方风格的山水园林城市。

人与自然协调还要落实到保护自然资源，特别是城市。城市建设并不要百废俱兴，因为约有三分之一的城市土地面积是绿地，而绿地要依托现状。我国60%以上的城市是山地，治理山水是重要的环保工作，中国历代视治水为“国家大事”。山水是不可再生的宝贵自然资源，是绿化建设的主要依托。皮之不存毛将焉附。不幸的是我国炸毁山林的现象十分普遍。深圳花博会很美，而其北面相邻的山却炸得山开石乱、大煞风景。据说85年就卖给私人开采。有的山水城市开环路，遇山则炸毁，就连泰山观月峰也难免遭受人为炸山破坏。居然泰山头上敢动土。自然资源不可再生，破坏风景名胜区的山林实际上是对自然犯罪。即或采石也要综合考虑。浙江绍兴东湖、广东西樵山，采石后可留下一个风景名胜区。有的造建筑就破坏山，而中国传统善于造山居，总结了“因山构室，其趣恒佳”的道理。

任务：园林师应追本溯源，精研“园冶”

近日，孟老在畅谈学习十八大体会时呼吁，风景园林设计师要介入城市规划。

孟老对《园冶》一书甚为推崇，他认为在中国，每一个学园林、搞园林的人，不学《园冶》恐怕难成正果。因为，计成所著、崇帧七年(1634年)刊印的这本书，堪称中国第一部园林艺术理论专著。《园冶》是古代园林大家计成的园林创作、赏鉴的集大成之作，具有划时代的意义。书中既有千百年来中国古典园林实践的总结，也有计成对园林艺术独创的见解和精辟的论述，还有园林建筑插图235张。“虽由人作，宛

自天开”，“巧于因借，精在体宜”，作为《园冶》贯穿全书的精髓而影响后世。受此书影响的中国园林大师无数，而孟老就是其中之一。在印证《园冶》的想法指导下，他的足迹走遍了大江南北，用双眼透视实景、证明《园冶》。他越来越感到，博大精深的中国园林艺术传统理法，放之四海而皆准。从此，传统的理法便浸透了他的设计思想，指导着他的设计实践。他特别给硕士、博士研究生开设了《园冶例释》课程。作为依《园冶》一书而名的园冶杯系列活动，也是因袭了我国园林优秀传统精神而发展的，园冶杯风景园林国际竞赛对园林专业大学生的规划设计水平提高，对我国规划设计机构水平的提高，对我国园林景观施工企业的施工水平的提高，对我国风景园林师的培养，都起到了极大的推动作用。活动受到孟老的重视，专门抽出时间参加园冶高峰论坛并讲话。

第二篇：风景园林工程(孟兆祯)终极复习资料

风景园林场地竖向设计：从最大限度地发挥风景园林的综合功能出发，统筹安排园内各景点、设施和地貌景观之间的关系，充分利用地形减少土方量，合理处理地上设施与地下设施之间、山水之间、园内外之间高程上的衔接。

基本任务：地形设计；确定园内建筑与原来小品的高程；园路、广场、桥梁和其他铺装场地的设计；植物种植在高程上的要求；拟定场地排水方案；安排场地土方工程；管道综合。

原则：风景园林竖向设计应在总体设计的指导下，充分满足场地内各种场所、建筑物、排水、种植的功能要求；充分利用自然地形，就地取材，合理进行场地内土方的测算以及工程量的平衡，以减少土方量；合理确定高程，在满足场地内等要求的前提下，以最少的投入达到风景园林整体效果的设计要求。

设计步骤：资料的搜集；现场踏勘与调研；风景园林竖向规划设计图纸的表达。

等高线法：设计者进行三维空间思维及设计的一种科学、有效的设计方法。特点：能较完整地将设计地形与原自然地形地貌进行比较，方便地看到土方的变化情况，以进行土方的调配；整体性强；在同一张图纸上便可表达原有地形、设计地形状况及公园的平面布置、各部分的高程关系。

绝对高程：地面上一点到大地水准面的铅垂距离。相对高程：所设计场地各点相对于基准面的高差

等高线：一组垂直间距相等、平行于水平面的假想面，与自然地貌相交切所得到的交线在平面上的投影。性质：同一条等高线上所有的点，其高程都相等；每一条等高线都是闭合的；水平间距的大小，表示地形的缓或陡；一般不相交或重叠，只有在悬崖处等高线才可能出现相交情况；在图纸上不能直穿横过河谷、堤岸和道路灯。

山谷：景观面狭窄，成带状内向空间，有一定神秘河诱导期待感，是一个低地。山脊：景观面丰富，为外向型空间，脊线为坡面的分界线，独特之处在于导向性和动态感。

减少土方工程量的措施：应遵循“因地制宜”的原则；园林建筑应与地形结合；园路选线对土方工程量的影响；多搞小地形，少搞或不搞大规模的挖湖堆山；缩短土方调配运距，减少小搬运；合理的管道布线和埋深。

土壤密度：单位体积内天然状况下的土壤质量，单位为kg/m3。土壤的自然倾斜角（安息角）：土壤自然堆积，经沉落稳定后的表面与地平面所形成的夹角。

土壤含水量：土壤孔隙中的水重和土壤颗粒重的比值。土方施工：挖掘、运输、填筑、压实。

给水系统：从水源取水，并按用户对水质的不同要求进行处理，再将水输送至各用水点使用。

排水系统：为了使将水、污水无害及变害为利，为收集、输送、处理和处置污水，而建造一系列工程设施系统。

公园绿地：生活用水、养护管理用水、造景用水、消防用水。经济合理安全可靠。

水源：市政给水（自来水厂）、地表水（取水方便、水量充沛不含或少含矿物质）、地下水（水温稳定、含矿物质多）、再生水（污水经适当再生工艺处理后具有一定使用功能的水）。

给水管网基本布置形式：树枝状管网（较简单、省管材，适合用水点较分散，供水的保证率较差）环状管网（可靠性高、使用管材多、投资大）

布置要点：力求经济与满足最佳水利条件（干管应靠近用水量最大及主要用水点、靠近调节设施、管道力求短而直）应便于检修维护（干管尽量埋设于绿地下，减少对道路、广场和水体的穿越，在阀门、仪表、附件等处留有检查井，给水管网应有不小于0.003的坡度坡向泄水门井以便放空检修，在保证不受冻的情况下、避开复杂地形和难于施工的地段）保证使用安全，避免损坏和受到污染（管网和其他管道应保持一定安全距离，管道埋深，穿越障碍物时应设置必要的防护措施）

一般规定：管道埋深（管顶最小覆土深度不小于土壤冰冻线以下0.15m，行车道下的管线不宜小于0.7m，埋设在绿地中的给水支管最小埋深不应小于0.5m）阀门及消防栓（每500m直线距离设一个阀门，间距不应超过120m保护半径不应大于150m）管道材料的选择（DN>=75mm时，采用有内衬的给水铸铁管、球墨铸铁管、给水塑料管、复合管；反之，采用水煤气钢管、给水塑料管、复合管等）

用水量标准：国家根据各地区城镇的性质、经济水平、生活方式和习惯、气温气候特征、房屋设备等不同情况而制定的节点流量：管段的均匀沿线流量简化成两个相等的集中流量，计算管段的始末端输出。

水头损失：水在管中流动时和管壁发生摩擦，为了克服这些摩擦力而消耗的势能（沿程+局部）

局部比例：生活给水管网为25%~30%，生产给水管网、生活消防共用给水管网、生活生产消防共用给水管网均为20%，消防系统给水管网为10%，生产消防共用给水管网为15%。污水分类：生活污水、工业废水和降水

合流制排水系统：将生活污水、工业废水和雨水混合在同一个管渠内排除的系统。

分流制排水系统：将生活污水、工业废水和雨水分别在两个或以上各自独立的管渠内排除的系统（完全分流制：科学、清洁、投资大。不完全分流制：经济节能）

风景园林绿地排水特点：排水类型以降水为主，仅包含少量生活污水；风景园林中地形起伏多变，可以通过地面组织排水，减少管网的敷设；风景园林中大多有水体，雨水可就近排入水体；风景园林可采用多种方式排水，不同地段可根据其具体情况采用适当的排水方式；排水设施应尽量结合造景；排水的同时还要考虑雨水的利用，并通过土壤的渗透吸收以利植物生长，干旱地区尤应注意保水。排水形式：地面排水、沟渠排水、管道排水。

地面排水方式：拦、阻、蓄、分、导。调整竖向设计（注意控制地面坡度，使之不致过陡；同一坡度的坡面不宜延续过长，应该有起有伏，使地表径流不致一冲到底；在地面水汇流线上，应利用道路、山谷线等拦截和组织排水，通过不断变化的沟、谷、涧、山路等对雨水径流加以组织，减缓径流速度，使其汇集或分散开来，并就近排放到地面的排水明渠或雨水管网中）利用地被植物；采取工程措施（“谷方”、挡水石、护土筋、排水明沟、出水口）埋管排水。

雨水管渠系统：雨水口、雨水管渠、检查井、出水口。主要任务：及时地汇集并排除暴雨形成的地面径流，防止公园绿地等受淹，保证绿地和广场上的活动能够正常进行。

湿地处理系统：天然湿地系统、自由水面人工湿地、人工潜流湿地。风景园林水体分类：静水（净化环境、划分空间以及增加环境气氛）动水（具有生动、活跃、富有生命力）驳岸：用工程措施加工岸而使其稳固，以免遭受各种自然因素及人为因素的破坏，保护风景园林中水体的设施，建在水体边缘与陆地交界处。具有护堤、防洪、改善滨水区景观、恢复生态平衡等功能。促进河岸生态系统恢复，形成美丽自然的景观；调节水源；增强水体自净作用。

驳岸结构：基础（埋入水底深度不小于500mm厚度常用400mm宽度为其高度的0.6~0.8倍）墙体（保持一定的厚度）盖石（压顶，增强驳岸的稳定性，阻止墙后的土壤流失，美化水岸线）垫层、基础桩、沉降缝、伸缩缝。

驳岸形式：硬驳岸（条石、块石、混凝土、山石、卵石、塑木）软驳岸（竹木、自然生态）混合驳岸（钢性材料结合植物种植形成既生态又具有较高强度。土坡嵌石、石笼垫、陡坡多孔质、缓坡多孔质）破坏驳岸的主要因素：地基（超荷载、沉陷、冻胀、桩腐烂、动物破坏、地下水浮托）常水位以下（浸渗、冲刷、冲蚀）常水位至高水位（淹没、冲刷、冲蚀）最高水位以上（浪激、超载、日晒、风蚀）挡土墙：防止土体坍塌的构筑物。分类（重力式：挡土高度不超过5m；衡重式：挡土高度超过5m；钢筋混凝土扶壁式；加筋）

水池分类：布局（独立型：整形式、自然式、混合式；与建筑组合）功能（喷水、观鱼、海兽、水生植物、假山水、海浪、涉水）形态（静水、动水）

水池的构造：刚性结构和柔性结构。池壁（砖砌、钢筋混凝土、砖砌加铅丝网）池壁顶（平顶、中折拱、曲拱、倾斜式等）池底；溢水口、溢水管；进水口及给水管道；泄水口及排水管道；阀门井；种植槽。水池设计：平面设计、立面设计、剖面设计和管线设计。

水池结构设计：混凝土水池（常用做法：素土夯实、300厚3:7灰土、100厚C10混凝土垫层、20厚1:3水泥砂浆找平层、防水层、20厚1:3水泥砂浆保护层、钢筋混凝土池底、素水泥浆结合层一道、20厚1:1水泥砂浆抹面）；砖水池；柔性结构水池（三元乙丙橡胶薄膜水池、软底式水池）

喷泉的组成：土建池体、管道阀门系统、动力式泵系统、灯光照明系统等喷头的主要类型：直流式、水膜式和雾化式（吸气）喷水池的管道：输水管、配水管、补给水管、溢水管、泄水管等 喷泉系统：喷泉控制器、变频器、水泵、多功能阀、喷头、供水管网 道路：供各种车辆和行人等通行的基础工程设施（公路、城市道路、厂矿道路、林区道路、乡村道路）

园路：城市园林绿地和风景名胜区中的各种室外道路和所有硬质铺装场地

园路功能：组织空间、引导游览；组织交通；各种活动场地的铺筑；构成园景；综合功能

园路特点：园路为造景服务，行游合一；园路路面形式变化多样，具有较高的艺术表现力；园路路面结构薄面强基，可以低材高用，综合造价低；园路往往与园林排水等设施相结合，兼具多种功能。园路类型：路堑型（立道牙）；路堤型（平道牙）；特殊型（步石、汀步、磴道、礓石蔡、台阶、栈道、攀梯）

园路（材料）分类：整体路面（水泥混凝土和沥青混凝土路面）快料路面（各种天然块石或预制快料铺装）碎料路面（用各种不规则的砾石、碎石、瓦片、卵石、粗砂等组成的路面）简易路面（灰土路和沥青）

园路平面线形设计：原则（平面线形连续、顺畅，并与地形、地物相适应，与周围环境相协调；满足行驶力学上的基本要求和视觉、心理上的要求；保证平面线形的均衡与连贯；避免连续急弯的线形；平曲线应有足够的长度）三要素（直线、圆曲线、缓和曲线）

道路超高：道路转弯时，将道路外侧抬高，用来抵消离心力的作用，防止车辆向外侧滑移。

缓和曲线：设置在直线和曲线之间的或半径相差较大的两个同向的圆曲线之间的一种曲率逐渐变化的曲线。

平曲线：当道路由一段直线转到另一段直线上去，其转角的连接均为圆弧形式，这段圆弧边线称为平曲线，圆弧的半径称为转弯半径。行车视距：停车视距（视高1.2m物高0.1m）会车视距（停车视距的两倍）视距曲线

视距三角形：根据两条相交道路的两个最短视距在交叉口平面上绘出的三角形。

园路纵断面设计要求：园路一般根据造景的需要，随地形的变化而起伏变化；在满足造园艺术要求的情况下，尽量利用原地形，保证路基的稳定，并减少土方量；园路与相连的城市道路在高程上应有合理的衔接；园路应配合组织园内地面水的排除，并与各种地下管线密切配合，共同达到经济合理的要求。园路纵坡<8%，横坡1%~4%

竖曲线：在纵断面设计线的变坡点处，为保证行车安全、缓和纵坡折线而设的曲线。

变坡点：相邻两坡度线的交点。变坡点处的夹角为变坡角 园路路面的病害：裂缝与凹陷；啃边；翻浆。

园路结构设计的原则：就地取材；薄面、强基、稳基土。

路基：在地面上按路线的平面位置和纵坡要求开挖或填筑成一定断面形状的土质或石质结构体。

路面：由各种不同的材料，按一定厚度与宽度分层铺筑在路基顶面上的结构物，以供汽车和游人直接在其表面上行驶通行。

结构分层：简易路面（土基、基层、面层）一般路面（土基、垫层、基层、面层）大交通量车行路（土基、垫层—上底、面层—上中下）园路施工：施工前的准备；施工放线与测量；修筑路槽（挖槽式、培槽式、半挖半培式）

假山：以造景游览为主要目的，充分地结合其他多方面的功能作用。以土、石等为材料，以自然山水为蓝本并加以艺术的提炼和夸张，用人工再造的山水景物的通称。包括置石、掇山。

假山的功能作用：作为自然山水园的主景和地形骨架；作为园林划分空间和组织空间的手段；运用山石小品作为点缀园林空间和陪衬建筑、植物的手段；用山石作驳岸、挡土墙、护坡和花台等；作为室内外自然式的家具或器设。

假山石的种类：太湖石、房山石、黄石、青石、英石、灵璧石、宣石、石笋、其他石品

置石：特置、对置、散置、群置、山石器设

掇山的整体布局：山水结合、相映成趣；相地合宜、造山得体；巧于因借、混假于真；独立端严、次相辅弼；三远变化、移步换景；远观山势、近看石质；寓情于石、情景交融 掇山的构造：基础；拉底；中层；收顶 北方掇山“十字诀”：安、连、接、斗、挎、拼、悬、剑、卡、垂、挑、戗

江南叠石“九字诀”：叠、竖、垫、拼、挑、亚、钩、挂、撑 基础施工：灰土基础、混凝土基础、浆砌块石基础等，桩基技术

第三篇：中国工程院院士孟兆祯畅谈岭南园林

日前，我国著名园林专家，中国工程院孟兆桢院士来广东参加“落实科学发展观，促进风景园林可持续发展”研讨会，会议期间，记者采访了孟院士。孟院士盛赞广东省风景园林协会是全国最活跃的协会，他们为行业的发展尽心尽力。认为广东的园林一直在全国颇具影响力。

广东园林具有鲜明的地方风格

孟院士在谈到广东的风景园林时，认为广东是先进的边陲，在生产和文化上，都处于先进的地位。在50年代，广东的园林绿化，对全中国有比较大的影响。那时，园林发展很快，双溪、矿泉别墅、山庄就是代表作，创造出了自己的地方风格。白天鹅酒店，是当时中国第一个五星级酒店，中庭园林的故乡水，对中国，对世界都有影响。一度，全国园林刮广州风，如栏杆风，过去栏杆都是直的，广州是弯的，有变化的，全国都学。还有灰塑，以前是灰塑，后来广东用钢筋混凝土来做。广东在灰塑传统上发扬光大，发展出假树皮、假草等。这方面做得很好。广东园林的成就主要是继往开来，与时俱进，适应社会发展的需要。特别是灰塑从50年代延续到现在都在应用。

广东在风景园林上的主要成就，就是继承和发展了岭南的园林。岭南园林过去是岭南庭院，是宅院。以后，广州在摸索地方风格上下了很大的功夫。园林绿化开始发展时，最初阶段学北京，如烈士陵园的大门，做得比较厚重，颜色深，其实不适合广州的气候。后来，又借鉴了苏州的小桥流水，也觉得不合适，慢慢地摸索出一条适合自己的风格，就是继承岭南的地方风格。

现在的广州药洲遗址里的“九曜园”就是广州最早的园林，也是目前保存最好的园林。还有余荫山房等四大名园，地方特色都非常显著。地方小，面积不大，处于亚热带，植物有自己的特色，在这种情况下创造的四大名园，且各有特色。这些园林，在如何利用广州的地利，如何发挥广州的人文资源方面体现得非常丰富。

孟院士认为，园林事业发展到现在，目前广东的风景园林仍然具有先进的水平，两届花博会，广州、深圳的设计分别拿了第一。孟院士特别提到，广东在风景园林的建设中，一些提法值得赞赏，如天然水道两岸，任何单位和人不能占有，要作为公共地带。全国许多城市把宾馆建在水边，包括西湖。而广东对于白云山和珠江，很注意保护重视。居住小区，如星河湾，居住环境越来越好。

城市规划应注意风景园林

孟兆祯院士在赞扬广东园林的同时，还诚恳地指出了广东园林的不足之处。认为广东在城市规划建设时，对自然资源保护不足，炸山很普遍，把山炸得一片狼籍，有些把山卖给了别人，这样损伤太大。实际上，如果要采石，应该综合开采，并不一定要把山破坏。用中国的理念，人与天挑，如绍兴的东湖，广东的西樵山原来都是采石场，都保护得很好。采的时候不破坏，留下环境是好的。采完后仍是风景点。

一些地方在进行城市建设时，发展市政中心的地块是丘陵地带，但仍用方格网，把地形都破坏了。孟兆桢院士认为，珠江流域的支流已经把地分成了块，在城市规划时，应该顺应地形来进行规划，特别是有文化价值的，不应破坏。如国际会展中心，原来是丝绸之路的

地标，两水夹一岛的景观和环境现在没有了，造成了破坏。再如开平可园，高架路经过门口，大煞风景，园外面环境被破坏，说明搞城规的缺乏风景园林的概念。

园林设计要保持原创性

广东的园林内陆，现在保存得最好的是余荫山房，最差的是清晖园，改造中破坏了原来的意境，原来有“蕉林夜泊”的意境，不做石坊和木坊，利用水边的攀延植物做缆绳，上岸后是楼廊，非常地诗情画意，现在廊全拆了，令人痛心。孟院士强调，园林事业要发展，要承前启后，继往开来，不能脱离原有的轨道。

云台花园很适应市民的需要，利用白云山麓进行人工改造，引进欧洲的花卉布置，大场面，露天花卉，吸引了市民。雕塑公园也做得好，环境有山有水有展览室，把广东的地方风情做了系列展示，这些民俗许多青年没有见过，将历史的文化凝固在那里，让大家欣赏，这些比较突出。

广东风景园林善于精雕细凿，如种吊兰，大多地方用盆栽，而广州呢，用木头板，天然形的，带树皮的，椰子壳锯成两半，钉在木头板上，一高一低，观赏价值不同。目前的园林建设，小部分有公式化的倾向，如番禺的余荫山房的小桥，到处都学。一些园林堆砌多，艺术不高。孟院士强调园林建设要有所创新，特别强调原创性。

第四篇：未来20年我国城镇住宅建设发展空间

2010～2011REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间(2011-02-11 16:11:35)转载 标签：

杂谈

房地产业对经济增长做出重要贡献

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的20年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 1998年住房制度改革以来，房地业增加值在.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）GDP中所占比重呈上升趋势，由1998.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-20年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，20年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室”规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 本报告的完成人为： 呈先、岳国强、任荣荣

我国城镇住宅建设发展状况回顾

城镇住宅建设投资较快增长.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。

城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

房地产业对经济增长做出重要贡献

自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

居民住房条件不断改善规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期

韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。

综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。

发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征

从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：

日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况

韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

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.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析

发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考： 房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。

并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。

我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。

图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。

特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。

从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 预测思路

从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。

2011-2030年住宅建设发展空间预测.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟

年出现（见图

26）。

1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。

根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

住

房

新

建

规

模、住

房

投

资

因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。

对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

其中，为t年住宅折旧率。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。

调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。

城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：

（6）

其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的

第五篇：我国石材业向城镇市场发展

我国石材业向城镇市场发展

小城市、城镇的发展就是行业中所谓的三、四级市场。“培养渠道的同时培养市场”，这是很多厂商的共同想法。在三、四级市场中，厂商对所有的经销商都是一视同仁的。包括拿货价、活动支持等诸多渠道资源

也都是大家共享。厂商在各城市分别只设立一个点。

1、“培养渠道”。首先，三、四级市场本身的市场容量很有限，不适合多家经销商共存。倘若高估了市场容量，盲目增设多家经销商，也许在增加经销商的最初，市场的走量确实可以有一点增多，但是在上升到了一个较高的数值之后，也许销量的曲线会走平线或者往向下的趋势走，这就违背了增设经销商的初衷了，而且最为可怕的恶意杀价就有可能呈蔓延之势不可控制了。这也与厂商“培养市场”的观点背道而驰。

2、步步为营。在拓展三、四级市场的问题上，厂商也是本着步步为营的策略，按照已有的渠道管理模式进行着。这样的优势在于大品牌厂商制定了非常全面、宏观的策略，可以保持一、二级市场与三、四级市场渠道策略的连贯性，更显大厂商的大战略。不过，对于三、四级市场来说，任何品牌，无论它在一、二级市场的品牌知名度如何，对于这个市场都是一样的陌生。所以说，进入到一个新的市场时，新品牌也

好，大品牌也罢，从市场的认知度上来说，它们基本同在一个起跑线上。

3、深入挖掘。面对一、二级城市的激烈竞争以及某些产品市场的日益饱和，深入广阔的三、四级市场确实是一条未来发展的必由之路，然而，比起一、二级市场的激烈竞争，三、四级市场的投入与产出比无疑需要认真考量。何况，国内各区域市场的发展不平衡性非常突出，消费习惯、品牌倾向乃至风土人情千差万别，这些都加剧了厂商投入的风险：只是简单拷贝在一、二级市场的成功经验，必然会导致策略的无的放矢;针对各区域市场的特点制定差异化的产品和营销策略又需要投入更多的精力和资源，没有足够的财

力交学费恐怕很难在各区域市场遍地开花、建功立业。

4、培养核心。采用从总代理到核心代理的渠道分销体系，并严格设定了各级代理商的数量，核心代理商的数量也会严格限定。通过数量控制，着重培养核心渠道伙伴的分销能力和解决方案能力，并实现代理

商利润最大化。同造石材

同造石材公司是一家欧式石材专业生产及安装企业,公司的发明专利《一种在墙体上直接干挂石材的方法》可使传统的干挂石材使用寿命从不25年延长到70年以上,同时又可以减低干挂石材的施工成本每平

方米100元左右。