以某200元瓶的白酒进入合肥市场为例提出营销策划案

第一篇：以某200元瓶的白酒进入合肥市场为例提出营销策划案

以某200元/瓶的白酒进入合肥市场为例提出营销策划案（提纲）

合肥白酒市场徽酒占主导，不光是销量、销售方式，还有其市场的认可程度在已占据合肥市消费者的心智，依靠强大的终端拦截术和区域化运作模式，徽酒把合肥本土市场牢牢封锁，给外地酒的进入设置了相当高的门槛，对于外省品牌的白酒来说，突围合肥市场需要在产品、策略和模式等方面破局，进而赢取合肥市场。

一、企业目标：迅速进入并占领合肥中端白酒市场，提高市场占有率

二、企业外部环境分析：合肥是华东，华中，华南必经的陆路，离上海近，交通便利，对白酒需求量大，市场广阔！

三、产品的SWOT分析

优点S：价格适中，市场广阔，作为新产品，消费者对其有认识的冲动，合肥当地对酒的喜爱。缺点W： 新产品，无社会影响、无品牌美誉度的产品，消费者一时难以真正认同，新品上市知名度较低。没有系统的市场运作模式，政策对二批商没有吸引力的产品。没有市场广告投入，无消费人群。合肥地区酒店、超市、消费者对白酒的包装、口感要求较高

机 会O：产品的社会需求性和优越属性。政策扶持，居民消费水平提高，市场潜力大，科技进步促进白酒行业发展，打造自己的酒文化

威 胁T：高端酒行业品牌竞争，压力大，居民消费观念转变，葡萄酒及其他酒类替代品多

四、总体战略：着眼持续发展，用三分之二的精力思考明天。

1、注重品牌及产品推广，终端布置，渠道拓展，关注服务质量和信誉，先在小范围试卖，摸清市场再逐步深入，与批发商，零售商建立合作关系，并使用激励手段刺激中间商重视。

2、大力进行促销活动的策划与执行，根据市场情况和竞争对手的销售促进活动，灵活策划一些销售促进活动。主题思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品优势及资源优势，突出重点进行策划与执行。

3、整合合肥本地各种资源，建立完善的销售网络；

4、培养一批好客户，建立良好的社会关系网；

5、建设一支好的营销团队；

6、选择一套适合公司的市场运作模式；

7、抓住公司产品的特点，寻找公司的卖点。

五、统计各种费用和利润

第二篇：客源国市场调查报告——以美国为例

美国旅游市场开发报告

一、简介

二、中国入境旅游市场开发条件

三、美国旅游市场开发现状分析

四、针对美国客源市场的开发对策

五、报告总结

报告人：王步良 班级：110123 学号：07

一、简介

旅游已经成为人们生活中一个重要的需求，旅游所带来的好处是任何一个国家不可轻视的。中国旅游虽然起步晚但是发展速度比较快，取得了可喜的成果。在入境旅游发展历程中，中国的主要客源国为韩国、日本、美国等。但一直以来，美国一直是中国不可或缺的客源国且来华旅游人数呈逐年上涨的趋势。本文就中国从中国入境旅游市场开发条件、美国旅游市场开发现状分析这两方面分析美国的客源市场。通过系统分析美国的说旅游市场状况并发掘其潜力对从而提出更具实践性和应用性的开发策略。

二、中国入境旅游市场开发条件 入境游是一个国家旅游国际竞争力的重要体现，是旅游强国建设的重要指标。我国的入境旅游到了一个关键的时刻，如果市场减速能够引起业界足够的重视和警觉，我们能从近忧看到远虑，由危机感生出紧迫感，找出症结所在，就可望从一个更高的层面上开始新一轮的发展，开始从世界旅游大国向世界旅游强国的新里程。过去30年间，我国入境市场发生了结构性的变化。

(1)外国人的比重增大

(2)散客的比重增大

(3)再访客的比重增大

(4)观光客的比重减少 我国的资源特质决定了，在相当长的一段时间里，文化观光产品仍然会占据较大的比重。但观光的模式需要改变我国入境旅游急需改变产品结构，个性化产品，多元化组合。国际游客个性化倾向要求我们在细分市场的基础上，量身定制地开发个性化产品。缺乏国际理念、国家水准的度假产品，难以吸引占国际市场半壁江山的度假客。缺乏具有中国特色的体验性产品，难以吸引国际市场引领潮流的经历型旅游者和游学者。缺乏给游客足够自由度的产品，难以吸引国际市场占主流的散客、阖家同乐、祖孙旅游者。缺乏个性化人性化的服务项目，难以吸引日益增长的商务度假游客。为此，需要更深刻地了解并理解国际游客的度假观，真实体验的理念，自由自主的要求。

三、美国旅游市场开发现状分析

美国是世界旅游大国，旅游业蓬勃发展，旅游业是美国最大的服务行业。由于美国是一个移民国家，所以美国人十分酷爱旅游，而且美国政府也十分主动旅游业的发展。早在20世纪70年代，联邦政府就制定了一系列政策措施促进和扶持旅游业发展。同时美国也是世界旅游市场中最大的客源输出国，出境旅游人数次居世界第一。每年约有2/3的出境游客选择毗邻的加拿大和墨西哥，其次是欧洲、加勒比海地区和远东地区。据2012年中国旅游局统计，美国又是中国除韩国和日本之后的最大客源输出国。2012年到中国旅游总人数达211.81万人。其次美国拥有高度发达的现在市场经济，其国内生产总值和对外贸易额均居世纪首位。近年来，美国经济保持了较快的增长速度，过去十年GDP平均增长率为2.8%，2012年，美国GDP二次估算值为150944亿美元，同比名义增长3.9%，实际增长1.7%，增量5689亿美元，人均48373美元。最后美国旅游业起步早，发展快，带薪休假、各种节假日分配合理，是美国人有充分的闲暇时间可以用为旅游。

四、针对美国客源市场的开发对策

1、广告策略

广告宣传是促销旅游目的地非常有效的手段。根据各个时期不同的时事热点，借助全球关注的亮点，利用主流媒体，不失时机的推出与之相关的广告和报道，持续宣传促销，让更多的美国人了解中国，形成中国热，达到促销中国旅游目的地的作用。特别是进2005年结合奥运主题在《今日美国报》周五旅游版连续四个月刊登彩色半版中国旅游及奥运广告，每期的发行量达到260万份。

2、与美国大型旅行商建立密切良好的合作关系

（1）积极走出去，想美国旅行商推销中国旅游产品。通过

旅游推荐会、说明会的方式接触业界；

（2）配合每年一次的中国国际交易会，邀请美国旅行商前

来中国了解和洽谈考察；

（3）鼓励目前尚未介入中国业务的旅行商开展中国业务。

3、请美国记者来华实地考察，数理中国正面良好形象，推

动旅游发展

（1）通过记者作为第三方的客观角度鼓励他们对中国进行

客观真实的报道。消除美国舆论对中国负面宣传的校

级影响，促进美国公众对中国的真正了解

（2）通过邀请媒体记者、电视台以及电视台的主要栏目，加强在主流媒体上对美国公众的宣传促销。介绍中国

悠久的的历史文化、魅力的自然风光等，使更多人熟

悉了解中国旅游，在美国公众中树立良好的中国旅游

形象

4、利用网络优势。直观形象地推荐中国的旅游景点和旅游

线路

建立体现中国旅游目的地特色、文化的英文网站，向国旅游者展示。详细地接撒红牌中国旅游目的地的各个、方面信息，是了保佑着了解、认识、产生兴趣、偏好一直购买。

五、报告总结

美国作为世界上政治、经济高度发达的国家，对旅游业十分重视。而美国人民对外出旅游也有很大的欲望，其公民的可自由支配收入较高和有许多的闲暇时间。中国旅行社应抓住中美两国相互合作、贸易往来频繁的大好时机并适时利用，注意市场细分，构建多层次、宽领域的旅游模式，大力开发美国旅游市场。

第三篇：白酒企业品牌定位研究———以泸州老窖为例

白酒企业品牌定位研究———以泸州老窖为例

● 程艳红

（华南理工大学工商管理学院，广东广州510640）

［关键词］白酒企业；品牌定位；泸州老窖

［摘要］近几年，许多白酒企业都在对白酒进行品牌定位或是调整品牌定位。他们的目的就是希望将公司所具有的竞争优势利用到品牌定位中，通过正确的品牌定位及对其的传播，来得到目标消费者的认可，促进公司的快速发展。泸州老窖公司就是一个典型的代表，基于此，本文选取其作为研究对象。本文首先概述了泸州老窖公司的现状；接着从品牌定位的视角对泸州老窖公司的兴衰进行了探讨，并阐述了公司实践现行品牌定位的方法；最后得出了对中国白酒企业的一些启示。

［文献标识码］A ［文章编号］1009－0061（2010）08－0029－03

一、引言

在金融危机的影响下，白酒产业并没有放缓前进的步伐，白酒产业的景气度依旧存在。但伴随着中国经济市场化程度的不断加深，中国白酒行业的竞争也更趋激烈。尤其是高档白酒市场的竞争，五粮液、茅台、国窖·1573、水井坊、剑南春等品牌互不相让，争先恐后。随着消费结构的不断升级，酒类“品牌化”、“高端化”趋势明显，品牌决定着中国白酒业的未来。在产品同质化的今天，要成功打造一个品牌，品牌定位已是举足轻重。所谓品牌定位，就是给企业的品牌在广阔的社会和市场中寻找一个合适的位置。品牌定位是寻找竞争优势和市场立足点的有效战略，品牌定位的成功与否关系到白酒企业的兴衰，正确的品牌定位对白酒企业在市场上的成功具有重要的影响。泸州老窖公司在企业的道路上深谙此点。

泸州老窖股份有限公司前身为泸州老窖酒厂，始建于1950 年3 月，1993 年9 月改为泸州老窖股份有限公司，并于1994 年5 月在深交所挂牌交易。泸州老窖源远流长，是中国浓香型白酒的发源地，以众多独特优势在中国酒业独树一帜。拥有我国建造最早、连续使用时间最长、保护最完整的1573 国宝窖池群。泸州老窖是拥有“泸州”、“国窖”、“泸州老酒坊”三枚中国驰名商标的企业。公司秉持“以德酿酒，诚信众生”质量理念，在产品质量上永远精益求精。目前，公司主要有“国窖·1573”、“泸州老窖”两个主品牌和其他品牌的产品。泸州老窖在2009 年实现销售收入43．7 亿元，实现利润总额21．52 亿元。

二、泸州老窖的品牌定位历程

泸州老窖能取得如此成绩，与他们长期重视品牌定位有很大的关系。

1、早期泸州老窖的品牌定位

（1）早期泸州老窖的品牌定位。1915 年巴拿马太平洋万国博览会上，泸州老窖特曲获得金奖，在世界名酒历史上写下了中国泸州的名字。1952 年中国首届评酒会上，泸州老窖特曲与茅台、汾酒、西凤一道被国家商务部评为中国四大名酒，并被确定为浓香型白酒的典型代表。自此，泸州老窖作为“四大名酒”之一，确立了“浓香鼻祖”的地位，其品牌定位于高端白酒。

（2）早期的品牌定位对公司的影响。“泸州老窖”正确的品牌定位及白酒市场空间的扩大，使得泸州老窖公司得到了快速发展，无论品牌还是名气效益等，都在五粮液之上。

2、发展初期泸州老窖的品牌定位

（1）发展初期泸州老窖的品牌定位。早期泸州老窖与茅台、五粮液均处于高端白酒行列，它的目标消费群体是高端的消费者。但在上世纪80 年代末90 年代初，国家限制公款吃喝的政策出台，白酒企业的经营出现了很大的困难。泸州老窖采取了“名酒大众品牌”的中低价策略，将品牌定位于中低端白酒。

（2）发展初期的品牌定位对公司的影响。泸州老窖采取的“名酒变民酒”的错误策略，使得原来的目标消费群体对品牌的信誉、产品的质量等方面产生了怀疑，公司的发展走入下坡路。到1998 年白酒市场供大于求时，泸州老窖原有的竞争优势已经被严重削弱，其“浓香鼻祖”的地位与品牌形象受到了较 大的影响。从各项经济指标来看，泸州老窖不仅远远落后于五粮液，而且与剑南春的差距也在加大。

3、快速发展时期（现行）泸州老窖的品牌定位

（1）“国窖·1573”的品牌定位。中国白酒行业经过多年的发展，高消费群体已经形成，但可供选择的高档白酒，只有茅台和五粮液等，高档白酒市场留有很大的发展空间。2000 年，泸州老窖集团高层认真分析了中国白酒营销模式的发展趋势和特点，决定实施名酒大品牌营销战略。2001 年，泸州老窖借助连续使用430 多年并获得国家重点文物保护的老窖池群，推出了“国窖·1573”。泸州老窖具有丰富的文化内涵，它不仅仅是在酿造酒，更是在酿造文化、科学和历史情结，国窖·1573 是聚泸州老窖400 多年酿酒历史的精华，是泸州老窖浓香型白酒的集聚者。国窖·1573 利用了其精确的历史酒定位，将其品牌定位于超高端白酒。正如泸州老窖董事长谢明所说的，国窖·1573 是中国白酒高端品牌的象征，我们会继续保持国窖·1573 的市场定位，走紧缺路线，引领奢侈白酒。2009 年，公司进一步强调了国窖·1573 的品牌定位：定位中国超高端白酒，是泸州老窖的品牌形象。

（2）“泸州老窖”的品牌定位。90 年代泸州老窖错误的品牌定位，使得泸州老窖特曲浓香型白酒典型代表的品牌价值，没有得到应有的体现。自2001年起，泸州老窖多次对特曲产品进行价格调整，使泸州老窖的品牌价值得到有效提升。在2002 年11 月，泸州老窖开始了对旗下子品牌的清理整顿，2004 年6 月以后，泸州老窖旗下的51 个子品牌、630 多种酒品退出了市场。2006 年公司对“泸州老窖”再一次进行价格调整。2007 年，“泸州老窖”品牌定位恢复至中高端白酒。其下的系列产品，泸州老窖特曲，定位于中国第一商务用酒；泸州老窖·浓香经典，定位于中高端商务用酒。

（3）现行的品牌定位对公司的影响。经过近10年的打造，体现“窖”文化主题的“国窖·1573”获得了巨大的成功。“国窖·1573”正确的品牌定位与“泸州老窖”品牌定位的恢复，使得公司的品牌形象得到不断提升，并将泸州老窖公司带入了规模高速扩张，资本急速增长的快速发展时期。在社会分工越来越专业化的今天，虽然泸州老窖正确的品牌定位使其得到了快速发展，但泸州老窖与贵州茅台、五粮液相比仍有不小的差距。泸州老窖应进一步规范和统一“沪州老窖”、“沪州”商标、“国窖·1573”等商标的使用。将每个主品牌下的子品牌进行合理的定位，让各个品牌立足自己的定位。沪州老窖公司要继续做强国窖品牌，集中资源打造自身的核心竞争能力，进一步提升品牌知名度和美誉度。

三、泸州老窖公司实践现行品牌定位的方法

1、战略层面。2007 年，泸州老窖公司根据当时公司发展现状，为了更好地实现巩固“国窖·1573”、“泸州老窖”与其他品牌的品牌定位，提出了金字塔型的“双品牌塑造，多品牌运作”的品牌战略：即国窖·1573 是塔尖，是形象品牌，主要从质量、文化、价格的高度入手，着重打造产品品质；塔柱是泸州老窖，核心品牌是泸州老窖特曲，强调的是量价的平衡；塔基是其他品牌，强调的是市场占有率。

2、传播层面。整合营销传播是指企业在经营过程中，以由外而内的战略观点为基础，为了与利害关系者进行有效的沟通，以营销传播管理者为主体所展开的传播战略。泸州老窖公司充分地领会了唐·舒尔茨整合营销传播的精要，以品牌为核心，从实效性出发，开展了一系列围绕品牌定位，提升品牌形象的活动。

（1）影响深远的行业公关。1999 年9 月9 日，泸州老窖将“中国第一窖”窖池中平时只作为调味酒的原浆酒装瓶制成“国窖酒”，该酒限量，绝版1999瓶，每瓶1999ml。在中国第二届名酒文化节的拍卖会上，泸州老窖拍卖了4 瓶国窖·1573，并将拍卖所得的40 多万元全部奖励给了一些清贫的科学家。同时，公司把编号为0002、0003 的国窖酒先后送给了香港、澳门特别行政区首任行政长官；公司准备等到台湾回归后，将0001 号国窖酒送给其首任行政长官。通过这些影响深远的公关活动，国窖·1573得到了许多消费者的认可，并在很大程度上提高了品牌的知名度与美誉度。

（2）媒体广告的合理运用。泸州老窖公司在对央视、重点城市黄金户外等传统媒体持续投放的同时，更加注重消费者生活圈的覆盖。高尔夫在世界范围内是一种时尚高雅的运动，是高端消费品目标受众的聚集地。而国窖·1573 是中国超高端白酒，是一种身份与地位的象征。超高端白酒的品牌定位，决定了国窖·1573 对高尔夫户外媒体的选择。国窖·1573 对高尔夫户外媒体的持续投放，必然能够在高端消费群体中产生较大的影响作用。

（3）国窖·1573 酒封藏大典。自2008 年至今，泸州老窖共举办了三届“国窖·1573 酒封藏大典”。每一届的封藏大典，首先是祭拜仪式，接下来的仪式，则基本延续了已成规矩的出酒、取酒、鉴酒、封坛、入洞等细节操作。封藏仪式结束后，国窖·1573 定制酒也被推出场，并作为全球发售的开始。国窖·1573 酒封藏大典的举行，可以说是传承历史文化，引领消费潮流，提升生活品味的盛宴。对于如此奢华隆重的庆典，多家权威大众媒体以及行业媒体都对其进行了报道。这对于其品牌定位的传播起到了非常好的宣传作用。

四、对中国白酒企业的启示

从前面对泸州老窖品牌定位的梳理中，我们可以看到，90 年代泸州老窖的衰退是由于其失败的品牌定位；而近期泸州老窖的崛起，在很大程度上，是由于国窖·1573 正确的品牌定位，其正确的品牌定位使得泸州老窖进入了快速发展时期，并与贵州茅台、五粮液一起成为行业前三甲。从中我们可以得到如下对中国白酒企业的启示：

首先，从卖产品到卖品牌和文化已成为白酒营销的必然，白酒企业应该寻找符合自身资源文化背景条件及品牌定位的营销理念及模式。白酒企业要从各自的历史文化、人文地理、市场环境、目标消费者和竞争者分析入手来塑造品牌，以展示品牌的独特竞争优势，注入特定的文化内涵，创造品牌差异，塑造品牌特色与形象。

其次，对于白酒企业来说，在品牌定位上，最主要的是消费者和品牌文化定位。白酒企业需要深入挖掘白酒消费者的消费心理，了解不同消费者的购买动机； 需要针对各细分市场进行正确的品牌定位；需要很好地利用挖掘拥有数千年传统的“国酒”文化。

最后，正确的品牌定位是通过品牌传播来不断实现的。品牌传播有利于促进、强化品牌认知，有利于满足消费者的心理需求。白酒企业需要进行全方位、多角度的品牌传播，以便在竞争日益激烈的白酒市场上获得更大的消费认可和发展空间。

［参考文献］

［1］Sengupta，S．Brand Positioning：Straregies for CompetitiveAdwantage［J］．TMH，1999．

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［6］刘俊涛.浅析“泸州老窖”品牌营销策略［J］，金融经济，2006，（2）：32． ［7］王凯.浅析泸州老窖的双品牌塑造［J］.商场现代化，2008，（4）：169－170．

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［10］（美）斯科特·M·戴维斯，迈克尔·邓恩． 李哲，刘莹译．品牌驱动力［M］．北京：中国财政经济出版社，2007．

第四篇：题目：浅谈房地产营销策略——以碧桂园为例

东北财经大学本科毕业论文

浅谈房地产营销策略 — 以“碧桂园”为例 作 者： 王胜锦 专 业： 工商管理 入学时间： 2006年秋 学 号： 061174084 指导老师： 陈丽君 答辩日期： 2008年12月19日 成 绩：

Abstract From the 1978 reform and opening up, China's housing reform has been ongoing in-depth, and gradually expand the real estate market, real estate industry, competition is intensifying.Although only one or two decades, but the momentum is very rapidly become a pillar industry of the national economy and leading industry.At present, along with the deepening of China's housing reform, investment in commercial residential development of the rapid increase in individual buyers in real estate transactions have a large proportion.Real estate marketing, real estate development as an important part of the means and, more and more developers are of great importance.China's current economic system, market economy system is still not perfect, the enterprise management level is relatively low, the market for the allocation of social resources are not enough big role in optimizing the industrial structure﹑reasonable society organizations in such areas as production, the government still plays To better effect.Government intervention in the economy in order to improve investment returns and reduce investment risk and reduce the waste of resources to achieve economic and social development goals, to achieve this goal rely on the marketing function.In this paper, combined with actual examples of real estate marketing function.【Key words】: Real estate marketing，marketing strategy，4P

浅谈房地产营销策略

— 以“碧桂园”为例

一、房地产与房地产营销策略

（一）房地产及其特性

房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家也将房地产称为物业。

作为一种商品，由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。房地产营销策略就是实现企业战略意图的基本手段，再宏伟远大的战略目标，如果脱离基本的产品的有效营销手段的推动，即使再高明的资本运作手段终归是空中楼阁！

（二）房地产营销策略的定义

房地产营销是指房地产开发经营企业进行创造性的适应房地产市场动态变化的活动，以及将综合形成的房地产产品、服务等从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会过程。房地产营销是市场营销的一个重要的分支，是使房地产产品进入市场转换成为现金的一种活动，既是沟通和连接房地产开发、房地产流通以及房地产消费和使用的重要手段，又是连接土地和房屋产品开发与生产者和消费者的关键纽带。那房地产营销策略又是什么呢？房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策略手段，按一定的程序对未开发或正在开发的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文案作为预估结果；从市场的实际需求出发，以提供给市场适当的数量、质量的房地产产品，并通过适当的渠道和促销手段使其在符合供方、需方和社会利益的情况下，顺利地到达适当的顾客手中的整个活动过程。

二、碧桂园概况

碧桂园集团创建于1997年，2007年4月在香港联交所主板挂牌上市, 碧桂园一直以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业文化的核心，经过十几年的辛勤耕耘现已发展成为国内数一数二的房地产开发商；碧桂园以房地产为主营业务，下属机构涉及房地产开发的各个环节，并涵盖五星级酒店、教育、社区商业、休闲娱乐产业等多个行业的综合性企业集团。2008年碧桂园继续加速全国拓展的步伐，截至10月6日，已有17个全新项目成功开盘，其中15个为广东省外项目。到目前为止碧桂园在全国共有51项目，20多万的业主。能够在这么短时间内做到这么好，在它的营销策略方面也有很多值得学习的地方。本文将主要就碧桂园的营销策略来进行探讨。

三、基于4P框架的碧桂园营销策略分析

4P理论产生于20世纪60年代的美国，随着营销组合理论的提出而出现的。杰罗姆·麦卡锡于1960年在其《基础营销》一书中将这些要素一般地概括为4类：产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），即著名的4P。以下，本人利用4P营销理论结合碧桂园来分析探讨一下房地产营销策略。

（一）产品策略

房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次，如图1所示：

展，建校20周年的时候，广东碧桂园学校已经成为中国乃至世界名校。碧桂园学校的创立是可以说是碧桂园走向成功的一个转折点，碧桂园学校教育有特色，有创意吸引了大批家长的注意和兴趣，把自己的子女送到了碧桂园学校来；对碧桂园的学校有兴趣了，连带着对碧桂园的房子也感兴趣。

（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成

这句话说的容易，可是真要做到并非简单。一年前，碧桂园在香港联交所挂牌上市，创下内地企业在香港上市的最高集资额；时至2008年，当众多房企争相赴港上市并惨淡而归时，碧桂园却迎来了上市一周年的庆典：全国范围内51个项目处在不同的发展阶段，总建筑面积达到上千万平米，没有一定的资金实力和资本的周转率，在投入巨大的房地产行业内，谁又能做到这些呢？碧桂园每开发一个项目大部分首期都规划会所、酒店、学校等必须的配套。碧桂园的很多业主就是冲着碧桂园的社区配套和氛围而来的，只有在碧桂园才可以体会到什么是成熟的社区。碧桂园无论到什么地方，大部分首期都规划建设五星级标准酒店，涵盖康体、娱乐、中西餐厅、豪华客房、多功能会议室等设施，在提升居住品质的同时促进物业的升值，为公司聚集人气、快速回笼资金、增加知名度、美誉度的效果。碧桂园拥有多年的星级酒店的时间和管理经验，旗下现已有3家五星级酒店、4家五星级标准酒店和1家四星级酒店开业，未来5年碧桂园旗下还将数十家星级酒店开业。

（3）引入肯德基、麦当劳、7-ELEVEN便利店这些大品牌

在中国目前来说一个社区能够引入世界级的大品牌的快餐店，实在是为数不多。碧桂园凤凰城在2006年引入“麦当劳”，于12月份正式开业；顺德碧桂园在今年初引入“肯德基”，于2008年10月份正式开业；这两大商家看重的就是碧桂园这两所社区拥有超过1500户居住规模的庞大业主群，同时也是对碧桂园的认可。很多世界大品牌和商业巨头都陆续的进驻碧桂园，为碧桂园增添了一道亮丽的风景线。过去的肯德基、麦当劳只有在大城市才可以吃到，但是碧桂园的业主足不出户就可以享用得到；外出更是方便，碧桂园有专业的业主服务车。碧桂园通过强强联手来打造高品味的社区生活，从而提升社区的附加价值，带动消费社区消费。

（4）五星级的物业服务

碧桂园的物业公司一直坚持“用心关怀每一位住户，用心做好每一件小事”的企业服务理念，要求每位员工都要脚踏实地、踏踏实实的为业主服务，想业主之所想，急业主之所急，真正的给碧桂园的每位业主一个五星级的家。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。很多人认识碧桂园都是通过碧桂园这句家喻户晓的经典广告语“碧桂园，给您一个五星级的家！”才认识的。这句广告语曾经也风靡一时过，很多企业纷纷效仿，随处都可以听到“××给您一个五星级的家！”。碧桂园的最大成功之处在于，就在于它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验，给企业带来了效益和无形的价值。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身和其延伸的附加价值。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。

（二）价格策略

定价政策正确与否直接影响企业的销量与利润，也是房地产营销组合最为敏感一项。

1、房地产价格的构成因素

房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据，房地产价格因素有以下十部分构成：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）地质勘察与设计费用；（3）三通一平费用和地下工程开发费用；（4）房屋

派筹、拿筹来快速认购。只要有是有网络的地方，不管碧桂园在哪个地方开发新项目或是开盘，都可以随时随地在碧桂园的集团网上看到，也可以在第一时间卖到碧桂园的房子。从而改变了传统的销售方式，大大的提高了企业的销售效率。

（四）促销策略

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

1、广告

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：印刷广告、视听广告、现场广告、信函广告。根据楼盘不同的类型、销售售范围以及广告费用的预算，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

下面看一下碧桂园是如何做的：（1）利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是碧桂园进行营销的主要手段之一。报刊、杂志、有关专业书籍以及碧桂园自行印刷的宣传材料等，都是碧桂园对外宣传的有效载体。（2）利用电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告，碧桂园更不会放过这个的宣传工具了；在各个项目所在地最受欢迎的电视台黄金时段进行地毯上播放，同时配上滚动式电视字幕和电台广告、销售中心的宣传片等效果非常好。(3)现场布置方面，特别是开盘都是请专业的礼仪公司进行现场布置、表演，找专业的礼仪公司合作也可以提升公司的品牌。（4）每逢节假日碧桂园都有给业主寄贺卡作为节日问候。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

例如：碧桂园经常举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、举办文化与休闲活动、业主联谊会、插花比赛、露天电影、业主团队游戏等，丰富业主社区活动，提升社区生活品质，这些活动可以极大地提高产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。碧桂园也经常通过参加各地区的房地产交易会来展示自身实力的舞台，每次也都有很大收获。碧桂园近期的具体举措有：碧桂园将在新项目推进“泛示范区”的工作，提升销售环境，旨在通过配套、产品、绿化等方面，让客户在看楼的过程中，可以感受到未来的生活氛围，实现更加超前的社区体验；在碧桂园集团旗下成熟社区举办；另外，碧桂园集团在十月份将全国范围内数十个项目举行 “1＋1同享尊贵活动”也特别引人关注。活动内容：旧业主推介亲友认购，双方各获赠以新成交单位面积计算的3年物业服务费。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以

[8] 碧桂园集团网（http://www.xiexiebang.com）

第五篇：营销战读后感(以格力空调为例)

《营销战》读后感——格力空调案例分析

当今很多人用商场如战场来形容市场竞争的激烈，面对瞬息万变的市场环境，企业要不断扩大自己的市场份额，不断使产品的种类多元化以谋求自己的霸主地位，各行各业的企业无不使出浑身解数，力图在行业中占有一席之地，但是对于一个公司来讲，要想知道需投入多少兵力、从哪里进攻、在哪里据守、在哪里撤退以及何时撤退，这些就要求公司了解竞争对手远胜于了解自己，从而根据公司的实力做出最适合的战略选择。这与每个公司的实力以及其在市场上所处的地位是有必然联系的，实力不同必然决定了战略选择上的差异。市场领先者可以采用防御战、市场第二和第三者可以采用进攻战、另外还有侧翼战和游击战两种战略，以下通过格力美的空调的营销战役来分析：

一、企业发展的背景：

格力电器旗下的“格力”牌空调，成立于1991年，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球100多个国家和地区。在全球拥有珠海、重庆、合肥、巴西、巴基斯坦、越南6大生产基地，4万多名员工，作为中国世界的名牌，在世界范围内占空调领域的龙头地位，累计销售7000万台。目前国内空调市场中以“格力、美的、海尔”等，三巨头称霸空调市场，格力以简单的营销模式和独特的股份制区域经销模式塑造了格力无与伦比的品牌效应及竞争优势。

二、防御战：

1、只有市场领先者才应该考虑进行防御：

公司自己不能造就领先者，只有顾客能做到这一点，而顾客认准的领先者才是真正的领先者。多数公司把领先者的地位建立在自己营造的概念基础上，而不是建立在市场事实的基础上，这是错误观念。当

人们一想起买空调时，第一个想到的就是格力，其广告语：“好空调，格力造”更是植入人心，更加奠定了格力在空调行业龙头老大的地位。

2、最好的防御策略是进攻自我的勇气：

由于防御者处于领先地的地位，它在顾客的头脑中占据优势，防御

者提高地位的最好方法是不断的冲击顾客头脑中的信念。换句话说，就是要不断引进新产品和新服务，加快技术产品的更新速度，缩短新

产品的生命周期，取代原有的部分，以此来巩固你的地位；

格力品牌通过产品开发实现产品款式的多样化，对各个细分市场

形成完整覆盖，每隔不久就会推出新系列，产品分为三大类, 中央空

调, 分体挂壁, 分体柜式, 但是分体挂壁就分为七大类, 37种型号。

系列很多，有玉兰春、绿雅园、节能王子、兰子韵、玉堂春、乡之韵、玉荷春、凉之源、一帆风顺、吉祥如意、绿嘉园等，因为外观不一样，你可以根据自己的喜好，如外观、款式、功能等进行选择。它们之间的区别，一般是外表装饰、显示屏、功能上有所不同。

3、要时刻准备阻止竞争者的强大营销攻势：

多数公司只有一个机会获胜，而市场领先者却有两个机会。如果领

先者失去了挑战自我的机会，还可以照搬其他公司的竞争手段。但是，领

先者必须在进攻者确立地位之前，迅速行动起来阴止它，不能不屑一顾。2009年美的“家电王国”长青树，年销售额即将实现1000亿人民币

大关，越居空调行业第二名，其发展关键点——98年美的公司推出“北

极熊”空调战役功不可没。有人曾开玩笑说：“巩俐千金一笑，没有笑开

市场，没想到让一只北极熊拱开了市场大门。”美的空调广告中北极熊可

爱、幽默的表演，不仅让人对广告产生好感，而且对广告诉求的独特卖点

令人记忆深刻！

格力空调作出迅速回应高薪聘请成龙作代言人，广告中成龙亲自秀书

法写了“核心科技”四个大字，再一次验证了格力空调品质感强，坚持宣

传“好空调，格力造”这句“经典名言”，全力塑造格力空调的卓越品质

和强势品牌。

三、进攻战：

进攻战原则适用于处于市场第二位和第三位的公司，包括以下三点：

1、考虑的重点应该是领先者在市场中的强势：

进攻战策略和防御战策略名称相反，性质相同。二者紧密相连，难以分割。处于第二位和第三位的公司应该做的，是把精力放到领先者身上，领先者占领的是顾客的头脑，要想打赢头脑中的战斗，必须抢占领先者的位置，再取而代之，仅仅获胜是不够的。

通过大量走访和数据分析，调研人员发现格力的最大资源就是——庞大的口人群!庞大的用户基数造就了“格力空调品质好”传播平台，好多用户使用格力空调的年限超过了10年!经过多年累积，“好空调，格力造”这句广告语，经过了千家万户的“多年的零距离检验”，成了妇孺皆知的“名言”了。通过对竞争对手的研究发现，在消费者心目中：

●海尔的品牌优势是“服务”；

●美的的品牌优势是“实惠”；

●格力的品牌优势则是“品质”。

市场调研的结果显示了影响消费者决策的第一要素是“品质”，而格力空调在消费者心目中的价值沉淀恰好就是高品质，那么格力和消费者之间就可以建立一个互动的沟通平台，品牌就会在消费者共鸣的过程中得以渗透、保留，从而占据消费者的心智。

2、要找到领先者强势中的弱点，并攻击此弱点：

格力空调品质虽好，但主机不是自己生产的，主要进口日本大金品牌。日本大金是一家活跃在空调、制冷、电子等多种领域的跨国企业，特别在空调冷冻方面，产品种类达5000种之多，在日本的市场占有率始终保持第一，是世界上唯一集空调、冷媒以及压缩机的研发、生产和销售于一体的跨国企业，所以格力品质感好！但由于中国的电网不稳定，而变频空调对电网的要求较高，所以格力很少推变频空调。很多人认为没有变频空调室内空气就不新鲜，常常感觉到闷。

美的公司在市场调研中发现，有些消费者不想使用空调，原因却是“用空

调，空气不新鲜”于是美的公司营销策划立马动手研发“换气型”空调。其实这种技术并不难，但美的就是做到了细分市场，做到了“第一个提出换气空调”，“第一个研发了换气空调”的企业，由此引了另一场空调风暴，成功的找到格力空调强势中的弱点，并攻击此弱点。

3、在尽可能狭窄的阵地上发动进攻：

在狭小的阵地上发动进攻后，就会用上兵力原则，即集结兵力，达到局部兵力优势。公司可以只专注于一种产品，“品种齐全”是一种奢侈，只有领先者能够担负得起。如果一个公司追求占有率而超过了一定限度，那么它不会变强，反而会变弱。

格力集团的发展战略清晰，不做美的这样横向扩张的综合家电企业，而是做专业的制冷龙头。这一战略，在国内制冷行业巨大发展空间的情况下，能保证格力集团在较高利润率水平下实现较快且确定性较高的增长。

格力以空调为主，附带有冰箱、洗衣机、电磁炉、油烟机、电风扇等，但仍是以空调为核心，而美的集团除空调以外还主营冰箱、洗衣机、电饭煲、饮水机、微波炉、洗碗机、电磁炉、风扇、电暖器、热水器、灶具、吸油烟机、消毒柜、电火锅、电烤箱、吸尘器等家电产品和压缩机、电机、磁控管、变压器等其产品种类繁多，没有主次，几乎所有家电全部覆盖，一个公司追求占有率，功能全面且超过了一定限度，那么它不会强大，反而会变弱。

四、侧翼战：

侧翼进攻是营销战中最具创新性的方法，不管对营销还是军事来说，侧翼战都是一种大胆的行动，就像是一种赌博，而且是一场豪赌，有可能大获全胜，也有可能惨败而归。并且需要对每天每日、每时每刻做出周密的计划。比起其它的战略形式，侧翼进攻更需要掌握作战原则。进攻开始后，还要有预见战局发展的远见能力。

1、一次好的侧翼进攻行动应该在无人竞争的地区展开：

2、战术奇袭应该成为计划里的一个重要组成部分：

3、追击同进攻本身一样重要：

要想发动一次真正的侧翼战，你必须头一个抢占细分市场。市面上的空调品类繁多，无论从品牌知名度上、产品质量上小天鹅波尔卡空调都无法与格力、海尔、美的等品牌抗衡，波尔卡空调也没有从小天鹅品牌中取得更多的品牌的价值，也使它的知名度、认知度、市场占有率不高，但它充分发挥陕西省西安市这块其它空调品牌无人占领的市场，将目标消费群定位在工薪阶层，心理价位在3000元以下的，忠诚于小天鹅品牌的顾客，取得了不错成绩。

海尔为了奇袭格力“核心科技”力量，首先在大家完全不知情的情况下投入大量人力、物力、财力自主研发压缩机，最终却以失败告终，奇袭龙头老大失败，海尔并未因此而气馁再次发动进攻，分析市场，排名第二的美的主要是营销做的很好，海尔则把优势做在价格和售后方面，海尔有五星级服务，服务网点遍布全国，最终取得不错的成绩。

五、游击战：

游击战在某些方面看起来像侧翼战，两者间其根本区别是：侧翼战是经过策划后，在距离领先者较近的前线刻意发动的，其目标是夺取或消弱领先者的市场占有率。而游击战是以在细分市场内根据自身优势展开，满足客户的同时，获得更多的利润为目标，小的引不起领头品牌的兴趣。

游击战要想取得成功，公司应该尽量做到全部人员投入前线，不留任何非战斗人员。利用规模小的特点，多采用“灵敏快捷”的方式，迅速做出决断，同大公司竞争时，这就是一种宝贵的财富。公司只要能存活下来，就可以继续竞争。假如战局不利就不要犹豫，赶快放弃你的阵地或产品，游击队没有那么多的人力和财力浪费在败局已定的战斗中，应该尽快放弃残局，继续前进。

1、找一块细分市场，要小得足以守得住；

2、不管你多么成功，也不要使自己的行为像一个领先者；

3、一旦有失败迹象，随时准备撤退。

游击战的目的是，尽量缩小战场以便赢得兵力优势。在市场细分的基础上，企业根据自身优势，从细分市场中选择一个或若干个子市场作为自己的目标市场，并针对目标市场的特点展开营销活动，以达到在满足顾客需求的同时，获取更大的利润。

海尔中央空调凭借独有的企业核心优势，在整个产业链条上取得重大发展。在房地产领域，目前海尔中央空调是“中国房地产工程采购联盟”首批战略供应商，已先后与恒大、绿城、世茂、绿地、雅士等众多地产业巨头结成战略合作伙伴。

六、总结：

通过以上案例分析充分验证了我开篇时的观点，因此，特劳特认为，营销的本质是一场战争。精心策划的计划竞争部分占比会越来越大。这就要求我们要仔细地分析市场上每一个参与者，并列出竞争者的强弱。同时，制定有效的行动计划去与弱者竞争，对其进行进攻和强化防御能力，抵御强者的进攻。在遵循兵力原则的前提下，通过了解竞争对手的情况作出最适合公司实力的战略选择，以巧取胜、以强取胜！