关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知-建住房[2002]44号

第一篇：关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知-建住房[2002]44号

关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知

建住房[2002]44号

各省、自治区建设厅，直辖市建委（开发办、房地产管理局）：

按照国务院关于整顿和规范建筑市场经济秩序的要求，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、行政法规，现就规范房地产开发企业的开发建设行为通知如下：

一、加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目：

（一）未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；

（二）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；

（三）已开发建设项目严重拖欠工程款的。

对于未取得房地产开发企业资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营业务的，房地产开发主管部门还应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。

二、房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。对于依法必须招标而未招标的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并要依法进行处罚。

三、房地产开发企业不是将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。凡有上述行为的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。

四、房地产开发企业应当依法将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。对于施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。

五、依法应当实行监理的房地产开发项目，房地产开发企业应当委托具有相应资质等级的工程监理单位监理。对于依法应当委托监理而未委托或者将监理业务委托给不具有相应资质等级的监理单位的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。

六、房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。

七、房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对

于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。对于房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的，应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》，责令改正并进行处罚。

八、房地产开发企业开发建设的项目，凡是工程质量低劣或者发生重大工程质量事故的，建设行政部门应当责令改正，并依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。在处罚决定书规定的停业整顿期间内，房地产开发主管部门不得审批或同意其新开项目。

九、对于已完工的房地产开发项目有违反合同约定拖欠工程款的，建设行政主管部门对其新开发建设项目不得颁发施工许可证。

十、房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。凡未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保证的，房地产开发主管部门要依据《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。

十一、房地产开发企业转让房地产开发项目的，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件，并在规定的时间内报房地产开发主管部门备案。对于擅自转让房地产开发项目的，房地产开发主管部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》进行处罚。

十二、房地产开发企业有下列不良行为的，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书：

（一）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

（二）擅自转让房地产开发项目的；

（三）未取得施工许可证擅自施工的；

（四）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；

（五）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（六）未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；

（七）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

（八）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（九）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依

照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十）未取得预售许可证擅自预售商品房的；

（十一）违反合同约定拖欠工程款的；

（十二）工程质量低劣或者发生重大质量事故的。

十三、房地产开发主管部门要加快建立房地产开发企业经营业绩和不良经营行为公示制度，定期向社会公布，接受社会监督。

第二篇：全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知

建设部关于贯彻《房地产开发企业资质管理规定》

全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知

（建住房〔２０００〕８７号）

各省、自治区、直辖市建委（建设厅、开发办）、上海市房屋土地管理局：

２０００年３月２９日重新修订发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第７７号，以下简称《资质管理规定》）对房地产开发企业的资质等级划分以及处罚等内容作出了新的规定，我部为此印制了新的《房地产开发企业资质证书》（以下简称《资质证书》）和申报表、年检表，开发了管理应用软件。为了贯彻《资质管理规定》，加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，做好企业清理和《资质证书》的换证工作，现将有关问题通知如下：

一、各地要按照《资质管理规定》的要求，对所有从事房地产开发经营业务的企业，重新核定资质等级，换发由建设部统一监制的新的《资质证书》，企业原持有的资质证书收回。

二、各地要结合清理换证工作，对房地产开发企业的经营管理状况进行一次全面清理检查。清理检查的重点内容是：

（一）企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债，是否承担开发项目；

（二）企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理；

（三）企业经营行为是否规范合法，是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为；

（四）是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况；

（五）商品房销售中，是否按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制定的规定》要求向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修；

（六）是否按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；

（七）是否按规定进行房地产开发企业资质年检；

（八）已预售的建设项目停建或缓建后，是否采取妥善措施保护购房者的合法权益。

三、根据清理检查结果，对有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门不予换发新的资质等级证书：

（一）发生重大质量事故，情节严重的；

（二）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；

（三）持有开发企业资质证书未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。

对于因上述原因未换发新《资质证书》的企业，房地产开发主管部门应会同有关部门，监督企业采取措施妥善保护购房者的合法权益。

四、有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门应根据有关法律、法规和《资质管理规定》，给予相应处罚：

（一）开发企业未经批准预售商品房，或经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为，造成消费者损失，开发企业未予妥善解决的；

（二）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（三）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；

（四）未按规定进行房地产开发企业资质年检的；

（五）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。

房地产开发主管部门应当将存在上述问题的企业列为重点监督、检查对象，督促其尽快解决问题。对上述有关问题未妥善解决的企业，在这次换证时，换发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期不得超过一年。有效期内，房地产开发主管部门暂不批准该企业承担新的房地产开发项目。《暂定资质证书》有效期满，符合条件的，可根据其实际业绩换发相应等级的《资质证书》。

五、各地要做好房地产开发企业新旧资质等级的衔接过渡工作。此次清理换证原则上按照新的资质标准重新核定。因注册资金达不到新标准的企业，给予３个月的过渡期限，３个月后注册资金仍达不到标准的，重新核定资质等级。

六、原在国家工商行政管理局注册的企业，由建设部负责清理换证。在地方工商行政管理部门注册的资质一级房地产开发企业，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审后报建设部审批，换发新证；二级以下企业的清理换证工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织。

七、各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应在２０００年８月底前完成清理换证工作。清理换证工作结束后，各地房地产开发主管部门应当及时将清理结束向社会公布。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应于２０００年９月底前将清理换证结果报建设部。

八、换证结束后，未取得新资质证书的企业，不得再承担新的房地产开发项目。

九、自２０００年开始，我部对资质一级房地产开发企业的资质审批实行定期审批制度。每年审批两次，５月３１日前上报的企业，参加上半年的评审，１１月３０前上报的企业，参加下半年的评审。

一级企业的申报材料由省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织上报，申报需提供的材料见附件一。二级以下企业的审批程序和申报需提供的材料由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。

十、资质一级房地产开发企业的资质年检工作由建设部负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门按附件二的要求统一组织材料，提出初审意见后，分别在每年３月３１日前，报建设部审批；二级以下企业的年检工作的程序和办法由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。

十一、各地建设行政主管部门要将清理换证工作作为当前的一项重点工作来抓，充分利用清理换证的有利时机，加强对房地产企业经营行为的规范和管理。要通过这次清理换证，扶持一批实力强、规模大、信誉好，经营管理规范的房地产开发企业，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业，为房地产业的发展营造一个良好的市场环境。

附件一：申报资质一级房地产开发企业需提供的材料

附件二：资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料

二０００年四月十三日

附件一：申报资质一级房地产开发企业需提供的材料

１．省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质一级企业的文件；２．房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

３．房地产开发企业原资质证书正、副本原件；

４．企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；

５．企业（公司）章程（复印件加盖公章）；

６．企业的验资报告和上财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；

７．企业法人代表、总经理的任职文件（复印件加盖公章），企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件（复印件加盖公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖公章）；

８．近３年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖公章）；

９．近３年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；

１０．近３年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；１１．近３年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；

１２．《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。

附件二：资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料

１．省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质年检的文件；

２．房地产开发企业资质年检申报表（一式两份，封面加盖单位公章）；

３．《资质证书》正本（复印件）、副本（原件）；

４．房地产开发企业营业执照副本（复印件加盖工商部门公章）；

５．企业上财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；

６．上房地产开发项目实施情况证明材料（复印件加盖公章）；

７．上房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件；

８．上房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门的公章）；

９．《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。

发布部门：建设部 发布日期：2000年04月13日 实施日期：2000年04月13日(中央法规)

第三篇：赣州市关于进一步规范房地产开发经营行为的通知

关于进一步规范房地产开发经营行为的通知

[2009-1-19] 赣市房字〔2008〕173号

关于进一步规范房地产开发经营行为的通知

各县（市）房地产管理局，赣州经济技术开发区房产交易管理所，中心城区各房地产开发企业：

当前，我市房地产行业在经营管理方面特别是管理水平、服务意识和诚信经营方面，与其它行业相比存在一定差距，合同签订不规范、售后服务不到位、延期交房、延期办证等问题时有发生，随着消费者维权意识的不断增强，进一步规范房地产开发经营行为显得尤为迫切，为适应新形式、新变化和新要求，增强我市房地产行业的发展后劲，维护消费者和房地产开发企业双方的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规的规定，现就进一步规范我市房地产开发企业的经营行为作出如下规定：

一、健全和完善信用制度建设

加强对房地产开发企业及其主要从业人员的信用记录管理工作（另行下文），以增强从业主体的信用意识，提高自律水平。

企业及主要从业人员的信用情况将在建成后的赣州房地产网上发布。

二、进一步加强商品房预售管理

（一）自本通知发出之日起,凡已办理了房地产开发项目贷款或在建工程抵押贷款的项目，在申请预售许可审批时，必须提供贷款银行出具的明确同意该项目预（销）售许可、合同备案和产权登记的书面证明（出具该证明的银行必须与他项权利人完全一致），同时提供加盖银行行政印章的他项权证和银行营业执照的复印件。2007年10月1日起已取得预售许可的项目，必须在2008年9月31日前将以上资料补交至批准预售许可的房地产行政主管部门，否则将收回其《商品房预（销）售许可证》； 已取得预售许可证并已销售的商品房，未经购房人同意不得进行在建工程抵押。在抵押登记注销前，已办理在建工程抵押贷款的商品房，未经抵押贷款银行的书面同意不得对外销售。

（二）房地产开发项目在取得预售许可证后10日内必须对外开盘销售，在开盘销售的前一天必须布置好项目销售现场，按规定公示相关证件和项目情况（公示内容见附件一），并公示《关于购买新建商品房的风险提示》（附件二）和《赣州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（另行发文），否则将收回其《商品房预（销）售许可证》并责令暂停销售。

（三）房地产开发企业如需委托经纪机构代理销售商品房，必须委托有合法资质的房地产经纪机构，并提供代理销售机构的资质证明和委托代理销售合同，主动向当地房地产行政主管部门申报。代理销售的项目，其商品房买卖合同中必须签署代理机构及其销售人员印鉴，否则不予办理合同备案。

（四）房地产开发企业在销售商品房之前，应当制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定，否则不予办理《商品房预（销）售许可证》。在销售商品房时，房地产开发企业应当向买受人明示和予以说明，且在签订商品房买卖合同时，要求物业买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺，否则将收回其《商品房预（销）售许可证》并责令暂停销售。

三、严格《商品房买卖合同》备案管理

（一）已取得预（销）售许可证明的项目，签订认购书后15日内必须签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订30日内必须报当地房地产行政主管部门备案，逾期将按照相关规定从严处罚。

（二）《商品房买卖合同》一经备案，不得随意增减、变更合同主体。购房人直系亲属之间的合理变更，以及家庭出现重大变故确需进行其它变更的，须提交相关证明材料，房地产行政主管部门审查后，按照《赣州市中心城区商品房买卖合同主体变更操作规程》进行办理。

（三）签订《商品房买卖合同》时，房地产开发企业应充分考虑工程进度和办理各项验收、备案手续所需的时间，且留有足够的余地约定交房时间，确保项目能按时交房、办证，有效防止因延期交房、延期办证导致群体上访事件发生；

凡已逾期交房或未在规定时间内提供办理房产证所需资料的企业，应尽快完善各项验收、备案手续，尽早协助购房户办理好房产证。同时，要积极、主动、耐心地做好解释工作，切实承担起《商品房买卖合同》中与购房户约定的相应违约责任，避免由此引起的投诉和群体上访事件的发生，切实维护社会的稳定。

（四）严禁利用购房人对有关法律规范、技术规范不了解或其他信息不对称等情况，签订损害购房人合法权益的条款。

（五）中心城区将在今年底开始实施网上合同备案管理（具体规定另行下文）。为确保网上合同备案工作正常开展，中心城区房地产开发企业应做好相关衔接工作，并于2008年9月30日前如实向开发科提供商品房销售信息（楼盘表），包括预定、销售、备案等情况，同时做好信息动态管理工作。凡未提供楼盘表信息或楼盘表信息有误导致网上合同备案后无法更改的，后果自行负责。

四、规范商品房的交付使用

（一）严格执行合同约定的交付时间和交房标准，如客观原因发生变化时，应当及时向购房户说明情况，耐心解释。

（二）严禁利用办理交房手续之机，收取合同没有约定和法律法规及政府部门没有规定的任何费用。

（三）规范办理物业交验手续。在与前期物业服务企业办理物业交验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

1、小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、属全体业主共有的房产及公共设施设备清单；

5、物业管理所必需的其他资料。

同时还必须现场交验以下项目：

6、物业管理用房；

7、安全防范设施、设备；

8、化粪池、排污（下水）管道、公共照明、道路、绿化带等公共配套设施。具体程序和详细内容由《赣州市新建商品房项目前期物业交验规范》（另行下达）进行规定。

五、进一步完善商品房售后服务机制

各房地产开发企业应切实提高商品房的售后服务意识，建立和完善售后服务机制，加强售后服务工作，树立企业良好的形象。发现问题要及时解决，并快速向有关部门报告，努力将矛盾问题消除在萌芽状态，避免或尽量减少由此引起的投诉、上访事件的发生，切实维护社会的和谐稳定。

（一）建立和完善售后服务机构。各房地产开发企业必须设置与销售工作完全脱钩的售后服务专门机构，并指定专职的售后服务监督人员，其主要职责：

1、主动与购房户交流沟通，定期或不定期进行回访，及时了解商品房销售过程中是否存在销售人员私自收取购房户费用、协助炒卖期房、随意承诺和夸大宣传等方面的问题。

2、指导业主正确使用已经交付的商品房，减少因为使用不当而引起房屋质量方面的纠纷。

3、解决保修期内商品房出现的质量问题，按相关规定和合同约定承担起房屋保修责任。对保修期内的保修项目，业主反映出现质量问题时，应尽快组织维修或联系施工单位进行维修，不得将业主推给施工单位；施工单位不履行保修责任时，应立即向当地建设行政主管部门报告，请求其督促施工企业尽快履行过程保修责任。

4、配合业主在符合法定条件的情况下，筹备召开首次业主大会、选举产生业主委员会。

（二）设立售后服务电话。所有房地产开发项目，必须在售楼部现场公示和在商品房买卖合同中写明售后服务电话号码及企业法人代表电话号码。当电话号码发生变更，应及时通知所有购房户，并在销售现场或项目现场的醒目位置公告。

（三）建立与购房人定期或不定期交流沟通制度。房地产开发项目开始销售至全部竣工交付使用后一年内，必须与购房人定期或不定期交流沟通，可采取召开客户座谈会、每周总经理或副总经理接待日等形式，主动、及时接待客户投诉和咨询。

（四）售后服务机构及工作电话在项目全部竣工交付使用之日起，5年内不得撤销。如果擅自撤销，房地产行政主管部门将把开发企业投资人和主要管理人员的联系办法告知全体购房户，以避免或减少企业将自己的责任推向社会和政府的情况发生。

（五）我局将在本局网站设立“在线投诉”栏目，各房地产开发企业有义务浏览该栏目，投诉内容涉及的开发企业必须在规定时间内答复。

六、进一步加强房地产开发企业资质管理

（一）凡新设立的房地产开发企业应在领取工商营业执照之日起30日内，持相关证件和资料到当地房地产行政主管部门备案。

（二）已取得房地产开发资质的企业在其名称、注册资金、注册地址、法定代表人、企业股权、财务及工程技术负责人、专业技术人员等内容发生变更的，应当在变更30日内，报当地房地产行政主管部门逐级审批，最后向原资质审批部门办理变更手续。未在规定时限内办理变更手续的，房地产行政主管部门将按相关规定进行处罚。

（三）全市所有房地产开发企业必须按照省建设厅核发的房地产开发企业资质证书的有效期限，在期满前一个月内按要求准备好相关资料报当地房地产行政主管部门进行资质延期或等级核定审批。未在规定时限内办理变更手续的，房地产行政主管部门将按相关规定进行处罚。

（四）对全市所有房地产开发企业的专业技术人员将实行电子化管理，所有专业技术人员的职称资格证不得挂靠、转借，不得在不同的开发企业中重复使用。各房地产开发企业必须在2008年10月30日前报送以下资料（复印件），同时提供原件审查，以便将有关信息录入电脑。

1、工商营业执照正副本；

2、房地产开发企业资质证书正副本；

3、企业法人代表证及法定代表人的简历和身份证；

4、组织机构代码证；

5、专业技术人员的职称资格证、离岗离职证明、身份证、劳动合同、《赣州市房地产开发企业专业技术人员情况表》（附件三）；

6、《房地产开发企业近三年开发建设情况表》（附件四）。今后凡出现专业技术人员达不到相应资质等级规定的，将视情况报省建设厅进行降低资质等级直至吊销房地产开发资质处理。

（五）完善资质管理工作，建立网上认证制度。全市所有房地产开发企业必须到我局信息中心办理入网手续，签订网络服务协议。未取得企业入网认证的，将无法办理商品房预售许可、网上合同备案、企业资质年检等业务。

七、加快我市房地产信息化建设

（一）畅通与房地产开发企业的沟通联系，请各房地产开发企业自行设立专用电子邮箱，并填报《房地产开发企业通讯表》（附件五），以便重新印制《赣州市房地产开发企业内部通讯录》。各房地产开发企业按拼音方式设立电子邮箱（如“赣州德威房地产开发企业公司”的电子邮箱为“gzdewei@163.com”,“南康市建辉房地产开发有限公司”的电子邮箱为“nkjianhui@163.com”,前两位为企业注册地拼音第一个字母，后面为企业名称中关键字拼音，并统一使用“163”邮箱）。

（二）为提升企业形象，进而提升我市房地产行业的整体形象，原则上要求资质等级在三级以上的开发企业都要有自己的网站，并统一链接到“赣州网上房地产”网站（在建），请各开发企业将网址报开发科。

（三）为确保信息畅通，提高现代化办公水平，各房地产开发企业应加快信息化硬件建设，配置合同备案等业务专用电脑。电脑配置不宜太低，要求配置Pentiun4,2.0Ghz,内存1GB以上，驳接电信互联网，做好网上合同备案的准备工作。

（四）积极参加销售人员上岗培训和合同备案上机培训工作。凡未取得销售上岗证或上机培训部合格的，将无法在网上签订商品房买卖合同。

中心城区范围内的房地产开发企业将以上要求的资料、表格直接报我局开发管理科，各县（市）房地产开发企业报当地房地产管理局，由各县（市）房地产管理局收集整理后派专人统一报我局开发管理科。

联系人：赖昌洪，联系电话：8287009，8227241。

附件：

1、房地产开发项目销售现场需公示的证照和资料

2、关于购买新建商品房的风险提示

3、赣州市房地产开发企业专业技术人员情况表

4、房地产开发企业近三年开发建设情况表

5、房地产开发企业通讯表

二○○八年九月四日

主题词：房地产 开发经营行为 规范 通知

抄报：省建设厅高浪副厅长，市委常委、副市长林泽华，市人大副主任尹礼山，市政协副主席欧阳世麟，市政府副秘书长谢德强。

抄送：省建设厅住宅与房地产业处，市法制办，市人民银行。

赣州市房地产管理局办公室

2008年9月4日印发

共印350份 附件一：

房地产开发项目销售现场需公示的证照和资料

1、企业营业执照；

2、房地产开发企业资质证书；

3、国有土地使用权证；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6、建设工程施工许可证；

7、商品房预售许可证；

8、经主管部门监制的预售项目情况公示牌（必须要有房管、工商、物价、规划等主管部门的投诉电话）；

9、商品房销售进度表（必须要有房号、面积和价格等基本要素，必须实行明码标价，标注价格的字体大小要与房号一致）；

10、经主管部门备案的商品房买卖合同签订样本；

11、前期物业管理业主应遵守的《临时管理规约》；

12、经规划主管部门审核签章的规划总平面图；

13、代理销售机构的《房地产经纪机构备案证书》；

14、关于购买新建商品房的风险提示。

15、销售人员情况公示牌。持有“赣州市房地产销售人员岗位证”的销售人员的姓名、职务、照片和证号。

附件二：

关于购买新建商品房的风险提示（销售现场公示）

当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中，还存在利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为。为此，赣州市房地产管理局提示广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。特作如下提示：

一、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。

二、必须查看房地产开发项目应的基本公示资料。一是查看房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，应当了解所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。二是查看商品房项目的建设手续。购买商品房的，应注意查看房地产开发企业的营业执照、开发企业资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关资料。如果开发建设手续不齐全，将不能办理产权登记手续。以上房地产开发项目资料均必须在商品房销售现场公示。三是查看该项目是否办理开发项目或在建工程抵押贷款。已经办理抵押贷款的项目，如果没有得了贷款银行同意销售该土地上建设的商品房的证明，该房屋所有权权益难以得到完全保障。

三、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。因此必须查看其是否有“国有土地使用权证”，确定其土地性质为“国有”，而不是“集体”，否则，无法办理产权登记手续。

四、审慎签订商品房买卖合同。合同一旦签订，即具法律效力，双方都必须遵守，非经法定程序，不能进行变更和撤销。一是签订合同应使用房地产管理部门监制的合同示范文本，仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免事后发生纠纷。三是签订合同的基本原则是平等、自愿，发现有自己不能接受的条款坚决不能签订，不能先签订而事后靠上访投诉来要求解决。

五、应当与持有“赣州市房地产销售人员岗位证”的销售人员洽谈和签订合同。

第四篇：各地对房地产开发企业代建行为的确认标准

各地对房地产开发企业代建行为的确认标准

发布时间 ：2010-3-22 10:17:28 来源：网络

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一、上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定

沪地税一[1996]43号

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：

六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。

房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：

（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。

（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税；

1.受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的‚对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；

2.如果受托方不垫付资金‚不负担房产造价成本的结转‚仅是收取管理费‚所有的房产建造成本由委托方自行负责‚则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。

（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。

二、河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知

冀地税发［2000］93号

二、委托建房征税问题

对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。

三、浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知

浙地税函〔2004〕437号

十二、关于停止执行的几个政策问题

停止执行《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税一[1998]71号）中的下列规定，按现行有关规定执行。

（一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：

1．由委托方自行立项；

2．不发生土地使用权或产权转移；

3．受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）

4.事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。

四、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复

发文字号：宁地税(流)发[1998]073号

主送：略

你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工

程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：

一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。

二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税

第五篇：江苏省住建厅关于加强和规范白蚁防治机构管理工作的通知

江苏省住房和城乡建设厅文件

苏建房管[2011] 638号

关于加强和规范白蚁防治机构管理工作的通知

各市建设局、房产局：

为切实加强白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证房屋和各类建筑物、构筑物的住用安全，维护国家和人民群众合法权益，现就加强和规范白蚁防治机构管理工作的有关事项通知如下：

一、充分认识加强和规范白蚁防治管理工作的重要意义 我省地处长江、淮河下游，气候温暖，雨量充沛，植被丰富，适宜白蚁生长繁衍，是我国白蚁危害较严重的省份之一。多年来，全省各地白蚁防治机构依据《城市房屋白蚁防治管理规定》（中华人民共和国建设部令第1 3 0号）和白蚁防治工作有关要求，切实加强对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和原有房屋的白蚁检查和灭治管理，白蚁防治业务范围也逐步从单一的房屋建筑逐步向文物保护建筑、公共绿地、市政设施等延伸，为保障国家和人民财产安全、保护历史遗存、促进社会和谐作出了重要贡献。

近年来，我省部分地区城市房屋、水利工程、市政设施、林木果树、文物古迹的蚁害问题日益突出，危及国家和人民财产及公共安全。同时，随着城市建设的加快、城市建筑结构的变化、居民对人居环境环保需求的提升以及综合虫害管理技术的推广与应用，现有白蚁防治管理工作已经明显滞后于形势发展的要求。而我省尚没有统一的白蚁防治管理法规或规章；有的白蚁防治机构工作缺乏必备的工作条件，专业技术人员、设备不到位，无法满足房屋建筑白蚁预防、检查和灭治工作需求；有的白蚁机构管理不够规范；白蚁防治工作特别是新建商品房白蚁预防工作的宣传力度还不够。为此，各级房产（建设）主管部门要提高对白蚁危害严重性和白蚁防治工作重要性的认识，把加强和规范白蚁防治工作监督管理作为一项重要的日常工作来抓，通过健全机构、加强领导、完善制度、强化管理等一系列措施，切实提高白蚁防治管理和服务水平。要如大宣传力度，采取多种形式，经常性地开展白蚁防治工作专题宣传，普及白蚁防治政策和常识，提高市民对白蚁危害广泛性、严重性和白蚁防治重要性的认识，为进一步做好白蚁防治工作营造良好社会氛围。

二、规范白蚁防治机构和人员管理

本通知所称白蚁防治机构，是指各市、县房产（建设）行政主管部门所属，由市、县政府机构编制管理部门批准设立，依据国家法律、法规和有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作规程，对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋进行白蚁预防和对原有房屋及各类建筑物、构筑物进行白蚁检查和灭治管理的专业机构。凡在本省范围内从事白蚁防治工作的机构，应当具备以下基本条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的办公场所和独立存放、专人管理的药物仓库；

（三）有30万元以上的开办资金或注册资本，从事白蚁预防工作的机构应开设财政专有监管账户；

（四）有3名以上生物、药物检测、建筑工程等专业的专职技术人员，以及3名以上取得人事主管部门颁发的白蚁防治专业技术等级证书的技术工人；

（五）建立完善的管理制度，管理人员和施工人员的岗位职责、业务受理流程、施工操作规程、收费标准、投诉处理应予以公示，并对信息统计报表、仪器设备管理、药剂存储使用、业务档案管理、应急预案、财务管理、廉洁自律、职业道德、考核检查制度等作出明确规定。

实行白蚁防治从业人员持证上岗制度。白蚁防治从业人员须通过省住房城乡建设部门专业培圳考核。培训教材统一使用《全国白蚁防治专业培训教材》，考试合格并取得《白蚁防治人员岗位证书》后方能从事白蚁防治工作。取得《岗位证书》的白蚁防治人员，应定期接受继续教育。继续教育可以集中或分散等多种形式进行，但每年不应少于40学时。白蚁防治机构应定期对从业人员进行健康检查和排毒疗养。

三、强化白蚁防治工作职责

白蚁防治机构的工作职责包括：白蚁预防，白蚁灾害灾情的监控、检查和发布，白蚁防治的公益宣传，公共区域突发白蚁灾害的处置，白蚁防治技术的研究及推广应用，受委托人委托对已建成房屋及各类建筑物、构筑物发生的白蚁危害进行灭治处理等。

新建、改建、扩建、装饰装修等房屋建筑必须实施白蚁预防处理。建设项目开工前，建设单位应当委托白蚁防治机构进行白蚁预防处理。房屋建筑白蚁预防包治期限不得低于1 5年，包治期限自白蚁预防工程竣工验收合格之日起计算。包治期内，白蚁预防合同约定施工范围内发生白蚁危害的，应当无偿予以灭治。鼓励超过白蚁预防包治期的房屋建筑再次进行白蚁预防处理，费用由产权人、物业费或房屋维修资金支付。

原有房屋建筑和超过白蚁预防包治期限的房屋建筑发生白蚁危害的，房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当委托并配合白蚁防治机构迸行白蚁检查和灭治工作。房屋建筑白蚁灭治包治期限由白蚁防治机构与委托人约定，但不得低于两年。列入国家、省、市文物保护的房屋建筑，房屋管理单位应向房产（建设）行政主管部门申请，每两年进行一次白蚁危害检查。

明确白蚁预防工作落实制度。建设单位办理房屋销（预）售许可或产权登记时，应当向房产（建设）行政主管部门出具该项目经过白蚁预防处理的证明文件，并在销售场所公示，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容。

严格白蚁防治收费。白蚁预防费是行政事业性收费，收费标准必须按照省财政、物价行政主管部门的规定执行，收取的白蚁预防费实行财政预算管理，不得随意降低或减免白蚁防治费用。白蚁预防费除支付人工费、材料费、管理费外，应当从中提取20%的资金建立白蚁预防复治基金，用于包治期内的复查复治和新技术、新药物、新工艺的推广运用以及白蚁危害突发事件的处置。白蚁灭治费是经营服务性收费，由委托人与白蚁防治机构双方协商，并在合同中予以约定。

四、完善白蚁防治质量监控体系

加强白蚁防治施工管理。白蚁防治机构要提高自身对质量的控制能力，按照国家法律、法规和我省有关规定制定明确的施工技术规范和操作规程，建立完备齐全的施工档案，开展防治工程质量验收。房产（建设）行政主管部门应当根据白蚁防治工作的卖际，研究制定质量管理目标、重点和措施，督促白蚁防治机构和建设单位通过签订防治合同，明确双方责、权、利。

加强药剂存储使用管理。白蚁防治机构应当使用国家有关部门批准生产的药剂，药剂存储和使用应当符合国家《农药管理条例》、《危险化学品安全管理条例》的规定，并设有相应的药物监测实验室。禁止使用氯丹和灭蚁灵等持久性有机污染物。房产（建设）行政主管部门应当加强对白蚁防治药物安全的监督管理，并对使用的药物进行检测。

强化白蚁防治施工质量检查。白蚁防治机构与委托方签订合同后，应在1 0个工作日内向当地房产（建设）行政主管部门报备。房产（建设）行政主管部门应当根据本行政区域内所签工程项目数量，定期按照一定比例进行抽检。检查中发现存在质量问题的，应当责令白蚁防治机构进行限期整改，经整改后仍不合格或超过抽检比例50%以上项目不合格的，不得继续从事白蚁防治工作。

加强白蚁防治科研和交流。各地要依托高校、科研单位、行业协会组织研发高效、低毒环保型的白蚁防治新技术、新工艺、新设备、新药物，特别是综合虫害管理技术。要加强行业协会建设，组织开展白蚁防治机构和人员的专业培训，促进有关部门和白蚁防治机构之间的技术交流。

五、建立白蚁防治机构工作考核制度

白蚁防冶机构考核内容和评分标准由省住房城乡建设行政主管部门制订。考核工作每年组织一次，考核内容包括机构能力建设、档案资料、工程施工操作、药物管理使用、技术研究、白蚁防治费使用管理等情况，考核结果全省通报。对考核优秀的机构将予以表彰，考核结果不合格的责令限期整改，直至取消从事白蚁防治工作的资格。

二O一一年十月八日