本案中的房屋产权应归谁

第一篇：本案中的房屋产权应归谁

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本案中的房屋产权应归谁?

作者： 邱曼莉发布时间： 2010-08-12 23:20:09

[案情]

2009年4月30日,第三人何某与被告黄某签订协议，约定将第三人将位于钦州市新光路某号某栋某号房屋以60000元的价格转让给被告。被告的父亲黄某某代被告向第三人支付了房屋价款60000元，第三人将房屋交付给被告，被告对房屋进行装修后一直在该房屋居住，但被告与第三人并未办理该房屋的过户登记。2009年11月18日第三人又自愿与原告唐某签订协议约定，第三人以65000元的价格将位于钦州市新光路某号某栋某号房屋转让给原告，协议签订后，原告于2009年11月23日向第三人支付了该房屋的价款65000元。2009年12月1日，为了办理该房屋的登记备案，原告与第三人在钦州市房产局办证大厅签订了该房屋的转让契约。原告于2010年1月14日办理了该房屋的过户登记，并取得了该房屋的房产权证。但之前第三人将房屋交给被告居住，被告一直占用至今，原告多次要求被告搬出该房屋确遭拒绝，为此，2010年4月28日原告唐某向钦南区人民法院起诉,请求人民法院判决被告搬出钦州市新光路某号某栋某号房屋，将房屋交付原告；被告支付2000元房屋占用费给原告（自2010年1月14日至2010年5月14日止，以每月500元计）。

[审判]

法院审理后认为，被告辩称第三人后与原告签订房屋转让合同无恶意串通的行为，该合同在双方自愿合法的情形下签订的，所以该房屋转让合同合法有效。第三人与被告虽合法签订合同在先，并交付该房屋给被告居住，但不动产的取得应以登记为条件，原告办理了该房屋的过户登记，应由原告合法取得该房屋的所有权，物权有排他性的特点，任何人均不能妨碍所有权人行使其所有权，被告占住该房屋是对原告所有权的侵犯，原告要求被告搬出该房屋，将该房屋交还原告的请求符合法律规定，法院予以支持；而被告虽未取得房屋的所有权，但第三人交付房屋给被告居住是履行合同的一种行为，被告居于合同关系而占有该房屋，主观上并无任何过错，属于善意占有，被告无须支付给原告房屋的租金，因此原告请求的被告支付占有房屋费用2000元无法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款，钦南区人民法院一审判决被告黄某搬出钦州市新光路某号某栋某号房屋，将房屋交付给原告唐某。同时，驳回原告唐某的其他诉讼请求。

[评析]

该案中的争议焦点是房屋转让合同是否有效以及所卖房屋的所有权归属问题。本案中的第三人何某和原告唐某签订的房屋转让合同及第三人何某和被告黄某签订的房屋转让合同，对涉案房屋的地点、总价、房屋交付等内容均作出了明确约定，两份房屋转让合同均符合房屋买卖合同的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本案中两份房屋转让合同均有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，不能对抗第三人。本案中被告虽然与第三人先签订了房屋买卖合同，但一直未到登记部门办理过户登记手续，也没有依法办理预告登

记，因此被告无法取得买卖房屋的所有权。原告与第三人在签订了房屋转让协议书后，就到房产局办理了该房屋的过户手续，取得了房产证。因此，在本案中，原告办理了房屋过户登记，依法取得了本案中房屋的所有权。被告黄某要将搬出本案中的房屋（即钦州市新光路某号某栋某号房屋），将房屋交付给原告唐某。而被告居于合同关系占有本案中的房屋，主观上并无任何过错，属于善意占有，被告无须支付给原告房屋的租金。

第二篇：本案应如何适用离婚过错赔偿制度

本案应如何适用离婚过错赔偿制度

案情：

张某与李某于1991年结婚，1992年生育一子，孩子出生后，李某一直感觉长得不像自己，又听庄邻闲话不少，便怀疑孩子不是自己的。2003年2月双方发生吵打，在吵打中李某将张某致伤，经法医鉴定构成轻伤。3月，张某向法院起诉离婚，要求抚养孩子，并要求李某赔偿精神损害抚慰金。李某答辩同意离婚，也要求抚养孩子。诉讼中，张某承认孩子并非与李某所生，李某遂提出反诉，请求张某赔偿其精神损害抚慰金。

本案在审理中，对于双方提出的精神损害抚慰金的请求是否应当支持，存在两种不同的观点：

第一种观点认为，张某的请求应当予以支持，李某的请求于法无据，不应当支持。《中华人民共和国婚姻法》第四十六条规定：“有下列情形之一导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：(一)重婚的;(二)有配偶者与他人同居的;(3)实施家庭暴力的;(四)虐待、遗弃家庭成员的。”离婚诉讼前，张某被李某殴打致伤，经法医鉴定为轻伤，符合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第一条中规定的对家庭暴力的解释，“家庭暴力”是指行为人以殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或者其他手段，给其家庭成员的身体、精神等方面造成一定伤害后果的行为。李某殴打张某致其轻伤，构成家庭暴力，李某的行为，侵害了张某的生命健康权，违反了《中华人民共和国婚姻法》中“禁止家庭暴力”这一原则性

规定，不仅给张某身体造成了一定的伤害后果，同时也给张某的精神上造成了一定程度的损害。因此，对于张某要求李某赔偿其精神损害抚慰金的诉讼请求，应予支持。关于李某的该项诉讼请求，《中华人民共和国婚姻法》第四十六条规定的四种情形中，仅在第二种情形中规定了“有配偶者与他人同居”无过错方可以请求赔偿这种情形，没有规定李某提出的“有配偶者与他人生子”这种情形。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第三条中规定，“有配偶者与他人同居”的情形，是指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义持续、稳定地共同居住。张某与婚外异性虽生一子，但并不是持续、稳定地共同居住，而是偶然的发生不正当性关系导致生子，虽然给李某精神上也造成了一定的损害，但是这种情形不包括在四种情形内，法无明文规定。因此，对于李某要求张某赔偿其精神损害抚慰金的诉讼请求，不应予以支持。

第二种意见是，张某的请求应当予以支持，理由如前所述。李某的请求，虽然《中华人民共和国婚姻法》第四十六条中规定的四种情形中未明确规定，但是张某具有明显的过错，如果不予支持则显失公平。《中华人民共和国婚姻法》第四条中规定，夫妻应当互相忠实、互相尊重。张某在婚后与婚外异性发生不正当性关系并怀孕，违背了该项原则。张某从怀孕、生子至离婚诉讼前，一直未将这一事实告知李某，以争取李某的谅解，说明张某存在隐瞒真相的故意，其行为严重违背了夫妻应互相忠实的原则。李某与张某结婚十二年后，才得知抚育了十一年的儿子并非是自己亲生子，李某因此所遭受的社会舆论压力及其精神打击是巨大的，所致李某的社会评价力降低是显而易见的，其精神上的痛苦将可能伴随终生，不论是从时间上，还是行为

方式上及造成的后果上分析，可以说均超过了张某因家庭暴力所受到的精神损害，张某的行为同时也违反了公序良俗及良好的道德规范，李某所受到的损害事实与张某的行为之间存在法律上的因果关系，张某作为过错方应该承担赔偿责任。仅以《中华人民共和国婚姻法》第四十六条中的四种情形未明确规定，而驳回李某的此项请求，不利于促进社会主义精神文明建设，不利于倡导良好的道德风尚。《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法权益受到法律保护、任何组织和个人不得侵犯”。人格尊严权乃属民事权利之一，对人格尊严权的侵害已经列入最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿若干问题的解释》第一条规定的受理范围，该司法解释第八条第二款规定：“因侵权致人精神损害，造成严重后果的，人民法院除判令侵权人承担停止侵害，恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外，可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金”。结合婚姻法的立法本意以及最高人民法院的司法解释精神，《中华人民共和国婚姻法》第四十六条虽然仅规定了四种情形，但并未排除根据其他情形请求损害赔偿，在此种情况下，完全可以根据民法通则及婚姻法关于夫妻之间应当忠实的原则规定，参照最高人民法院的相关司法解释精神，支持李某要求张某赔偿其精神损害抚慰金的诉讼请求。

笔者同意第二种意见。

第三篇：如何看待本案中的和解协议

如何看待本案中的和解协议

案情：

1996年12月7日，原告南通苏海化工厂（以下简称苏海化工厂）经国家商标局核准注册了由“苏中”文字及字母S、Z和菱形图案组成的组合商标，注册证号908007号，核定使用的商品类别为第一类的磷肥、钾肥、尿素和混合肥料，有效期自1996年12月7日至2006年12月6日。自2000年10月起，被告王华富擅自使用原告已标明商标及厂名、厂址的旧包装袋将一批抵债的外地散装复合肥料灌装后，私下交由原告销售人员陈礼龙发往海安县仇湖乡、青萍乡、墩头乡等原告的复合肥料销售点进行销售，共计销售假冒“苏中”牌劣质复混肥17吨，价款10900元。

经群众举报，苏海化工厂委托律师进行了调查，海安县青萍供销社生资部仓库保管员黄海山、海安县仇湖镇禾庄村陈长乐、陈长义以及海安县仇湖镇湖西村五组的吉和祥分别陈述了陈礼龙提供假冒“苏中”牌复合肥用于销售的事实。2001年3月20日，南通市海安工商行政管理局对王华富、陈礼龙销售假冒注册商标的商品的违法行为进行了查处，作出对王、陈二人罚款25000元的海工商案（2001）242号行政处罚决定。

2002年3月4日，苏海化工厂向江苏省南通市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告王华富、陈礼龙赔偿原告因商标权被侵犯而造成的商誉损失100000元及律师调查费8000元、差旅费9782元和律师代理费3600元。

2002年4月10日，被告王华富与苏海化工厂经案外协商自行达成赔偿和解协议，约定由王华富分期赔偿原告市场品牌信誉损失30000元，首期5000元当即履行。为此，原告苏海化工厂在2002年4月11日的庭审中将诉讼请求变更为判令被告陈礼龙赔偿70000元的商誉损失；判令被告王华富、陈礼龙对合计21382元的律师调查费、差旅费和律师代理费负连带赔偿责任。

审判：

江苏省南通市中级人民法院审理后认为，被告王华富、陈礼龙的行为均已构成对原告南通苏海化工厂“苏中”注册商标专用权的侵犯，并同时侵犯了原告的企业名称权，遂依法判决，驳回原告南通苏海化工厂要求被告陈礼龙赔偿商业信誉损失70000元的诉讼请求；被告王华富、陈礼龙共同赔偿原告南通苏海化工厂调查侵权的经济损失11600元，并互负连带责任。宣判后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。

评析：

这是一则案情并不复杂的商标侵权案，两被告在未经注册商标权人同意的情况下，擅自使用原告的旧包装袋灌装他人抵债而来的劣质散装化肥用于销售牟利，一个专司灌装制作，一个负责混入原告的销售网点进行销售，二人分工协作共同销售侵犯商标权之商品的行为与情节是十分清楚的，故本案在商标侵权的构成方面不存疑问。这起案件之所以值得探讨，主要是作为共同被告之一的王华富在这起诉讼过程中与原告自行达成和解协议，他们的这一和解行为对实施共同侵权的另一被告陈礼龙连带责任之承担有没有影响？有什么样的影响？对这两个问题的不同解答直接左右着本案的判决结果。

一、共同侵权连带之债的法律特征

根据民法学原理，连带之债是指在债权人或债务人为多数人的情况下，所有的债权人都有要求债务人为全部给付的权利或者所有的债务人都负有向债权人为全部给付的义务，但只要出现一次全部给付，有关此债的全部关系即归于消灭的债权债务关系。其中债权人为多数的，称为连带债权或主动的连带；债务人为多数的，称为连带债务或被动的连带。一般情况下，连带债权不如连带债务那么重要，这是因为连带债权既不给债权人带来额外的利益也不给债务人带来额外的负担，而连带债务却具有增强债的担保性的功效，有利于维护交易的稳定与安全，所以我们通常所说的连带之债基本上都指的是连带债务。连带债务尤其是因共同侵权而生的连带债务主要有以下三个方面的基本特征：

1、连带债务是一种复数债务。即连带债务在理论上是可以拆分为数个相互独立的债务的，并且有几个债务人就有几个债务。理由有三：第一、数个债务的客观存在是每个债务人 各负全部给付义务的前提，否则债权人没有理由提出这样的要求；第二、在连带债务中，各债务可以异其期限、条件或担保，这是数个债务分别存在的最有力证明；第三、债务人一人出现的事项，原则上对其他债务人不发生法律效力，这也是各债务人负担独立债务的佐证。

2、连带债务中的各个债务须有同一目的。所谓同一目的，就是为了实现债权人债权的确保及满足。虽然连带债务有数个独立的债务，且一个债务的履行不等同于其他债务的履行，但是因为一个债务的履行而使所有债务的共同目的得以实现，其他债务便因此而失去了存在的理由。可见，连带债务确实是为了共同的目的依照法律规定或当事人的意思表示互相结合起来，各个债务在某种意义上不过是为了达到共同目的的具体手段，当债务人中的一人实现这一目的时，其他债务人的债务即因反射作用而消灭。

3、所有连带债务人都负有全部给付的义务。在连带债务中，只要债权人未受现实履行，他都有权依其选择对债务人之一人或数人或全体，同时或先后请求全部或一部之给付。即便债务人已经部分履行，则债权人仍可就剩余部分行使同样的权利，直至债权完全实现。但是有一点：任一债务的部分履行都会缩减每个独立债务的相应部分，正如一个身处多面镜子包围之中的人，你脱去一顶帽子，镜中人也会相应脱去一顶帽子一样。

二、个别和解行为对连带责任承担的影响

诉讼过程中个别当事人的和解行为对其他当事人连带责任的承担有无影响？对此，司法实践中存在诸多不同的意见。概括起来，主要有以下四说：

（一）毫无影响说，认为诉讼中形成和解协议只表明原告放弃了对协议相对人的程序追诉权，就这起案件而言它至多起到形式上终结原告和协议相对人之间已为之诉讼的效果，其他被告所应承担的赔偿责任并不会因此缩减或免除，所以人民法院仍应判决其他被告全额赔偿。以本案为例，也就是说被告陈礼龙仍应全额赔偿原告商誉损失5000元。

（二）部分影响说，主张原告与个别被告达成和解协议的行为即表明原告已通过合同的方式免除了该被告在这起诉讼中依法所应分担的赔偿份额，故人民法院应当在依法确认该被 告所应分担之赔偿额度的基础上判令其他被告承担剩余的赔偿责任。仍以本案为例，即被告陈礼龙应当赔偿2500元（前提当然是两被告在这起侵权中作用相同，责任各半）。

（三）免除责任说，认为原告与个别被告达成和解协议时即表明原告对该被告在诉讼中依法所应承担之赔偿责任的免除，由于该被告在这起诉讼中本应承担的是连带责任，而连带之债具有一体性和不可分割性，免除个别被告的连带赔偿责任也即意味着原告同样免除了其他被告的赔偿责任，所以人民法院应当驳回原告对其他被告的诉讼请求。

（四）视履行情况决定说，主张个别和解行为对其他被告连带责任的承担有没有影响应视被告依和解协议实际履行之赔偿金额的大小而定：如果个别被告所应允赔偿的金额超过或等同于全额且已实际支付，则其他被告的连带责任可完全免除；如果个别被告依和解协议实际给付的赔偿额小于全额，则其他被告应负责赔偿全额减去该个别被告已给付数额之后的剩余部分；最后，如果与原告和解的个别被告实际并未支付分文，则不论其在和解协议中的应允赔偿额是多是少，哪怕是远远超过了赔偿全额，其他被告在本案中的责任也不受任何影响，人民法院仍应判令其他被告全额赔偿。还以本案为例，第一被告王华富在和解协议中允诺赔偿的数额已经远远超过法院最终确定的赔偿总额，且首期实际给付的数额5000元恰好等同于原告苏海化工厂的商誉损失总额，故第二被告陈礼龙的该项赔偿责任应予免除。

笔者比较赞同上述第四种观点，理由如下：

1、首先是个别和解协议的效力如何看待的问题。个别和解协议是相对于完全和解协议而言的，它专指原告与部分被告就共同侵权之后的责任承担及赔偿事宜所达成的协议。正因为只有部分被告与原告达成了和解协议，所以自然而然地产生了和解协议对其它被告有无效力的问题，众所周知，合同具有相对性原则，和解协议作为原、被告之间平等协商之后自愿达成的权利义务分配方案，只会在协议的双方当事人之间发挥效用。基于此，当债权人向连带债务人中的一人表示免除或减免其债务而没有向其它债务人为消灭全部债务之意思表示的情况下，只有该债务人本人可以按协议免除或减少其应负之赔偿份额，其他债务人仍不免其责。所以，“免除责任说”中的绝对效力解释明显有误。

2、连带责任有对外责任与对内责任之分，对外责任是其核心内容，因为“连带”二字主要就体现在责任人对外承担责任的一体性上。所谓“一体性”即承担责任的时间先后及数额大小具有不可分性，因此，除了提存、抵销、混同、免除等法定方式外，只有全额且及时的清偿才能使得连带之债归于消灭。有关连带之债的追索及承诺等情节一般只会产生时效暂时中断的程序意义，它对连带之债并不产生任何实体上的影响。由此可见，尽管连带之债的对内责任确实可分，但在对外承担责任之时即对内部责任予以分割明显过于超前。那种认为和解协议对部分被告免责或减责的约定可以径直影响其它被告责任之承担的观点，犯了把连带责任之内部责任过早公开的错误，它使得本可以充分保护债权人利益的连带责任在事实上与保护力度较弱的按份责任无异，从而在根本上违背了制度设计的初衷，所以笔者认为，坚持相对效力解释的“部分影响说”也是不成立的。

3、尽管连带责任是一种特殊的民事赔偿责任，但它依然会受债之基本原理的规范与调控。而债的清偿作为债消灭的最主要和最常见原因，必然会对连带之债的存亡产生致命的影响。所以当原告与部分被告达成个别和解协议并实际履行时，其它被告所应承担的连带责任必然会随着债务已然履行的幅度发生缩减甚至消灭。因此确切地说，个别和解协议本身对其它被告连带责任的承担没有什么大的影响，但是个别和解协议的实际履行与否对连带责任是否依然存续的状态却是至关重要的。正因为如此，“毫无影响说”也是行不通的，而只有“视履行情况决定说”最符合债之基本规律，它应当成为指导我们处理此类案件的原则。这里有必要予以补充说明的是：并不是实际履行与否决定了责任是否连带，而是实际履行会清偿全部或部分的债务，使“连带”的条件不复存在罢了。

综上所述，本案的第一被告王华富在诉讼中与原告达成了个别和解协议，且已实际部分履行，他实际履行的部分必将会对第二被告陈礼龙的连带责任产生一些减免。至于减免的幅度，可以有两种殊途同归的看法：

一、如果把原告主张的商誉损失和律师调查费损失捆在一起看待的话，那么陈礼龙的连带责任仅减去总额16600元（商誉损失5000元外加律师调查费损失11600元）中的5000元（即王华富实际履行的部分）；

二、如果把原告主张的商誉损失和律师调查费损失区别开来的话，则陈礼龙针对原告商誉损失的连带责任将被完全免除，当然他还必须承担原告的律师调查费用11600元，因为原告有关律师调查费的债也属于另一种形式的连带之债。

三、和解协议超出判决部分的法律效力

法院最终确定的原告苏海化工厂的商誉损失仅为人民币5000元，然而在第一被告王华富与原告的和解协议中，王华富却许之以30000元的高额赔偿。由此引发了另一个法律问题，那就是王华富已经承诺但尚未给付的25000元赔偿金还要不要继续履行的问题？笔者的看法是：由于在签订和解协议之前，双方当事人对人民法院最终会确定怎样的赔偿幅度是无法准确预测的，所以双方才有可能达成和解。而无论和解赔偿的数额是高是低，都是双方在平等自愿的基础上自行协商确定的，都是合法有效的。所以如果赔偿数额低了，应当视为原告放弃权利；如果赔偿数额高了，则视作被告自愿赔偿。当然如果被告允诺赔偿的数额与法院最终确定的赔偿额数字相差过于悬殊，达到几十万之多，人民法院已显失公正为由予以适当变更也未尝不可。江苏省南通市中级人民法院·沈杨

第四篇：离婚案中,房屋产权的认定

离婚案中，房屋产权的认定

近年来，房产分割逐步，成为离婚案件中夫妻双方争议的焦点，根据我国《婚姻法》及相关司法解释，中国婚姻家庭金牌律师团分析认为，离婚案件中如何认定房屋权属，关键应考虑以下几点因素：

1、签订购房合同的时间以及首付款的时间；

2、房产证取得的时间和领结婚证的时间；

3、房产证上的名字。

一、结婚登记前购房、办理产证的A、结婚登记前签订购房合同，房款已经全额付清，则该套房产为个人婚前财产，离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。

B、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上写有夫妻一方和一方的父母的，则该房产本身为对方家庭共同财产，按揭款要看具体的借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方的，而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明)的，则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行财产分割。

C、结婚登记前仅签订合同，婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的，则该套房产是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

D、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上为一方名字的，则房产本身为个人婚前财产，但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时另一方有权要求进行财产分割。

二、结婚登记后购房，办理产证的A、领证后，一方和其家人共同购房，产证上是一方和其父母的名字，则一方名下的房产份额属于夫妻共同财产，离婚时双方可以就房产份额进行协商，协商不成的，另案起诉分割房产。

B、领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，产证上写的是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的；

三、产证原是一方父母名下，后变更为一方名下或双方名下的A、登记结婚前后，由一方父母名下变更为一方名下的，视为其父母对子女个人的赠与，属其婚前个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割；

B、无论婚前或婚后，由一方父母名下变更为双方名下，都是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

四、产证是双方名字或是原来是一个人名字，后增加为两个人名字的，无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后，都是夫妻共同财产，离婚时可以要求财产分割。

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第五篇：商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有（推荐）

商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有

如皋市人民法院许夕坤

[案情介绍]

2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套，此后购房户要求办理房产证一直未果，2003年6月，房产公司通知李某等16户居民，由于建房审批手续不合法，未能取得用地许可证，也一直未能补办，房屋买卖行为无效，要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回，同时表示愿退还购房户当时的购房款18万元，房产公司下达限期搬离通知，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为45万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议，李某等十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“赔偿”，无奈之下，将房产公司告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令房产公司返还购房款及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意表示在购房户交还房屋的前提下，返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。

[争议焦点]

上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失？

[评析]

一、一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定

根据合同法相关理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。

一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。

合同法第五十八条规定的，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。” 如果合同被确认无效或被撤销，承担过错赔偿责任的范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或

撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息等合理的间接损失，而对于其他诸如可得利益等一般不包括在损害赔偿范围内。

二、对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析

商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住三年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。

（一）房屋升值部分的定性

有人认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。

还有人认为应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。

现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的利益是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，就要对返还财产的价值进行分析，首先是原价值，其次是增值的部分。对于原价值部分应于返还并无异议，而对于增值部分应结合案情具体分析，在出卖人有过错而买受人无过错的情况下，增值部分应不再依附于不动产返还给有过错的出卖人，而应该视为无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，以保护事实物权占有人也即买受人的合法权益。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的过错或其他恶意行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，应该符合以下几个条件：

1、商品房买卖合同

成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；

2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；

3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

4、商品房买卖合同无效过错地于出卖方，买受人无过错。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人存在欺诈行为，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以要求出卖人给付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。

（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则

德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。

同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，就如本案的情况，有不少出卖人正是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。

（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民计的大事，所以，法律应保护相对处于弱小地位的买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，加之近几年过分膨胀的房地产开发热潮，手续不规范、不完备比比皆是，新的矛盾与纠纷层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。

[结语]

在商品房买卖合同无效，而过错完全在于开发商的情况下，从维护公正与正义、保护相对方的合法权益出发，超出原买卖合同价款的房屋升值部分应归买受人所有，以利于和谐社会的构建。

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