浅析房地产开发贷款存在的问题专题

第一篇：浅析房地产开发贷款存在的问题专题

浅析房地产开发贷款存在的问题

房地产开发属于国民经济发展的支柱行业，在GDP中占有较大比重，同时也是国家宏观调控的调节器，近几年成为国家宏观调控的主要对象。由于房地产属于高风险、高收益行业，许多企业为了追逐资金效益最大化，不断涌入该行业。当前，房地产开发企业在资金实力和经营管理能力等方面存在着良莠不齐的现象，房地产行业已经成为整个社会关注的焦点。就房地产开发行业和房地产开发贷款存在的问题，哈尔滨城区风险管理中心风险经理袁红岸结合自身工作体会进行了思考和分析并提出几点建议，仅供参考。

一、房地产开发行业存在的问题

（一）房地产开发企业“先天不足”

由于房地产开发属于高风险、高收益的资金密集型行业，许多开发商为了追逐收益最大化，盲目扩大开发项目，“滚动开发”现象较为普遍，导致房地产开发企业资金“捉襟见肘”。就目前情况看，多数开发项目的自有资金不足，资金缺口有近30%左右是依靠预售商品房来实现的。因此，一旦市场出现低迷情况，房产销售停滞，开发项目资金缺口显现，即将出现“半截子”工程，银行贷款的归还难以保障，而且多数房地产开发贷款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二还款来源，也难以立即回收。

(二)会计师事务所的诚信度有待甄别

一些贷款企业为了达到银行贷款准入条件和标准，串通会计师事务所采取人为调整财务报表，虚假反映经营和财务状况。一个企业存在两套报表，报给银行和税务局的财务报表大相径庭，在当前已是公开的秘密。一旦借款人恶意套取银行信贷资金，会计师事务所根本无力承担银行损失。

（三）高估抵押物价值

在评估抵押物价值时，资产评估事务所为了获取收益，极力满足抵押物资产所有人的需求，贷款抵押物价值需要达到多少就估价多少，导致评估价值与资产实际价值差距巨大。而房地产开发贷款的抵押物大多数为土地和在建工程抵押，开发商在取得土地时的成本并不高，有的在一年内充当抵押物时，资产评估事务所出具的评估报告的增值幅度较高，少则一倍，多则十几倍。这样，一旦房地产市场发生变化，银行即使执行抵押物，也不能全额回收贷款本息。

（四）贷款发放条件有缺陷

个别房地产开发企业为满足贷款对项目行政审批要件的要求，在“四证”不齐的情况下，向银行提供虚假许可证办理贷款，待贷款发放后，才陆续补办真实证件。

（五）开发商违规建设

少数房地产开发企业项目违规、超规划建设，引发巨额行政处罚、项目费用支出增加、开盘日期推后、企业财务状况恶化等问题，增加了房地产开发贷款的风险。部分项目违规、超规划问题，导致银行无法办理按揭贷款抵押登记手续，增加了按揭贷款风险。

二、银行在房地产开发贷款方面存在的问题

（一）贷款“三查”制度执行不严、不实现象依然存在贷前调查不细、信用等级评定虚高，为了达到贷款准入条件，脱离实际情况高估企业的定性分析，影响了对贷款客户偿债能力的判断，进而造成信贷资产风险加大；贷中审核不严，贷后管理粗放，重贷轻管，贷后检查不及时，资金监控不到位等现象依然存在。

（二）银行债权保障度低下

相对开发商而言，银行并不是第一债权人，购房人和建筑商的受偿都优于贷款银行。因此，银行贷款虽然办理了土地和房产抵押，但债权也不能全额保障，况且有部分贷款的在建工程并没有办理抵押登记手续，银行贷款潜在风险较大。

（三）封闭管理方面有待加强

虽然所有房地产开发贷款账户都签订了封闭管理协议，但是，许多不应在封闭账户出现的收付资金却频繁发生，个别经办机构将借款人的基本账户设定为封闭管理账户，导致难以实施资金监控。许多开发企业通过网上银行收付资金，银行更加难以掌控。有的开发商为了躲避银行资金监管，通过几手资金支付将资金转移到其他银行，而开发商现金销售商品房的资金，更容易摆脱银行的监控视线。

（四）受托支付引发借款人制造虚假交易

按照银监会“三个办法、一个指引”的要求，贷款必须采

用受托支付方式。在实际工作中，开发商为了保证信贷资金及时到位使用，不得不采取虚假交易挤占信贷规模，因为，在开发商真正需要资金时，银行受信贷规模限制，不能保证按时放款。同时，经办行为了抢占信贷规模、实现中间业务收入、增加派生存款，也不得不采取提前发放贷款，致使资金转移现象频繁发生，信贷资金监控难度加大。

（五）在建工程抵押不能落实

房地产开发贷款发放时，一般以土地使用权抵押。随着工程的进展，在开发项目具备办理在建工程抵押条件时，应及时转为在建工程抵押。但由于受当地产权部门有关规定限制或者开发商意愿问题，导致不能及时办理在建工程抵押，致使部分房地产开发项目已经达到现房，仍然没有办理在建工程抵押，银行信贷资产风险加大。如果借款人恶意不办在建工程抵押，为了获取更多的资金而将在建工程抵押给其他金融机构或私营贷款公司，银行的土地抵押物处置难度和信贷资产损失风险也将继续扩大。

（六）抵押物重复抵押引发银行债权灭失

由于抵押物大都出具了抵押可售意见，如果抵押物已经出售，根据法律规定，购房人属于善意第三人，银行的抵押权利无法对抗购买人，该部分房产已无法对银行债权起到担保作用。

（七）房地产开发贷款封闭管理制度有待完善

目前，我行房地产贷款封闭管理协议中约定的按销售比例还款，销售分为销售额和销售面积两种方式。在实际工作

中，按照销售面积还款的方式有待商榷。比如，开发商预售房产达到100%，但是，购房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封闭管理协议，要全额归还贷款，而此时的工程进度只达到70%，开发商此时没有资金全额还款。因此，开发商往往只能弄虚作假，隐瞒销售情况逃避银行监管。所以，采用按照销售额比例（销售额/项目评估预计销售收入）还款方式更为合理。

（八）研判区域房地产市场走势至关重要

近期，受国家调控政策和宏观经济形势影响，全国房地产市场出现价跌量缩的局面，黑龙江省也不例外。因此，在评估房地产项目时，能否准确判断房地产市场走势至关重要。在近期的房地产项目评估中，对市场价格和销售前景的判断存在盲目乐观倾向，高估房产价格和销售预期，依然将开发项目的30%资金缺口依靠预售来填补，如果不能实现销售计划，则易于出现“半截子”工程，从而造成银行信贷资金无法收回。

仅从目前哈尔滨地区市场情况看，受国家政策和宏观经济形势影响，投资性需求和投机性需求受到制约，刚性需求也处于观望态势。如：哈尔滨利民开发区和松北区的房地产销售十分清淡。其主要原因是，该地区的人口稀少，缺少刚性需求；银行信贷紧缩，融资难度加大，使得需求方资金紧缺，无力购房；房产价格虚高，投资收益降低，投资性和投机性需求处于观望状态。特别是近期国家准备扩大房产税试点城市范围，加大了投资成本，也是购房交易低下的另一原

因，哈尔滨利民开发区即属于此类。

三、几点建议

（一）建议客户经理认真进行贷前调查，仔细甄别客户准入条件的真实性；

（二）建议有权部门研究并明确项目自有资金的测算标准；

（三）建议与弄虚作假的客户、会计师事务所和资产评估事务所解除合作关系，同时，客户经理和项目评估人员应仔细甄别事务所出具的报告，自主判断报告的真实性。

（四）建议认真落实审批条件，严格执行审批条件，否则不予放款；

（五）建议进一步加强贷后管理，杜绝流于形式，严格执行并完善封闭管理协议；

（六）建议重点防范开发商在项目具备办理在建工程抵押条件时不办理抵押登记手续的风险，应严格执行按工程进度发放贷款，以掌控在建工程并将其及时办理抵押手续；

（七）建议抵押物登记可以采取分户、分单元、分楼不可售抵押的方式，尽可能不采取楼盘整体抵押，以避免遇我行抵押权利对抗善意购房人而将房产抵押作为担保的情况；

（八）建议对于缺少刚性需求，属于投资性和投机性需求并处于观望状态地区的房地产开发项目，审慎进入或退出。

第二篇：房地产开发存在的问题及对策

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。

另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3、合同管理方面目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、房地产开发企业项目管理应采取的对策

以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

新形势下我国房地产市场的宏观调控政策

摘要随着我国经济建设步伐的加快，房地产业取得了显著成就，但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也面临许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。本文通过分析宏观调控的概念及我国房地产市场宏观调控政策的发展特点，针对当前面临的问题提出对策。关键词宏观调控房地产市场政策经济学政府

一、宏观调控的概念现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三，宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化，保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。

二、我国房地产市场宏观调控政策的发展特点自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。

三、我国房地产市场宏观调控政策面临的问题与对策1．调控政策本身存在不足通过以上对我国政府出台的一系列宏观调控政策的梳理，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新老国八条”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006年以来，中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观，各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。

2．调控政策执行不力、落实不到位的问题房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门，调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；各级地方政府为了提高GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收。房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控要想取得预期效果，就必须得到地方政府的积极响应和得力执行。实行土地“招拍挂”之后，土地有偿转让收入名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”，土地出让的数量和价格的上升带来土地出让金收益，同时物业转让的数量、频率和价格将带动财税收入的增加。为实现土地效益最大化，必须依靠高房价的拉动，因此地方政府主观上不希望房价下跌。房地产业关联性强，对GDP贡献大，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。在地方政府的决策过程当中，既可以不对下一届政府的债务负责任，也可以不对下一届政府的财政收入负责任，不计后果的低价征地、高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的捷径。

第三篇：浅谈房地产开发贷款应注意的问题

浅谈房地产开发贷款应注意的问

作者：冯省文

前言

据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9％，增长幅度同比下降5.2个百分点。其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5％；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7％，是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3％下降到今年的39.6％，减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。抑制房地产开发贷款风险

首先，银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；

其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。

经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，2000-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。房地产开发贷款评估应注意的问题

对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。

一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层—33层综合楼，1—3层设计用途为商场，建筑面积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。

2．1考察项目的合法性及其建设条件

银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：

1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；

2、《房地产证》，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐备；

3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；

4、项目建设条件是否具备；

5、担保的合法性及能力分析。

2．2市场调查与分析

房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。

如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理——港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层—18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。

2．3借款人评价

项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。

既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。

项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。

2．4考察项目财务可行性

考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制《现金流量表》、《资金来源与运用表》、《借款偿还估算表》、《损益表》等财务报表。

（一）项目成本费用

投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。房地产项目建设的投资费用包括下述11项：

1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；

2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；

3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；

4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；

5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；

6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；

7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；

8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；

9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；

10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；

11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的4-5%。

（二）项目资金平衡分析

资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。

项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售收入，就要分摊相应的税费。通过编制《资金来源与运用表》，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。

1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；

2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。

（三）项目财务评价指标的计算及运用

通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可求出下列五个常用的财务评价指标：

1、内部收益率：项目在计算期内净现值累计为零的折现率。它表明了项目的动态盈利能力，是项目所能承受的最大折现率，和能容忍的最大市场利率。从现金流量表计算求得。项目内部收益率大于等于行业基准收益率，或投资者最低可接受的收益率，表示项目可行；

2、财务净现值；是按投资者最低可接受的收益率，或基准收益率，将项目开发经营期内，各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，从现金流量表计算求得。项目财务净现值大于零表示项目可行；

3、投资回收期；是指项目净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示。从现金流量表计算求得；

4、借款偿还期；是指在国家规定及项目具体财务条件下，用利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿清全部借款本息所需要的时间。测算借款偿还期应编制《借款偿还估算表》；

5、投资利润率。投资利润率=利润总额÷总投资×100%。注意区分总投资利润率和年平均投资利润率。

2．5不确定性分析

房地产项目建设的不确定因素包括；（1）建安工程费；（2）经营收入；（3）融资成本；（4）销售进度等。一般房地产项目主要针对建安工程费和经营收入进行不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析就是通过找出盈亏平衡点，来分析在一定的市场及产出能力条件下，项目成本与收益之间的平衡关系。根据商品房销量、成本、销售收入和销售税金等数据，分析计算其量、本、利之间的关系，确定项目的盈亏平衡点。平衡点可用销售收入来表达；

平衡点的销售收入=总投资÷（1-销售税费）

2、感性分析：因为评估所采用的数据，大都来自于估算或预测，不可能完全准确，因而，就使得投资或贷款决策具有潜在的误差和风险。为搞清不确定因素对评估结果影响的大小，保证投资或贷款决策的准确性，有必要进行敏感性分析。敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生变化，分析其对项目经济效益的影响。其实施步骤如下：

（1）找出最能反映投资效益的经济评价指标，如内部收益率、财务净现值、投资回收期、借款偿还期和投资利润等；

（2）选取对经济评价指标有重大影响，并在建设经营期内有可能发生变化的因素，作为不确定因素。如建安工程费、经营收入；

（3）设定不确定因素的变化范围；

（4）根据不确定因素的变化情况，对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出敏感性因素；

（5）提出相应的对策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出项目建设的经济效益对不确定性因素的敏感程度，但不能表明不确定性因素发生变化的可能性大小，以及在这种因素变化对建设经济效益的影响程度。因此，根据项目的特点和实际需要，有条件的还应进行概率分析。通过分析，不确定性因素可能发生的变化情况及其概率，计算在不同概率条件下，项目建设的经济评价指标，说明项目可能面临的风险大小。并确定临界点发生的概率和期望收益。其实施步骤如下：

（1）找出各种可能发生变化的不确定因素（敏感性因素）；

（2）分别确定每种不确定因素出现变化的可能性（即概率）。各种不确定因素可能发生的概率之和必须等于1；

（3）分别求出各种概率情况下的净现值、加权净现值，然后求出净现值的期望值；

（4）求出净现值大于或等于零的累计概率；

（5）判断项目可能面临的风险大小。

第四篇：如何申请房地产开发贷款

如何申请房地产开发贷款

定义

----房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。

----房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。

对象

----经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业以及具有房地产经营开发资格的企事业单位。

条件

在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；

信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；

开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；

开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；已经取得开发建设项目的土地使用权；

开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。

在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》。

申请开发类贷款所需提供的资料

----1.基本材料

法人营业执照(副本及影印件)；

法人代码证书(副本及影印件)；

法定代表人证明、签字样本(原件及影印件)；

贷款（卡）(原件及影印件)；

财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告。新建企业免提交；成立不足三年的企业，提交自成立以来的和近期报表；

税务部门年检合格的税务登记证明；

利税清算表；

公司合同（原件及影印件）；

公司章程（原件及影印件）；

企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。

若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）

----2．贷款项目材料

开发建设项目可行性研究报告及批准文件（原件及影印件）；

有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件和计划（原件及影印件）。

----3.担保材料

----按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

----4.已经作过客户评价并在有效期内的客户，如无变更的，可不需提供客户基本材料，只需提供贷款项目材料和担保材料。

----5.授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证（卡）》。

----6.要求客户提供的材料在《中国建设银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示“ ü”。

期限

----房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

利率和结息

----

1、利率

----（1）人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。

----（2）外汇贷款利率根据建设银行总行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定，可为固定利率，也可为浮动利率；

----（3）贷款期间的利率变动根据建设银行总行的通知执行；

----（4）如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收；

----（5）逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行；

----（6）挤占、挪用贷款按建设银行总行规定的利率进行罚息；

----

2、结息

----（1）人民币贷款按一年365日计算日利息，外汇贷款按一年360日计算日利息；----（2）实行按季结息，结息日为每季度末月的第20日，遇节假日提前至上一工作日；执行按月结息的，结息日为每月的第20日，遇节假日提前至上一工作日。

----（3）贷款应付未付利息按照原贷款利率计算利息。

第五篇：房地产开发贷款程序

房地产项目开发贷款基本流程

开发贷款定义

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。贷款条件

1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。3．开发项目与其资质等级相符。

4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7．贷款用途符合国家有关法规和政策。

8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料 一．基本材料

1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡；

5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本；

9． 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

10． 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。二．贷款项目材料

1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证；

5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证；

8．建筑总承包合同；

9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明； 10．项目可行性报告；

11．其他相关材料。三．担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率

贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。贷款程序 1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。

3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第一节 房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

（1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2）单位章程、成立批文；

（3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；

（4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5）法人代码证复印件、年检报告；（6）房地产企业开发经营资质证书；（7）借款申请报告；

（8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；

（9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；（10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建筑工程规划许可证；

（4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；（5）地价款缴交凭证复印件；（6）施工许可证；（7）房地产预算许可证；

（8）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

（一）贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。

俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y] Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）

贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

（二）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放

经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

二、城市房屋拆迁程序

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

（三）签订拆迁补偿安置协议

在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。1．拆迁补偿安置协议的主要内容：(1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；(2)补偿方式；(3)补偿金额；

(4)安置用房面积和安置地点；(5)搬迁过渡方式及期限；(6)违约责任等。

2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：

(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；(2)协议签订有严格的时间限制；(3)协议签订有相对的强制性。

补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。(四)实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

三、城市房屋拆迁的补偿(一)补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。(二)补偿形式 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。(三)特殊情况的房屋拆迁补偿

1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。

4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。

四、城市房屋拆迁的安置

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

第二节 房地产开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。

一、投资决策分析阶段及其程序

投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。

(一)开发投资机会鉴别和项目选择

投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。

二、前期工作阶段及其程序

前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。(一)开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。(二)获取土地使用权

土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。(三)征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。(四)规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。(五)落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。(六)制定建设施工方案

制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。(七)施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。(一)项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。(二)施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。(三)项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。(四)项目竣工验收

开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。

四、营销阶段

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

第三节 房地产开发的主要内容

一、房地产开发项目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：

(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。

(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。

(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。

(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。(二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤

1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： ①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括：

①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；

②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；

③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；

④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策； ⑤最后写出项目评估报告。

2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：(1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。(2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战：(4)明确资源、原材料及公用设施条件。

(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。(6)项目投资、销售费用的投入时间。(7)资金来源及融资方式。(8)项目租售收入预测。

(9)国民经济评价和项目财务评价。(10)项目评价与结论。

3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

(7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

二、土地使用权获取

目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。(一)通过政府行政划拨获取土地使用权

根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。

建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。(二)国有土地使用权的有偿使用

国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。

1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。

合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。

在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。

土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。

目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。

(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。

(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。

2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。(三)补地价方式

鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。

三、房地产开发与规划设计(一)城市规划的含义

关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。(二)城市规划的工作阶段和内容

1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。(三)城市规划的审批

城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为： 1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。(四)城市规划与房地产开发的关系

城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。(五)居住区规划 1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；(7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。3．居住区的组成内容。

(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。

(2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；

②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；

③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；

④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。

以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。4．居住区规划设计。(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：

①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。

②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。

④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。

⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有