九龙坡区城市发展战略构想

第一篇：九龙坡区城市发展战略构想

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 1

重庆市区县经济发展及投资研究组

联盟单位

（排名不分先后）

重庆卫视《金重庆》栏目组

重庆大学工商管理学院

企盟战略投资咨询管理机构

重庆万通地产顾问有限公司

重庆三山广告传播有限公司

重庆澳美广告有限公司品牌推广分公司

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 2

目录

一、前言

二、城市形象宣传推广的必要性

三、城市形象宣传推广的指导思想四、九龙坡区的优势和劣势五、九龙坡区城市发展战略规划构想六、九龙坡区城市形象宣传推广七、九龙坡区城市形象宣传推广的市场化运作

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 3

一、前言

一个城市和地区的建设发展的战略规划，是一项极其浩大的系统工程，需要各方面专家的相互协作和详细的调查研究，否则就不能得出准确的、有说服力的结论，也就不会有实用价值。由于这样的战略规划将会给政府有关部门提供决策依据，因此，它的准确性、可执行性以及对未来的可持续发展性，将成为本构想的主要特点。因此，我们根据贵方提供的相关文件和资料，再加上我们实际的调研结果，并以严谨的工作态度和专业的服务精神，提出九龙坡区城市发展战略规划构想和形象宣传推广的总体建议，并在本文中重点阐述九龙坡区城市建设和房地产开发方面的有关建议。

二、城市形象宣传推广的必要性

首先，一个城市或地区的发展，都离不开人的因素，我们知道城市是由人、自然环境和建筑物所构成，人是其中最活跃、最基本的要素，建筑物和自然界都是在人的思想产生变化的过程中而产生变化。从另一个角度来讲，城市的人文积淀需要去发掘，甚至去创造，并向在城市中生活的居民进行宣传教育，在潜移默化中不断提升城市居民的自身素质，逐步改善我们的生活环境，让我们为我们生活的城市而感到自豪，使我们的城市成为真正适合人们居住、消费和休息的生活 九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 4

特区，以吸引更多的人来这里生活，所有，对外的形象宣传就成为我们必须认真去做的一个重要工作。

从九龙坡区的具体情况来看，更是如此：长期以来，九龙坡区的城市化发展进程均落后于本市主城其他地区，许多的内在优势得不到有效得发挥。因此，在很多人得眼中，九龙坡区还是一个大厂区，一个影响力有限得区域消费中心，档次、形象都不太高。为了彻底扭转这种局面，政府做了大量的工作，除了实实在在地对九龙坡区进行大规模的城市改造和建设，在形象宣传方面也是煞费苦心，因此怎样让外界知道九龙坡区的优势，九龙坡区的变化以及九龙坡区的未来发展前景，就成为一个不能忽略的工作，所以，在战略规划指导下的城市形象宣传推广成为九龙坡区城市建设发展工作中的一个重要组成部分。

三、城市形象宣传推广的指导思想

在政府制订的城市发展战略规划的指导下，将九龙坡区的良好形象展现在公众面前，促进九龙坡区城市化发展战略的顺利实施。

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 5四、九龙坡区的优势和劣势

1、优势：

（一）本地区的工业发展基础较好，是重庆市的工业大区，拥有素质较好的产业工人群。

（二）如果政府“退二进三”的战略能够顺利实施，在主城区已经没有完整的地块可供开发的局面将在九龙坡地区得以改善，届时几个国有大型企业搬迁以后腾出的地块，可以进行规模化的开发。

（三）具有完备的铁路、公路和水路的交通运输设施，拥有长江上游最大的水陆联运港口——九龙坡港，还有西南最大的两个铁路货运编组站：重庆南站和重庆西站。同时成渝、渝黔、襄渝三条铁路干线汇贯境内，特别是直插西部的成渝高速公路横贯其中，李家沱、鹅公岩大桥横跨长江，连接渝黔高速公路，大件路、陈庹路、南北干道等城市干道也横贯东西南北，正在建设中的高架轻轨 沿杨家坪穿过，构成发达的交通体系。

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（四）农业资源丰富，相对于主城区，有广阔的发展空间，具有典型的都市现代化生态农业的特征，是重庆市最具规模的、最具形象的现代农业示范区。

（五）在旅游方面，九龙坡区拥有著名的重庆动物园；重庆佛学院佛教圣地——华岩寺；全国最大的白鹭自然保护区；全市最大的人工湖——龙潭湖；全市最大的休闲场所——重庆第一垂钓俱乐部；十里荷塘观赏区以及观光农业等等。

（六）在科教文化方面，拥有全国知名的四川美术学院，重庆工学院等大专院校；世界知名的教育家陶行知先生在这里创办了育才中学，几十年间，为全国各大专院校输送了大量的优秀学生，至今仍然是全国颇有知名度的重点中学；另外拥有国家级科研院所145个，高新技术企业270多家。

（七）在区域位置上，介于重庆市高新技术开发区和南岸区南坪经济技术开发区之间，与渝中区、沙坪坝区相邻，加上便利的交通，区位优势十分明显。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 7

2、劣势：

（一）城市各项建设发展滞后，特别是商业和房地产业的发展，还处在低档次、低水平状态。

（二）众多的国有大中型企业的厂房及其陈旧的家属区，占据了九龙坡地区的黄金地段，影响了城市的房地产开发以及经济的发展。

（三）原有的工业生产对环境产生一定的污染。

（四）娱乐、餐饮、购物等第三产业发展缓慢，水平偏低，而且在某些方面口碑不佳。

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 8五、九龙坡区城市发展战略规划构想

1、整体构想：

以九龙坡区现有的工业为基础，以高科技手段改造老工业企业。同时，大力引进国际知名企业和国内有实力的企业来此投资，并以此来带动九龙坡区的房地产、餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游等产业的全面发展。

2、具体项目构想：

（一）建立一个着眼于世界的工业园区，以优惠的政策和良好的投资环境吸引一批企业来此投资，既增强了地方经济 实力又带来了大量的就业机会。同时，外来高素质人口的增加，会提升本地居民的整体素质，而且，他们的消费行为，会增加本地区的收入，使九龙坡区原有的水平较低的消费结构也得到改善。

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（二）外来企业加入，大大加强九龙坡区的人气，在房地产方面就可以以天宝新城为中心，专门针对这一高素质的人群打造具有超前意识的精品住宅，并可以此为契机，全面提升九龙坡区的房屋品质，摆脱低档次的形象，重新 塑造一个全新的、有品位的九龙坡区房地产市场，积聚更多的人气。

（三）在直港大道两侧至滨江路段，打造一个高尚的生活社区，主要是各种有异国情调的餐饮、娱乐、休闲设施，建筑和装修风格应该保持协调统一和品位，这样可以使九龙坡区，具有了有独特品味的都市消费场所。

（四）在商业步行街的建设上，要设计出自己独有的特色，在主城各区都在建设步行街的情况下，营造出一种独特的风格：加大绿化面积，不能简单地堆积一些花盆，而要真正种植很多高大挺拔的树木，在绿树掩映下的商业步行街，更加具有地域特色和与自然和谐相处的都市风景，让绿色成为九龙坡区都市街区的一个重要的组成部份，使之成为重庆主城区的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐与住家一体的，与自然更加接近的生活特区。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 10

（五）在商业项目的引进上，尽量引进国际经营良好、有发展实力的商业企业，如上海联华超市、国际商业巨头沃尔玛、7——ELEVEN店等，这类型的连锁商业企业特别 适合九龙坡区的消费结构，并具有较高的知名度，充分提升了九龙坡区的商业地位。同时，良好的购物环境一定会吸引高品位的各种专卖店和特色商场。

（六）在城市建设的过程中，所有项目都实行面向全国的公开招标，九龙坡区还政府可以主动邀请国内乃至国外的著名房地产开发企业参加竞标，充分利用其雄厚的资金实力和多年的、先进的房地产开发经验，进行规模化的整体开发，有力地支持和推动九龙坡区经济和城市建设的发展。建议选取万科、和记黄埔等知名企业。

（七）在天宝新城或杨家坪转盘的中心地带，建造一座综合性的活动中心，它以大剧院为核心，辅以美术馆、艺术院校、青少年活动中心、成人教育中心、名人馆以及社区活动中心等基础项目。这一项目的建设，在建筑设计和施工风格上要成为代表本地区的标志性的建筑，要在全国产生影响，这样的文化设施应该成为代表整个中西部地区的亮点。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 11

（八）利用九龙坡区的旅游资源，做出有特色的旅游项目： A、首先，加强对重庆主城区内独一无二的资源——重庆市动物园的管理和资金投入，形成有别于其他地区的自然优势，这将成为一个独特的亮点。

B、利用生态农业示范区、水果基地、全国最大的白鹭生态园区、十里荷塘的自然优势条件，努力发展具有本地特色的旅游观光农业，大力吸引境内外游客，提升九龙坡区的旅游品质。

C、利用军工企业和白市驿空军基地的优势，建造一个大规模的军事主题公园，同样也可以作为本市乃至中西部地区重要的国防教育基地，项目设立有：大中小学生的国防教育、爱国主义教育、战史研究、战例评说、乘座军用飞机、装甲车、各种轻重武器的实弹射击、跳伞、学生军训、野外生存训练营、穿梭机模拟实景战斗等等。

D、参观佛教圣地——华岩寺，并具此开办佛学与社会道德讲座，净化我们的社会风气，使人们在紧张工作之余得到心灵的休憩。

E、最后，可以将这一系列的项目与城市景观结合成一条旅游线路，形成具有本地区风格的旅游热线，必能吸引众多的国内外游客。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 12六、九龙坡区城市形象宣传推广

在九龙坡区的城市形象宣传推广过程中，我们把它分为不同的层次和重点，因此我们将具有雷同的城市景观放在宣传的辅助位置，而将九龙坡区的独特优势作为宣传的亮点，配合政府有关九龙坡区发展战略的指导思想，将九龙坡区展现在公众面前。

1、建立城市形象识别系统：

（一）视觉识别：

运用视觉传达的设计方法，根据我们城市建设和发展的有关要求，设计出系统的识别符号，以刻画九龙坡区的个性，突出地方的文化精神，使公众和本地各界人士对九龙坡区产生一致的认同感和价值观。

A、设计一个有代表性的吉祥物，作为城市的形象标志，如：九龙太子等，它可以是拟人化的龙的形象，也可以是人的形象。

B、并且在所有的对外活动中均采用统一的吉祥标志，如在本地的邮戳、信签等。

C、在各主要道口和中心地段塑立吉祥物雕塑，使之成为地方性标志建筑。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 13

（二）理念识别：

这是九龙坡区的发展战略和人们思想观念的统一，是城市形象识别系统的精神所在，通常以座右铭似的口号形式体现出来。这种口号既是本地居民和各界人士必须遵守的信条和行为准则，又是取得社会公众信任和认同的一种语言概括。

A、在全面城市化，并坚持“可持续发展”和“以人为本”的方针指引下，在不同的发展阶段有侧重点不同的中心内容，如：在招商引资阶段，我们在对外宣传中提出“创业在九龙，腾飞在九龙”“你投资，我服务”“你发财，我发展”等宣传口号，而在大规模建设阶段我们则提出“创业者的生活特区”“高品位的生态都市圈”“城市、自然与人”“选择九龙就是选择了一种高品位的生活”“创业者不仅要承受都市的喧嚣，更应该享受生活的品味——九龙坡区为你打造创业新生活”等宣传口号。

B、这种城市发展战略思想的表现就是我们的理念，这不仅仅是一句或几句口号，而是城市管理者和公众的行为指南，对九龙坡区各界人士的行为起着规范和指导作用，是城市形象的核心内容。

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（三）行为识别；

在我们对理念进行确认以后，必须制订出一套使理念具体化的措施，以明确完善的理念为核心，通过对九龙坡区各界人士的日常行为方式的规范，并扩展到本地区以外的各种社会公益活动，以获得社会的承认和肯定。

A、城市公共管理者的行为要求： B、城市居民的行为要求：

C、定期举行公益活动、文化活动：如针对环境保护、弱势群体等进行一系列的活动，体现我们对“人”的关怀；在文化方面，经常邀请文化名人搞讲座、画展等，并给音乐、绘画、戏剧以及其他文化活动创造出良好的生存空间和发展的优质土壤。

D、开放美术学院，让一般居民都能够时时感受到艺术和创造艺术的校园给人带来的美的享受，对提高居民的素质大有好处。

E、邀请经济界名人和政府官员，定期举行“城市发展系列论坛”等以及各种与城市开发和经济发展有关的研讨会，提升九龙坡区在经济界人士眼中的地位。F、征集能够代表本地的音乐作品作为城市声音的形象代表。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 15

G、设计出服务行业标准用语，并在本地所有服务机构和对外办事机构大力推广普通话。

2、九龙坡区城市形象宣传推广的形式：

（一）第一阶段重点对天宝新城及其招商引资进行推广和宣传，由政府进行整体宣传推广，并组织天宝新城内的开发商进行统一协调的对外宣传，在大环境下彰显各项目的独特个性。

A、围绕着天宝新城和商业副中心，进行整个地区的整体定位。例举如下：  创业大社区

 为未来富豪打造高尚的居家社区。 建设更加适合人类居住的生态大都市。 山水重庆的后花园。

 大都市内的真正舒适生活特区。

B、针对九龙坡区内部的宣传：

主要是针对本地各界人士，重点是提高九龙坡区本地居民各方面的素质，树立起九龙坡人的自信心，让他们为他们居住地区产生自豪感。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 16

主要方式有：  大力推广行为规范。 长期开展社区活动。

 利用集中学习的机会和电视加强宣传教育。 评选九龙坡城市之星。 向各界人士征集发展建议。

C、针对全重庆市的宣传：

主要利用本市各种媒体宣传九龙坡区的各项优势条件、城市发展前景、独特的都市生态圈等，使社会公众能够强烈的关注本地区，并重新审视对九龙坡区的看法。 向全市有奖征集对九龙坡区有关城市建设、工业发展、商业经营及其它相关方面的建议。 评选优秀外来工。

 发行各种专业画册或手册，如旅游、房地产、工业、观光农业等。

 发掘独特的旅游纪念品，并向外界推广：围绕白鹭、十里荷塘、观光农业、军事工业等，打破目前本市旅游纪念品品种单一，没有特色的历史，形成一个相关的产业链，逐步成为本地支柱产业。九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 17

D、针对市外的宣传：

主要针对全国甚至包括境外的一些地区，塑造出九龙坡区在重庆乃至整个中西部地区的突出地位，如生态观光农业、引人注目的标志性建筑、大量新型生态住宅小区、充满绿色的与自然更接近的购物商圈等组成的都市生态圈。

在新得经济时代，对外工作中的相互联系不能没有互联网，因此需要建立一个内容丰富、信息及时、版面设计有新意的地方网站。如果以前已有网页，就在内容上及时更新，并将九龙坡区最新的发展状况及各项指标、信息公布出来，使九龙坡区的网站变得更有价值，用互联网的力量来帮助地方经济的发展，在对外的形象宣传方面，互联网是绝对不能忽视的。

九龙坡区城市发展战略构想和形象宣传推广 18七、九龙坡区城市形象宣传推广的市场化运作

市场化的运作手段需要九龙坡区政府与新闻媒体、专业的投资分析和市场推广方面的专家进行合作，通过这些机构的专业化的整合运作，在为政府决策提供依据的同时，也通过对九龙坡区城市进行形象宣传推广，更有力推动九龙坡区的各项建设的快速发展，同时九龙坡区城市形象宣传推广工作由重庆市区县经济发展及投资研究组在九龙坡区区委区政府领导下实施。

1、在报纸、电视等媒体上专门开辟一个九龙坡区专栏，分门别类地宣传本地区的各类产品、企业、旅游区、房地产以及发展规划和进展状况，做到准确、及时，信息渠道畅通。例如：目前九龙坡区天宝新城建设指挥部和重庆卫视《金重庆》栏目组正在进行中的战略协作行动，正是为了全方位帮助九龙 坡区更好实现“全面城市化战略”规划，首先选取对“天宝新城”的发展项目作为敲门砖进行宣传推广，并与九龙坡区天宝新城建设指挥部结成长期协作体，通过资源共享和信息互动，实现对天宝新城建设发展的有力推动。

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2、摄制一些电视宣传片，内容要适合现今人们的欣赏习惯。并制作成光碟，作为本地各界人士对外交流的赠品。这一项工作正在与重庆市区县经济发展及投资研究组及其联盟单位重庆卫视《金重庆》栏目组合作之中。

3、出版《新九龙》杂志，以人性化、生活化、有地方特色的内容，使之成为本地区各界人士与其他地区进行经济和文化交流的平台。

4、配合步行街和天宝新城的建设，大力发展一些新型的广告媒体，营造出有品位的商业氛围。这项工作的执行由专业公司提出可行性分析报告，并报政府有关职能部门进行审批。对于一些对城市景观和城市形象有负面影响的户外广告一律予以清除。

5、利用美术学院的专业优势，在各主要路口和中心地段设置一些代表本地区特色的雕塑作品，既向公众展示了新城的风貌，又把文化灌注到我们的生活当中。

6、本区域内有关政府和各类企业的战略经济投资分析。

第二篇：城市商业街的发展战略及规划布局构想

城市商业街的发展战略及规划布局构想

现代商业街是城市的精华，它既是大众生活须臾不可或缺的组成部分，又是展示城市商业繁荣的窗口；既是反映城市经济发展程度的标志，也是城市建设水平的体现。它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，以其整体优势展现城市的综合竞争力。商业街的发展和建设越来越受到消费者的关注和各级政府的重视。

一、商业街的特点及分类

所谓商业街，顾名思义就是城市商业最集中的街区。商业街多延续历史建在城市中心或交通便利、人流汇集之处，其长度一般大于100米，商业网点的密度大于50%。商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是由各种独立的商店构成，商业资源的有效配置和集中形成了商业街的整体优势。

1.商业街的特点。

一是功能齐全。商业街作为现代人理想的购物、休闲、旅游、娱乐场所，首先具有商品贸易功能，这里人气最旺、商品最全、商机最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商业街区往往是一个城市中最具地方传统特色的景点，经

营具有地方特色的纪念品和传统风味的食品的商业街常常是游客最愿意光顾的场所；第三具有休闲功能，经过改造的商业街，成为城市的一道亮丽的风景线，充分满足了人们休闲享受的需要。此外，其文化功能使商业街显示着城市的人文特色，丰富了人们的精神生活，促进了城市文化建设。

二是品种丰富。现代商业街各类商品荟萃，名、优、特产品应有尽有，特别是大都市中心商业街不仅做到“买全国货、卖全国货”，而且经营众多的国际知名品牌，把民族化与国际化有机地结合起来，使商业街成为中外游客钟情的购物场所。

三是分工细致。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求商业街分工专业化，各商店都有明确的目标市场，为特定的顾客提供特定的商品和服务，实行错位经营、特色经营和个性化服务。这样既避免了内部竞争，分流了顾客，又有利于共同发展，形成整体优势。

四是环境宜人。购物对于现代人来说，不仅是生活的必需，而且是放松身心的休闲方式，是一种享受。商业街巨大的吸引力还来自其优雅、整洁、舒适、协调的购物环境。充满人性化的设计，使顾客充分体验逛街的乐趣，得到更多的物质和精神享受。

五是服务周到。服务是商业街的“软件”，服务水平不仅关系到现代商业街的形象，而且直接影响顾客的购物心理和情绪，从而决定着商业街的销售状况和经营效益。优质服务降低了顾客的购物总成本，提高了顾客的满意程度，已成为商业街吸引顾客的一张“王牌”。

六是完善了城市公共服务设施。商业是人们日常吃喝穿用消费环节中的重要一环，商业是城市公共服务设施中的重要组成部分，而商业街则是其中不可缺少的部分。选好和建好商业街不但满足了大众的物质需求，同时也满足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服务设施，使城市的载体功能得到了提升。

2.商业街的分类。

商业街种类繁多，各具特色，可按不同的标准进行分类： 第一，按经营品种划分，可分为综合性商业街和专业性商业街。

第二，按主导功能划分，可分为零售主导型商业街、批发主导型商业街和服务主导型商业街。第三，按辐射范围划分，可分为市级商业街、区级商业街和社区级商业街。第四，按商品档次划分，可分为精品商业街、中级商业街和初级商业街。第五，按街道长度划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商业街。第六，按交通疏导方式划分，可分为普通商业街和步行商业街。

二、我国城市商业街发展建设中存在的问题

1.布局不够合理。

由于历史的原因，商业街主要分布在老城区和市中心，数量几乎占各城市商业街总数的一半还多，而边缘区域和一些新建的住宅区，商业街明显不足。商业街的高度密集，不利于充分发挥商业街的功能，不利于综合利用城市资源，尤其会给交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等造成很大的压力。

2.特色不够突出。

许多商业街在建设、改造的过程中，缺乏整体规划，未能结合本街的历史传统、自然条件及区位优势塑造自己的特色，而是市场定位模糊、经营项目雷同，商业街的趋同化发展必然降低其吸引力和辐射力。3.设施不够完善。

虽然近几年商业街的购物环境逐步得到改善，但仍然存在着一些问题。如地处市中心的商业街人流集中、车流量大，而现有的窄街小巷满足不了交通行驶和车辆停放的需要；不少商业街货运量大，而车辆进出受到时间和线路限制，很不方便；城市道路的拓宽改造对一些商业街形成消极影响，短时间内难以恢复元气；有些商业街在绿化美化、休闲娱乐、灯光广告、货运托管等方面的设施还不配套，在一定程度上影响了商业街档次的提高。

4.管理相对滞后。

主要表现在对城市商业街的地块开发、建筑外观、整体形象缺乏统筹规划，导致分布不均衡、特色不突出、功能不齐全；对现有的商业街以行政管理为主，市场机制尚未完全建立起来，也影响了商业街的快速发展。

三、促进城市商业街发展的战略及规划布局构想

商业街是城市商业设施的重要组成部分。无论改造旧有的商业街还是新建商业街，都要充分考虑其在城市中的选址（布局），使其具有合理的服务范围，同时也要与商业本身的内在发展规律相结合；与城市经济社会发展的阶段相结合，才能建设并逐渐形成符合大众需要的成功的商业街。

1.合理规划。

合理规划商业街不但要从城市空间布局上予以考虑，还应从优化商业资源配置，提高商业组织化程度出发，制定符合我国国情、区域市情的商业街规划原则，拟定规划标准，加强规划管理，才能克服商业街建设和发展中的随意性和盲目性，发挥政府和政策的宏观调控作用，促进商业街建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。一个城市商业街的布局规划必须讲究科学，体现全局性，既要考虑历史形成的商业营销氛围和顾客的购买习惯，又要考虑未来购物和旅游人口的导入与流向；既应照顾本地区的布局均衡，满足居民的购物需求，同时又要了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均。商业街的规划 应与旅游业的发展相结合，凡有旅游景点的地方，都应有与之相适应的商业服务业，如上海的老城隍庙把经营定位在为旅游服务上，创出了自己的特色，获得了可观的效益。在商业街的事业发展规划中还应处理好与城市总体规划的关系；在规划商业街的同时必须有与之相配套的城市交通和基础设施规划。

2.特色鲜明。

商业街的生命力在于其与众不同的特色，顾客之所以不计较时间和路途，专程来此购物，就是因为在这里有其他商店买不到的商品、享受不到的服务、体验不到的乐趣，正是这些特色构成了商业街的核心竞争能力。商业街要塑造自身的特色，必须找准市场定位。根据商业街所处地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立别具一格的市场定位。首先是商品定位，那些专业性的商业街更容易受到消费者的青睐，像服装街、食品街、古玩街等，集中经营需求差异大、挑选性强的同类商品，方便了顾客的购买；而综合性的商业街特色不突出，不宜过多发展。其次是经营档次定位，如上海的南京路步行街定位于大众化的旅游商业街；而静安区的南京西路，则云集了众多的国际品牌，成为上海市最具规模的国际化高档消费区。此外，还可以通过独到的服务项目、新颖的经营方式、不同凡响的促销活动以及创立自有品牌来突出商业街的特色。

3.业态先进。

根据市场需求的变化，对零售业态进行置换、创新和混合，是发达国家零售业发展的特点。如百货店引进专业店；百货商场经营超市；专卖店超市化经营；超市与仓储商店合一，存售一体，批零兼营；特别是大卖场的出现，在坚持传统超市生鲜食品优势的同时，又兼有百货店、专卖店品牌、品种的优势，形成多业态、多功能、多品种的理想购物场所。商业街的业态配置应与顾客的消费水平、消费结构相适应。鼓励发展新兴业态，适应目标市场消费观念和购买行为的变化，进一步满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的管理部门应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，特别是对新建或改造的商业街尤为重要。因为不管是政府开发还是企业兴建，最终都要分散卖或租给中小业主，如果事先没有统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，并难以形成规模效应，失去商业街的集中优势，甚至相互影响，破坏商业街的整体形象。商业街除少数大型百货商场外，应以专业店、专门店和专卖店为主；其次，要支持有实力的连锁企业进入商业街；最后，在与世界市场接轨的过程中，有目的地引入适合我国国情的先进业态，实现新型商业与传统商业的有机结合。

4.配套完善。

商业街的发展要积极借鉴和引进国内外先进的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。如建立绿色营销理念，开展绿色营销；以互联网为购销手段，开展网络营销，引导消费者网上订货、网上消费；开展文化营销，适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势，注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商店、品牌和商品的文化内涵，把卖商品提升为“卖文化”；开展定制营销，加强与顾客的“一对一的信息沟通”，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。

商业街应不断改善服务态度，提高服务水平，开拓新的服务领域，为顾客购买、使用商品提供更多的便利。经营文化、娱乐、体育用品的商业街要尽可能开辟此类消费场所，供人们学习、唱歌、跳舞和健身锻炼，还可以与文化、体育等部门联合组织文艺汇演、体育竞赛、举办各种文化节，以商品销售推动文化体育事业的发展，为此在布局上要留有足够的空间。商业街的新建和改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、广告设施等，否则会造成难以弥补的遗憾，也为今后的管理带来不必要的麻烦。同时，要积极完善各类市场服务体系，提高流通社会化水平。如大力发展社会化配送中心，形成高效的物流系统；加大信息技术改造的力度，逐步实现市场信息化、网络化，为电子商务提供必要的物质条件和制度环境；培育和发展各种市场中介组织，提高流通组织化程度；加快建立商业信用体系，拓展更大的商业空间；重视各种市场软件建设，促进大流通，降低流通成本。

四、商业街改造布局中应注意的问题

1.继承商业街的历史文脉。

商业街的形成大多具有历史渊源和大众逐渐认可的过程，商业街的古老建筑是城市文化的载体，应该将它们完整地保存下来，成为现代城市的有机部分。特别是对历史悠久的老商业街进行改造时，拓宽、加高、延长都必须慎重，尽量避免使用推倒重建的办法，要将古老历史文化遗迹融入新的规划，使传统与现代相结合，继承和延续城市的原有的历史文化风貌，造福子孙后代。

2.控制商业街的有效长度。

商业街不是越长越好，考虑到顾客的时间和体能的限制，商业街的长度一般不超过1000米，如果是步行街，长度应控制在800米左右，并排除其中夹杂的少数非商业段落。能够调动顾客购物情绪，形成商业兴奋点的路段通常为300~600米。所以，在商业街的起点处，不宜安排大型商业设施，待顾客逛街购物渐入佳境，再出现热点和高潮。

3.把握商业街的合理高度。

商业街的建筑不宜过高，除个别大商场可建多层楼外，一般应控制在2~3层以内，因为过高的建筑会使人产生压抑感，影响购物者逛街的心情。再者，人们不喜欢爬楼梯，即使有电动滚梯，也不愿意来回折腾。

4.确定商业街的适当宽度。

商业街不宜过宽，一般应控制在25~30米，否则，会无谓地消耗游客的体力，使他们对来往穿插产生顾虑，涣散“人气”。

5.规划商业街的总营业面积。

一条商业街的总营业面积不宜过大，一定要考虑消费者的体力和心理承受能力，据了解20万平方米可能是人们能接受的最高值，否则，会超出人们的耐受能力，带来消极影响。

6.整合商业街的业态结构。

商业街的业态应多种多样，相辅相成，如百货店、超市、专卖店、连锁店、折扣店等，同时应将购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等行业包括进来，这样可以避免商业街千店一面，有效地激发顾客的逛街兴趣，还可以使各商家门店都找到自己的发展空间。

7.研究商业街的行走规律。

不少商业街都有街的两侧客流量不一致的情况，这与商店的排列、经营的品种、商店的形象等因素相关，而且，多数人逛街习惯走“之”字形折线，在一侧走上一段距离，穿行到另一侧，走一段后再折返回来。这样，使商业街上出现逛街的“盲区”，在这里设置餐饮、娱乐、服务、休闲等网点，倒是不错的选择。

8.重视商业街的景观和环境设计。

商业街的景观设计必须以人为本，满足人们对环境空间多方位、多层次的需要，以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，突出景观性、功能性、安全性。如在街道的适当部位摆放盆栽、种植树木、灌木和花卉，创造轻松惬意的视觉效果。在功能方面，设置公用电话亭、休闲座椅、公共厕所、垃圾箱及统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便，造型优美。此外，在街道出口、上下台阶处要考虑残疾人的特殊要求，以及防火防灾、紧急疏散的要求。

上海的住宅底商规划及使用

住宅底商，顾名思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。

上海版的住宅底商：

走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是商业在房地产中的复杂性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情况下基本为“街铺”格局，也就是可能有独立门牌号并面对街道或马路的商铺，基本具备出售的标准。商业地产所谓的持有并不是指所有商业必须持有，类似象住宅底商或市场类商铺则应该积极出售。当然当住宅底商的设计是多楼层大面积时，其出售条件的能级随之下降，届时将更多的应考虑如何分拆或如何持有经营了。住宅底商的区域性：

所谓区域性也就是底商位于所在地理位置的实际情况，一般而言在内环线的住宅底商，由于中心城区土地面积小，开发商均尽可能的用足规划指标，当土地没有限定必须做足够面积商业时，住宅配套的商业基本都位于住宅的下方。而在环线以外地区，这种情况存在的基础下，更多的是商业独立存在于土地的某一区域，形成商业与住宅分离或混合的模式。这从侧面体现了市中心区域土地的稀缺性，换而言之，中心区域的商铺投资价值更高更安全。

住宅底商要做几层：

住宅中的商业是属于配套性质，在规划指标中是有一定限制的，一般情况下从3%-10%不等，但并不代表有了10%的指标后就要把它用足。当商业形态及规划出现问题时，均有可能造成商铺滞销或变成死铺，与其这样不如造些住宅更容易出售。所谓的商铺价格大于办公，办公价格大于住宅的观念应从我们的脑海中抹去。

那么住宅底商到底做几层为好呢？从上海中心城区住宅底商案例中发现，一般情况下是控制在1-2层为佳，因为商业的使用便利性与价值会随楼层的高度增加而下降，除非能够设计良好的垂直动线，或则具备形成规模性商业。但在设计二层商业进出通道时，必须对一层入口进行重点设计，要形成与一层商铺外观不同设计风格，使垂直动线更为明显，这点钱不能省。

住宅底商的建筑形态：

常见的住宅底商有3种形态为多，其一为独立的一层和独立的二层，其二为一二层复式结构，其三为一层高挑空形成内复式结构。但从商业本身的可使用性看，独立一层或二层是最便于使用的。复式结构商铺对于经营业种有较多的局限性，同样内复式结构商铺只能是作为出售的一个卖点（所谓买一送一的概念），但在商业真正的使用中不具备广泛性。

从商业中心城区商铺经营情况看，多数复式结构商铺的二层处于空置中，或者成为仓库，使商业面积严重的浪费，商业价值无法体现。所谓在设计住宅底商时，应基本考虑设计为独立的一层和二层格局。

住宅底商的格局是所有商铺格局中最差的，主要因为楼上住宅的核心筒部分将在商铺中得到体现，造成商铺部分位置受承重墙等因素成为“迷宫”，使完整的商铺“四分五裂”。有条件的情况下，当然能够在商铺与住宅中设计转换层以避免大量柱、墙等影响商铺，但这会造成投资费用的增加，一般情况下，结构不好的位置应多考虑住宅其它配套功能，如：安排居委会、物业管理办公室等。格局不好的商铺对商业的使用性影响也是非常之大的。

住宅底商的功能规划：

最好的商铺就是能够做餐饮的商铺，无论租用或购买者做不做餐饮，商铺功能越全其价值相对越高。上海对于住宅底商有明文规定，不得做餐饮。其主要考虑餐饮排污等问题会影响楼上的居民，所以在功能设计过程中，应巧妙的进行规划，尽可能在设计中安排部分餐饮功能商铺，其不但利于出售而且也能成为未来住宅小区生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

开发商为更好的卖出住宅底商商铺，往往会要求先行招商。其实从上海城区类似物业的发展看，一般住宅底商的商铺租赁其自然形成的案例较多，迄今尚未发展刻意招商的项目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民为背景，相对所处位置均是沿街等因素），招商难度远低于大型商业，所以不用过分刻意去追求招商。

住宅底商也属于商业地产的一部分，商业之复杂性是所以接触过的人的共识，虽然商业地产有核心理念，但面对不同城市，不同形态的商业均需要独立分析。住宅底商是商业地产中一个非常特殊的形态，千万别被传统商业理念迷惑了自己的眼睛。

来源：中国商业地产策划网

谈购物中心的规划与设计

选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

某项目业态规划布局细分理解

一层（时尚国际 精品名店）

一、2～3家大型国际速食连锁餐厅

主入口与次入口处，1+2层模式，每套平均在300～500㎡左右，总量在1500㎡左右。商家展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；消费群体是大众人群，与本项目的【全家式】相匹配；商家占据一楼入口，楼上最好有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流。

二、31家左右的百货品牌专卖店

临曙光东二路与宁海中路入口处。每套平均在80~120㎡左右，总量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足够的租金承受力都给项目带来良性互动以及创造品质。其主要客户群体为成熟女性和成功男性。

三、35家左右台湾时尚生活馆

內街南主动线与內街主入口两家稍大面积展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，总量在2200 ㎡左右，南內街两侧能够集中展示台湾时尚。其客户群体为时尚青年。

四、16家港韩流行配件（皮具、鞋区、彩妆、饰品、香水等）

15家港韩服饰百汇

分别位于內街中线与內街北动线，每套平均在30～50 ㎡左右，总量在2400㎡左右。服饰利于內街聚集人气，租金承受力高利于销售，商家数量多，有利于招商，形成一定规模有一定市场竞争力。其主要客户群体为青少年、学生等。

五、10家左右精品名店（黄金、珠宝、眼镜、名表、艺廊等）

內街北动线靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，总量在600 ㎡左右。业态的多样性防止客户产生视觉疲劳，并且珠宝，眼镜等也为项目创造一定的品质。较容易与对面的港韩服饰区产生良性互动。其客户群体为成熟女性和成功男性。

六、50家彩游馆（流行饰品、杂货、彩妆、哈日商品、DIY商品等）

圆形广场东北处，每套平均在20～30 ㎡左右，总量在1000 ㎡左右。小面积，多数量小店，利于随机型客户人流导入，与大卖场人流分流，单套租金不高，利于经营与展示海安本地小商品文化等，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换调整率带来的不良影响。其主要客户群为青少年、学生等。

七、异国美食百老汇（美式乡村、南洋美食、台式茶餐厅、意式咖啡）

圆形广场北正方与圆形广场中部，30套左右单间，但每家商家估计体量在200～300 ㎡左右，总量在1100㎡左右，如果1+2层，总量在2100㎡左右。餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客群带动商场经营；项目地下一层有足够的场地停车；餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼与楼上保健、健身等的消费。其主要客户群为大众消费群。

八、社区配套（药局、美发、面包店、美容、洗衣、鲜花、租碟等）

分别位于曙光东二路沿街东段住宅三处入口旁与彩游馆北边的住宅双入口旁，一层每套平均在80～200㎡左右，估计有23套，为1+2层模式，总量在2600 ㎡左右。因本项目有相当体量高品质的住宅，社区配套可以解决掉本项目住户，周边住户以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在此两处位置。但在银行客户方面，其晚上营业时间结束早，其灯光效果不佳，所以对于银行客户的数量和位置要多加控制。二层（仕女淑媛 儿童天地）

一、26家流行童装、玩具 7家婴幼童、母婴、孕妇用品

二楼入口处南动线两方格及其二楼沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，总量在1150 ㎡左右。1+2层国际速食餐饮人流的导入以及二楼沿街广告展示的良好位置都会对本块商业有很好的帮助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、饰品、杂货等）

8家女士内着精品（内衣、睡衣、居家服）

二楼中街南块、內街南块、二楼入口北入口处和次入口二楼转角处，每套平均在20～60 ㎡左右，总量在2000 ㎡左右。仕女淑媛区，逛街女性居多，女性服饰楼层二层符合女性体力状况，并且较好沿內街展示位与主入口展示位都较容易吸引女性顾客上二楼。配件与内着精品区在其旁边利于女性一次购齐型消费，并且符合布局的配套原则。在与旁边的流行童装等品牌客户群接近一致，有利于客户共享与互动。

母婴用品、孕妇服饰用品、寝具、家饰、布艺以次动线加以辅助。以配件形式来协调业种的丰富度，满足消费者的不同需求。

三、都会新贵(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二楼中街北块，內街北动线，每套平均在25～50 ㎡左右，总量在1100 ㎡左右。这两块的客户与仕女名媛等客户一致，并且在服饰的装饰上有互补性，利于女性服饰消费多样化。

四、主题餐饮（1650 ㎡）

圆形广场二楼北区与二楼中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，总量在1650 ㎡左右。本块与一楼餐饮互动，适当的进行1+2模式，并且在內街北块延伸过来，较容易吸引人流。有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升。

三层（风尚休闲 知性影音）

一、11家运动品牌专卖店

宁海中路入口处北边二楼，每套平均在40～150 ㎡左右，总量在800㎡左右。租金贡献较好，安排在二楼入口处；主要消费者为学生和年轻人，同楼健身娱乐客户相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。

二、8家个性牛仔服饰专卖店

二楼內街北块，每套平均40～60 ㎡左右，总量在300 ㎡左右，承接运动品牌的人流。

三、19家中性休闲服饰专卖店（900 ㎡）

19家品味绅士（600 ㎡）

11家流行少绅（380 ㎡）

7家男士精品配件区（男鞋、男包、袜帕、领带）（250 ㎡）

二楼南区整块，每套平均30～100 ㎡左右，总量在2100 ㎡左右。此块为整体男性顾客服饰消费区域，具有消费的连续性，一次购齐性能。承接运动品牌等的客流与主入口、次入口的人流导入。

四、3C、数码、影音主题馆、复合式书局

三楼中区，分两块业态。3C数码为800 ㎡，复合式书局为700 ㎡。以高聚客力的业态来引导消费人群向高层流动，并且与传统的三楼纯男装模式有差别，改变纯男装的目标型消费模式，与男装客户资源共享，弥补品味绅士、流行少绅、男士精品配件等业态人气的不足，提升三楼的整体人气。

五、美式主题牛扒馆（500 ㎡）

三楼內街北块延伸，承接运动品牌客户，并且与书局相对，提高其文化经营品质，与其他餐饮相连，提供餐饮多样性，满足不同客户餐饮需求。

六、主题餐饮（1000 ㎡）

三楼圆形广场北边，承接一、二层的餐饮客户与本层消费客户，整幢餐饮业态展示效果明显。

七、婚纱、礼服、儿童摄影（650 ㎡）

圆形广场三楼东区，每套平均70 ㎡左右，共9套。与二楼童装、四楼娱乐互动，多样化补充式消费，利于品牌自身形象展示，也体现恒天新世界业态布局的合理与建筑的完美相结合。南街的流行、北街的复古，加上空中花园、圆形广场、大型城市舞台，本身就是一个摄影、拍照的好去处。

八、文艺才艺教室（500㎡）

与北侧儿童摄影互动，并且有可能把品质高的婚纱摄影品牌转移到此，展示面好，在国际速食连锁餐饮楼上，更利于人流导入。

四层（青春动感 美食娱乐）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四楼主入口处。健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享。其楼上也有高品质住户，可一定程度满足需求。内部承重柱距离较远，可满足桌球客户的需求，这块做为桌球室也可。

二、大型室内游乐园（动感活力区、亲子乐园区）（1700 ㎡）

四楼中区，楼层稍高，租金便宜，强大的娱乐补充，顾客可以在此休闲或娱乐停留。与北边的餐饮互动。

三、国际连锁KTV酒吧

纯四楼面积约1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪厅对于商场而言，更偏向于夜间消费，其营业相对的独立性，营业时间的特殊性把其规划在偏离住宅的曙光东路（近宁海路上）。也考虑到白天的人流可能较少，显得冷清，特在其边上规划了主题餐饮。

四、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅（2200㎡）

4+5层模式，补充本地婚宴市场需求，偏高档次的个体消费。

五、空中花园主题餐饮（700 ㎡）

空中花园，是减轻购物疲劳、放松心情的绝佳去处。

六、瘦身美体SPA会馆、美容美发沙龙（500 ㎡）

满足顾客多样需求，本项目的住宅客户也提供了一部分客源。楼层稍高，但是租金偏低适应这块业态的一个租赁租金需求。

五层（大型餐饮 美容美体）

一、美容、美体SPA会馆

五层位置较高，适合目的性较强的私密型消费业态经营，并且可以提供大体量的铺面给商家，以此满足他们的开店需求。与四楼的瘦身美体的中型面积相呼应。

同时也可承接四楼KTV。

二、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅

承接四楼。

来源：中国商业地产策划网

商业地产规划七大成功要素

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业量化原则

商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。

首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；

研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。来源：中国商业地产策划网

商场布局规划

（一）商场布局规划谈

目前中国零售业竞争日趋白热化，各大百货商场各自使出浑身解数来招揽顾客，促销战硝烟弥漫、服务牌百变玲珑，但是在充分施展各种战术的同时，商场还应该考虑以设计科学、装饰优美、布局合理的商场规划来诱发消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。

在商场布局规划方面，笔者认为可以从商场的外观设计、内部布局、商品陈列几个方面着手。

一、商场的外观设计

二、商场的外观是由商场的门面、招牌、橱窗、霓虹灯和广告牌等组成的一个综合概念。

门面

各商场的门面应符合本点的经营特色、体现本店的风格，如北京西单商场的门面古色古香，体现西单商场的历史；迈凯乐大连商场的店面结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识；大商新玛特购物广场营口店的整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主色调，楼顶设计成海燕的造型，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力的招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招徕生意的牌号或标记。各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。

橱窗

橱窗不仅是一种重要的广告形式，同时又是装饰商店门面的重要手段。橱窗可以激发消费者的购买兴趣，丰富消费者的联想。

霓虹灯和广告牌

霓虹灯和广告牌的主要作用是造成一种活跃气愤，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场进行购买行动。

商场在注重上述方面的同时，要注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。

二、商场内部布局

商场内部布局包括商场的高度、通道、各层营业厅的规划等方面。

高度

一般一层营业厅的楼层高度介于4.5米——6米之间，而其他楼层的高度介于3.6米——4米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。

通道

营业厅内顾客通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。一般商店的主通道宽度为1——4.5米，副通道的宽度在0.6米——2.1米之间。入口处最好没有门，道路和店堂之间没有阶梯或坡度。

营业布局

商场各层营业布局的规划一般应遵循以下原则：一楼营业厅应保证客流的畅通，适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品；

二、三楼气氛要稳重，适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；

四、五楼营业厅可分别布置多种专业性柜台；六楼以上营业厅则可以销售需要大面积存放的商品；地下经营面积一般用来开办超市。

三、商品陈列

商品陈列是零售企业组织经营业务活动的一项重要的宣传手段。商品经营者通过商品陈列，集中反映商店的经营类别和特色，向广大顾客传播经销信息，提高顾客对商品的了解、记忆和信赖的程度，从而诱导消费者作出购买的决定和行动。因此，商品陈列的最终目的是希望能使任何一个逛商店的人都变成一名真正的顾客，从而实现企业的效益。

商品陈列讲究科学性与艺术性的有机结合。科学的、匠心独具的商品陈列形式，可以赋予商品鲜活的生命、可以抓住顾客的眼睛、捕捉顾客的心灵，成为商店“无声的推销员”，它通过陈列用具、光、色的结合，并配合各种装饰品或背景，从不同角度淋漓尽致的展示商品的个性特色，来感染并最终征服我们的“上帝”。

商品陈列展示是品牌风格、观念共识、操作实践以及经验积累的创新的综合。它注重对消费行为心理、审美取向、品牌内涵、产品开发层面的探索、洞察以及融会和突破。但是，商品陈列没有正确的答案；没有明确的参照系统，且无绝对的“对”与“错”的操作管理相关标准，各店唯有依据具体环境和条件，以服务“品牌形象”和销售为主旨，本着理论结合实际的原则进行运作实施才能达到最佳效果。

此外，商场还要综合运用灯光、色彩、气味、音响等效果，创造销售氛围。商场应该重视照明的作用，好的照明可以使商品变得五光十色、光彩夺目，让店内形成柔和愉快的气氛，这样更能引起顾客的购买欲望。商场内部的色彩搭配是否得当，对消费者和售货员在购买活动和销售活动中的情绪调节是有很大意义的。商场可以利用色彩对比来突出主力商品，不同季节或不同气候地区选择不同的色彩。

（二）、色彩在商场中的运用

色彩对人们的心情会产生影响。不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。

色彩 顾客心理感受 适用 使用时注意

红色

热烈，温暖，强烈的心理刺激 一种吉祥欢乐的气氛

传统节日，庆典布置

红色过于突出，使人产生紧张的心理感受，避免大面积、单一采用

绿色

充满活力，生机勃勃，象征树木和花草

黄色

柔和明快，充满希望

食品销售的主色调，如面包、糕点等

黄色面积比例过大，给人一种病态和食品变脏的心理感受，应以明黄、浅黄为主，避免大面积单一使用

紫色

庄严、高贵、典雅，敬畏感

销售高档、贵重商品，如珠宝首饰、钟表玉器等

黑色

一种消极性色彩，沉重、压抑

在商场不单独使用，与其他颜色适当搭配，也会产生一定的视觉冲击力

蓝色

联想到海洋、天空，深邃、开阔

旅游商品

商场的色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望。

1、在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理 感受。

2、采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。

3、儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。

4、色彩还可以弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉；将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。

5、商场一层营业厅，入口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。

6、地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。

7、色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，商场的不同楼层不同位置，又要有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳

来源：中国商业地产网

第三篇：公司发展战略构想

杭州合创物业服务有限公司发展构想

企业生存和发展的关键是企业核心团队的领导能力和竞争能力。生存和发展的基础是市场和利润，没有市场就没有利润，没有利润，企业就生存不下去，更谈不上发展。当领导要有威信，要有群众基础，就必须要有作为，能带领企业全体员工创造尽可能多的利润，让企业员工口袋里的钱一年比一年增长，做领导的才能得到大家的认可，说话才有份量。杭州合创有限公司发展到今天的规模，离不开领导、同志、员工的努力。但是，随着国家宏观经济调控，使公司面临着极大的挑战。同时，公司本身目前也面临一些问题，对公司今后的发展形成制约，如企业发展方向模糊，战略目标不明确，项目管理人才匮乏，市场开拓较被动等，公司今后到底如何发展？怎么生存和做强？以下是我对合创公司今后发展的几点构想：

一、制订战略，明确目标，实现企业可持续发展“物竞天择，适者生存”，市场不同情弱者。

在当前市场经济秩序已经基本建立和完善的大好环境下，根据国家、我省及杭州市的中长期宏观经济政策，结合本企业目前的实际情况，必须很好地明确企业发展的近期、中期、远期目标，从而突出各阶段工作的重点。一步一个脚印，使企业能更好的适应市场的变化，避免发展中的大起大落，实现企业可持续健康发展。高起点绘就企业发展蓝图，长远的、具有前瞻性和可操作性的发展战略规划，能够对我们企业的发展起到很好的指导性作用，同时，也能提高企业的凝集力，使员工自觉融身于企业的发展目标中，群策共力。

第一阶段：深化企业内功1-3个月（2013.8-10）：建立企业内部管理网 络体系，采用适合我公司物业服务管理的软件（如：极致、思源物业管理软件等），加强公司各小区、各部门的工作衔接及配合，完善各工种的工作职责及工作流程，制定公司发展详细方案；

第二阶段3-12个月（2013.11-2014.7）：加强内部管理优化（企业文化、加大人力资源储备、员工培训机制、收费奖励制度）；有计划的推进市场营销；

第三阶段1-3年（2014.7-2016.7）：积极开拓杭州本地物业服务项目业务，完成公司资质升级为二级，研究及开发公司新的利润点产业；

第四阶段3-5年（2016.7-2018.7）：稳固杭州本地市场，在杭州市各区拥有公司管理项目并能做到长期有利有口碑。逐步开发浙江省内的物业服务项目管理市场，并大力推广公司新型产业链，打造出合创社区生活网的全新模式；

第五阶段5-10年（2018.7-2023.7）：完成公司资质升级为一级，成为杭州市乃至浙江省十大物业管理公司之一。大力宣传与推广公司新的管理模式及合创理念，进一步加强公司内部管理升级和组织优化，并制定下一个五到十年规划。

鉴于此，我公司应编制公司10年发展战略规划，为公司发展进一步理清思路，明确目标，突出重点。

二、突出主业，多业并举，向多元化发展

目前甚至将来一段时间，国家特别是我们省的经济增长速度仍会较快，新增楼盘和小区较多，为我们赢得了良好的发展机遇，但同时应看到房地产业受国家的宏观经济政策影响较大，市场管理还不尽规范，为了提高企业的抗风险能力，有效化解市场风险，在公司的产业发展战略上突出物业管理和 公司发展的第二产业（参考：家政服务、互联网社区等）这两块主打业务，将其做强做大，形成品牌优势，同时向其他产业领域延伸，具体有如下设想：

1、一是公司要拓展物业服务边沿产业，经济效益好的产业，形成企业核心竞争力。二是公司业务在扩展上要开拓视野，主动出击。随着人们生活水平的提高，对物业服务的延伸越来越注重，不怕小，发挥我们的人才优势，给用户提供满意的延伸服务，提高企业收益。扩大影响，提高知名度，将之形成为公司主要的经济增长亮点。

2、加大人力资源储备，积极扩展业务，积极创造条件，时机成熟时，完成公司资质的升级工作，以争取更大的业务，形成公司主要经济增长点。

3、合创品牌的意义：在员工甚至业主、业委会自愿的情况下，加入到合创这一品牌企业中来，以参股形式或其它入资形式。从而创立合创品牌这一企业核心文化，为企业提供更为广阔的发展空间，充分提高企业抗风险能力。

三、基于公司战略及业务发展的公司内部管理实施方案。

（一）实施人才战略，缓解和消除公司发展的“瓶颈”。公司目前人员面临的主要问题是，有丰富管理经验的技术人才少，独挡一面的人才少，高素质管理人才少，公司要发展，光靠目前的人员显然不够，市场的竞争，实际是人才的竞争，因此，要在做好企业现有人员素质情况调查的基础上，认真分析企业人才结构，根据企业未来发展需要，制定企业培养人才的实施计划。要改变用人观念，大力加强人才的引进和培养，在用好公司现有人才的基础上，对公司目前急缺的靠引进和聘用来解决，同时加强新来员工的培养力度，做好人才储备。

1、人才来源 1）制定措施，广拓渠道：互联网、中介公司、人才市场、劳动保障局、平面媒体、员工推荐、外地学校或中介合作等。最大限度地为我公司所用，满足我公司近期人才需求以及未来人力资源的储备。

2）招贤纳才，网罗公司发展专业人才。根据企业发展战略，我们适时调整用人政策，为我公司技术负责人以及其他专业人才做好人力资源储备。

3）立足岗位，加强培养。在做好引进人才的同时，根据我公司目前发展现状，还应注重企业现有人才的培养，调配和有效利用现有的人才资源，挖掘现有人才的聪明才智，扩展其才能，提升其进一步为企业发挥智力的积极性。要鼓励其立足本职潜心学习，主动帮助其解决有关实际问题；对现有人才中具有一定实践经验、有培养前途的，要创造条件把他们送到有关院校进行专门的理论培训，进一步拓宽其知识面，尽早培养为企业自己的高级专业人才。这是我公司降低成本，提高经济效益的有效途径。同时也是为有潜力有能力的员工提供一个上升的机会空间。

2、人才管理

1）建立人才激励机制，使人能尽其才。企业参与市场竞争，要生存，要发展，离不开稳定的人才队伍，因此在人才的使用上，要建立一整套“事业留人，感情留人，政策留人”的用人奖惩机制。公司要尽力解决他们的后顾之忧，生活上多关心他们，为他们营造一个尊重、和谐、进取的环境，让他们去发挥、去创造；让员工参与到企业管理中去，充分发挥员工的聪明才智，调动积极性，实行自我管理；敞开渠道，鼓励员工为公司的发展献计献策，只要有利于公司的发展壮大，有利于提高公司的经济效益，按贡献大小给予不同的奖励。使每个员工产生一种归属感和成就感,充分发挥自己的才能，使他们感到公司不仅仅是发挥才干的地方，同时也是他们提升才干的地 方。做到公司与员工在利益上的双赢。

2）鼓励学习，不断提高。随着行业内各种管理法规的不断完善，对人才的要求越来越高，公司要建立奖励制度，鼓励员工积极学习，考取适合公司发展的各种执业资格。为赢得市场做好人才储备。

3）待公司新招聘的人员到岗后，公司要制定职责，定编定岗。在工作中鼓励竞争，对公司缺少认同感，出工不出力的人员，调离现有岗位或给予辞退。通过以上措施，可尽快缓解公司专业人才缺乏的紧张局面。并形成一批经营管理、物业管理、房地产等专业能力强、业务精湛的人才力量，使企业形成一种积极向上、尊重知识、尊重人才的良好氛围，有利于优秀人才的健康成长。

（二）完善建章立制，实行公司规范化管理

公司现已建立和完善各种管理和奖惩制度进行完善，做到责、利对等，提高公司员工工作的主动性和积极性，提高公司运做效率。另外要做好以下几点工作：

1、成立劳务输出或家政服务公司，或与之建立长期合作关系，并尽快加强专业人力资源的管理和培训，加大人力资源储备。

2、加强管理队伍建设，加大对管理体系的投入（公司内部管理软件）。这样能更有效的上传下达，信息及时反馈，减少管理上出现的漏洞。培养和锻炼公司自己的项目管理人才，提高公司的项目控制和盈利能力，打造一支公司自己拉得出，打得响的物业管理及服务队伍，是企业创口碑宣传的必要保证。

3、充分利用我公司具有物业管理公司三级资质的优势，继续发挥合创这一品牌效应，让员工和业主都能积极参与到物业项目的管理及业务开拓中 来。不继完善公司现有的物业服务项目管理模式，争取在2015年内完成公司的二级资质升级。

（四）树立品牌意识，建设公司网站（合创社区网）

公司在一定规模后必须宣传自己、推销自己，恰如其分的宣传造势，会给企业发展带来更多的市场机遇和信息。扩大在本行业、本地区、乃至全国的知名度和影响力，扩大市场占领份额。因此，公司将加大自我包装宣传的力度，积极主动地利用各种合适的媒介和载体，特别是应建设公司网站，与别的网站加强沟通，相与链接，及时刷新，多一些项目和内容，提高网站的游览量，从而达到宣传自己的目的。同时，进一步确立“服务一个小区，树立一块口碑”的精品意识，以物业服务及其它延伸服务的实绩和诚信的践约，做好最具信服力的宣传。

四、结束语

总之，要充分利用我公司具有的优势，抓住物业服务行业蓬勃发展的历史机遇，遵循站稳杭州、立足浙江的五到十年规划方针、走向全国的企业十年目标，在全国范围内开展业务。既要看到公司发展中有利的一面，同时还有清晰的危机感，以高度的使命感、责任感一如既往的为客户、业主和社会提供满意的服务，将规模做大，将公司做强，创造新的业绩，展现合创这一企业文化的强大！

杭州合创物业有限公司办公室

章威

2013-7-29

第四篇：深圳战略性新兴产业发展战略构想

深圳战略性新兴产业发展战略构想

战略性新兴产业对国民经济发展和国家安全具有根本战略意义，引领经济社会科技发展方向和潮流。当前，随着全球经济一体化进程的不断加快，深圳以往在政策、体制等方面的优势正在逐步弱化，土地、生态资源等方面困境逐步显现。因此，深圳在此轮产业战略调整中，必须把战略性新兴产业作为带动城市增强城市可持续发展能力的载体，选择在产业分工和经济格局中处于前沿、顶端的事关全局性、战略性、方向性的产业，打造新的核心竞争优势，使其发展成为我市重要的先导性、支柱性产业。

一、深圳战略性新兴产业发展的目标定位

深圳目前正经处于一个新的历史发展阶段，深圳要在新一轮竞争当中和未来发展当中抢占产业发展的战略制高点，推动经济转型升级，打造国家创新城市，就必须要打造竞争力的产业、更先进的现代产业体系来支撑深圳的可持续发展，形成新的国际竞争优势。

（一）调整优化产业结构，推动经济转型升级。从全国结构调整角度来看，发展战略性新兴产业是当前我国经济结构优化的重要突破口。多年以来，我国积极利用国外资本和国外市场，通过吸收外资引进国外技术，降低使用要素成本的技术，实现产业链的工艺和流程升级，从而增强产品的价格竞争力，维持“低成本制造业大国”的地位。然而，随着我市产业的进一步发展，以引进和吸收为主要途径的技术进步方式越来越难以适 应产业结构优化战略的需要，技术引进的产业升级效应进入了递减边界，而如何实现产业的功能升级和产品升级成为当下我市产业结构优化升级的紧迫任务。因此，“十二五”时期，加强技术自主创新成为我市转变经济发展方式的重要支撑，而培育战略性新兴产业是我市产业结构战略性调整的主攻方向之一。

（二）构建现代产业体系，打造核心竞争力。把战略性新兴产业的培育和发展作为现代产业体系构建的核心内容和关键环节，是我市立足新的起点、推动经济持续发展的必然选择。金融危机背景下，全球需求结构面临重大调整，传统产业空间不断萎缩。要支撑我市“十二五”期间乃至更长时期内的持续健康发展，必须大力发展战略性新兴产业，为经济发展提供新动力、构建新支点，推进新型工业化向纵深发展，高起点构建现代产业体系，增强国民经济持续发展能力。

（三）大力推进自主创新，建设国家创新城市。自主创新是发展战略性新兴产业的核心要素，打造创新产业是建设国家创新城市的一项重要内容。建立健全创新体系，鼓励企业不断积累技术研发能力、管理经验和资本实力，以形成核心技术优势，发展和培育科技附加值高、资源消耗少的战略性新兴产业能推动一批重大产业对接项目落地转化，培育一批对产业发展有影响力的重大项目，搭建一批开放的创新平台。通过建立产学研创新联盟、行业创新平台、重大创新基地，加快推动一批关键技术的研发和产业化，努力提高战略性新兴产业的内在发展动力与持续创新能力，为深圳建设国家创新城市提供强有力的支撑。

（四）完善创新体系，形成国际竞争优势。加快培育和发 展战略性新兴产业，是抢占未来科技制高点、把握发展主动权的战略需要。当前，全球经济与竞争格局正在发生深刻变革，科技发展正孕育着新的革命性突破，各国战略性新兴产业发展方兴未艾，差距并不很大。抓住难得的历史机遇，利用国际金融危机 “倒逼机制”，顺应产业转型升级的潮流，加快发展战略性新兴产业，加快构建以企业为主体、市场为导向、政府有力推动、产学研紧密结合的技术创新体系，努力抢占产业发展的技术制高点，有利于在后危机时代形成新的竞争优势，更好地参与未来国内外竞争。

二、深圳战略性新兴产业发展的重点领域

加快培育战略性新兴产业对我市未来发展十分重要，科学选择战略性新兴产业同样具有非常重要的意义。一方面，从战略角度考虑，产业的选择代表了未来的发展方向，一方面能够带动我市产业结构调整和优化升级，完全符合国家和省发展战略性新兴产业的要求；另一方面，按照“有所为有所不为”的原则，从可能性出发，根据国家和省确定的七大战略性新兴产业，选择我市条件较好、有一定基础的生物、互联网和新能源三大产业作为发展重点，既对应国家和省发展重点，又结合自身实际。在上述三大战略性新兴产业上，深圳已经具备了一定的产业基础，无论是产业规模还是创新能力，这三大产业深圳都具有很好的优势，拥有腾讯、比亚迪、海普瑞、迈瑞等在各自领域都处于龙头地位的一批“明星”企业，并有望成为继中兴、华为之后诞生于深圳的又一批国家自主创新型跨国企业。

（一）在生物产业领域，深圳是国家第一批布局的3个国家生物产业基地之一，2009年深圳生物产业规模超过430亿元，位居全国22个国家生物产业基地前三位。深圳在生物医疗设备、生物医药等方面拥有很好的基础，华大基因研究院等科研机构为未来产业发展和成果转化提供了技术源泉。

（二）在互联网产业领域，深圳是国内城市信息化程度最高的地区之一，也是今年6月30日国务院公布的全国首批三网融合试点城市之一。2009年，深圳互联网产业规模约占全国12%，已经有腾讯、迅雷、A8、芒果网等本土企业基础，华为、中兴已经覆盖了整个通信设备和网络设备全领域的制造企业，并引进阿里巴巴、百度在深圳建立区域中心，从而形成产业集群示范效应。

（三）在新能源领域，2009年深圳新能源产业总值达390亿元，同比增长30%，其中核电产值超过180亿元，新能源产业规模居全国大中城市前列，太阳能薄膜电池生产规模全国领先。作为节能环保产业的重要组成部分，深圳LED产业已经走在其他城市的前面，形成一定规模的产业集聚，而风电技术、新能源汽车、储能电站等方面深圳也拥有非常强的实力。

此外，深圳金融业十分发达，创投机构林立，能为三大产业相关企业提供发展所必需的资金，这是为推动三大战略性新兴产业成长为深圳未来支柱产业的先决条件。可以说，深圳选择的上述三大战略性新兴产业，就是集中了在深圳有基础、有空间、未来实现目标更有可能的产业上。

三、深圳战略性新兴产业发展的具体举措

（一）明确发展重点，培育科技领军企业。在我市确定的三大战略性新兴产业中，选择一批创新能力强和竞争力强的企业，通过重点扶持，加快培育和发展一批优秀创新型企业和科技领 军型企业。一是做强做大标杆企业。通过项目承接、资本运作、战略联盟和品牌塑造，快速培育出产业标杆企业；选择一批比较优势明显的企业，通过技术创新、规模扩张和并购重组，使之成为具有国际竞争力并引领行业发展的标杆企业。二是引进和发展骨干企业。加快引进一批国内外拥有技术优势、品牌优势和市场优势的企业，通过战略重组、技术转让和协作配套等方式，形成产业链上下游企业建立紧密合作关系，成为推动产业快速发展的中坚力量。三是孵化和培育科技型中小企业。打造一批创新能力持续、发展动力强劲的科技型中小企业，迅速形成“专、精、特、新”的科技型中小企业群。

（二）建设重大项目，打造新兴产业基地。一是认真谋划、储备一批重大战略性新兴产业项目，积极争取国家重大战略性新兴产业项目在我市布局和落地。二是加强重大科技专项、知识创新工程建设，推动战略性新兴产业领域重大专项建设。三是建立市级战略性新兴产业重大项目库，加强项目前期工作力度，加大对重点项目的调度和协调，按照动态管理、滚动实施的原则，完善重大项目准入和淘汰机制，适时对市级重大项目进行调整，确保市级重大项目及时有效推进。

（三）打造专业化园区，实现承载发展。按照“优化产业空间布局、推进发展方式转变和产业升级、提高自主创新能力、加快工业化与信息化融合、提高产业集聚和辐射带动能力”的指导方针，以创建省级、国家级新型工业化产业示范基地为抓手，进一步完善和提升各类产业园区创新服务功能，强化产业孵化功能，为新兴产业发展提供成长条件和发展空间。着力打造建设光明新型平板显示产业基地、深圳软件产业基地、坪山 深圳国家生物产业基地、国家半导体照明产业化基地和坪山新能源汽车产业基地这五大产业基地为我市发展战略性新兴产业承载区，促进资金、技术、人才等创新要素向新兴产业集中，延伸产业链条，提高产业配套能力，进一步提高资源利用率和降低创新创业成本，促进新兴产业快速发展，壮大产业规模。

（四）建立科技和产业联盟，提升创新效率。大力促进产业联盟和开放实验室之间的协同合作，推动产业联盟和开放实验室的发展，加强产业联盟和开放实验室之间的协同合作，提升创新效率。支持产业联盟、开放实验室、企业开展联合技术攻关项目发挥产业联盟在协同创新方面的作用。尝试围绕特定应用领域（或技术领域），以研发行业共性技术、形成产业规模为目标，组织中关村企业、产业联盟、开放实验室形成跨机构的阶段性合作团队。支持各产业联盟、开放实验室联合设计并实施产学研示范工程。支持产业联盟、开放实验室联合共建独立第三方公共检验测试平台。依托我市各种检测类实验室，搭建独立第三方公共检验测试平台。

（五）建立产学研结合的技术创新体系，增强自主创新能力。加大新兴产业研发投入，强化对关键项目和核心技术的联合攻关，建立“政产学研金”合作联盟，大力构建以科技公共服务平台、科技企业孵化器、科技企业加速器、科技中介服务机构等为重点的创新创业创意载体体系，为尽快培育壮大新兴产业提供有力的平台支撑。整合和优化资源配置，建立健全知识产权保护体系，构建以企业为主体、市场为导向、产学研结合的技术创新体系。

（六）提升产业发展水平，促进产业高端化发展。选择一批 优势明显的企业，通过技术创新、规模扩张和并购重组，使之成为具有竞争力的龙头企业。大力引进一批具有技术优势、品牌优势和市场优势的国内外知名企业，通过战略重组、技术转让和协作配套等方式与上下游企业建立紧密合作关系，成为推动产业发展的中坚力量。

四、深圳战略性新兴产业发展的保障体系

（一）提升企业自主创新能力，大力构建创新驱动支撑体系。以统筹科技资源改革实验区建设为切入点，依托高新区和各类工业园区，加大引导和支持创新要素向企业集聚，加快科技成果向现实生产力转化。大力支持龙头企业开发具有自主知识产权的关键技术、核心技术，支持企业运用、推广和转化科技成果，加大对企业引进国内外关键技术并进行消化吸收、集成创新和产业化生产的技术改造项目扶持。

（二）加快产业创新平台建设，积极构筑研发创新平台。依托高校、科研院所，切实构建信息化技术服务平台、大型装备仪器共享平台、装备及产品智能化服务平台，形成政府扶助、企业运作、开放运行的公共技术支撑体系。支持重点骨干企业建立工程技术中心，培育更多的市级工程技术研究中心进入国家级研究中心行列。构筑科研成果转化孵化平台。加强孵化体系建设，做实已有专业孵化器，进一步完善留学人员创业园、博士创业园、大学生创业就业中心、数字媒体技术专业孵化器、专利转化服务中心、科研院所技术产业化平台、院士成果转化产业化平台。进一步发挥各类专业园区、产业化示范基地和孵化器的聚集效应、辐射带动和孵化功能，不断推进科技成果转化。构筑中介服务平台。建立以信息咨询、科技经纪、投融资、技术产权交易、人才服务、科技评估等机构为主体的专业化、信息产业化科技中介服务体系，构建集“创业投资—孵化—科技中介”于一体的创业支撑服务体系。

（三）完善配套政策体系，建立健全激励自主创新的政府采购和订购制度。结合我市实际，尽快研究出台《深圳市新兴产业指导目录》，每两年对《目录》进行修订，作为确认新兴产业和企业享受有关政策的依据。对符合《深圳市新兴产业指导目录》的企业和产品，优先享受国家、省、市鼓励发展产业的有关政策。加大各类扶持资金整合使用力度，以无偿资助、贷款贴息、税收返还、股权投资、质押担保等多种方式，对重点战略性新兴企业、重点项目设立绿色服务通道，优先在用地、环评等方面给予支持。注重产业链整体技术突破和联动发展。搭建战略性新兴产业技术联盟。引导进行合理的产业空间布局和集聚，支持战略性新兴产业示范基地、示范企业建设等。

（四）设立发展引导资金，构建产业发展投融资体系。围绕战略性新兴产业发展重点，统筹扶持战略性新兴产业关键技术、共性技术研发，加快战略性新兴产业重点领域、重点企业和重点项目的技术改造和技术创新。创立省战略性新兴产业风险投资基金，通过参股、融资担保、跟进投资和风险补助等方式，积极扶持、壮大一批市内的风险投资机构。支持科技型中小企业利用主板、中小板和创业板市场上市直接融资。鼓励优质科技型中小企业发行集合债券，利用境内外产权交易市场进行股权融资。

（五）大力实施人才支撑体系，创造有利于人才成长的政策环境。围绕新兴产业发展重点领域、创新平台建设和重大项 目实施，建立健全适应战略性新兴产业发展需要的人才培养机制和人才资源配置体系，培养、引进高水平研究开发人才、高技能生产人才和高层次管理人才。鼓励高层次科技人才在我市高等院校、科研院所和高技术企业之间交叉任职或兼职。设立专项资金，加快高层次人才引进，强化产业工人技术培训等措施，为战略性新兴产业发展提供强人才智力支撑。大力实施高层次创新创业人才引进和培育工程，聚集一批高层次的创新创业人才。

（六）加强对外合作，大力促进战略性新兴产业国际交流合作。坚持“引进来”与“走出去”相结合，抓住当前经济格局调整机遇，积极开展招商选资、引智活动。建立和完善鼓励支持企业、研发机构、高校积极参与战略性新兴产业国际合作的支撑服务体系，积极推动优势龙头企业与国内外大企业集团加强战略合作，引导和支持有条件的企业、科研院所在境外设立技术研发中心、市场营销网络和资源供给基地。引导和优化外商投资结构，鼓励和引导外商来我市投资战略性新兴产业领域，支持外资企业来我市设立研发机构，探索多元化的合作渠道与合作方式。

第五篇：菏泽市城市发展战略的几点建议

菏泽市城市发展战略的几点建议

一、加强城市规划基础信息材料的收集、研判。

1、气象因素。气象因素对工业生产布局的影响是非常广泛的。无论是厂址的选择、广房的设计，还是原料储存、制造、产品保管和运输等个环节，都受温度、湿度、降水、风、日射等气象条件的影响。工业项目，尤其是有废气污染排放的工业项目要布局在城市的下风向。菏泽的主导风向是东南偏东。建议气象部门绘制菏泽市风向玫瑰图，市规划领导小组应仔细研判菏泽风向基础资料，吸收气象局相关专业人员参与规划工作。

2、人口资料。市区人口的准确资料也很重要。建议人口部门、统计部门提供准确的市区人口资料。

二、主城区发展突出特色－花城水邑。提出并广为宣传城市口号－“牡丹之都 幸福菏泽”。城市的居住、办公、金融、文化区应布置在牡丹园周边，重点发展赵王河沿岸。打通城区三大水系－赵王河、环城河、万福河，使之具备游船通航条件，赵王河上下游打通，与洙赵新河相连，可以直通运河。既可以使水体流动，又可以打造“江北水乡”旅游品牌。以赵王河被评为国家级水利风景区为契机，打造赵王河风情带。水是城市的灵魂，凌解放(笔名二月河)说“水不仅是一个地区或者一个范围内的经济问题，更是国

民经济之大要，是国家和人民所拥有的最宝贵的经济资源、社会生活资源、民生资源和文化发展资源，是关系到人类幸福指数最核心的要素。”

在G220、G327、日南高速、日东高速围成的长方形区域内构筑新市区－菏东新区。自庞楼至金星庙村，沿河建设高标准双向8车道观光公路和观光步道。公园建设向张集村以东继续延伸。为带动新市区发展，市行政中心迁移至上海路与赵王河下游交汇处，赵王河以北，张油坊村附近，此处依托赵王河道，开掘大型湖泊至黄河路。市开发区行政中心迁移至万福河北庄庄村附近，带动铁路南区域发展。拉大城市框架，科学划分城市功能区。

大堤以内的老城区划为传统商贸区，突出老城传统特色。建议环城河以内区域统筹开发，建设曹州古城，发掘曹州古文化，汇聚非遗传承人，大力推出曹州古城游。西区－高新区重点发展三新产业“新医药、新材料、新能源”。

北区建设大学城，争取省教育厅支持，与省内各大高校建立战略合作关系，由各大高校在菏泽学院设立二级独立学院，扩大菏泽学院规模，建议菏泽学院更名为山东工业大学，提升办学档次。

市开发区黄河路以南，重点发展汽车产业园、纺织服装工业园、创意产业园。关停或搬迁所有化工项目至主城

区下风向－西北区吴店镇北。市开发区原则上不再上化工项目。确保主城区空气质量为良达300天以上的优良传统能继续发扬。统筹发展市域内纺织服装项目，能搬则搬，统一规划在开发区纺织服装工业园，形成规模化集约经营，因其劳动力密集特点，提升市开发区人气。

南区重点发展商贸物流业。依托现有的蔬菜批发市场、水果批发市场、牡丹商贸城、恒盛大市场建设和膨胀大型批发市场。

三、统筹市域产业发展。

各县区结合自身特点，打造主打产业，超前筹划非煤非油替代产业。整合市域产业布局，避免重复建设、恶性竞争。

1、所有工业项目必须严肃环评程序，对环评质量严肃把关，因环评环节失察造成严重后果的，要追究环评机构和相关责任人的责任。严格执行环评一票否决制。

2、西高新区，医药产业布局不应南北铺开，应向西延伸。吸去南京“7·28”地下丙烯管道泄漏爆燃事故死亡22人的教训，医药化工园区与居民区要有3－5公里的缓冲区。

不仅医药化工产业，我市正处于重化工业快速发展时期，危险化工品存量居全省第二，生产安全形势严峻。在化工项目布局落地之初，就应谨慎处理、未雨绸缪，化工

企业与居民区要设立3－5公里的缓冲区，加强煤矿、化工企业安全生产，绷紧安全这根弦，否则，一旦发生安全事故，不但对人民群众生命财产安全造成损失，还会对我市良好的发展势头造成不可挽回的不利影响。

3、市级领导小组统筹煤化产业布局。各县区错位发展。在原料、运输、环境等不利发展煤化产业的县区、市开发区不应发展煤化。

四、文化旅游产业规划方面。

1、提出并广为宣传城市口号－“牡丹之都 幸福菏泽”，挖掘幸福菏泽内涵，提高城市知名度，提升市民满意度，提高市民幸福指数。

2、理论武装方面。组织千名基层宣讲员，搞好理论下基层工作。搞好宣讲平台建设，通过评选先进基层宣教基地、“十佳讲坛”活动，促进马克思主义大众化。

3、大力整合旅游资源，推出精品线路，市旅游局牵头搞好线路营销，面向全国招标营销企业，引进高层次旅游人才，配合省支持菏泽的20条，制定实惠到人的吸引高层人才政策。

4、聘请高层次专家，搞好文化旅游产业规划，前瞻性解决文化旅游产业发展问题。

5、城市绿化方面。培植乡土树种，栽种高大乔木，鼓励楼顶绿化，窗台绿化，阳台绿化，墙面绿化形成立体绿化，栽种灌木，少搞硬质铺装，少种植纯草坪，千方百计增加城市绿量，通过不懈努力使城市绿化率达到50%。