李嘉诚抛盘后香港房价大跌的启示

第一篇：李嘉诚抛盘后香港房价大跌的启示

李嘉诚抛盘后香港房价大跌的启示去年下半年，李嘉诚在大陆和香港大量抛售物业的消息引起人们极大关注，媒体大量跟踪报道，王石两次警告说，不好了！人们都在猜测，华人首富李嘉诚葫芦里到底卖的什么药？他只是简单地答复说是，调整！在房价上涨正劲的时候，物业留着就是挣钱，土地闲置就是升值，这么简单的道理，李嘉诚不可能不知道。于是，也有人担心，春江水暖鸭先知，莫非是楼市真的危机了，王石就是最敏感的一位地产大佬。

马年刚到，马上就降，也马上证明李嘉诚这次又做对了，李嘉诚旗下公司不停地抛出物业，无疑会让遇冷的楼市雪上加霜。近日，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。据香港媒体报道，2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

再早些时候，长江实业新年首个新盘销售让利25%。

这种发展商竞相减价促销，与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似，这不能不引发了人们对香港楼市前景的担忧。目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。其实，担忧的不仅仅是香港楼市，大陆一线城市、台北的房价都已经高到普通工薪阶层一辈子都买不起一套房的程度了。因此，香港的楼市变化也必定会在内地引起连锁反应。有多位学者指出，自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌，似乎已如箭在弦。当然，香港楼市下降的一个重要原因，是香港政府去年采取的极其严厉的税收调控政策，让楼市买卖基本上无力可图，特别是对内地投资客的打击起到了立竿见影的作用。

近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断，最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”，业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露，这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖，中间也曾经试图出租，但一直没找到下家，于是便将房子叫价下调求售，最后以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万

港元，但连同印花税及佣金等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

也有媒体认为，从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

悲观的气氛正笼罩香港楼市。春节期间，一二手房成交大幅下挫，说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市就可能真走到转折点了。最近，王石在谈到李嘉诚抛售三地资产时，再次表示：这是一个信号，小心了！上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上表示，李嘉诚出售两套香港豪宅，“这个信号比转让内地资产更可靠：香港房价泡沫即将破灭。”潘石屹更是紧步李嘉诚后尘，脱手位于上海市区内的3个商业大楼开发案。虽

然潘石屹对此予以否认，表示是商业决定，与地产无关。这与李嘉诚的言论并无不同，李嘉诚也否认抛售物业是从内地和香港撤资的意思。

李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已经见顶。有业内人士指出，任何城市任何产品的价格都不可能无节制地持续上涨，如果超越市场现状，过度透支楼盘未来的升值空间，必然会造成房地产市场泡沫成分的增加。不管怎么说，李嘉诚抛盘后，香港楼市一片哀鸣，而同时，内地楼市也出现分化，房价遭腰斩，交易量创历史新低的现象时有出现，这不能不说是一个重要信号，李嘉诚已经给中国楼市敲响了警钟！

第二篇：李嘉诚不是榜样,香港才是

中国企业家：李嘉诚不是榜样，香港才是

锡恩管理顾问公司总裁 姜汝祥

就个人而言，我本人是非常敬佩李嘉诚先生的；在华人企业家中，能够普遍得到国际认可与赞誉的，李嘉诚应当能够排在前几名。对这样一位举世瞩目的领袖级人物，说他不是榜样，那还有谁是榜样？

如果我这样说，“比尔盖茨不是榜样，美国才是”，可能就比较容易理解了。为什么我希望中国企业家把目光从李嘉诚、从比尔·盖茨这样的英雄身上，转移到英雄背后的成功基因上来？原因在于我们目前正处在一个高速增长的经济环境中，而高速增长通常会有一个代价，那就是变得太快，快得我们搞不清自己是谁；由于不知道自己是谁，于是我们就想从那些英雄身上找到自己的影子或答案。

可是真的找得到答案吗？

不懂香港竞争力体制的强大，就不会真正懂李嘉诚

举个例子吧。在一个论坛上，我曾经对着蒙牛总裁牛根生，当面质疑蒙牛的奇迹：我觉得在草场资源受地方政府控制的情况下，在一个相对偏僻的地域，蒙牛三五年就做到一百亿，作为一个管理专家，我提醒他，对这样的奇迹还是警惕些好。

主办方马上就不干了，立即反问：在同样的情况下，有那么多人也在从事这个行业，但为什么不是马根生、张根生，而是牛根生成功？让你姜汝祥去做做，你能超过牛根生？ 的确，拿我与牛根生比，我是比不了，因为这本身就没有可比性，农学院的教授不一定能够会种田，但这并不妨碍教授发表种田的道理。所以这并没有可讨论的价值，值得讨论的倒是另一个问题：那就是为什么是牛根生成功了，而别人不行？

在功成名就这样一个结果面前，我本人对蒙牛与牛根生是足够尊敬与佩服的。商业是一个讲究结果的地方，“成者王侯败者寇”，理所当然。但完全以成败论英雄，不就成了强盗逻辑？否则，你如何在十年前长虹倪端锋、三九赵新先兴 盛时，或者现在在国美、蒙牛这样的奇迹前，保持那怕一点点的理性与清醒？

所以，我们看蒙牛、国美这类公司成功的时候，要超越硬件的强大，去看一点软件层面的东西。我是学社会学出身的，社会学有一句话：当人与文化对抗的时候，最后胜利的永远是文化。在中国所谓沿海地区与偏僻内地的差别，在我看来大多不是物质层面的差别，而是思维文化层面的差别，否则你如何理解广州、江浙地区普遍存在的整个村镇性的“暴发”？

从软件角度出发，我们才会超越财富获得一丝清醒：蒙牛的成功可能更多的是资源硬件与营销的成功，但却不是真正意义上的战略成功。因为在蒙牛的成功中，我们并没有发现蒙牛如何超越政府的支持、超越机器设备上的现代化、超越在营销上利用消费者的幼稚，在企业文化与团队打造上（这是真正的软件）获得真正的进步。我本人从小在贵州长大，后来在摩托罗拉那样的世界级公司工作过，我深知企业文化的进步与团队打造，如果没有大环境的支撑，绝对不是靠某个人能够完成的。

所谓软件的意思，就是说打造“百年基业”这个游戏，绝对不是赚取百亿金钱（这是硬件）那么简单。你可以很有钱，但你要想真正成为百年老店，那就与我们这些凡夫俗子有关——你有没有打造出一个让我们、乃至我们儿子孙子都愿意与你的企业一起成长的机制？所以，致力于改造脚下土地，让中国企业的强大不再是某个人“悟道成仙”的奇迹，而是可复制的一代人甚至几代人的集体性成功，才是真正的道路吧？

讲了这么多之后，再回答李嘉诚是不是榜样就简单了。人是靠不住的，机制与文化才是支撑。李嘉诚无疑是天大的榜样。但对大陆企业家来说，研究他成功背后的基因或软件可能价值更大！而在这一点上，香港就可能比李嘉诚更重要，在香港这个大背景下，李嘉诚只不过是香港企业体制下的奇迹，就象比尔·盖茨是美国新经济体系下的奇迹一样。

痴迷于李嘉诚个人谋略，是现代版的“买珠还椟”

所以，当李嘉诚自己投资的长江商学院，组织了中国最著名的一批企业家，2 比如其中有阿里巴巴的马云与蒙牛的牛根生，还有一批垄断行业的巨头，到香港集体向李嘉诚取经的时候，我们看到的就是一出现代版“买珠还椟”的喜剧：他们都在李嘉诚的个人魅力前感叹自己的渺小，都在渴望从李嘉诚那里悟到“九阳真经”，却很少有人认真看一下自己脚下的土地——是李嘉诚造就了香港，还是香港造就了李嘉诚、造就了包玉刚、造就了汇丰等等！

当这种喜剧上演的时候，也许我们不得不承认一个现实，那就是中国企业家的整体素质，可能大大落后于中国经济的整体发展水平，甚至落后于中国政府进步的水平！

不信我们看看现实吧。与二十年前比起来，中国政府通过改革开放，使大陆与香港的差距大大缩短，民生与民权都获得了巨大的进步。然而中国的企业家们又如何呢？在销售额上确实是进步很大，但在保障员工权利，促进员工合约意识与独立意识等方面，我们做了多少？

有时候，企业的繁荣与农民意识并不天然矛盾，计算机系统与曾国藩、李鸿章的权谋思想照样可以共存。有专家做过研究，制造业的繁荣对个人权利与制度保障的要求比较低，金融地产等服务业的繁荣对个人权利与制度保障的要求比较高。意思就是说，农民意识与权谋管理一样可以把制造性企业管好，但在金融地产等服务上就会无用武之地！

中国企业家中，优秀的大多出在制造业，而在金融地产等行业，称得上企业家的也就是少得可怜的那么几个。当然，你也可以说，这是产业转移的原因呀，我们的企业家怎么可能跳越制造业直接进入第三产业？但对比一下我们的邻居印度吧，他们的制造业并不发达，但第三产业却走在了中国的前面，这恐怕不是偶然。

我看过李嘉诚先生自己的一个讲话，意思是他的管理思想是中西合璧。中国部分的是灵活、诚信与宽容，而西方部分的则是制度（system）、尊重（Respect）、检查与平衡（check&balance）。这似乎为中国企业家找出了一条“中庸之道”，但只要稍微研究一下香港，就会发现香港若干年来就是全球最有竞争力的地区。比如洛桑国际管理学院(IMD)公布的“全球竞争力报告”中，2005年、2006年连续两年都是美国是第一，香港是第二，第三则是新加坡，而中国内地则从31上升到19位。

当香港的竞争力可以与美国相提并论的时候，在这种环境中经营企业的李嘉诚，他的所谓中西合璧真正的含义是什么？大家都是做企业的，“人在江湖，身不由已”，想想在计划经济体制下我们是如何生活与工作的吧！这样你就明白了，为什么痴迷于李嘉诚个人谋略，是现代版的“买珠还椟”？事实上，2002年5月17日李嘉诚在汕头大学演讲的时候，就明确声明，他的公司组织是：“原则是西方管理模式，加入中国文化哲学。”

如果把香港当成一家公司，李嘉诚就只是个明星员工！

记得几年前，有一位在美国耶鲁大学做教授的中国人，写了篇文章《中国人为何勤劳却不富有？》，这篇文章提醒我们，中国人是全世界最勤劳的民族之一，但我们在近代的贫穷并不是因为我们不勤劳，相反，可能因为我们太勤劳了，那些勤劳之极的人就会“称王称圣”，用情感与伦理代替规范，形成人与人较劲的文化，结果勤劳就对冲了制度建立。用这位教授的话说就是：

“如果没有可靠的产权与合约权益保护制度，人们就无法预期从事市场交易、从事投资的结果，也不知道从交易、投资中获得的利益能否属于自己，交易成本也可能高得令人望而却步。于是市场发展会停滞不前，经济增长无法持续。”

香港奇迹，本身就是一个制度与文化变革的结果。在全世界投资环境评价中，香港一直是排在最前面的，这就等于是说，香港的交易成本是最低的。

也许有人会说：制度那是政府的事呀？不错，政府当然要承担责任，但政府又是听谁的呢？有什么样的人民，就有什么样的政府吧？！当我们的政府在大步往前的时候，我觉得企业家要从依赖或抱怨政府，转移到自救上了。也就是说，别的你管不了，但在你企业那一亩三分地，你大可与员工一起，建立起基于利益的个人权利与责任约束机制来。而要做到这些，首先需要你做“第一推动”——你有没有胆量做一个公开透明的制度监督体系，它不仅约束别人，也约束你自己？

我想，这样一类制度一定可以大大减少企业运营的交易费用。事实上，国家或者地区的繁荣，与企业繁荣的道理是一样的，如果没有稳固的员工个人权利与 4 责任，员工就无法对自己进行投资，也无法与企业建立起真正的合作，于是企业发展就会停滞不前，企业增长也无法持续。

所以，我们大可以把香港当成一家公司来学习，在这个时候，李嘉诚就是香港这样一个优秀公司中的明星员工了。尽管一个员工的优秀与他自己有绝对的关系，但世界一流的明星员工，只能出自世界一流的公司！香港无疑就是这样一个在世界竞争力排名中，首屈一指的“优秀公司”，而李嘉诚无疑是实践“公司经营理念”最最彻底的一个，无疑是执行“公司战略”最最坚决的一个！我想，只有李嘉诚这样行动，才会有李嘉诚奇迹的出现！

举个最近的例子吧，近来香港有商家欺骗旅游者，香港是如何反映的呢？今年4月17日香港旅游业协会宣布：“对消费者的新保护措施主要包括，将无条件退款期从目前的14天延长到6个月，取消退货时货物包装须未经打开的限制。” 其他措施还包括，禁止问题店铺在1年内更改店铺名称；公布非诚信店铺和旅行社名称；将目前仅对旅行社开放的店铺对公众开放，以便接受大众监督。

据我个人接触到的资讯，这可能是目前全世界旅游业对商家最严厉的约束了吧？如果真的做到这种约束，那么未来香港出现李嘉诚这样的旅游富豪你会吃惊吗？

这种时候，你真正的榜样是李嘉诚还是香港？ 也许两个都是？ 看看自己站的位置，自己选择吧。

第三篇：预测未来5年房价会大跌的30个中国城市(修订版)

预测未来5年房价会大跌的30个中国城市 自2008年我成功预测股市大盘不会突破6500，最终降至2000点左右后，（【注】我是学者型，善于分析，但操作水平有限。我会看大盘，分析一些大势，但我不会炒股，因为我不参与所以我心静，考虑的比较全面），深被同事们信赖，于是不断有人让我预测未来房价，下面帮大家预测一下未来5年房价必将大跌的城市，仅供参考！如果不准确，权当娱乐！

1、厦门

2、北京

3、金华

4、温州

5、天津

6、上海

7、三亚

8、日照 10、泰安

11、南京

12、深圳

13、德州

14、绍兴

15、青岛

16、杭州

17、宁波

18、广州

19、台州 20、石家庄

21、保定

22、淄博

23、安庆

24、南昌

25、辛集（河北省）

26、廊坊

27、徐州

28、秦皇岛

29、沧州 30、唐山

第四篇：李嘉诚成功的20条人生启示

《李嘉诚成功的20条人生启示》读后感

凭着勤勉好学、刻苦耐劳，靠自己不懈努力，从一个穷小子，到养家糊口，再到创立了属于自己的事业王国，并最终成为亿万富翁，他就是著名企业家，李嘉诚。近期，我读了一本介绍李嘉诚平生故事的书——《李嘉诚成功的20条人生启示》，读过这些既平凡又感人的小故事后，我深有感触。

父亲早逝的李嘉诚，为了养活全家，被迫辍学外出打工。他曾经在舅父的钟表公司做学徒。开始时，只是做些扫地、倒茶、跑腿儿等一些杂活儿，因为手脚勤快、头脑伶俐，而且善于理解他人，其他职员便常常在老板——他的舅舅面前夸奖他。后来，李嘉诚渐渐开始做真正的学徒，很快学会了装配、修理钟表，还当上销售员。利用职务的特点，他一直密切关注钟表业的市场状况和行业信息。17岁那年，李嘉诚辞别舅父，先后到五金制造厂和塑胶带公司当销售员，靠着与生俱来的观察力和分析能力，18岁时就当上部门经理。最后，他租了间房子，创办了自己的公司，开始了他叱咤风云的创业之路，通过艰苦的努力，最终获得今日的成功。

《李嘉诚成功的20条人生启示》这本书中收集了许多李嘉诚几十年创业历程中的故事，有点催人泪下，有的激人奋进，但更多是让人时常陷入沉思„„给我留下印象最深的是14岁的李嘉诚独自找工作的故事——

那是一个异常寒冷的冬天，父亲的去世后，家中情况日渐窘迫。在母亲的带领下，李嘉诚在街边的店铺挨家挨户地求职。他们母子二人已经在冰天雪地里走了一天，饥寒交迫却一无所获。但第二天，不忍母亲一起受苦，李嘉诚独自一人走上大街，结果却与前一天一样，红肿的双脚疼痛不堪，满耳的冷言冷语更让他倍感心痛。回到家，母亲告诉他，舅舅愿意收留他到自己的钟表公司工作。没想到的是，李嘉诚断然拒绝，原因是他不想接受他人太多的荫庇。功夫不负有心人！几天的奔波之后，李嘉诚终于找到了一份在茶馆做杂工的工作。

虽然这份工作十分普通，但这来之不易的工作正是李嘉诚的职业生涯的起点，他用坚韧和自强，赢来了人生的起点，开始了走向成功的最坚实的第一步。

熟话说：“逆境是人生的教科书”。这个故事更让我懂得，人生不会一帆风顺，总会有各种变故甚至不幸，我们要学会在逆境中成长，就像李嘉诚那样，不怕艰

辛，勇敢地坚持，更不能被别人的讥讽嘲笑打到。无论做什么事都要坚持不懈，相信所有的付出都有收获。只要坚定信心，持之以恒，成功的一刻总会到来。

读了这本书后，我更深刻地体会到，世上没有免费的午餐！做任何事都要靠自己的努力，坚持不懈。成功永远属于自强不息、持之以恒的人。

第五篇：香港住房政策及启示

香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政 策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。

公共住房建设政策。战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。

住房消费政策。通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费

水平。主要体现在以下三方面：一是租务管制。１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅

额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。

二是住房补贴。有两种形式，一种是所得转移，一是种房租补贴。所得转移指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，以提高低收入家庭的总支付能力，间接增加其住房需求；房租补贴是直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴，以减轻其住房消费负担。两种方式同时使用，交叉进行。其受惠对象主要是低收入家庭和公务员，其中又以对公务员的优惠更有代表性。近年来，政府还推行“居所资助计划”，允许中、低级公务员用房租津贴购楼，这也是香港近年来住宅需求旺盛的一个重要原因。两者之中，港府较多地采用房租补贴方式。港府在房贴的同时又采取有力措施促进住房自置自住，既保证房贴政策的针对性，使多数低收入家庭从中受益，又发挥市场机制的主导作用，完成对住房资源的合理分配。

三是税收政策。自用住房的所得税减免是政策的核心。有关住房的税项主要是差饷、物业税和印花税三种，其综合税率比西方国家低。港府还对自用住房免收物业税，以期提高物业自住率和自有率。但这项措施在整个政策体系中所起的作用并不明显。

住房自用政策。主要是通过扩大供给，降低租房率，提高自用率，完善住房资源的优化配置。由于中低收入家庭数目多、支付能力低，所以住房自用政策重点是提高这类家庭的住房自用率。在供给方面，主要由政府负责建屋并低价出售以扩大供给。售价只相当于市价的一半左右。政府还把部分公屋折价出售，并对中低收入购房家庭给予贷款优惠，大力提倡自购住房。１９８８年４月，改组后的房委会成立，宣布了一项跨越到２００１年的“长远房屋策略”。其特点是：（１）房屋的供应以私人楼宇为主；（２）从兴建租房为主转向鼓励居民自置居所。充分反映了政策重点是提高住房自有化率，并且通过各方面力量共同建房业增加供给，鼓励居民购买公房或私人楼宇。为了配合该计划，又推出了“自置居所贷款计划”，规定凡有资格购买居屋或私宅的人大都可以借取免息贷款来买房。

住房金融政策。提供多种金融产品以满足需求，并使金融服务手段先进、方式灵活。香港的金融机构都程度不同地涉足地产业，地产业的波动必然会给金融业带来风险。为了减少这种风险，金融机构对住房贷款进行规模控制。虽然总量有限制，但由于购买和兴建住宅贷款的比重不断增加，绝对值持续上升，这种金融信贷格局有力地配合了住宅市场的发展。７０年代后期，对住宅金融的支持方式提出了多元化的要求。金融机构在抵押贷款的设计上采取非常灵活的手法，对贷款条件和内容进行不同的组合，较多地满足了市场要求，扩展了住宅金融的作用空间，使住宅业与金融业之间的关系更为紧密。

二、内地住房市场发育的主要问题

内地住房制度因初期受计划经济的影响，住房分配形式单一，福利性强，并由于福利性分配所导致的住房需求的无限膨胀引发了许多问题。近年来，我国进行了住房制度改革，推出了不少房改方案。取得了不少成效，但仍存在不少问题，主要是：

1．房地产业结构失衡，房改与住房建设徘徊不前。

在市场经济条件下，房地产开发企业的行为目的就是“利润最大化”。但作为政府则应引导房地产业良性发展。众所周知，房地产业有多种功能，发展中国家开发房地产业的最终目的，就是为了解决居民的住房问题，提高全民族的居住水平。加快现代化城市进程。“小康不小康，关键看住房”，人均住房面积是衡量城市现代化国际水平的一项重要硬性指标和国家综合实力的指标之一。因此，房地产开发的重点是普通住房。然而，国家对房地产业开发的最终目的缺乏宏观引导，致使房地产业的内部结构呈畸形状态。一方面。商业写字楼、高档次公寓和豪华别墅建设量大，供过于求，很少有人问津；另一方面，广大居民，特别是特困户、无房户“望房兴叹”，形成“房等人”与“人等房”的怪圈。以住房商品化为取向的房改，依旧使住房问题严重困扰着大中城市的整体经济的发展。

2．低收入与高房价反差强烈，买方市场难于形成。

在房地产市场中，房价与收入是存在一定比例关系的。当前，房价与一般家庭年收入之比在3：1—6：1之间，已成为推行住房商品化的国际公认的标准。而我国内地，长期以来实行低工资制。改革开放以来。城镇职工的收入水平有了很大提高，但总体上讲仍处于低水平。相反，我国商品房价格却奇高，价格构成中包含了许多不合理的摊入。

三、香港公共住房制度的启示

（一）住房制度建设要与经济社会发展相协调

公共住房制度建设是绝大多数国家在经济发展、城市化进程中不可回避的一个现实问题。根据香港的经验，公共住房制度建设要随着社会人口结构、收入结构和产业结构的变化进行阶段性的调整，与经济社会的发展保持协调。

我国住房制度经历了福利分房体系向市场化住房体系的转变。目前存在的突出问题是我国城镇住房制度市场化改革过分强调了住房制度拉动经济增长的功能，而忽视了其社会保障的功能。地方政府往往受到逐利动机的驱使，放任开发商多建高档商品化住宅，而对具有社会保障功能的经济适用房、廉租房弃而不建或少建，对房价求高弃低，导致住房市场高房价和高空置率并存，而低收入群体却无力购房的结构性矛盾。

住房市场化不等于把所有人的住房需求都推向市场，而应根据市场状况调整住房保障的覆盖面，使住房保障与住房市场结合起来。地方政府在通过土地批租获得财政收入来源的同时，也要承担保障低收入家庭居住权利的责任。香港一直实行低税收的“避税港”政策，批租土地的收入是重要的财政收入来源，因而造成高地价、高房价的局面，但依靠公共住房制度还能勉强维持高房价与低收入家庭住房保障之间的平衡。我国内地实行土地公有制，土地批租政策与香港如出一辙。近年的房价上涨使商品化的住房越来越脱离社会低收入群体的支付能力，如果政府不在社会收入分化达到一定程度之前建立并完善合理的公共住房制度，必然难以从根本上解决住房市场的结构性问题，并增加今后解决这一问题的难度。

（二）政府要在解决低收入阶层的住房问题上发挥关键作用

到目前为止，我国还没有形成完善的保障性住房供应体系，主要表现在保障性住房供应体系建设缺乏明确的目标和规划，缺乏专门的组织机构，缺乏应有的财政预算，而是试图依靠带有赢利目的的开发商从事经济适用房建设。国外的经验和国内的现实表明，在商品房市场中推行经济廉价房的住房保障体系，其结果必然导致住房供应体系和政策目标的背离。

反观香港的经验，政府应明确在市场住房供应体系和保障性住房供应体系中的不同定位。对于市场住房供应体系，政府应尽量减少直接干预，除了企业准入、建筑标准、房屋质量、配套设施、销售程序、企业纳税、住房金融等方面做出相关规定、通过监管完善市场秩序外，商品房定价、房屋开发量和开发规格等方面决策应由开发商根据市场需求状况自主做出，政府不应干预。而对于解决低收入群体住房问题的保障性住房供应体系，政府应首先明确对特定人群应承担的责任和义务，并通过制定总体目标和规划，设立专门的职能机构，低价或无偿划拨土地和有预算保证的公共开支来落实政府的责任。

（三）公共住房政策的实施要有完善的管理体系作保障

我国内地的经济适用房和廉租房建设从1998年开始起步，但其发展始终受到管理体系不健全的困扰。到目前为止，在经济适用房建设的数量、建筑标准及分配的方式和价格等方面，还没有专门的机构负责制定全国统一的执行办法；具体实施中，还存在超标准建设和不能严格按照收入标准进行分配的问题，已经分配到经济适用房的居民，无论其今后收入如何变化，得到的政府补贴都将固定化和永久化。因此，尽管经济适用房本身的意义重大，但监管不严、管理不善的问题已经引起社会公众对其效率和公平性的置疑。与经济适用房相比，廉租房政策落实得更加缓慢，不少城市还没有建立廉租房体系，已经启动了廉租房建设的城市中，绝大部分还没有形成一套可操作的运行机制和分配程序。

从香港的经验可以看出，公共住房从选址规划、开发建设、运营管理到社会分配都要求实现高效率并达到高度的透明化，否则很难得到公众的认可和支持。客观上看，我国内地要想在短时间内建立完善的公共住房管理体系确实有一定困难。而且，我国尚未建立个人或家庭收入的统计信息系统，缺乏家庭收入方面的信息将很难建立起完善的公共住房分配体系。但是，香港的经验恰恰说明了完善的管理体系是建设公共住房制度的必要条件，香港公共住房的管理体系并不是在公共住房制度起步之初就建立完备的，而是在发展过程中不断调整完善的。因此，建立我国公共住房制度的关键在于政府首先要有决心解决低收入阶层的住房问题，其次是选择什么样的公共住房供给体系，最后才是着手建立公共住房的管理体制和分配机制。