浅谈如何破解农村土地产权制度对城镇化的制约[小编推荐]

第一篇：浅谈如何破解农村土地产权制度对城镇化的制约[小编推荐]

浅谈如何破解农村土地产权制度对城镇化的制约

桓台县住建局 于德洋（2014年11月27日）

我国城镇化已经进入一个高速发展阶段，而不断减少的耕地面积与城镇化用地需要之间的矛盾越发激烈。农村土地制度通过对土地配臵与劳动力配臵的重组间接影响土地城镇化和人口城镇化。因此，深化农村土地产权制度改革，切实保障农民在土地上的各项权益，让农民分享城镇化成果，是贯彻落实党的十八大精神，全面建成小康社会的一项紧迫而又重大的战略任务。

一、农村土地产权制度存在的主要问题

党的十一届三中全会以后，对农村土地规定实行家庭承包经营的制度。1986年6月通过了《土地管理法》，对中国的土地所有制、土地的所有权和使用权、土地的利用和保护、国家建设用地和乡（镇）村建设用地都作了明确规定。

以土地集体所有、家庭承包经营，取代生产队对土地的高度集中统一经营，是中国农村体制改革和产权变革的突破口，其目标在于重建农村微观经营主体，以适应社会主义市场经济发展的要求。农村实行家庭联产承包责任制后，土地所有权的实现形式发生了新变化，集体主要是通过收取承包费的方式来体现所有者

权益；生产经营方式发生了新变化，农民有了生产经营的自主权，开始成为生产经营的主体；产品分配方式发生了新变化，农民在自己承包土地上的收益归自己所有。这种以土地农户承包为主要特点的经营体制，以《农村土地承包法》的形式确定下来。应当看到，虽然《农村土地承包法》对农村土地承包的原则和程序、承包期限、发包方和承包方所拥有的权益和责任、承包地流转的方式等作了比较细致的规定，但它不仅没有从法律上明确土地承包经营权的法律性质，而且还对农民交易土地的权利做了部分限制，给外部因素侵占农民财产权利留有空间。根据我国《土地管理法》和《农村土地承包法》的规定，土地经营权属于农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，农民通过与具有经营权的发包者订立承包经营合同取得土地经营权。这表明农民的土地经营权是一种契约权利或合同权利。既然是契约权利，就在一定程度上取决于发包方和承包方的主观意志表示，特别是发包方的主观意志；既然是合同权利，那么合同就有可能因为某些原因修改、变更、终止甚至毁约。此外我国《农村土地承包法》规定耕地承包期限为30年，但同时经过一定的程序可以进行调整，而调整的事由缺乏法定化，这些都有可能导致农民的土地权益受到侵害。

二、破除城镇化发展的体制障碍的方法

到最低限度。户籍制度改革后，土地关系的调处可以逐步实现社会化、法制化，避免由少数村干部说了算，即使有了土地纠纷 当事人也能通过仲裁机构或者法院解决问题，行政村或农村社区干部只管居民授权的公共事务。改革后，现有土地承包经营权的归属不变，仍可以长久享用，可以抵押和继承；运用规划规定土地用途，制约产权，实行农地农用；运用法律和政策，完善流转机制，设定必须流转、有条件流转、自愿流转和不流转的条件，规定受益标准和受益方式；采取土地整治手段，逐步实现土地集中经营，居民集中生活，为政府提供基本公共服务建立平台，为城镇化发展奠定基础。

（三）建立城乡统筹的土地交易平台，杜绝走低成本的城镇化道路

改革开放至今，我国基本上走的是“土地依赖路径”的城镇化之路，不仅导致房屋价格持续上涨，用地规模不断扩大，而且依靠行政措施低价征收土地。大量低成本征地拆迁，使得很多农民既无法融入城市生活，又回归不到原来的农村。因此，低成本的城镇化道路是不可持续的。农村闲臵的住房和宅基地确实是巨大的资产浪费，必须充分利用，但不能以“加速城镇化进程”为幌子、以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，用行政手段大搞 “整村推进”的“灭村运动”，低价攫

设，让农民分享土地红利。

3、尝试城乡互动的购房制度。城镇化要与实现城乡一体化互动，居民可以自由地购买城镇住房，那么，就应该允许居民购买储备的农村宅基地，以吸引企业下乡投资农业，发展农业产业化，推动富余农村劳动力就业。

（四）划定土地利用“缓冲区”，制定与城镇化发展相适应的土地配置政策

1、划定城镇建设与耕地补充的“缓冲区”。“缓冲区”就是在土地利用总体规划的指导下，划定城镇建设范围和建设时序以及耕地补充范围和补充时序，并严格规定补充耕地质量。在“缓冲区”内，要做到耕地占补的空间平衡，但时间上不一定同步，可通过设定“缓冲期”规定时序。要严格监控规划的实施和落实情况，在“缓冲期”内实现 “缓冲区”耕地占补平衡的，均视为“先补后占”。缓冲期的长短，应根据“非农业人口增加引起的农村宅基地退耕滞后于城镇建设用地扩张时间”来定，起始可长一点，越往后可逐年缩短，直至最后真正实现先补后占。

2、创新土地配臵政策，支撑城镇化发展。城镇化必须要有产业支撑。因此，对于农业产业化龙头企业和农贸市场等涉农建设用地，应给予优惠的土地配臵和扶持政策。具体可出台鼓励有条件的企业面向农村经营农业的有关政策。如农业产业化龙头企

转市场，在保障农民财产权利的前提下，实现农村资产的资本化。鉴于土地资产和集体财产性质不同，对于土地资产，可通过年限设定退出机制，在农民户口迁进城后的若干年保持承包地使用权，比如 30 年或终老；对于集体积累财产，则应该赋予农民永久的所有权，可以继承、转让，将其与农民绑定，而不是与成员权或农村户籍绑定。本着缩小城乡差距、保护农民利益的角度，应厘清农村户口享有的权益和承担的责任，为农民的市民化扫清“离乡”的困境。

（二）推进以人为本、内涵丰富的新型城镇化建设 城镇化包括人口的城镇化、土地的城镇化和工业的城镇化。改革开放以来，在“土地财政”的推动下，我国土地城镇化水平迅速提高，城区面积迅速扩大。在行政主导下，工业城镇化进度缓慢，城市工业发展滞后，甚至出现城市产业空心化现象。在基础设施、公共服务约束下，城市为减少自身财政负担，实施农民市民化的动力不足，导致人口的城镇化较慢，大量农民工在城市工作，却难以享受城市的各项公共服务和基础设施。为此，必须多部门联合互动，加快农村社区基础设施建设，完善社会保障体系和医疗卫生教育体系，注重内涵发展，为农民真正成为市民扫清障碍。

（三）促进大中小城市与小城镇协调发展

第二篇：论我国农村土地产权制度试点改革

论我国农村土地产权制度试点改革

摘 要：长期以来，由于农村集体土地产权不清和产权制度的激励约束等功能的缺失，农村土地资源配置低效、农民权益受损问题较为严重。为了改变这个现状，解放农村生产力，全国各地就农村土地产权制度改革纷纷进行试点。十八届三中全会后，农村土地制度改革更是受到极大关注，并提上了政府工作日程。本文在这样的背景下，对中国农村土地产权制度改革的试点情况进行分析，以期进一步确定中国农村土地产权制度改革方向。

关键词：宅基地产权；集体建设用地使用权；土地承包经营权；农村土地产权

基金项目：2013年北京市高等学校青年英才项目

主持人：欧阳苏芳

项目编号：YETP1430

项目内容：不动产统一登记制度研究

中国是个农业大国，农民及其农村土地问题一直是我国的主要问题。新中国成立60多年以来，我国的土地制度经历了多次变革。近年来，为了促进农村土地的进一步改革，各地进行了试点。本文就各地试点情况做综述。成都土地产权制度改革实践

成都市我国的一个特大城市，市域国土面积的绝大部分在农村，半数以上的居民为农民。自2003年“城乡统筹”工作实施以来，成都城市居民人均可支配收入增长1.76倍，农村居民收入增长了1.77倍。成都在此过程中进行的农村土地制度改革，为其经济发展奠定了很好的基础。

成都市农村产权改革主要经历了以下几个进程：[1]

1.1 确权与颁证

成都市农村产权改革的确权与颁证工作于2008年启动，至2009年末，全市共有257个乡镇、2661个村（社区）启动了农村产权确权工作，涉及农户190.04万户，已经完成确权颁证37.2万户。在确权和颁证过程中，还对发现的问题及时进行了整改。

1.2 成立投资公司集合社会资本

成都市政府于2007年12月成立了成都市农发投公司，该公司利用到位财政资金27.85亿元，累计推进项目398个，市农发投公司累计直接投入89亿元，带动社会资金投入94.4亿元，使得财政投入的资金扩大6.6倍，充分发挥杠杆效应，增强了对农业的投入力度。同时，该公司下辖的两个担保公司利用其高达6亿元的注册资本，集合社会投入资金25.4亿元。

1.3 成立农村产权交易所促进产权流转

2008年10月13日在全国率先成立了成都市农村产权交易所，各区县搭建了产权流转有形市场。截至2009年末，产权实现流转6.63万宗，流转金额33.62亿元。

成都通过试点改革，保持了城市经济快速发展，又遏制了城乡差距的拉大。但是成都在改革中也存在一些问题：如城乡建联（农户出让宅基地使用权，从而获得建立新房的基金）政策使得小产权楼盘出现；政府在农地综合治理中并未定位于服务的地位，加大了政府财政压力，也难以保证融资平台公司的积极推东作用。海南省三亚市天崖镇力村农村集体土地产权制度改革

2011年国土部在海南省三亚市天崖镇力村开始试点农村土地产权制度改革，试点改革的核心内容主要在于促进集体建设用地使用权的流转。为此，2011年三亚市政府出台了《三亚市试点地区集体土地登记发证办法》、《三亚市试点地区农用地流转管理办法》、《三亚市试点地区集体建设用地使用权流转管理办法》等文件，对农村集体土地产权改革在制度上作出了顶层的设计，并在力村开始改革试点。试点主要措施如下：[2]

（一）根据《三亚市试点地区集体土地登记发证办法》的规定，市人民政府分别向村集体、农户发放了《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《集体土地他项权利证》，使得村集体、农户和村民拥有长久的土地产权，改变村民和村集体在城镇化过程中失地的状况。

（二）建立试点农村集体建设用地使用权流转制度。《建设用地流转办法》通过具体的规定，建立国有土地和农村集体建设用地使用权同地、同价、同权入市的统一土地市场。

（三）建立试点农村集体农地使用权流转制度。《农用地流转方法》指出，农民或土地使用权受让方在不改变农业生产用途，不对本地区造成生态环境破坏和水土流失，不违反国家环境保护相关规定的条件下，可以通过出让、转让、出租、抵押等方式自由的处置已经取得集体农地使用权。

（四）建立试点农民长久生产生活保障制度。《建设用地流转办法》规定，集体建设用地享有与城镇土地使用权同等权益。收益的5%用于村民社会保障，40%缴纳市政府，用于城市综合配套设施建设；30%分配给被征地村民；15%用于发展集体经济；10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设。苏州土地产权制度改革。

苏州的土地产权改革主要采取了以下措施：[3]

（一）在宅基地产权制度改革上，直接按照户籍、婚龄等进行房屋、宅基地的产权置换。

（二）在集体建设用地产权制度改革上，苏州集体出租或转让厂房、土地等获得巨大的收益，集体成员通过成员全分享集体土地的收益，之后通过股份制改革农民成了集体资产的股东，以股东的方式进行分红。

（四）在农村承包地产权制度改革上，其重要模式是当地农村居民放弃承包地进入失地农民社会保障范围。苏州土地产权改革有其显著的特点，主要原因在于苏州的城乡一体化进程发展较快，非农就业比例很高。

四、北京市农村土地制度改革。北京农村土地制度改革一直在稳步的进行，其采取的措施主要如下：

（一）宅基地流转改革。北京宅基地流转主要有三个阶段：上世纪80-90年代很多城镇居民在农村买房或者申请宅基地建房，1999年被国务院办公厅以发布通知的方式禁止；之后，北京农村宅基地更多的是以出租的方式流转，房屋出租收益成为近郊农民财产性收入的主要来源；2013年，北京市政府开始在密云县干峪沟试点宅基地流转，在农民自愿的前提下盘活闲置房屋发展旅游，增加了农民收入。然而，宅基地的流转受到法律等方面因素的制约，其发展遭遇瓶颈。对宅基地进行全方位的确权确价，使得宅基地得到有效的流转，是今后农村土地制度改革的重点之一。

（二）集体建设用地改革。北京集体建设用地改革模式有两个阶段：一是2000年～2010年的改革，主要是以货币形式安置农民“转居”或“转工”，此模式带来许多诟病，后弃之不用。二是2010年至今的改革，主要是逐渐实现农民的“农转非”，并通过健全农民社会保障与建立集体商业底商的模式来保证农民的后续发展。但是农村集体建设用地在流转过程中无法与城市国有土地同权、同价、同等入市。此外，如何保证农村集体建设用地的收益让农民直接受惠，是后续改革要研究的重点。

（三）土地承包经营权流转改革。北京市农村土地承包经营权自2005年开始实施流转以来，对实现农村土地规模收益、转移农村劳动力，提高土地的生产力，提供农民收入等方面起到了很大的促进和带动作用。然而，仍存在以下问题：流转方式单一，主要是互换、转让、入股等形式；流转对象单一，85%的流转都在农户间进行；流转土地多用于非粮食生产；流转交易平台尚未完全建立（北京农交所目前只在平谷和门头沟在办事处）；流转价格没有参照依据。结语

改革开放三十年以来，农村土地制度改革取得了重大的历史性突破。通过各地农村土地制度改革试点工作，农村土地制度改革又爆发了巨大的生命力。十八届三中全会后，农村土地制度改革受到极大关注。在这样的背景下，如何继续完善农村土地制度改革，则是学界和政府需要进一步研究和探索的重大课题。

参考文献

[1]刘泽仁.成都市农村产权制度改革调研报告[J].西部经济管理论坛，2011（3）.[2]中国农村发展银行海南省分行课题组.一个突破土地产权制度的试点改革-海南省三亚市天涯镇力村农村集体土地产权制度改革的案例分析[J].区域经济，2013（7）.[3] 曲福田、田光明.城乡统筹与农村集体土地产权制度改革，管理世界，2011（6）.

第三篇：破解土地要素制约发展经济

我市着力破解土地要素制约发展经济

提高利用率和集约化水平

“越是形势复杂，越要牢牢把握发展实体经济这一坚实基础。”昨天，市经济和信息化局负责人告诉记者，我市今年要完成工业投资115亿元的目标，尽管新上项目仍受到相关要素的制约，但我市将通过实施“六法”提高“六率”，精雕“空间”，合力破解土地资源要素对发展实体经济的制约，力争在工业投资项目数量和质量上取得新突破。

实施厂房加层法，提高空间率。鼓励企业在符合规划的前提下，让有条件的厂房通过加层加建，增加生产用房。

实施增容调整法，提高容积率。支持企业通过拆迁重建、改建等途径，压缩辅助设施面积，实现扩大生产性用房。

实施盘活存量法，提高利用率。加快盘活存量土地，降低“转而未供”土地数量，为促进企业投资创造条件。建立健全项目跟踪机制，降低土地闲置率，抓好后续服务，加快项目的开工建设。

实施孵化基地法，提高集约率。通过政府投入和市场化运作，建设一批标准厂房，形成小企业孵化基地，构建产业政策、人才交流、技术支撑、金融投资等平台，孵化培育一批有创业激情和创业能力的中小企业主。

实施亩产提升法，提高产出率。鼓励企业实施“低产田”改造项目，引导企业加大技改投入，不断提升技术装备水平，依靠技术更新带动内涵提升。同时，强化企业技术进步与管理提升的联系与融合，放大技改功效，带动内涵提升，提高单位土地产出率。

实施置换合作法，提高节约率。动态发布各类信息，构建土地、厂房等生产要素信息共享平台，积极为企业牵线搭桥，推进企业间的转让、租赁、兼并重组，实现资源优化配置，互惠互利。

第四篇：问卷调查—城镇化对农村土地经济的影响

城镇化对农村土地经济的影响

我们正在进行一项调查，了解城镇化对农村的影响，以及对城镇化建设的看法，请您在百忙之中抽出一点时间配合我们的调查，将对我们的研究很有帮助，谢谢合作！

1.您的性别：

A、男B、女

2．您的受教育程度：

A、小学B、初中C、高中D、高等教育

3．您的年龄：

A、18岁以下B、18—34岁C、35—60岁D、60岁以上

4.您所从事的领域：

A、学生B、农民C、个体私营D、企事业单位E、私营企业其他

5.您觉得目前的收入能否让您过上舒适的生活：

A、是B、否

6.您是否愿意到城镇工作：

A、很不愿意 B、不愿意C、一般D、愿意E、很愿意

7.如果您在城镇生活的话，您最担心什么：

A、养老困难B、子女学习情况，是否适应环境

C、工作机会不多，压力大，竞争激烈D、生活保障

8.您家里大多的人的居住地：

A、城镇B、农村

9.您本地的农村人口数量近10年来的变化：

A、增多B、减少C、不变

10.有没有搬去城镇生活的意愿：

A、是B、否

11.您打算进城的话，原因有：（多选）

A、城市工作机会多 B、城市生活环境好

C、学习一门技术 D、见世面、开眼界

E、有利于子女发展 F、有利于个人发展

G、确实认识到城镇化发展的美好前景

H、受到亲朋好友鼓动 I、厌倦农村生活，想改变现状

12.您目前的居住地和您的户口所在地是否相同：

A、相同，都在农村 F、B、相同，都在城镇

C、不相同，居住地在农村，户口在城镇

D、不相同，户口在城镇，居住地在农村

13.您认为城镇化发展对农村的经济发展有何影响：

A、带动农村经济发展 B、使经济发展更缓慢 C、无影响

14.您觉得您家里目前的生活质量较5年前相比是否有所提高：

A、提高了B、下降了C、不变

15.较过去相比您的消费需求是否增加：

A、增加 B、减少 C、不变

16.您子女目前的上学地点：

A、农村B、城镇

17.您会选择把孩子送去城镇上学的原因是：

A、师资力量强大，能受到好教育B、教学设施完备、先进

C、城镇生活便利D、让孩子开阔眼界，接受新事物

18.您认为城镇化的建设对您本地的医疗服务有何影响：

A、医疗诊所数目增多，服务质量提高 B、医疗诊所数目减少，医疗人员减少 都去城里发展了C、保持原样

19.您是否希望政府在当地设立更多的医疗机构或者能好的医疗服务：

A、是B、否

20.您认为城镇化建设给您的医疗保障有什么影响：

A、医保制度健全，都买了保险B、医保制度不健全，需要额外的保障

C、无影响

21.城镇化的建设是否占用了耕地面积，使耕地面积减少：

A、是，很多城市厂商占用了耕地，人均耕地面积减少B、、否，人均耕地面积不减反多C、没有注意到这个问题

22.城镇化的发展是否给本地造成了环境污染：

A、是，绿化面积减少，垃圾增多 空气质量下降B、否，环境依旧良好，空气清新C、没有注意到这个问题

23.城镇化建设对农村和城镇有什么影响：

A、积极协调沟通作用B、消极脱节作用C、正常情况而已

24.您希望目前哪方面有所提高：（多选）

A、教育条件 B、收入情况 C、医疗保障 D、环境问题 E、物价上涨 F、就业情况

25．农民进入城镇，农村土地怎么处理？

A、自己抽时间经营

B、给别人租种

C、荒置

26耕地租种后，一般会种植什么作物？

A、普通农作物

B、种药材

C、种蔬菜

D、种其他经济作物

27您认为耕地租种会给农民带来长时间效益吗？

A、一定

B、可能会

C、不可能

28耕地被租种后，耕地在保养方面都有哪些方面差异？

第五篇：制度论文-浅谈农村土地产权制度[定稿]

浅谈农村土地产权制度

土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。

我国现行的农村土地产权制度，是八十年代初农村经济体制改革时确立起来的，主要形式为家庭联产承包经营。其特点是，将集体土地的所有权和经营权分开，所有权归集体，经营权归农户，以农户家庭为生产经营单位。此经营方式改变了原来人民公社的经营体制和以生产队为基础的生产组织形式，在一定程度上规范了人民公社时期有名无实、残缺不全的农地产权关系，是农村土地产权制度的一种创新和集体所有制的复归。

家庭联产承包责任制是在保留集体所有制因素的条件下实现了农民对土地的直接经营权，但它是由国家控制而由集体来承受其控制结果的一种制度安排。因此，这种特有的农村土地产权制度带来了一系列的问题，如土地权属纠纷、征地补偿费用不标准、不合理分配、农民宅基地不合理占用、土地使用权尤其是非农集体土地使用权的流转问题及农民的权益问题等。

具体而言，现行农村土地实行集体所有制，但对于“集体”，法律上含糊不清，由此可见农村土地所有权是缺失的。产权不完整可能导致土地频繁调整，农民进行短期经营行为，甚至采用掠夺式经营，导致土地贫瘠化，不利于土地的可持续发展。因此目前我国的农村土地产权制度面临的迫切要解决的就是明确土地产权所有。

另一方面，目前中国农地面临着土地分散经营，难以获得规模效益。虽然我国的耕地面积丰富，但对于9忆农民这个庞大的基数，人均耕地面积只有0.1公顷，仅有世界平均水平的42%。所以说，要从根本上提高效益，就必须改变这种小规模的经营模式。

再且，分散经营使农产品供给层次低，难以获得市场优势。家庭联产承包经营面临着小生产与大市场的矛盾，主体分散，导致农产品无力抵御激烈的市场竞争，加之以封闭式的经营模式，使农产品进入市场的交易费用昂贵，同时缺乏对市场的有效信息，面临的市场风险大大提高。家庭生产的盲目性和农产品市场竞争的无序性，也造成农业资源的巨大浪费。

在现有的法律中，只有城市的国有土地才可以出让其建设使用权，而农村集体农地必须经过政府征用，变成国有土地，才可以产生出建设使用权。这种不平等的土地权利，把农民束缚在土地上，不利于农民人口流动，还严重影响了中国城市化和新农村建设的进程。所以，改变这样的法律法规，制定公平、合理的法律制度，也是农村土地产权制度改革发展的一个重要方面。

总的来说，农村土地产权制度改革的最终目标指向是以恢复农民地权为实质内容的制度变迁。当前，农村土地产权制度的改革的核心内容主要是把土地承包权赋予真正的物权属性，这样可以在土地集体所有制的前提下赋予农户以土地经济所有权，集体合作经济组织保留对土地的终极所有权，并通过一定的收益权来体现。农户拥有对土地的占有、收益、使用和有条件的处置权。集体凭借土地的终极所有权，可以依法进行土地使用情况的监督管理，负责农地的承包、继承、转让、出租、入股、抵押等的管理工作，可以依法收取地租。