第一篇：房地产开发业务的运作管理模式
房地产开发业务的运作管理模式
第一部分
指导准则
一、指导准则
第二部分
部门职责
一、说明
二、职能部门工作职责
三、项目公司（部）工作职责
第三部分
项目开发工作流程
一、工作流程示意图
(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责
(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责
(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责
(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责
(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责
(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责
二、项目开发关键节点控制表
第四部分
项目管理办法及审批权限
一、项目管理办法
二、重大业务评审规定
三、本地项目管理审批权限表
四、异地项目管理审批权限表
第一部分
指导准则
一、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。
二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高
效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。
三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。
四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。
第二部分
部门职责
一、说明
（一）术语解释：
1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；
2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；
3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；
4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；
5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。
（二）公司委员会定义：
1．投资咨询委员会：
u
负责公司项目投资方面的评审和决策。
2．策划、方案评审委员会：
u
负责对项目的定位进行专业评审；
u
负责对项目前期策划成果进行专业评审；
u
负责对项目方案设计成果进行专业评审。
3．招标委员会：
u
负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；
u
负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；
4．定价咨询委员会：
u
负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。
二、职能部门职责
（一）运营管理部：
部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。
部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理
．综合计划管理
u
负责落实董事会下发的综合计划；
u
负责制定公司年度综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；
u
主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；
u
负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；
u
负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。
2．部门绩效考核
u
负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；
u
负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；
u
根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。
3．流程管理
u
负责建立、实施、完善公司流程管理体系；
u
主持公司定期和不定期的流程修订工作。
4．公共关系管理
u
负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；
u
配合报批报建工作；
u
配合办理项目开发相关政府批文及许可证；
u
负责公司对外公共关系的日常维护；
u
负责公司与政府机关之间的危机公关处理。
5．知识管理
u
负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；
u
负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；
u
负责公司统计报表的编制和报送。
（二）投资拓展部
部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。
部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究
．土地信息收集及评估 u
负责收集目标地块信息，建立土地信息库；
u
负责建立土地信息选择标准体系；
u
负责评估并初步确定拓展目标。
2．可行性研究分析
u 主持制订可行性研究计划；
u 组织进行项目可行性分析；
u 主持编制《项目可行性研究报告》；
u 组织可行性研究报告评审。
3．项目土地获取
u
负责确定商务条件，提出商务谈判方案；
u
负责与相关各方的商务谈判工作；
u
负责签订土地使用合同；
u
负责办理《土地证》等相关手续。
4．战略管理
u
负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；
u
负责制定中长期发展目标和战略规划。
5．政策研究及市场研究
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；
u
负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；
（三）合约成本部 部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。
部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价
．成本管理体系
u
负责建立和完善公司成本控制体系；
u
负责编制咨询合同标准化体系；
u
负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；
u
负责落实项目总体目标成本；
u
配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；
u
负责建立成本监控预警机制。
2．成本规划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u
主持编制《项目目标成本》；
u
主持编制《项目限额设计标准》。
3．成本动态管理
u
配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
u
负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；
u
负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。
4．项目预结算
u
负责造价咨询公司评标选定工作；
u
负责编制各项目的《项目结算计划》；
u
负责各项目结算工作；
u
负责对各项目预算实行备案抽查；
u
负责编制《工程结算分析报告》。
5．采购管理
u
负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；
u
负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；
u
负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》；
u
根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；
u
负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；
u
负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；
u
主持公司招标项目合同洽谈。
6．工程合同管理
u
负责建立和完善标准化工程合同体系。
7．成本分析及效益评估
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。
（四）工程技术部：
部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。
部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护 ．采购管理配合
u
配合进行公司权限范围内的招标。
2．工程过程管理配合
u
负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；
u
配合项目各阶段的工程验收；
u
负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。
3．设计管理配合
u
配合对建筑方案进行结构选型；
u
配合编制《项目限额设计标准》；
u
配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；
u
配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；
u
配合完成图纸内部审查；
u
配合完成施工图的图纸会审和技术交底。
5．工程技术支持
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u
参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；
u
配合进行《施工组织设计》评审；
u
配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
u
负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；
u
配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。
u
负责更新维护工程类供应商信息数据；
u
负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。
6．技术资料管理
u
负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；
u
配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。
7．工程管理指引制订及维护
u
负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；
u
负责工程管理指引的制订及维护。
（五）产品研究部
部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。
部门职能：项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理
．项目规划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
u 配合编制《项目限额设计标准》。
2．设计配合
u
配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。
3．设计研究
u
负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；
u
负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库； u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；
u
负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。
4．标准化设计合同体系及供应商管理
u
负责建立和完善标准化设计合同体系；
u
负责维护和完善设计类战略供应商信息库。
（六）营销策划部
部门使命：以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平，引领市场潮流，极大地满足客户需求。
部门职能：项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理
．项目策划
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》；
2．项目营销
u 配合完成《营销推广策划方案》的制定及评审工作；
u 配合完成营销策划公司的选择评审工作；
u 配合完成广告策划公司的选择评审工作；
u 配合完成《营销费用预算》的制定及评审工作。
3．市场研究
u
负责维护和完善营销类战略供应商信息库；
u
负责联系相关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家人才库；
u
参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
u
负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》；
u
负责各项目相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；
u
负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。
4．品牌策划及建设
u
负责公司品牌规划战略的制定和实施；
u
负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实；
u
组织各项目参加大型房地产展会。
5．标准化营销合同体系管理
u
负责建立和完善标准化营销合同体系。
（七）财务部：
部门使命：以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。
部门职能：财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理
．财务管理制度管理
u
负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务管理制度。
2．会计核算
u
负责办理日常核算业务；
u
负责办理日常出纳业务；
u
负责财务会计报告的编制和报送；
u
负责公司年度财务报告社会审计工作。
3．融资管理
u
负责制定并平衡公司资金计划；
u
负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；
u
负责项目开发的各项融资业务；
u
负责金融机构关系维护；
u
负责资本市场及融资创新的研究管理；
u
负责项目按揭银行的选择与业务合作。
4．全面预算管理
u
负责公司全面预算的编制与控制；
u
配合确定公司经营目标；
u
配合编制经营计划；
u
负责动态跟踪调整资金计划。
5．财务分析与公司决策支持
u
负责公司财务状况分析，提供管理报表；
u
负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；
u
配合编制《项目可行性研究报告》；
u
配合编制《项目开发纲要》。
6．税务管理
u
负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项；
u
负责公司税务筹划；
u
负责开发项目税务筹划；
u
负责项目公司税务工作。
7．权益性投资管理和审计
u
负责收集整理投资企业财务数据和信息； u
负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；
u
负责指导及检查投资企业的财务工作；
u
配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计和检查；
u
负责监控公司内控制度的实施。
8．财务档案与内部管理
u
负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；
u
负责维护财务软件的正常运行及数据安全；
u
负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。
（八）客户服务部
部门使命：以前瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场中的信誉度和美誉度。
部门职能：项目策划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理、中航会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理
．项目策划配合
u
配合编制《项目开发纲要》；
u 配合完成营销推广策划方案的制定工作。
2．销售事务管理
u 配合完成物业管理公司的选定工作；
u
与项目公司（部）共同负责销售代理公司的管理和评估；
u
负责有关销售信息系统初始数据的录入；
u
配合进行按揭银行的选择；
u
负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作；
u
配合进行营销推广客户活动； u
配合完成签订相关认购协议工作；
u
负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；
u
配合完成客户资料移交工作；
u
负责客户资料及销售合同管理；
u
负责销售数据统计分析、汇总分析；
u
负责销售后的相关产权办理工作，包括：面积补差、初始登记、转移登记并协助监管银行或业主办理《房产证》；
u
负责组织项目入伙策划并组织落实；
u
负责项目尾盘销售及资产管理。
3．投诉处理
u
负责与项目公司（部）进行对接，参与工程竣工验收；
u
成立项目售后维修小组，负责售后维修工作；
u
配合完成物业管理方案的审核工作；
u
负责受理客户投诉；
u
负责与客户洽谈解决方案，并组织协调相关专业部门进行处理；
u
负责项目公司（部）解散后，维修工程款项的管理；
u
组织各部门使用客户服务软件；
u
负责对客户投诉处理的结果进行回访；
u
负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；
u
负责定期对客户投诉进行分析。
4．客户关系管理
u
负责进行客户满意度调查；
u
负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。
5．中航会管理
u
负责中航会的策划、设立及后期会务工作；
u
负责中航会的推广工作；
u
负责中航会会刊的策划及出版工作；
u
负责中航会会员活动的策划及实施；
u
负责中航会运作过程中与中航系统其他单位的协调工作。
u
负责公司网站、内刊中关于客户信息的发布及客户论坛的维护；
u
负责收集、输入和维护客户信息资料，并进行分类管理。
6．客户服务体系
u
负责编制销售合同补充条款；
u
负责制定客户满意度调查标准；
u
负责制定售后管理制度及客户服务标准。
7．客服信息分析
u
负责统计分析客服信息，形成客服案例库。
8．法务管理
u
负责为公司提供各类法律支持服务；
u
负责对公司业务合同的法律审核；
u
负责编制和修改企业的格式化合同；
u
负责法律知识培训工作；
u
负责提供商务谈判中的法律咨询服务；
u
负责对项目公司（部）权限外的合同进行审核；
u
负责对项目公司（部）权限内的合同进行定期检查，法律指导；
u
负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；
u
负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。
9．客户危机管理
u
负责建立客户危机管理风险防范制度；
u
负责策划有关客户危机处理方案。
（九）行政人事部：
部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。
部门职能：人力资源规划、员工招聘和选派、员工培训、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理
．人力资源规划
u
负责制定人力资源规划，并组织实施；
u
负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；
u
负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；
u
负责审批项目公司（部）的管理架构和人员配置计划；
u
负责进行项目公司（部）关键岗位聘任的审核。
2．员工招聘和选派
u
负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供给人才；
u
配合完成项目公司（部）高层管理人员的聘任工作。
3．员工培训
u
负责公司员工的培训管理工作； u
负责拟定并执行培训计划；
u
负责评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。
4．员工薪酬和绩效考核
u
负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；
u
负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；
u
负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续；
u
负责建立公司员工福利制度。
5．企业文化建设
u
负责公司企业文化建设。
6．行政事务管理
u
负责建立、维护及推广企业形象识别系统(CIS)；
u
负责拟写公司年度工作总结；
u
负责公司各类公文处理与文件流转控制；
u
负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；
u
负责管理公司印章；
u
负责公司办公设备、用品管理；
u
负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理；
u
负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；
u
负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；
u
负责管理公司书刊、报纸订购；
u
负责其他后勤服务。
7．资产管理 u
负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；
u
负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；
u
主持盘点固定资产工作；
u
负责固定资产日常维护和台帐管理；
u
配合完成项目公司清算及固定资产处置工作。
8．IT信息管理
u
负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；
u
负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；
u
负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；
u
负责公司网站信息内容日常维护更新；
u
负责处理公司日常电脑和网络故障，提供IT服务。
9．档案管理
u
负责档案管理、档案信息化管理及维护；
u
负责各投资企业重要资料的收集和整理；
u
负责指导项目公司（部）档案工作；
u
负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。
三、项目公司（部）职责
使命：项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
职能：项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下主持项目全过程开发工作。
说明：确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。
．项目前期准备
u
负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。
2．项目策划
u
组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审及最终评审。
3．设计管理）方案设计
u
负责编制方案设计任务书；
u
负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；
u
负责办理相关报批报建工作。
2）初步设计及施工图设计
u
组织相关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；
u
负责施工图审查单位的考察和确定；
u
在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；
u
负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；
u
配合编制《项目限额设计标准》并负责落实；
u
负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；
u
组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；
u
负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；
u
主持图纸内部审查；
u
主持施工图的图纸会审和技术交底；
u
负责办理相关报批报建工作。
4．工程管理）施工准备
u
负责工程施工现场场地准备；
u
负责获得项目政府相关许可证；
u
主持《施工组织设计》的评审工作。
2）进度管理
u
负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；
u
负责审核监理规划及实施细则，落实计划执行；
u
负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；
u
负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。
3）质量管理
u
负责落实施工质量监控，达到验收规范标准；
u
负责审核关键工序、关键部位的施工方案；
u
主持各阶段的工程验收；
负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题形成案例，交工程技术部
第二篇：城管业务管理模式
根据目前已经进行数字城管建设城市的情况来看，数字城管的业务管理模式可以归结为如下三类：
一、单点模式：一级监督、一级指挥。具体来说，就是在市一级建立监督中心、指挥中心，作为城市管理的“两个轴心”，按照数字城管的业务流程，即信息采集-案卷建立-任务派遣-任务处理-处理反馈-核查结案-综合评价的闭环流程进行城市管理。如下图所示。
“一级监督、一级指挥”管理模式图
二、市区两级：一级监督、二级指挥。将系统建设的中心放在市一级，市级监督中心拥有覆盖全市的信息采集员队伍，主要完成全市城管综合服务热线接答、城管通无线数据采集、全球眼视频数据采集等工作；市级指挥中心完成由市监督中心上报的市级专业部门的案卷派遣工作。不设区级监督中心；区级指挥中心完成由市指挥中心转发的区级专业部门和街道的案卷派遣工作。区指挥中心没有独立的应用系统和数据中心，统一联网到市平台来协同工作。如下图所示。
图 “一级监督、二级指挥”管理模式图
三、市区两级：二级监督、二级指挥。将系统建设的中心放在各区，市级监督中心没有信息采集员队伍，主要完成全市城管热线电话、城管门户网站、便民短信等综合服务信息的受理和转发功能；市级指挥中心完成由区级监督中心上报的市级专业部门的案卷派遣工作。区级监督中心有独立的信息采集员队伍，可以完成区级城管综合服务热线接答、城管通无线数据采集、全球眼视频数据采集等工作；区级指挥中心完成区级专业部门和街道的案卷派遣工作。市级平台和区级平台有各自独立的应用系统和数据中心，两者之间通过数据交换子系统进行数据的交换。
第三篇：仓储运作业务承包合同
仓储业务承包协议
甲方：物流有限公司 乙方：
为了加强甲方对仓储现有业务的管理，保障甲方的赢利，促进员工的积极性，提高操作的灵活性，经甲乙双方协商一致，由乙方承包经营甲方仓储业务项目，并做如下约定：
一、承包经营项目：
现有甲方仓储、装卸业务。
二、承包经营模式
承包主要是业务的费用承包，乙方在运作过程中控制成本，提高毛利率，提高部分进行分成，作为乙方承包回报：
毛利率=（装卸收入—仓储各种费用）/装卸收入*100%，装卸收入是指甲方的仓储装卸收入；
仓储各种费用是指在装卸过程中产生的各种费用
仓储目标毛利率为
%，承包运作后提高毛利率产生的利润进行分配： 利润=（承包后的毛利率—目标毛利率）*承包后的装卸收入
三、利润分成及计算方式：
由承包人承包运作后产生的利润，进行分配
1． 利润分成方式：按可分配利润的总额进行分配，甲方占65%，乙方占35%。
2． 乙方每月所得的利润15%当月分发，剩余20%春节前发放；剩余20%在春节发放前，必须首先弥补经营中亏损再发放。
四、可列入乙方运作成本的费用：
1、叉车油耗、叉车维修费用；
2、在运作期间，造成给客户的扣罚、赔偿，3、货物丢失、损耗以及货物维修费用；
4、仓储人力成本，包括仓储管理人员的成本，以及各种补贴、福利。
5、为开拓业务及车源的接待费、出差费用；
6、仓储办公电话费、水电费；
7、未列入上述范围，经甲乙双方协商同意，可计入成本或其他的费用；
8、上述各项成本费在每月的10号前一一列明，由甲、乙双方签名确认；
五、费用报销规定：
1． 原则上参照原运作过程中财务报销制度。
2． 原报销制度在新的运作中如有冲突部分，乙方需提前申请，经甲方同意后财务部可进行报销制度的修改。
六、甲方责任：
1、在承包经营、管理期间，乙方若发生有损甲方形象、信誉的事，甲方可对乙方进行处罚甚至终止该协议。乙方若发生违反国家法律法规的活动，乙方承担一切法律责任，甲方不承担任何责任。
2、负责核算每月经营的收入、成本、利润；
3、利润核算周期为每个月，在合同终了后甲方向乙方运作期间所产生剩余的利润进行兑现分配；
4、甲方每月呈报的经营收入、成本费用必须是真实性的；
七、乙方责任：
1、在实施经营方案期间，乙方不做任何违反国家法令法规的活动，否则乙方愿承担一切法律责任。不做有损公司形象、信誉的事，否则甲方可对乙方进行处罚，乙方执行甲方各项制度。
2、乙方郑重承诺：不采用虚增成本、截留收入，与客户、司机串谋作弊，私收回扣等不正当手段谋取私利，若经甲方发现并查实，乙方愿接受没收未分配利润的处罚，严重者被甲方中止该经营方案。
3、在经营过程中，乙方一切涉外行为必须经甲方同意并盖章，否则一律视为个人行为，并承担经济和法律责任，且与甲方无关。所有签订的合同须交甲方备案。
4、乙方负责库房内的安全工作，出现仓库财产短少丢失的，由乙方自行负责。乙方在经营过程中，负责安全生产的管理。
八、合同解除
1.乙方在经营过程中出现重大事故严重影响到甲方生产经营的，甲方即时解除合同。2.乙方经营管理行为对甲方形象、信誉造成严重影响，甲方可以解除合同。3.自然灾害导致合同不能正常履行的，可以解除合同。
4、乙方不诚信经营，弄虚作假，欺骗甲方以及客户，影响甲方的形象及利益，甲方有权解除合同。
5、乙方的经营管理行为严重影响到甲方对客户服务承诺的实现，甲方有权解除合同。
九、违约责任
在承包期间由于乙方原因中途解约的，除乙方承担
违约责任外，给甲方造成其它经济
损失的，也由乙方全部承担。
十、承包时间：
年 月 日至 年 月 日。合作期限满的前一个月甲、乙双方根据实际情况协商续签事宜。如果没有续签，此合同自行终止。
十一、本协议自双方签订之日起生效，本协议一式二份，甲、乙双方各持一份。未尽事宜，双方协议解决，并形成补充协议。
甲
方
盖
章：
电 话：
签定地点：
签订日期：
乙 方：
身份证号码：
电 话：
签定地点：
签订日期：
第四篇：家政服务公司运作经营管理模式草案
家政服务公司运作经营模式草案
家政公司是一种较特殊的服务行业机构。随着形势的发展越来越多的家庭需要安全/保障/高质量的家政服务项目投放家庭。
在公司建立的初期，家政服务公司应权衡家服行业的发展与管理模式，应该放眼于公司发展中可能遇上的问题/困难/麻烦等；并应考虑到方方面面的需要以及出现的危机，制定出完善的管理与解决方案。首先，公司的运营模式须明确。就目前看来，最适合市场经济需求，能最大限度发展公司潜力的运营模式是员工制，公司/家政服务员与客户形成两性的经济关系与服务关系。家服员受聘于公司，公司向家服员发放工资，并对其进行统一的培训管理，家服员作为公司的员工进入客户家服务，客户与公司建立服务合同，作为公司的客户如有问题向公司提出并解决。公司必须设立专业的督导小组，对家服员工作进行绩效考核。
其次家政服务公司的人员来源于农村务工及下岗工人，这些人员一般文化不高自身素质教育也不高，他们对如何与客户相处/如何使用家用电器来完成客户要求的工作以及如何处理矛盾等都存在着相当大的难度。又如何把她们培养成文明有礼/技能娴熟/有着良好的服务技能和服务心态的家服员对家政公司来说，是至关重要和迫切需要解决的首要问题。
另外，公司应建立完善的安全保障体系，对于家服员的人身安全和客户的财产安全等给予有效的保障措施，这样才能使三方放心合作。制定措施时要责任明确，也有利于公司的利益维护。所以建议公司引入保险机制，与保险公司签订三方投保合同，制定“家政服务综合险”。如此一来，因家服员原因使客户人身意外伤害/财产损失等，即可获得保险公司相应大额赔偿，免使公司利益受到损害。
一．员工制经营
员工制是指从事家政服务的公司自主或政策招聘家政服务员作为员工。对于员工制的家政公司必须有以下流程：实行招生/培训/考核/派遣与管理一体化作业的管理模式。家服员要经过统一培训/统一考核，考核合格后颁发等级证/上岗证等，由公司负责安排相关工作与工种。
员工制是由公司派遣家服员到客户家工作，客户支付的费用应先定期付给公司，由公司扣除相应费用后再发给家服员。而家服员在转换工作的间隙，由公司为其提供免费住宿。目前经营员工制经营模式的公司主要为有限责任公司，因为员工对公司的要求较高，比如要有培训能力/要有解决家服员食宿能力等等；一般的个体家政往往难以达到。
家服员是作为公司员工由公司派遣给客户，公司对家服员和客户实施全面/全程管理工作，家服员和客户是服务与被服务关系，两者间不直接发生经济往来，且双方是面对家政公司，即由公司来保障两者的安全/服务品质/平衡两者间的权益。此公司模式具收益高风险低的独特优势。
主要特点：
1．合同：
① 制订公司与家服员之间系聘用合同关系的合同。
② 制订公司与客户间的服务合同。
2．管理：公司派遣家服员到客户家工作，服务期满后回公司免费住宿并等待两次分配。不得私自接受客户聘用。
3．工资与休息：由客户每月支付聘用金给公司，然后由公司扣除相应费用后发给员工等级相等工资。月休四天。
4．责任承担：因家服员造成对客户及家人和物品的伤害或损失，先由公司承担相应责任，然后再由公司对家服员进行追偿。同时家服员在受到客户不公正的对待与侵害时，公司有义务协助家服员向客户提出损害赔偿的请求。
5．保险：
①为员工购买社保，支付分配为：5/5.4/6.3/7.2/8等，视员工对公司的贡献和工作时间长短而定。②公司为员工每年购买一份短期商业保险，内容是意外医疗疾病伤害保险（此保险费用可由客户支付）。
二．会员制经营
会员制家政公司运作模式既不同于纯粹的中介式家政公司也不同于全面管理的员工制家政服务公司模式。它是中介和员工模式的综合运作模式，是介于两者间的和种经营管理模式。
该类模式是一种根据不同经济收入的客户对家服员的需求，利用市场手段对客户的不同服务需求而采取差异化服务的一种运作模式。此运作模式的经营管理/经济收益等方面要优于中介模式。
主要是指从事家政服务的公司招募家服员为会员，由家政公司对会员进行审核登记培训筛选后再作介绍工作的流程。工资由客户直接支付给家服员。但会员每年向公司交纳一次会费。家服员转换工作的间隙由公司提供免费住宿。
主要特点：
1．合同：家服员与客户签订服务合同，约定双方的权利义务。公司不是服务主体，只起见证人作用。
2．管理：家服员在登记注册为会员后，由公司负责为其介绍工作，每年交一次会费。会费金额为家服
员的一个月工资。介绍工作的方式与员工制相似，与客户合同期满后回到公司等待再分配。公司提供免费住宿。
3．工资休息：由客户将服务费用直接支付给家服员，公司不再收取费用。每月休息四天。
4．责任承担：公司不承担家服员给客户造成的任何损失。客户与家服员之间的纠纷自行解决，公司只
予以间接协助。
5．保险：由客户决定是否给家服员购买保险，公司不承担保险责任。
三．中介式经营
中介式家政服务组织是新中国成立以后出现的最早的家政动作模式。产生于80年代初期，创始者为北京市妇联所属的北京的三八家务服务中心。它开创了新中国成立以来家政服务组织化运作的先河；在此，若干年后劳动力成为商品，获得了社会的认可，在政策方面有了逐步健全的法规。
中介式家政服务组织要具充分的人力资源和充分的投入方可运营，其运营发展是民营儿社会团体难以实现的；该模式运营能够获得较丰富的社会效益。但在经济方面却见益甚微，此模式运营较为适合从政府投资为背景的公益性项目。
中介制经营是指公司是客户与家服员的中间环节，为来找工作的家服员联系客户，由客户与家服员签订家政服务合同，公司按次收取中介费，不承担其任何责任。中介制模式对公司要求低，往往是个体及小型家政服务公司所采纳。
主要特点：
1．合同：客户与家服员签订服务期限公司；公司起见证人作用。
2．管理：中介公司没有管理能力，只按次收费，一般按工资的10%~30%收取管理费。
3．工资：由客户直接按所定工资给付家服员；与中介公司无关。
4．责任承担：公司不承担任何责任。
5．保险：公司不负责家服员的所有保险事宜。
家政服务公司的管理及盈利点
与其他家政行业的盈利模式相比，一般的家政行业采取“中介制”，只要成功介绍一名家政给雇主，通常就会收取雇主与雇员双方都200元/年/月/季以上的介绍费。但采取“员工制”和“中介制”并存的公司管理模式。公司采取收取8％~10%~12%~15%不等的服务费作为盈利模式，只有保洁工的结算方式则是以小时计算，例如一个钟点工每小时的普通清洁费是10元/小时，家政公司则收取0.8元的服务费。采用“员工制”模式，则把家政服务员当成公司员工来管理，加大了公司责任，对雇主利益的保障更到位。⑤⑥⑦⑧⑨⑩
① 保洁工：如保洁工是以小时计算采用的是8%的介绍管理费收取；最初年利3~6万/年。
② 家政服务员：家政住家或不住家服务员收取10%的中介或管理费；客户与服务员双方以最低500元/次计算，第一年利5~8万。
③ 育儿嫂：育儿嫂住家或不住家收取12%的中介或管理费；客户与服务员双方以最低700元/次算，第一年利：7~10万。
④ 母婴护理人员（月嫂）：向客户和母婴护理人员（月嫂）收取15%~12%~10%的中介或管理费。以公司最低年30人的母婴护理队伍计算：30×600＝18000。（取百分点的中间数为准，其实远远超出这个数字）
⑤ 自主提升培训：以初/中/高级/金牌等各级母婴护理人员进行提升培训为重点，收取各级培训费计： 初级：60×600＝36000；中级：30×800＝24000；高级：30×1600＝48000；金牌：10×3000＝30000。总计：以低估算：306000元/年；以高估算：396000元/年。一年后应该以递增的形势发展。增加40~80万元/年是不成问题的。
公司的经营要不断拓展服务品种，扩大市场。家政方面可把维修队伍拓展到物业管理上，与很多小区、楼盘都签定合作协议，负责物业管理维修，不仅如此，随着市场需要，目前综合维修的服务对象已经拓展到写字楼领域。所以家政并不是简单意义上的钟点、家政服务员、清洁等服务，把综合维修做好，如整理衣柜/鞋柜/家庭餐及家晏派人制作等；母婴方面可开设新生儿洗澡与抚触和被动操等；上门和来公司都能做到，可设立会员价和临单价：30~60元/次不等；洗澡后每加一个单项如抚触或被动操另加10元。这些都是盈利点，并且服务到位能扩大影响，带来更多的客户。母婴护理还有婴幼儿用品回收，再返厂整修消毒后投放市场和租赁，让更多的客户不必担忧婴幼儿用具用了后没有地方存放搁置。这系列都能够带来行业服务新亮点。
总之，管理运作模式有效管理制度和高超管理技巧家政公司从事的是一种较特殊的服务行业，它以农村劳力、下岗工人为主要劳力来源，他们的教育程度相对较低，而又要把服务输入到千家万户都市家庭之中，如何培训和管理家政服务员，使他们有良好的服务技能和服务心态，使雇主得到满意的服务，这看似不复杂，其实需要十分有效的管理制度和高超的管理技巧。
在管理方面，我有以下的想法：
1、建立公司、家政服务员、客户“铁三角”关系：家政服务员受雇于公司，由公司发放工资并管理，使家政服务员从自由职业者变成“职业工人”，获得一种归属感；而这方面公司培训应该首先从从业兴趣开始培训然后树立他们的职业道德思维；最后才能把各方面的技能投放到他们的身上进行系统的技能培训；这样才会稳固员工的思想，让他们全心全意为公司工作。公司与客户（家庭雇主）签订劳务合同，家政服务员作为服务代表进驻客户家庭，而合同要设立好让客户无法私自挽留家政服务员而只能通过公司。公司必须成立督导部，比例为每100户客户即配有一名专职督导员，通过家访、电话等方式，监督服务质量，管理和教育家政服务员，协调雇主和家政服务员的关系。
2、建立培训基地，抓好岗前素质教育。对所有愿意留在公司的家政服务员上岗前都进行15天~一个月的全封闭岗前培训，内容包括：烹饪，婴幼儿、老人护理、衣物洗烫、家居清洁等劳动技能及服务心态训练、安全常识、法律条例、公司纪律等，这样一来是提高劳动技能，使之进入家庭后能提供全方位的良好服务；另一方面服务心态的教育更为关键，训练其有良好的职业心态，善于与雇主间建立良好的关系。
3、建立安全保障体系。到家庭来提供服务，特别是住家家政服务员，人们最担心的就是安全保障。①首先，该公司严把来源关，力求家政服务员来源清楚，历史清白。专门成立外联部，直接到来源地妇联、劳动部门联络输送人员，逐一对家政服务员家庭背景调查清楚。
②其次，通过法律培训，把可能与家政服务员工作有关的盗窃、伤害等行为及法律处罚进行灌输，使其知法并强化安全意识。
③第三是引入保险机制，与保险公司签订合同，推出“家政服务综合险”，因家政服务员的原因致使客户人身意外伤害、财产损失，可获保险公司大额赔偿。
4、引进高素质管理、培训人才，加强管理队伍。该公司建立客户服务部、督导部、培训基地、外联部
等较完善的管理架构，管理人员全部大专以上学历，并以现代管理理念不断进行培训提升素质。经营的利润点完全是在管理方面，有好的管理，才有好的收获
最后我的认为，公司的经营模式应采取三管齐下的路子经营，就是中介/会员/员工一起运用，这样给了服务员更多的选择。但员工的福利要优于另外两类，因为公司必须要有自己的员工队伍，那这些人一定是来源于员工制的管理。我的见解也就是这些了，请领导给予指正与修改。谢谢！
另外：昨天把宿舍的预算脱节了，加上全年宿舍的年租金：一套三房以上的为：25000元/年左右，另外一套以两房为：15000元/年左右。
第五篇：改革现行招投标管理模式和运作方式
改革现行招投标管理模式和运作方式 建立统一规范的招投标交易市场
（二***年*月）
近几年来，我*建设工程招投标交易中心和政府采购中心等，为建立公开、公平、公正的市场竞争秩序发挥了重要作用，也为从源头上预防和治理腐败产生了积极的影响。但是，从调研情况看，由于体制机制和制度还不够完善，建设项目招投标和政府采购等工作中仍然存在着一些急待解决的问题，如管理体制机制不顺、规避招标、违法投标等问题时有发生，因此，改革现行招投标管理模式和运作方式，建立统一规范的招投标交易市场，显得尤为重要。
一、改革与建立的必要性和紧迫性
（一）目前我*招投标工作多头分散、管办一体的模式弊端较多。由于投资渠道及职能划分的不同，我*目前招投标工作的监管呈现如下局面：水利、交通工程项目分别由*水利局、交通局、公路局负责；本级的城市基础设施项目，各类房屋及附属设施的建设、监理和部分装饰工程由*建筑工程招投标管理办公室负责；土地使用权、矿产资源勘探权和开采
发“程序性”腐败。因此，要克服上述弊端，从源头上加强以“大建设”的监管力度，改变当前建设领域腐败重灾区的现象，治理商业贿赂，尤其显得从措施上预防腐败的必要性、重要性。
（二）改革与建立所产生的效应。改革现行招投标管理模式和运作方式，建立集中统一规范的招投标交易中心，能够进一步推进招投标有形市场的建设，形成我*统一、开放、有序的招投标平台，有效解决招投标市场分散所造成的部门分割和行业垄断问题，更好地服务于社会，服务于我*的经济建设；能够进一步整合行政资源，降低行政成本，减少管理上的漏洞及人为因素干扰，有效预防和遏制招投标过程中腐败现象的发生；能够进一步完善招投标制度，提高招投标活动法制化、规范化程度；能够进一步强化政府对招投标活动的监管，解决我*目前招投标监管中存在的一些问题；能够进一步加强与纪检、监察等执纪执法机关的联系；能够进一步提高执法人员的业务素质和业务水平，努力做到严格执法、公正执法、文明执法，保证招投标活动的公正性和公平性，更好地创造我*公开、公正、公平和诚实信用的市场竞争环境。
（三）改革与建立重在领导。建立统一规范的招投标管理机构和交易中心是政风行风建设的重要内容，是源头治理腐败的重要举措，也是做好行政体制改革的一个积极探索；
有资产、财政、卫生、教育等行业行政主管部门的交易活动的监管权限，统一收归招投标管理局，招投标交易活动一律进入交易中心统一规范运作，做到资源共享，政企、政事分开。
1、*招投标工作领导小组。领导小组是招投标工作的领导机构。主要职责是负责对招投标工作中重大事项的决策和协调，研究制定有关招投标办法。
领导小组组长由*政府常务副*长担任、副组长由*政府办主任、*监察局局长担任，监察、审计、发展改革、国有资产、财政、建设、国土资源、房地产、交通、水利、卫生、教育等相关职能部门的主要负责人为成员。
2、*招投标管理局。管理局在*政府和领导小组领导下负责对招投标交易活动的日常监管。其主要职责是拟定招投标活动的具体规则和制度，规范交易行为；对招投标活动实行全程监督，对合同履行实行跟踪监督；查处招投标活动中的违法行为；建立供应商库、招投标活动当事人诚信档案；对招投标交易中心实施管理。
由于*不具备成立专家库条件，评标专家应从市专家库随机抽取。
3、*招投标交易中心。中心在招投标管理局领导下负责为招投标交易活动提供服务。其主要职责是为我*招投标活动
招标后合同履行情况进行监督，重点查处假招标、串通招标、转包和违法分包、签订阴阳合同等违法违纪行为。
三、强化监督，保证改革与建立措施落实到位
（一）*招投标管理领导小组要指导、督促招投标管理局建立各项规章制度，公开办事内容、办事程序、收费标准等，严格依法行政，规范操作。聘请*人大代表、政协委员及相关人员为行风监督员参与招投标活动，主动接受社会和舆论的监督。
（二）*纪委监察局对招投标管理局和交易中心人员依法行政、廉洁自律及招投标工作的运行情况实施事前、事中、事后全过程和场内、场外全方位监督，受理招投标方面的投诉，及时查处违纪违法行为，对中心工作人员实行一次投诉查实下岗制度。
（三）对按规定应当进招投标交易中心的招标而未进交易中心，造成本行业招投标秩序混乱的；对规避招标、先开工后招标和开小标干大工程等虚假招标行为的；违反规定越权插手招投标，干扰正常招投标工作的；有徇私舞弊、弄虚作假等违纪违法行为的；由于工作人员监督不力、严重失职等行为对招投标工作造成不良影响或严重后果的，将依纪依法追究有关部门领导及相关责任人的责任，对触犯刑律的依法追究刑事责任。
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