物业管理概述课教学大纲

第一篇：物业管理概述课教学大纲

《物业管理基础知识》教学大纲

一、教学目的和要求

掌握物业管理的基本常识，包括物业管理基本概念，业主、业主大会及业主委员会，物业管理法律法规，物业管理收费、物业管理职业礼仪等内容。培养同学们的从业素质和基本能力，为同学日后从事物业管理行业的工作打下基础。

二、教学原则、方法

针对同学的基础比较差的情况，教学中尽量注意通俗易懂。在讲解基本理论知识的基础上，多注重实际案例介绍，传授实际经验。希望同学们在学完该课程后，能够很快融入物业管理工作之中。

教学方法采用课堂教学、案例学习、实景导入等手段。课堂教学主要讲解物业管理的理论知识，以案例和书本知识相结合的方法进行。案例学习具体方法是在每次的课堂教学中都融入与教学内容相关的物业管理案例，让同学们在学习案例的同事概括案例并独立分析案例，旨在提高同学们的独立思考能力和判断力，提高表达能力和写作能力。除此以外，在教学过程中导入实景模拟学习，给同学更加感性的认识，加深和巩固理论知识。

三、考试

考试目的是检测教学的成果，了解同学对基本常识的掌握情况。考试主要采用单项选择、多项选择、判断和简答题的形式。

四、教学内容安排（共14课时）第一讲 物业管理基本概念（4课时）第一节 物业与物业管理

第二节 物业管理在我国的兴起与发展 第三节 物业管理的性质与特征 第四节 物业管理的基本原则

第二讲 物业管理的基本内容与基本环节（4课时）第一节 物业管理的基本内容 第二节 物业管理的基本环节

第三讲 业主（4课时）第一节 业主和使用人 第二节 业主的四种意识 1．法律意识 2．消费意识 3．规约意识 第三节 最高人民法院关于物业管理纠纷和建筑物区分所有权的两个法律解释 第四节 业主的三个层次 1．业主大会 2．业主委员会 3．单个业主

第五节 与业主相关的法律、文件和合同

第四讲 工程技术人员的职业礼仪（4课时）

第一节 物业管理中的工程技术的特殊性

第二节 第三节

物业管理的工程技术人员在工作中的注意事项 物业管理中工程技术人员的职业礼仪 2

第二篇：物业管理培训概述

第一讲：物业管理培训概述

在我国，物业管理是一个新兴的行业，从业人员参差不齐。对物业管理人员进行培训，将对整个行业的发展起到巨大的推动作用。

一、培训的必要性

从事不同的职业的人都需要掌握一定的知识或技能。由于人们自身的知识水平和能力与客观要求之间存在着差距，因此在实际工作中一些人无法有效的履行自己的职责，于是，组织相关人员进行培训就有了可能性和必要性。培训关注的是工作人员现有的工作绩效水平与所欲达到的绩效水平之间的差距，并努力去缩小这个差距。通过培训，工作人员的知识、技能、态度等得到改善，最终达到提高工作绩效的目的。

物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望、要求极不适应。物业管理人员的素质的高低，不仅影响到物业管理公司的质量水平，而且关系到整个公司的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，优秀的管理人员就是公司的一面旗帜。所以，加强物业管理人员的培训，提高管理人员的思想品德素质、个性心理素质、知识结构素质、业务能力素质等，具有积极的现实意义。

二、培训的主要内容

（一）思想作风培训

物业管理人员思想作风培训的内容，总结起来主要是帮助大家树立服务意识、法律观念、“五勤”思想和“五爱”思想。

1.服务意识

引导和教育全体人员牢固树立“服务第一，业主至上”的思想，全心全意为业主服务。具体做到：服务态度---文明礼貌；服务行为---合理规范；服务效率---及时快捷；服务效果---业主满意。

2.法律观念

当前我国已经由过去的传统计划经济转轨到市场经济，房屋管理也由过去的行政管理转变为社会化、专业化、企业化的物业管理。过去制定的方针、政策不能再生搬硬套，但是新的法制尚未健全，在这种情况下开展物业管理工作，一定要本着对业主、公司负责的态度，遵守国家的有关法律法规。能否按照国家法律法规办事，是衡量管理工作是否具有正确的工作作风的基本标准。

五勤，指脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在管理工作中是要多动脑筋，善于观察，发现问题，多做说服工作，多动手，经常巡查。

4.“五爱”思想

爱房产---热爱房地产行业；爱住户---对住户充满爱心；爱岗位---热爱物业管理工作岗位；爱服务---热心为住户排忧解难，提高服务质量；爱信誉---爱护公司信誉，在住户中树立良好的企业形象。

（二）职业道德培训

所谓的职业道德培训，就是从事一定职业的人们在其职业生活中所遵循的行为规范及与之相适应的道德观念、道德情感、道德品质的总和。物业管理是第三产业，管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金。对物业管理人员的从业道德培训主要从以下几个

方面入手：（1）语言规范；（2）日常行为规范；（3）工作纪律规范；

（4）接听电话的规范；（5）接待业主和客人的规范。

第三篇：第一章 物业管理概述

第一节物业经营管理的概念

知识点一：物业经营管理的内涵（常考点）

物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。例：（2011）关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(b)。a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

知识点二：物业经营管理的层次（轮换考点）物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

（一）物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。

（二）物业资产管理

1.物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

2.我国物业资产管理的起步与发展。

我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。大致有两种情况：一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动，如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。

3．资产管理与传统物业管理的关系(1)联系：

首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。其次，两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。(2)区别。

首先，出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。其次，内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁等常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性。再次，考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。

最后，运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。

（三）物业组合投资管理

物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。

例：以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为是指（c）。a.物业管理 b.设施管理 c.物业资产管理 d.物业投资组合管理

知识点三：我国物业经营管理的出现（新增考点）

可以从以下几个方面来认识物业经营管理在我国的出现与发展。1．业主需求的变化呼唤物业经营管理——这是物业经营管理最初的萌芽 物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。可以说，业主需求的变化呼唤物业经营管理。

2．物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间

我国物业管理起步于住宅小区的管理，目前已覆盖到各种业态的物业。不同类型的物业对物业管理的需求是不一样的。如写字楼、零售商业更关注物业价值的体现和收益的多少；企事业单位（如政府机关、学校、医院等）的后勤改革要求物业服务企业在做好基本保障服务外，还要提供多种经营的增值服务；大型企业强调物业资产保值增值等。

3．物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力 4．信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持

第二节物业经营管理的商业模式

知识点一：商业模式的概念（新增考点）从现象上看，商业模式是企业“卖什么’’、“怎么卖”和“挣多少“的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。知识点二：现有商业模式（新增考点）

1．模式一：物业服务提供商物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。这种模式下，还谈不上物业经营管理的开展。2．模式二：物业资源开发商物业资源开发商，又称为多种经营模式。其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。其实质是，物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。这属于物业管理的经营。“物业搭台、商家唱戏、业主捧场”，当前一些企业试水的物业服务电子商务，正是运用最新网络信息技术探索平台收费商业模式的实践。3．模式三：物业顾问服务商物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划，向中游的物业服务企业提供管理方案设计，向下游的业主提供租务管理等服务来获物业顾问费用或佣金收入。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。这属于物业经营管理中的资产管理的内容。如成都嘉宝物业。知识点三：未来商业模式（新增考点）

1．物业服务集成商物业服务集成商，又称物业服务总包模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务（设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业）、中端监管服务（监督服务过程、管控服务品质）和后端评判服务（汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业）的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。

2．物业资产运营商物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作（如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等）委托给物业服务企业。其实质是，物业服务企业利用客户资源和专业技能，同时为业主提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务，从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业。

3．物业保障服务商物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。其实质是，物业服务企业取代客户的后勤保障部门，以市场化的方式为客户的后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造。该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。

知识点四：创新商业模式应处理好四个关系（新增考点）1．标准化和个性化的关系物业服务产品的准公共性和成功商业模式的可复制性，都要求企业提供标准化服务。标准化促成了低成本和大规模，个性化实现了差别优势和客户满意，两者有机结合形成的标准化定制模式，实现了企业低成本和客户高满意的平衡互补和协调发展，是趋于完美的商业模式。

2．专业化和多元化的关系专业化是物业管理的本质特征之一，是物业管理行业的立身之本。多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，能够为专业化提供强大的物质和客户保证。

3．盈利模式和管理模式的关系物业服务企业首先应当是一个优秀的企业，其次才是一个优秀的物业服务企业。物业盈利模式的创新，必须有包括资本、技术、劳动和流程等要素在内的管理模式的创新与之匹配，才能真正实现内部管理与外部服务的有机统一。4．价格竞争与价值竞争的关系

成本固然是商业模式选择的一个重要考量因素，但如果不能为最终客户创造价值，不能为主营业务增值提供保障，再低的成本也将转化为毫无意义的沉没成本。从价格竞争到价值竞争的转变，是物业服务企业选择、复制、改进和创新商业模式时应当预见到的一个基本趋势。成功的商业模式：①是客户需求和企业目标的有机统一； ②是盈利模式和管理模式的有机统一； ③是商业风险和经营收益的有机统一； ④是客户价值和企业价值的有机统一。

第三节物业经营管理资源

知识点一：物业服务企业资源（新增考点）1．管理技术资源

物业服务企业通过长期实践，形成了一套行之有效的物业管理技术，对外出售这些管理技术的做法称为物业管理顾问咨询服务。顾问咨询服务已经成为品牌物业服务企业的一项重要的经营业务。2．品牌资源 品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。3．人力资源 物业服务企业聚集、整合了各类管理与专业技术人才。4．自有设施设备资源 不少物业服务企业通过发展积累拥有工程维修、保洁、绿化、秩序维护等各种专业操作、检测设施设备。

5．信息类资源 信息类资源主要有三类。一是物业开发建设过程中形成的各类资料；二是物业服务企业运行中形成的各类资料；三是物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息。

6．社会关系类资源 关系也是资源，而且是企业重要的无形资产。

知识点二：物业资源（新增考点）物业资源有两重含义：一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。

（一）物业资源的界定

1．从所有权上划分(1)单一产权物业(2)区分所有权物业。通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。②属政府所有：如人防工程等。③属业主共有：一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。

2．从物业使用属性上划分从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。

（二）物业资源的经营管理原则 1．不可越权经营。

2．不妨碍物业管理基本服务的开展3．规避经营活动中的风险

4．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性（如前期物业服务阶段和物业服务阶段）

5．获取物业资源的途径(1)向开发商争取。(2)购买或租用商业网点。

6．区别不同物业类型及业主群体7．开展统一的专业化经营

知识点三：业主资源（新增考点）

（一）业主资源的分类1．业主需求资源。2．业主财产资源3．业主无形资产资源(1)业主知识资源。(2)业主社会关系资源。

（二）业主资源经营管理的方式

1．特约服务和综合经营特约服务，即在物业服务合同的范围之外，物业服务企业受业主委托为业主个体提供的服务。这种特约服务逐渐扩展延伸到多个领域，并被冠以“综合经营”、“增值服务”、“特色服务”等多种名称。2．社区服务集成商物业服务集成商是指物业服务企业在利用业主需求资源的过程中，不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入。

3．社区商业服务物业服务企业可根据社区需求，自行开展社区商业服务；也可通过与商业机构联合经营；还可通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。

（三）业主资源经营的实施过程在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：(1)掌握需求信息；(2)寻求经营场所；(3)成立服务组织；(4)整合社会资源；(5)搭建商务平台

第四节物业经营管理的风险与管控知识点一：风险管理简介（轮换考点）

（一）风险管理的定义

风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。

（二）风险管理的步骤

1．风险识别 2．风险评估

3．风险控制风险控制的手段措施包括：

(1)回避。当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避策略。例如在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险，这已是住宅区内游泳池的普遍做法。(2)自担或保留。这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。(3)预防与抑制。这是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来解决；建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。(4)转移。这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式

主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。4．风险调整这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。例：（2013）在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是(b)。

a.风险控制b.风险回避c.风险转移d.风险调整知识点二：风险种类及特点（轮换考点）

（一）管理模式风险

管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种： 1．不同企业管理模式带来的风险不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。但是，成立子公司时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作。2．不同产权结构带来的风险开发商成功开发商场项目后，对项目处置的三种方式：(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；(2)将大部分产权出售，成为小股东；(3)全部出售套现。后两种由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。

（二）经营项目选择的风险

物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：(1)与企业自身的主业相协调。(2)与企业人才储备相协调。(3)与企业的发展方向和发展阶段相协调。

（三）经营过程中的风险 特别值得关注的有以下几类： 1．合同签订中的风险 如物业产权人过分注重自己的收益，而忽视对经营方产品质量的监管；物业服务企业在外委具体经营项目时，过分强调租金，而忽略对承包人的考核等，以致出现问题后依据不足。

2．产品组合的风险这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。

3．产品质量的风险在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。4．突发事件的风险

（四）财务风险

1．垫款风险物业服务企业应当把握一条原则：不能以大量前期资金投入作为获得一个物业经营项目的管理权的前提条件，而应以物业服务企业的整体经营管理实力和服务特色赢得管理权。

2．抵押风险大部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式。

（五）管理团队的风险物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。选择适宜的带头人，配备相对专业的管理班

子，是物业经营管理成功与否的关键和基础。

（六）政策环境变化的风险这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。例如城市改造拆迁，进城务工人员季节性停工，最低工资标准及社会保障制度的调整，有关税收政策的变化等，都需要物业服务企业和具体经营者高度关注，做到提前预防。风险一旦发生，在最短的时间内采取有效措施处理，减少损失。知识点三：风险防控（新增考点）

物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点。1．制订合理的经营管理计划 步骤：(1)市场分析

(2)交通与公用设施情况调查(3)同类物业供求关系调查(4)消费者调查、分析(5)进行严密的经济论证

(6)组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。2．协调处理好各方关系

(1)协调处理好与业主的关系。(2)协调处理好与租户的关系。

(3)协调处理好业主与租户间的关系。(4)协调处理好与消费者间的关系。(5)协调处理好与媒体的关系。3．建立风险防范机制4．合理投保，转移风险

第四篇：物业管理法规教学大纲

第一部分 大纲说明

一、课程的性质、目的与任务

“物业管理法规”是开放教育试点物业管理（专科）专业主干课程，是中央电大统设必修课。同时也可作为其他相关专业的选修课，本课程开设一个学期。

通过《物业管理法规》课程的学习目的是使学生能初步了解、掌握物业管理方面的法律法规，熟悉与物业管理有关的纠纷处理程序，增强学生的法律素养。

通过学习《物业管理法规》这门课程，首先是要掌握该课程的基本理论、基本概念、基本技能，其次是作为物业管理专业的专业主干课程，《物业管理法规》的学习使学生初步掌握运用法律去解决物业管理工作中的实际问题。

二、与其他课程的关系

学习本课程应具备物业管理的基础知识和法学基本常识，同时兼顾法学专业课程特点，尤其是法律体系中的实体法与程序法关系，从而提高学生法律意识和应用能力。

三、课程的特点

1、本课程属专业基础和主干课程，授课时注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作规程，特别注重对法规的理解和实际应用能力的培养。

2、本课程属比较新的知识领域，理论上有待完善和发展，实务问题有待于法律、法规进一步明确，因此，授课时应注重现行法律法规的修改与应用，力争做到理论与实际的有机结合。

四、课程教学要求的层次

为了帮助学生准确掌握各章要点及复习重点，本大纲把教学内容分成了解、掌握和重点掌握等三个层次来要求。了解的内容主要是物业管理法的一些常识，及其历史概况和发展动态；掌握的内容主要是物业管理法的基本概念、基础知识和基本技能；重点掌握的内容主要是物业管理的重要概念，基本原理的应用。属于了解层次的，考试时所占份量较轻；属于掌握和熟练掌握层次的是考试的重点。

五、教学方法和教学形式建议

学习本课程要理论联系实际，重视实践教学环节。建议教师在介绍各种概念时要注意进行案例教学，注重实例分析，避免抽象地纯理论地灌输。学习者在学习中既要掌握基本的概念和基本知识，又要避免为了应试死记硬背。应当特别注重理解，把所学的知识同实际的需要结合起来。

学生应当在教师的指导下自主学习。在学习中，《物业管理法规》文字主教材是学习这门课程的基本依据，建议尽量阅读有关物业管理法类案例，提倡独立思考问题，提倡对法规理解能力并就疑难问题展开讨论，以加强自学能力的培养，逐步提高解决问题的能力。

第二部分 媒体使用和教学过程建议

一、学时分配

本门课程的课内学时数为54学时，共3学分，开设一个学期。从2003年秋开始滚动开设。教学环节建议采取录象、面授、IP课件相结合的形式进行。

教学内容的学时具体分配如下：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

教学内容 物业管理法绪论 物业管理法律制度 业主及业主委员会 物业管理企业 物业管理合同及服务收费 不同物业的管理规范 物业管理法律责任 物业管理纠纷的防范与处理

合计

课内学时 8 8 6 6 6 8 6 54 2 录像 1 IP课件

二、多种媒体教材的总体说明

1、文字教材

本课程以《物业管理法规》作为文字主教材，由孙彬主编，25万字，广东高等教育出版社出版。

《物业管理法规》共8章，25节，基本教材全面、系统、具体地讲述课程内容，是组织教学和期末考试的基本依据。教学重点为熟练掌握部分，约占全部知识点的50%。

《物业管理法规学习指导》是对《物业管理法规》内容的压缩、提炼和必要的说明，目的是便于学生把握所学知识的要点和重点、难点。

《物业管理法规学习指导》中每一章所附的思考练习均是为了巩固对所学内容的理解，学习者应当尽可能完成。

2、音像教材

（1）《物业管理法规》制作2课时录像课，对课程内容进行重点讲授和难点分析。

（2）《物业管理法规》制作1课时IP课，介绍期末复习指导。

三、教学环节

1、自主学习

自主学习是远程开放教育的学生获取知识的主要方式，本课程的教学要注意对学生自主学习能力的培养。学生可以通过自学，收看录像、IP课件、直播课堂、网上教学辅导等方式进行学习，各教学点可以采用灵活多样的导学助学方式，帮助学生学习。

2、教学单位组织必要的集中辅导

以学生自主学习为主，各试点电大应安排一定量的集中辅导。各试点电大不得减少课内时数。（见课内学时分配）

3、形成性考核

《物业管理法规》配有形成性考核作业。形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。通过这些习题的练习，逐步加深对课程中各种概念的理解、熟悉基本理论、基本规程、基本方法和基本技能，增强学生对物业管理法规的理解和培养学生运用法律解决实际问题的能力，达到本课程的教学目的。形成性考核占总成绩的20%。

4、考试

考试题目要全面，符合教学大纲要求，同时要做到体现重点，题量适度，难度适中，题量和难度的梯度应按教学要求的不同层次安排。不出难题、怪题。

本课程考试方式：《物业管理法规》考试方式为闭卷。时间120分钟。

第三部分 教学内容和教学要求

第一章 绪论 教学要求：

了解：物业管理的概念，物业管理立法的主要内容，国内外物业管理立法的概况，物业管理法的地位和作用

掌握：狭义物业的三个特征，物业管理法的效力等级 重点掌握：狭义的物业管理法，物业管理立法体制和法律体系

教学内容：

第一节

物业管理与物业管理法 第二节 物业管理立法

第三节 国外及香港、台湾的物业管理立法 第四节 物业管理法的地位和作用

教学建议：

1、强调学好本课程的意义

2、了解本课程的特点

3、弄清物业管理法的概念及基本原理。第二章

物业管理法律制度 教学要求：

了解：物业管理法律关系在物业管理法律制度中的意义；物业管理经济法律关系；物权的特征；基地使用权的取得；建筑物区分所有权的种类；物业相邻关系的主要类型及有关处理办法；房屋权属状况。掌握：法律关系；物业权属的特征；物业权属管理的两种制度；物业权属登记的功能。

重点掌握：物业管理法律关系概念与特征；物权与物业权属的概念；物业权属管理的概念；房屋所有权的取得方法； 物业产权行使的法律限制 教学内容：

第一节

物业管理法律关系概述 第二节

物业权属及其法律制度

第三节

物业产权的持有形式和取得方式 第四节

物业产权的法律限制和不动产相邻关系 第五节

物业产权与物业管理权 教学建议：

1、弄清物业管理法律关系

2、明确物业权属及其法律制度

第三章 业主及业主团体

教学要求：

了解：业主 业主委员会 业主公约 住户手册 业主委员会章程 业主自治

掌握：业主及业主委员会的权利义务 业主自治的原则

重点掌握：业主公约及住户手册的内容

教学内容：

第一节 业主的法律地位

第二节

业主团体

第三节 业主公约及住户手册

教学建议：

1、弄清业主及业主的权利义务

2、理解业主公约的内容

第四章 物业管理企业

教学要求：

了解：物业管理企业的概念.类型.资质

掌握：物业管理企业的设立条件.资质等级.职责

重点掌握：物业管理企业的组织机构.内部管理制度

教学内容：

第一节

物业管理企业的设立及组织运行

第二节

物业管理企业的资质管理

第三节

物业管理企业的法律地位及职责范围

教学建议：

1、弄清物业管理企业的组织机构

2、明确物业管理企业的法律地位及职责范围

第五章

物业管理合同

教学要求：

了解：物业管理合同的概念.合同履行的概念.物业管理服务收费的概念

掌握：物业管理合同的特征.订立的原则.违约及终止

重点掌握：物业管理合同的内容.示范文本.小区物业管理服务费规定

教学内容：

第一节

物业管理合同的性质与分类

第二节

物业管理合同的订立及内容

第三节

物业管理合同履行中的其他问题 教学建议：

1、弄清物业管理合同订立与内容

2、明确物业管理合同履行的有关问题 第六章

不同物业的管理规范 教学要求：

了解：收益性物业，管委会应开展的工作，商场管理公约，住宅小区的文明建设，公共商业楼宇的管理方式

掌握：小区管理的原则，物业综合管理规范的特点及实施

重点掌握：物业综合管理规范的含义及内容，收益性物业管理的特点和内容，小区管理的内容，物业综合管理规范的含义及内容 教学内容：

第一节

收益性物业的管理规范 第二节

住宅小区管理的内容及原则 第三节

物业综合管理规范 教学建议：

1、弄清收益性物业管理的不同方式，住宅小区管理的内容

2、明确物业综合管理规范的实施。

第七章 物业管理法律责任

教学要求：

了解：物业管理的民事责任、行政责任、刑事责任的概念

掌握：物业管理法律责任的概念、内容及其特征

重点掌握：物业管理法律责任的构成 教学内容：

第一节物业管理法律责任概述

第二节物业管理法律责任的构成 第三节物业管理法律责任的种类

教学建议：

1、弄清物业管理法律责任的构成

2、明确物业管理法律责任的概念、内容及其特征

第八章 物业管理纠纷的防范与处理

教学要求：

了解：物业管理纠纷的范围、起因与特点

掌握：物业管理纠纷的防范措施

重点掌握：物业管理纠纷的处理方式与程序

教学内容：

第一节 物业管理纠纷概述

第二节 物业管理纠纷的处理

第三节物业管理纠纷的防范

教学建议：

1、弄清物业管理纠纷的处理方式与程序

2、明确掌握物业管理纠纷的防范措施

第五篇：物业管理 课程教学大纲

物业管理

课程教学大纲

课程编码：

课程名称：物业管理（Property Management）

先修课程：管理学基础、社会心理学、公共关系、社交礼仪、房地产开发、房屋建筑学、房地产制度与政策

总 学 时：48 实践学时：0 授课学时：48 上机学时：0

一、课程的性质和任务

学习本课程的目的是在学习了房地产开发概论的基础上，进一步学习有关物业管理的相关理论和实务，了解物业管理在我国的兴起与发展前景，物业管理的基本特点与相关法规，熟悉物业管理的基本内容、基本环节和基本要求，掌握物业管理公司的设立与运作方式，业主委员会的选举、作用与运作，物业管理委托合同的内容及招标程序，物业管理费的测算方法，物业管理相关规章制度的制定等。课程的任务是培养学生具有以下方面的知识与技能：

1.使学生熟悉物业管理的全过程及物业管理的基本工作内容； 2.掌握物业服务的基本理论与方法技巧，懂得如何与业主打交道； 3.熟悉各种物业管理法律法规，依法管理服务；

4.熟悉各种物业管理应用文体裁的撰写及文书档案管理常识； 5.培养学生的应变能力、创新能力及预测、决策等经营管理能力。

二、课程教学内容的基本要求、重点和难点及学时分配 1.物业管理概论（6学时）

基本要求：了解物业管理的起源、发展和理论基础，熟悉和掌握物业管理的目标、内容和原则，掌握物业管理从业人员的素质要求，及物业管理的主要环节和未来发展趋势。

重点难点：物业管理的基本理论和主要环节的理解与掌握。2.物业管理机构（6学时）

基本要求：了解和熟悉物业服务企业模式，业主委员会及业主大会的权利与义务，掌握物业管理公司与各有关部门的关系。

重点和难点：业主和业主大会的成立、相互关系及运行制度。3.物业服务市场（6学时）

基本要求：了解物业服务市场的委托代理关系，招投标的一般程序；熟悉物业服务合同，掌握物业服务价格与收费形式。

重点难点：物业管理投标书主要内容及物业价格与收费的制定。4.前期物业管理（6学时）

基本要求：了解物业前期管理的工作内容和超前介入概念；熟练和掌握客户物业管理接管验收及入伙与装修管理。

重点难点：物业管理超前介入的工作理念及接管验收和入伙管理规范。5.物业基础管理（6学时）

基本要求：了解物业基础管理的意义及重要性；熟悉房屋维修管理和设施设备保养与维修的程序；掌握房屋维修管理和设施设备保养与维修的内容。

重点难点：物业基础管理的程序和内容。6.物业综合管理与服务（6学时）基本要求：了解和熟悉物业环境管理、车辆管理及安全消防管理的内容与方法；熟悉和掌握物业服务的质量考评。

重点难点：物业服务的综合管理内容与方法及其质量考评。7.物业服务企业管理（4学时）

基本要求：了解和熟悉物业服务企业资质、人力管理和物业服务企业ISO认证及CI设计的标准要求；熟练和掌握物业企业财务管理。

重点难点：物业服务企业人力资源管理和资金管理内容。8.不同类型物业的管理（8学时）

基本要求：了解居住物业、写字楼物业、商业物业及工业物业的特点；熟练和掌握各类物业的管理服务要点及内容。

重点难点：不同类型物业管理的特点及其各自服务要点。

三、能力培养要求

本课程主要培养学生认知问题、分析问题、解决问题的能力。通过本课程的学习，使学生了解、熟悉物业管理的核心内容，了解所学理论与技能并进行简单分析、判断及处理，在此基础上用其为物业管理相关企业服务。

四、教材

《物业管理》，刘新华、周哲编著，清华大学出版社；

《物业管理实务》，北京亚太教育研究院物业管理研究中心编写，工人出版社； 《物业管理实务》，王怡红主编，北京大学出版社； 《物业管理实务》，鲁杰主编，机械工业出版。

五、考核形式 开卷笔试。

六、有关说明

《物业管理》课程主要介绍物业管理的基本理论、基本服务内容与程序及基本服务方法。重点是服务内容与程序。在教学中应注意解决好两个问题，一是物业管理作为一个新兴行业，目前发展中还有很多未能根本解决的矛盾，所以引导学生拓展思路，不断创新是不容忽视的；二是物业管理毕竟属服务行业，培养学生树立敬业爱岗、全心全意为业主服务的观念同样重要。

七、课程建议及改革摘要

本课程针对性强，注重与实践的结合。建议增加讲座与讨论等环节。