国内陆运专线模式研究总结

第一篇：国内陆运专线模式研究总结

国内陆运专线模式研究总结

陆运专线的历史、货源、车型、配送、报价等特征，通过调查市场上典型物流企业的时效和报价，同时借鉴整理了专线专家的一些精辟观点，总结整理出开通陆运专线的四大前提条件。

专线的定义：

一、专线的由来：

1、陆运专线，就是做一条线路或几条线路的物流供应商，如大连-上海，深圳-上海，广州-武汉专线等，相对于零担而言，够整车就发专线；不够一车，就将若干家客户的货物集中在一台车上，装满一车再发货，这就是零担运输。在中国，大部分中小物流公司依托自身的货源优势，主要经营模式就是特定线路的公路专线。大中型的物流公司在发达城市具有完善的网络、运力资源，主要经营门到门的跨省干线运输；小型物流公司，大部分是货运部，夫妻店，即一个门面，一部电话，几个人合作凑三两台车，往返中心城市到二三家城市、四六级县城的点对点专线业务；

2、专线的命名一般比较乱，比如很多西北专线，实际上只到西安，然后由合作伙伴中转运输到兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等大城市，如要送货到县，还需要继续中转。绝大多数传统专线只租用返程车经营“单向运输”，因为回程货源很难组织。

3、一些经营发达地区之间的专线可以做到“往返运输”，此类专线主要集中在珠三角、华东和华北之间，部分经营临近省份的专线因为路途较短使用吨车运输，也可以往返运输如“南宁专线”；

4、有一类公路专线是从航空市场资源分布差异而催生的，如“南昌专线”，因为南昌机场出发的价格低于深圳机场很多，导致很多航空货走公路到南昌发航空，此类货运服务市场上叫“中转空运”。

5、总之，专线必须依靠成熟的物流市场才能生存，因为聚集效应会吸引更多的货主选择相对规模大的市场进行托运。如一个服装批发商受多地客户委托发货到北京、上海、太原、成都等多个外地城市，就必然选择线路比较全的市场。

二、专线的货源：

1、信息中介。很多城市里有配货大厅，这些配货大厅，大部分位于物流园里，里面活跃有大量专线的人员（找货员）获取零担货源，这些货源是信息部给他们的，找货员同信息部商谈价格后，达成交易后由专线派车进厂家提货。

2、企业。专线的提货车去厂家提货时，一般都去两个人，一个是驾驶员另一个是业务员，业务通过提货接触企业，挖信息部的货源，绕开了找货员，业务员会把信息费留给企业的管理人员，由此建立长期的合作关系；

3、互联网。现在有很多物流信息网，如中国物通网，在网上开设会员，打造买卖信息的平台，解决车找货，货找人的信息不对称的难题。

三、专线的车源：一般都是重型货车车长13米-17.5米，车宽2.4米~3米，载重40吨左右，6轴。

1、自备车辆。由自己出资购买的车辆。

2、承包车辆。也就是个体司机挂靠物流公司。由于我国现在取消养路费、运管费等其他税收，大量的车辆进入市场。这一部分车辆基本是跟专线做的。专线获取货源后将大量的零担拼装在一辆车子上面，交给驾驶员运输。由专线支付运费。承包车辆有两种方式（1）只包起运地——目的地，回程不包。由驾驶员自己配货回来。（2)包来回，专线负责来回的货源，驾驶员只负责运输。其他的事情，与他无关。

四、专线的报价：公路运输的报价，都是按重货和轻活来报价重货与轻货的区分为：货物的重量（KG）和体积（m）的比值大于或等于210为重货，比值低于210为轻货。（注：210为货物体积和重量的运输单价比值）。大连丹一国际物流总结从国内市场来看，从华南到华中、华东、西南等地中心城市的重货价格一般在1.0-2.0元/KG，轻货为120-280元/立方，到华北、西北等偏远中心城市重货为2.8-3.8元/KG，轻货为280-400元/立方。此外，专线的上述公开报价，都是不含配送费。

五、专线的配送：专线的配送是由目的地的合作伙伴或者自己完成配送。如果由目的地合作伙伴负责，那么专线在到达目的地配送中心或者集散中心时，通知目的地客户上门自提；如果时由自己完成配送，那么要单独收取客户的配送费，配送费按每票收取，有最低收费，一般市场价起步价是40元/票；单票超过300KG的，起步价更高，一般为100元/票，大部分专线是不太愿意负责终端配送的。原因主要是：单票货物体积、重量较大，装卸需要加多人手和装卸设备；同时，需要派专车配送到客户，距离较远，返程无货，成本较高。

六、专线的利润：按市场上专线车的经验说法，专线拼装一车货，扣除给驾驶员的运费、配送费，剩下的就是利润。如果一天发一车货的话，装载率达到90%以上，一年30W-50W左右，前提是返程必须有货，空车返回必定是只亏不赚！专线市场进入门槛低，有一部分甚至很大一部份是黑专线，没有营业执照、没有税务登记，只是简单的几个人，一个档口、一张桌子、一部电话等,投资3W~4W左右，就可以慢慢的发展起来。经营的仍旧是比较传统的运营模式，进入门槛低，价格竞争激烈，小、散、乱、差是国内公路专线的主要特征。

七、专线的两种形态：物流市场发展水平与地区经济息息相关，呈高度的正相关！目前，大型的物流公司和国际物流巨头，90%以上集中在长三角、珠三角、京津唐三大经济带，这些地区的物流市场基础、网络、资源、环境、管理、人才等相对完善，大部分主营全国各大中心城市之间的干线运输；而在这三个经济带之外的二三级乃至四六级城市，大部分是区域性的中小型物流公司，主要运营时地区间的公路专线及其终端配送，少部分兼营跨省中心城市的干线运输。由于地区经济发展的不平衡，物流行业市场的发育水平和网络布局的限制，发达地区物流巨头和次发达区域二三级城市的中小物流公司在很长一段时期内将长期存在，相互依存，互为补充。目前，市场上陆运专线，按照时效快慢，可以分为公路专线和公路快线。

1、公路专线：也就是普通的公路运输，主要提供中心城市为点到点的跨省长途干线运输，提供的是门到门服务，收货有集货，配送有中转，中途城市会有短暂的停留（有货装卸），时效慢，但价格便宜主要承接大件货物。但客户单票货物超过300KG、2.5方以上，配送费较高，有最低收费；如图

2、公路快线：也就是卡车航班，是航空代理衍生出来的零担运输模式（丹一物流是典型），也是主要提供中心城市为点到点的跨省长途干线运输，一般只经营“点到点”运输，面向同行收货，部分第三方物流有直客货源（打“擦边球”赚取超额利润）。相对普通的公路专线，公路快线时效更有保证，部门热门中心城市互通，如华南到华东，华南到华中等中心城市，公路快线时效比航空运输差不了多少，尤其是周末发货，对客户来讲，时效上都能接受，但价格比航空低2-5倍，非常具有市场竞争力。如图

公路快线由于是定时发车、定时提货、限时到达，所以对点到点城市的货量有一定的要求，否则，往返装载率不高（行业经验是装载率要保证在85%以上才能不亏），将会导致严重的亏损，因为公路专线的车型往往较大，最大可以装140方，配备2名司机轮换，日夜兼程，所以，大部分经营公路快线的标杆物流公司，仅仅只开通了珠三角、长三角、京津唐等省会中心城市之间的对开公路快线。此外，根据经营模式的划分，专线也可以按零担专线和整车运输划分。零担专线，就是依托其庞大的营业网点，将各个中小客户的散货揽在一起，凑满一车时再发货，零担运输，以德邦为典型代表，例如：深圳--宁波为例：

整车专线，主要是作为第三方物流企业，按照客户的时效要求，提供门到门一站式服务。由于承接的是大型企业物流大宗普货运输业务，属于合同物流供应商，货量有保证，所以往往能够发整车，不够整车可以与其他公司的货拼车，货量非常小，或者线路不均衡时，就外包给社会上的专线物流公司；

标杆企业陆运专线市场调查：

一、时效、价格调查情况：目前，市场上公路专线和公路快线做的比较有规模优势的企业分别是德邦和恒路还有丹一物流。

二、调查小结：

1、价格：公路物流报价，按重货和轻货报价，重货集中在1.0-2.8元/kg，大部分不超过3元/公斤；干线和配送都有最低收费，按元/票收取；超过300KG重货，最低配送费提高了，或者按元/公斤收取；

2、时效：为便于集货，发车时间一般在晚上00点左右，华南、华中、华东三地中心城市门到门时效均能在3天内到达；

3、装载率：干线车辆必须为大型车，车长至少九米，最大一般超过100方，单程装载率必须满足90%才能保证不亏，公路快线必须配置两名司机轮开，日夜兼程；

4、返程：必须有货源，否则必亏无疑；

通过上述专线市场特征、时效和价格的小结，可以看出，要开通华南-华东对开陆运专线，并提供具有一定竞争力的价格和承诺时效，首先必须是热门中心城市之间对开，要保证盈利，同时需要满足下面四个基本原则：

双向货源：公路专线能否盈利运行，最核心的就是货源要有保证，并且稳定，能保证每天至少有一班对开班次，装载率至少保证90%，返程必须有货，单边业务只会造成亏损；并且，在不影响时效的前提下，在中途城市（如福州、厦门、杭州）装卸点可以配载部分货物，最大程度上保证货源的稳定；

车型规格：公路专线最低的车型必须是10吨以上，长9米以上。大部分干线车为13米，最长的是17米，最大装载量在160立方，因此，用3T、5T车运作专线，即使装载率达到90%，缺乏规模经济，也无法保证盈利；报价原则：跨省对开专线，大部分走的是重大件普货，不属于高单价和温控货物，市场报价按重货和轻货原则报价，而不能按快递的计费原则报价。重货按XX元/公斤收费，有最低收费，计费后运费低于最低收费，按最低收费收取；轻货按XX元/立方；华南到各大中心城市干线报价：一般来讲，根据距离远近，重货集中在1.0-3.0元/公斤；轻货集中在120-400元/立方；干线报价和配送费单独报价，配送费按X元/票，偏远地区稍贵，300公斤以上按公斤/元收费，配送费均有最低起步价；

三天交付：大部分企业对物流商公路运输时效要求是72小时交付（偏远城市除外），例如华为、联想等。满足三天交付，因此需要车辆定时发车，日夜兼程，每台车需配置两名司机轮流驾驶。

二、操作模式：

备注说明：

1、当天提货，仓储集货、建包，装车，00:00后发车；

2、在中途城市，如福州、厦门、杭州等地作定点短暂停留、配载；

3、次日（day2）上午10:00前到达华东配送中心，当天下午18:00前完成配送，简言之，今天提货，凌晨发货，明天在途，后天到达，确保72小时内交付；

三、成本分析：

1、目前国内公路专线市场，竞争激烈，同质化严重，专线从业人员素质不高，创新模式不足，成本却一年比一年高，燃油价格从2003年的2元多涨到现在的7元多，人力成本和场地成本等都在成倍地增长，行业平均毛利10%左右，利润率1%-2%，盈利水平较低。有机构测算过不同类型的物流企业的盈利能力，发现在仓储企业、运输企业、运输车辆，货代企业中，仓储盈利水平最高，运输企业最低，这和欧美国家刚好相反。

2、以下列举了一台车从华南（深圳）到华东（上海）的双程成本调查情况（只是理论上的核算），具体不同车型的成本情况，详见附件：

备注说明：

1）从附件车辆成本明细可知，专线车成本主要集中在人工、油耗和过桥路费；

2）以上成本基于往返双程配货计算,若为单程,成本将翻倍；

3）以上按重货计算，如货物为轻货，则按重轻货比例转化，重轻货比例：1吨=3立方米；

3、满足上述开通陆运专线的四大前提，结合成本分析，根据客户的货物类型和公司的专线车型来制定价格。例如，如果用10吨车来承运，客户货物属于重货，则报价要高于0.79元/公斤；目前，深圳到上海，德邦为1.85元/公斤，恒路报价为1.2元/公斤，毛利润为52%（（1.2-0.79）/0.79*100%）；由于附件的计算原则是静态的计算单台车的成本，没有考虑到运营成本和服务成本，因此，深圳到上海报价，必须是上述成本价的倍数，建议在1.2-1.8元/公斤之间，确保毛利达到50%；注意，此价格为干线价格，不含配送费，建议配送费最低起步价40元/票；超过300公斤，按0.2元/公斤收取配送费

四：总之，公路专线，尤其是合同物流，本质上是为企业提供一站式的个性化物流解决方案。因此，适宜以独立实体性项目组的方式运作，并投入一定的人力和运力资源，积极整合行业资源，关键是需要跳出传统的思维框架，这将势必冲击现有的标准化运作模式和制度流程，需要高层的资源支持。

第二篇：国内陆运货物承运合同

货 物 承 运 合 同

合同编号: 托运方(以下简称甲方)：

承运方(以下简称乙方)：

甲方因业务需要，委托乙方承运货物。为了明确职责，双方本着平等一致、互惠互利、不违反市场运作规律的原则，明确双方的权利义务，以便双方共同遵守。

一、服务内容及方式：乙方为甲方提供货物运输服务，运输的方式有公路、铁路。

二、服务期限：本合同有效期年（年月日至年月日），合同期满甲乙双方如无异议，本合同将自动顺延。在合同期间每次运输时间以乙方的“货物托运单”为准，每次运输时间合理浮动1-2天。

三、双方的权利及义务：

1.甲方须提供正确的收货单位资料（名称、地址、联系电话、收货人），否则造成的一切损失由甲方承担，每次货运计划须提前4小时通知乙方，以便乙方安排车辆。

2.甲方应如实申报货物的品名、性质、重量、数量，特殊货物要说明特殊的包装标准、装卸方法或运送方式，并提供相应的证明文件，否则造成的一切损失由甲方承担；按照国家或行业标准进行包装，以保证安全运输的需要，严禁在普通货物中夹带国家规定的各类危险、违禁物品托运，由此造成的一切损失由甲方承担。

3.乙方或收货人在接货时应当场验收货物，并签字确认，如对甲方的包装、外部品质、数量有异议，应立即向甲方提出，并在“货物托运单”上注明，否则视为无异议。

4.乙方有义务按照双方确定的送货时间、地点，安全、及时地把货物运输到目的地或交给收货人，由于乙方原因造成延误送货，应提前告知收货人及甲方寻求谅解，除不可抗力因素外，如由乙方自身原因造成的货物延期，乙方应承担相应的损失。货物到达目的地后，非乙方原因造成收货人拒收、拖延时间收货等，乙方应及时通知甲方协助解决，同时产生的延误损失由甲方承担。

5.货物托运后，甲方需要中止运输、返还货物、变更到达地或收货人的，有权向乙方书面提出变更或解除合同的要求，但必须在货物未运到目的地之前通知乙方，并赔偿给乙方造成的相应损失。

6.收货人不明或拒绝领取货物的，由甲方领取。甲方超过催领通知时间15日仍未领取的，乙方可以提存、变卖该货物，由此造成的一切的损失由甲方承担。

7．甲方应对所托运货物进行投保，托运货物须声明实际价值，保险费按声明价值即保险总额的3‰予以收取，如因乙方责任造成货物破损、污染、淋湿和遗失等情况，甲方

有权要求乙方按甲方保险总额予以赔偿的权利。乙方应在确定损失价值之日起一个月内向甲方承付赔偿金。

如果甲方未对所托运货物进行投保，则依货物托运单相关条款作为理赔依据。

8．当甲方客户对货物有任何意见时，乙方无权随意对甲方客户做出承诺，而应该立即通

知甲方，由甲乙双方协商解决此事。

9．运输路线、运输时间的规定，价格、送货方式详见双方合同及附表。附表是合同不可

分割一部分，具有同等法律效力。

10．信息保密：双方将收到或接触到对方的客户信息或重要资料，乙方在未经甲方事先书

面表达同意的情况，不得向第三方公开此信息，否则因此而造成一方的损失由对方承担，并且受损方有权立即终止合同。

11．运费结算方式：□现金、□到付（收货人付款）、□欠款(提供发票、月结)

注：欠款客户当月1至30日(一个结算期)所产生的欠款应于次月日前结清,逾期按当月运费的____/天赔偿乙方的违约损失，甲方不得以任何条件为由拒付运费，否则乙方有权留置本批或下一批相等价值的货物，直至偿清为止。

12．在符合法律和合同规定条件下的运输，由于下列原因造成货物灭失、短少、变质、污

染、损坏的，乙方不承担违约责任：

（1）、不可抗力，包括战争、自然灾害、恶劣天气、行政管制、交通意外、司法制裁等；

（2）、货物本身的自然属性、合理损耗；

（3）、国家规定在货物上标明包装储运图示标志或包装完整无损而内装货物短损、变质

等；

（4）、非由于乙方过错的其他责任。

13.本合约自签字之日起生效。若有未尽事宜，得经双方协商确认后以补充合约方式签订。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，如对本合同有异议，双方应友好协商解决，如协商不能达成一致，任何一方可向泉州市人民法院起诉。

签 约 双 方

甲方：乙方：地址：地址：法人代表：法人代表：委托代理人：委托代理人：签约日期：签约日期：

第三篇：国内重点房企土地储备模式研究

国内重点房企土地储备模式研究

■ 单晓东 段洲鸿

土地获取是房地产开发的起点，获取优质地块不仅可以获得高于行业的平均回报还 可以运用土地进行资本运作充分利用财务杠杆支持土地获取方的发展和扩张从而达到战略目标的实现。本文通过对我国部分重点房企（万达、华润、绿城、万科、龙湖）的取地模式进行研究，清晰地找出这些房企成功的关键所在，为行业房地产项目投资提供可惜鉴之处以及新的发展思路。

一、万达模式

低成本土地 ＋ 产品复制 ＋ 订单模式 ＋ 万达广场

万达以万达广场综台体为核心竞争力，以销售住宅公寓式酒店部分商业街的回笼资金来平衡项目的建设成本反过来持有物业在经营阶段获得的持续稳定增长的租金流可确保万达模式的扩张。

1、取地方式及管控体系

以招拍挂为主，并购合作比例较少。万达项目投资实行集团集权管理形式所有最终获取的项目基本上都经过万达董事长王健林的实地考察。

2、取地区域及选址标准

万达广场目前已进人我国四十多个城市但在珠三角只新开了广州白云山万达广场一个项目。

万达第二代的纯商业项目选址基本都位于城市最核心商圈。2003年之后的第三代产品在选址上更多位于城市副中心或新区的中心，万达选地标准的改变主要有以下几方面的原因：（1）老城区土地成本高商业竞争激烈；（2）第三代产品是大体量城市综合体需要的土地面积很大在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块；（3）在城市副中心或者新区的中心开发城市综台体可以获得较好的优惠政策；（4）新城副中心或新区的中心规划起点高适合营造高品质的项目。

3、取地优势及操作方法

万达主要凭借其城市综合体模式获得政府优惠政策优惠的措施主要有以下几方面：一是地价优惠，据统计万达取地的成本是周边土地市场价格的一半左右；二是地价可以分期付款；三是在城市配套和项目建设上，政府会予以支持；四是在土地出让时设置条件。

万达拥有较强的取地议价能力主要建立在万达拥有的以下五点优势资源：一是就业工程；二是税收工程；三是提升城市商业水准；四是能为当地增加一个城市标志性建筑，提升城市形象；五是带动周边土地价格的上涨。

4、盈利模式及扩张要点

万达盈利模式主要来自现金流的运用，销售住宅公寓式酒店部分商业物业来平衡项目周期内资金压力，而持有的物业在经营阶段获得的持续，稳定增长的租金流可确保万达模式的扩张。

（1）销售类物业减轻城市综合体建造的资金流压力。万达在第三代产品上充分利用住宅公寓式酒店可售商业街等销售类物业平衡现金流。

（2）取地时与政府签订台同时约定分期支付土地款签订土地出让合同时约定分期支付土地款可以减小万达启动资金投入规模充分利用预收款支付后期土地款及工程建设成本。

（3）产品具有复制功能快速达到预售及出租条件。产品无论在设计、建设、招商装修等环境均有复制功能，缩短建设周期，尤其是可以快速达到预售条件厦出租条件时间节点，减少资金占用成本。

（4）“订单模式”使得快速达到较高的销售、出租率万达订单模式以及与租户签订战略协同，可以在最短时间内达到较高的出租率。无论在怎样的市场形势下万达可以做到快速销售、快速出租，因为万达项目的地价相比周边低，房价可下行空间大。

（5）避免上交高额的土地增值税、营业税等流转类税。一方面持有类物业给万达带来持续的现金流可以避免“中国式房地产调控“的影响；另一方面持有类物业可以避免上交高额的土地增值税、营业税等流转税。

二、华润模式

“集团资金孵化” ＋ 万象城 ＋ 低成本土地 ＋ 大盘开发(二十四城、橡树湾)华润集团（华润置地大股东）负责资金筹集运用，保证华润置地项目开发的资金流及控制资金成本，利用国企资源、万象城综台体等低价拿地，进行大盘开发坐享土地升值。

1、取地方式及管控体系。主要以项目收购华润集团土地注入、城中村改造为主，招拍挂项目获取比例逐渐提高。华润置地的土地储备策略为：通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大土地储备。华润置地的投资决策权属于集团层面，区域公司提供相关信息。

2、取地区域及选址标准。华润置地的土地储备主要分布于三大经济圈的中心城市和中西部的35个热点城市。大部分项目位于沿海、沿长江城市，尤其是长三角、环渤海、中部省会城市，而在珠三角目前只在深圳开发过项目。

华润置地选地标准明确，主要发展近郊中低密度产品市区高密度产品以及以大型购物中心为核心的城市综合体。在资源相对倾斜于中型土地和一线、相对发达城市的基础上有机会有战昭指导有区别进入二三线城市。

3、取地优势及操作方法。华润置地的土地储备策略为，通过不同方式扩大优质土地储备来源。加大土地储备。其中的重要手段之一是借助集团资源，通过非公开方式取得优质地价土地。侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参与优质地块的招拍挂。华润置地的取地优势主要有以下几点：

（1）华润集团下属企业的土地资源优势。华润置地充分利用大股东华润集团分布在全国各地下属企业的土地资源优势，在有关企业根据政府要求“退城进园”工业用地变为开发用地时，借助集团的协同优势，争取获得原厂区地块。

（2）华润集团“资金孵化器”为华润置地取地提供保证。招拍挂市场的土地都是需要真金实银的投入，对开发商的资本金、融资能力及融资成本都有很高的要求。华润置地有华润集团“资金孵化器”这一坚强后盾,在土地一级市场上屡有表现,储备了大量的优质地块。

（3）华润置地核心物业模式——万象城与政府议价能力。与万达地产相似，华润置地也拥有自己的综合体品牌并且更加高端——万象城。已建成的深圳万象城已经取得优异的品牌效应，万象城产品开始在全国复制。

4、盈利模式及扩张要点

（1）较低价格的土地成本。华润置地获取低价格的土地主要有三种方式，一是以华润万象城综台体为模板与政府谈判获取低成本的土地，例如杭州华润万象城。二是华润集团厂区退二进三时争取获得土地开发权，例如成都华润二十四城。三是华润置地低价格收购华润集团的土地，例如2009年8月华润置地以35 7亿港元从母公司收购240万㎡土地。

（2）华润集团“资金孵化器”降低华润置地资金成本及财务风险。华润集团充当资金孵化能力，充分利用集团其他企业的沉淀资金既可以为其他企业创造利润，又为华润置地的低资金成本提供平台，也降低了华润置地的财务风险。

（3）大盘分期开发，坐享土地升值盈利。华润置地产品线下的百万平方米城中城系列开发周期长，项目获取时土地成本低廉，而经过几个周期的开发土地增值空间巨大。

三、绿城模式

产品品质 ＋ 合作（代建）＋ 区域性资源 ＋ 高负债

绿城凭借产品品质获取美誉度从而形成产品溢价在我国房地产高速发展初期绿城依赖高负债合作（代建）模式以及浙江区域性资源取得了快速的发展。

1、取地方式及管控模式

绿城集团的房地产项目主要包括绿城房产及绿城建设两个公司。例如，2008年绿城利用品牌和管理输出获得土地占比50％；利用合作单位资源获得土地占40％；利用政府支持获得土地占比10％。绿城房产主要以独立或者合作方式参与招拍挂。绿城建设主要提供开发管理，品牌输出。

绿城房产在取地时也实行集权管理，区域公司和项目公司收集相关信息，决策权在绿城房产集团总部。

2、取地区域及选址标准

绿城经过15年的发展，开发足迹遍及浙江省内的各大城市以及全国内的北京、上海等30多个城市。

按绿城计划，今后土地储备拓展方式将向“战略选择型”转变，土地扩张将主要集中在浙江、以上海为中心的长三角区域和以北京为中心的环渤海区域，并确保其所在进入区域内可持续发展及盈利成长性。

3、取地优势及操作方法

（1）绿城产品的美誉度使得产品溢价高，吸引众多合作伙伴。项目获取上绿城凭借产品品质过硬，吸引了很多财力雄厚的台作伙伴，在这些合资项目公司中，绿城甚至不出钱就可以占有股权。

（2）区域性各种资源为绿城取地提供良好的平台。浙江经济实力强劲，居民购买力、房价、流动资金投资、信贷融资等都为绿城的发展提供了良好的平台。

4、盈利模式及扩张要点

（1）产品溢价使得绿城单个项目利润高于房企平均利润。绿城凭借其产品口碑使其产品具有很大的溢价空间。虽然绿城项目的成本高于其他房企产品的成本，但溢价的幅度大于项目成本的增加，这使得绿城项目利润空间高于同行水平。

（2）台作（代建）使得绿城以较低的成本获取较高的回报。绿城充分利用其产品溢价加强与其它开发商或非房地产开发商之间的台作利用较低的资金撬动大规模项目的开发。例如绿城与浙能集团合作出资比例为22.5％，分配比例却高达45％；海尔绿城济南项目绿城出资比例为20％，分配比例也高达45％。此外绿城还以低于土地成本的价格或者合作方支付土地出让金的形式取得许多项目。

（3）绿城通过高负债在我国房地产市场初期获得高速扩张。在建立良好的产品品质、保证现金流不断的情况下，绿城模式取得成功的另外一个重要因素是绿城高负债模式——尽可能的实现资本金杠杆效应。虽然高负债使得其资金成本非常高，但是在我国房地产市场疯狂的初期，绿城通过资本金杠杆效应所取得的盈利仍远大于资金成本，这使得绿城快速扩张的模式得以维持。

四、万科模式

住宅产业化 ＋ “宁可错过，绝不错拿” ＋ 各种软硬实力

万科作为行业公认的领军房企一直秉承着“宁可错过，绝不错拿”的取地策略。万科的强大不仅在于局部的强大而在于其拥有的各种软硬实力。

1、取地方式及管控体系

万科的取地方式多种多样，包括收购、合并、招拍挂等，并不偏重某一种特定形式。万科每个区域都有项目发展部，区域项目发展部跟踪土地市场信息提供项目信息通报表供集团决策项目最终的取地决策权在集团。

2、取地区域及选址标准

万科的布局已深入中国大部分大中城市。从区域分布来看，万科已经基本覆盖了经济发达地区的省会城市，从省会城市自上而下地建立起的社会关系，有助于万科未来能够相对顺利地进入这些省的其他城市，从区域选择来看万科一般以人口超过百万的城市作为标的因为这些城市刚性需求基数较大。

万科一直秉承“宁可错过，绝不错拿”的取地策略，万科的土地成本一般较低，地段大部分属于城郊结合部，王石也多次公开声明绝不拿地王。

3、取地优势及操作方法

（1）万科覆盖多个城市，资源丰富。万科是中国覆盖面最广的房企，各地区的土地信息资源丰富。（2）万科品牌优势吸引众多台作者。强大的资金、人力、品牌等吸引了众多有地无资金、有地无人力、有地无品牌的房企与万科的强烈合作欲望。（3）万科相对较低的融资成本提供取地优势。

4、盈利模式及扩张要点

（1）超强的融资能力及较低的融资成本。据估算，自2001年以来，万科利用授信融资达到900亿元；同时通过发行可转换债券、增发A股、发行公司债券等形式获得了巨大的融资额度，为万科的扩张奠定了坚实的基础。

（2）快速开发、快速销售策略。万科快速的土地储备根基还在于自身的造血功能，实行快速开发快速销售的策略。2004年后，万科的土地储备一直是销售面积的3～5倍，快速销售模式是高速土地储备的基础。

（3）收购其它房产公司间接实现扩张。2005年万科，收购13家公司；2006年，万科收购22家公司；2007年万科收购27家公司；2008年万科收购18家公司；2009年万科收购27家公司；2010年万科平均每10天收购一家公司。

（4）其它各种软硬实力的体现。万科的高速发展不仅仅在于上述三方面的因素，还有许多万科内在软硬实力的体现，包括万科的住宅产业化定位、万科产品系列开发、万科的管控模式、用人理念等。

五、龙湖模式

产品溢价 ＋ 企业文化 ＋ 营销 ＋ “城市占比”领先战略

宋卫平曾在评价龙湖时称“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家，这一家呢就是龙湖，另外半家是星河湾。”万科研究龙湖时，归结其成功在于“强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位”。

1、取地方式及管控体系

龙湖的土地获取主要是从一级市场招拍挂而来同时有少量项目为收购合作开发。龙湖总部有投资发展部，主要信息收集，组织投资论证，设定项目基准收益指标。区域公司负责跟踪区域土地市场，提供项目信息表供集团上会决策。

2、取地区域及选址标准

龙湖目前在中国13个城市进行布局，分别是重庆、成都、北京、上海、沈阳、大连、青岛、烟台、常州、无锡、杭州、西安、玉溪。龙湖通过中心城市，进行区域深耕。利用重庆、成都向西南地区辐射，利用北京向渤海辐射，利用上海向长三角地区辐射，而西安是西北地区的辐射点。同时在新城市的进入标准上，兼备资源禀赋与政策支持，是目标城市选择的核心标准。

在区域布局上，龙湖地产的战略思路是：运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不平衡和区域周期不平衡带来的风险；在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模；在原已进入城市领先于新城市进入产生冲突时，原已进入城市优先于新城市进入。

龙湖在具体地块选择上集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，这些是龙湖的投资重点。

3、取地优势及操作方法

龙湖在产品设计上，一般采用低层 ＋ 高层组台，充分利用土地经济效益最高最佳原则，加上成本的良好控制，使得其投资决策的指标可以优于其他房地产公司，在招拍挂市场上具有更强的竞争性。

此外龙湖充分利用与政府的关系以低价获得多幅优质地块，例如，2010年其在烟台储备了几百万平方米建筑面积的地块。

4、盈利模式及扩张要点

龙湖专做改善型和豪宅客户，重视物业管理、小区绿化、用材品牌，使得其产品价格高于周边20％左右。龙湖在保证项目品质的基础上通过全国标准成本优化，尽可能的降低成本。例如：龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90％采用标准化产品，10％自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。风格统一，延续性好，能保证整体风格的实现，可实现快速复制。

龙湖的扩张也离不开融资的支持，与绿城高负债激进式扩张不一样，龙湖采取稳健的扩张。2008年龙湖才在香港IP0以及后来的企业债等融资，解决了其扩张的最大制约因素。

六、小结

通过对上述我国部分重点房企的取地模式及其扩张的过程分析，可以发现这些房企取得成功都有各自的特点。但是归结起来主要有以下几点原因：

1、城市综合体是房企议价取地的杀手锏

依靠城市综合体建设是多客房企与政府议价获取低价土地的有力杀手锏。土地成本占房地产开发成本的比例很大，由于建安成本变化较小，税费为义务承担，所以土地成本对项目效益的敏感性最为关键。在同一区域如果通过与政府议价取得较低成本的土地，可以为企业赢得超出行业平均水平的利润，从而为这些房企的快速扩张提供有力的保证。

2、资金流与低融资成本是房企的制胜法宝

无论是绿城房产高负债型的激进扩张，或是华润置地母公司“集团资金孵化器”功能还是万达销售住宅、公寓式酒店等可售物业维持持有型物业，又或万科强大的融资能力，维持这些房企的资金流安全是快速扩张的制胜法宝。较低的融资成本又是这些房企内生增长的主要因素。

3、其它各种软硬实力是房企取地的有力武器

绿城依靠品质及其产生的溢价获取了众多企业的合作开发；万科凭惜其管控体系、产品系列等软硬实力也在项目收购、合作上处于有利地位；龙湖依靠营销、产品溢价、融资等也取得较快扩张；万达、华润等房企城市综合体的招商能力也是其与政府谈判获取土地的关键因素。归结起来都是这些房企的软硬实力的体现。

（作者单位浙江名城房地产羹团有限公司）

编辑：郭俊萍

摘自《中国地产》2011年第05期 总第279期 P20-23

第四篇：国内现代服装行业物流发展模式研究

龙源期刊网 http://.cn

国内现代服装行业物流发展模式研究

作者：毕 康 张东亮

来源：《沿海企业与科技》2005年第09期

[摘要]文章通过对国内外现代服装行业物流发展现状的比较分析，指出了我国服装行业物流发展的瓶颈所在，并展望了我国服装行业物流的发展方向。

[关键词]服装业；第三方物流；物流信息化

[中图分类号]F259．22

[文献标识码]A

第五篇：国内电视剧模式之我见

国内电视剧模式之我见

我个人是十分鄙视象乡村爱情这样的女人剧的，其实韩剧就是纯粹的女人局，说实话看这类电视剧我都觉得浪费时间。我比较喜欢看一些反应社会的片子，《血色浪漫》《大雪无痕》《亮剑》以及那些优秀的反贪剧都是我最喜欢看的，推理的也比较喜欢但是内地的推理片没什么意思，象重案六组，水落石出拍来拍去也就那么点东西来来回回的案子一看开头就可以知道谁杀了人，没什么挑战性。

我用四天的市价拜看了被誉为很不错的电视剧《刀客家族的女人》，其实看到第十集以后就没意思了，纯粹是在浪费时间，就个人层面而言，且不说内地剧在走什么道路，这部电视剧和很多剧一样，都是很庸俗，从这部电视剧中我总结了国产电视剧的总体模式：

1、主角是在剧中眼泪最多，最爱说的一句台词是“都是我的错”、“都怪我”。

2、反面角色的演技超过了主角，其表情，神态真正能够反映出狡诈邪恶的意面，像余老

八、石彩凤、潘老大，潘老

七、徐根子这些反面人物，那简直就是人才，尤其是余老八更是逼真。

3、将主人公演的活灵活现，直接就是一个救世主一样，结果是漏洞百出，再怎么演也让人感觉不到他的伟大，英雄气概无从而来，倒是觉得他们简直就是一群傻子，一个被反面角色愚弄与手掌的玩偶，4、坏人坏的流油，在好人的百般谅解和感化下最终弃

恶从善，走上正道。

5、一件扑朔迷离的事情快要真相大白的时候，就会有一个人出来搅个局，要不电视剧就演成电影了。