物业管理面临着哪些法律问题

第一篇：物业管理面临着哪些法律问题

物业管理面临着哪些法律问题

2000-12-11

伍劲松

一、业主委员会的法律地位

业主是物业的所有权人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人的利益，行使物业管理选聘权、决策权和监督权。这是物业管理的法律基础。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。那么，这种团体是否具有民事主体资格、属于何种民事主体？若业主群体不具有主体资格，那么为什么能签订物业管理合同；若具有主体资格，那么它是否具有相应的权利能力和行为能力呢？

对这一问题我国法律目前尚无明确规定，但这种客观形成的团体已经在实践中行使作为民事主体的权利。全体业主是通过业主大会推选出的业主委员会来管理其共同事务的，并由业主委员会根据业主大会的授权同物业公司签订物业管理合同。据此判断，由全体业主组成的团体应该具备民事主体资格。而业主委员会是同一建筑物内全体业主设立的执行机构，它的人格被全体业主所吸收，它的行为对外代表全体业主，对全体业主产生效力。根据我国民事诉讼法第54条的规定，当业主们的共同利益受到侵犯或与他人发生纠纷时，业主委员会可代表全体业主参加诉讼。

虽然《广东省物业管理条例》仅规定对业主委员会的材料予以备案，但实际操作层面，业主委员会要取得合法地位，必须由房管部门给予批复，然后才能刻制公章，开展活动，以体现政府的管理权威和确认职能。

二、有关物业管理权移交的问题

《广东省物业管理条例》第2O条第2款规定，业主委员会成立后，有权选聘物业管理公司对物业进行管理。但第21条规定，综合验收合格后方可将物业管理权移交业主委员会。前后条文本身并不冲突，但是由于建筑行政管理部门未能切实贯彻执行《广东省居住小区竣工综合验收暂行办法》和《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》有关综合验收的相关规定，为了避免承担延期交楼的违约责任，发展商在交楼的时候往往隐瞒没有综合验收的事实真相，匆忙交楼，从而导致物业管理权不能移交。根据建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，可以分期验收，实践中，应以单体建筑物取得《广州市建设工程竣工综合验收合格证》为准。如果未能综合验收，发展商自然应继续承担物业管理费用。

三、物业管理的收费问题

1、关于管理费用及报酬的分担方式。建设部1995年12月1日颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第1O条、第11条规定，由于物业管理只限于共用部分，所以各位业主对于管理费用的分担取决共用面积的分摊。但是现有的物业管理收费一般都按照业主的建筑面积计算，两者之间差异是显而易见的。按建筑面积收费，表面上看，降低了每平方米的收费标准，虽然也是按比例收费，但并不公平合理。因为，物业管理公司仅对物业的共有部分与共同事务实施管理，而业主的专有部分由业主自己进行管理，所以，并不存在管理公司收费的问题。业主仅对共有部分和共同事务承担交付物业管理费的义务。

在实践中，物业管理又分为统一服务和特约服务，自然应按不同的标准收取费用。统一服务依物业管理合同而定，只限于共用部分，收取的费用实行政府指导价。特约服务是指个别业主同物业公司签订的单独合同，涉及到专有部分，如对其房屋设施进行一些安装、修缮等服务工作，有权自行定价。但不论是政府指导价还是物业公司定价，都要遵循合理、公开以及与业主承受能力相适应的原则。尤其是政府指导价须先由物业公司根据实际费用支出情况向当地物价部门申报，然后物价部门以独立的住宅小区为单位核定收费标准，核定时应该充分听取小区业主委员会的意见，还要照顾到当地的经济发展水平和物业管理市场的发育程度。

2、关于代收水电煤气以及有线电视等服务费。应由水电煤气公司及电视台承付代收服务费，这些公司与物业公司在代收此费时，构成了委托关系，物业公司是受托方，水电煤气公司是委托方。在有偿委托中，委托方应向受托方支付委托收取水电煤气费行为的费用，而不能将这笔费用转嫁到居住者身上。

3、业主将物业出租及业主外出不在的情况下如何收费。由于租赁权并非所有权，且有期限性，放物业承租人对共用部分的管理毫无兴趣，即使勉强执行管理规约也多有懈怠。而业主外出不在则使管理费用不能按时征收，也不能出席业主大会或业主委员会，给物业管理带来许多困难。因此，应该在有关立法中规定物业承租人也要受管理规约拘束，并在管理规约中要求业主在出租物业时，将承租人必须遵守管理规约作为租赁合同的主要条款之一，而且要在租赁合同中明确约定，由出租人或承租人按照物业管理合同的规定及时交纳管理费用。

四、有关维修基金的问题

维修基金虽然也属于物业管理范围内费用，但维修基金的所有权属于业主，使用权属于业主委员会。有的物业公司将维修基金与物业管理费混同起来，并且在使用时也不征求业主委员会的同意；有的发展商和物业公司在离开时，甚至将维修基金带走，这些行为实际上侵犯了业主的利益。

既然维修基金属于业主，那么如果某一业主要转让房产，是否可以从物业管理公司处要回已交付的维修基金？维修基金性质上虽然属于业主所有，但这笔基金一旦由业主交出，就不属于某一业主专有，而是属于全体业主拥有，由管理公司根据业主委员会的指示统一使用。所以业主转让房产，对于维修基金的事他可以一并与受让人商谈，但不能向物业管理公司索回。因为受让方不愿再另行交付维修基金，而且已经使用若干时间的物业也许很快就要维修，因此，已交付的维修基金自然不能退回原主。

商品房预售许可证在1998年10月1日以后核发的，房地产开发商按物业总投资的2％缴纳物业管理维修基金。而在此之前，应由购房者向物业管理公司缴交维修基金。但是物业总投资究竟按建安成本计算，还是包括地价，不无疑问。房地产商不按规定划拨物业管理维修基金，由市国土房管局责令限期履行，逾期不履行的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

按照“谁使用，谁收益，谁负担”的原则，物业管理的维修基金应由业主委员会自行管理。但立法时为了保障资金的及时到位，维护基金的安全性，因此决定该款项设立专户由国土房管局代为保管。发展商移交管理权时，一次性划给业主委员会，其所有权属全体业主共有。但根据建设部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条规定，业主委员会成立后，房管部门应将维修基金移交给物业管理公司代管。这一规定以及财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》与《广东省物业管理条例》发生冲突，由于国务院的《物业管理条例》尚未出台，按照地方性法规的法律效力高于部门规章的原则，当然应以《广东省物业管理条例》为准。

五、小区治安的法律问题

物业管理公司在其经营服务过程中，与社会有关部门发生密切联系。范围涉及街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用、商业及文化娱乐等部门。这里既有行政管理关系，又有经济关系，由于工作范围不明确，关系不协调，已成为物业管理公司发展中的突出问题。业主洪女士自1997年7月初将汽车停放在文华花园内起，直到1997年8月17日汽车被盗，洪女士在汽车被盗前既没有向物业公司交纳汽车保管费，也没有将汽车停放在文华花园指定的停车场内。洪女士在汽车失窃之后第二天才匆匆忙忙向管理公司缴交停车费，当即被物业管理公司负责人拒绝。但是，在汽车被盗后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出纳缴交了停车费，取得停车费收据。东芜市中级人民法院判决认为：作为文华花园业主洪女士将车停在文华花园内，物业管理公司未表示异议，洪的小汽车已置于物业管理公司的管理之下，应视为该小汽车已交付管理公司保管。

一、二审判决将洪女士的汽车失窃归结为物业管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂适用《中华人民共和国民法通则》第56、57、106条，判决要求物业管理公司承担汽车被盗的损失。

物业管理公司为保证车辆的安全，派人24小时看守专门的停车场，以提供特别服务。而洪女士将汽车停放在文华花园停车场以外的地方，并未将汽车交付保管人保管，物业管理公司亦从未接收该标的物。双方实际上没有达成意思表示一致的保管汽车的协议，保管合同自然没有成立。但法院判决既没有分清“文华花园”和“文华花园停车场”的不同范围，也没有将“车辆保管”和“物业管理”分开来看，认为只要物业管理公司管理不当，具有过错，且造成了损害的后果，就应当承担法律责任。这个案件引人深思，由于物业管理公司管理上的一些漏洞，导致法院判决承担赔偿责任，教训可谓深刻。

根据《广州市企业治安保卫条例》的规定，物业管理公司仅是协助公安机关作好小区的治安工作，只要作好了治安保卫目标管理责任制，履行了治安保卫工作的相应职责，没有过错，就可以免资。因为物业管理公司终究不是公安机关，没有行政权，更没有司法权。对于业主之间争吵、打架，物业管理公司的劝阻往往无济于事。对于那些开放式的小区，治安差、车辆乱停乱放、违章搭建等问题不仅困扰业主，也使物业管理公司一筹莫展。因为没有任何文件赋予物业管理公司行政司法权力，管理公司的措施除了教育、警告，还是教育、警告，根本没有实质性的制约作用，幻想“企业管社会”，自然力不从心，只有与有关行政机关加强联系、密切配合，并加强自身的组织管理，才能预防恶性事件的发生。

物业管理实质上是基于物业所产生的物权，即物业的共有部分和共同事务的管理权所产生的法律关系，属于民事权利范畴。物业管理区域内的计划生育、治安管理等事项，属于政府行政管理部门的职权范围内管理的事情，自然应由政府去管，物业管理公司仅能起到协助的作用。

第二篇：关于物业管理中存在的法律问题及思考

关于物业管理中存在的法律问题及思考

来源：热点论文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李许明编辑：论文

论文摘要

20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的居住条件有了很大改善，但其中也存在了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，在我国，物业管理服务是一种新型产物，但是目前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文拟从物业管理中存在的法律问题及原因入手，提出几点对策。在文章中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理中存在的一些法律问题进行了分析，最后对物业管理的存在问题提出了自己的看法，希望通过自己的分析和写作能对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力

[关键词]： 物业管理滞后问题规范

从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来，成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在业主、使用人与物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》国务院发布的《物业管理条例》等规章外，国家对此方面尚无较完整的法律法规体系，使物 业管理纠 纷案件居高不下。本文试就物业管理中存在的问题略陈管见。

一、物业管理概述

（一）、物业管理的概念：物业一词原是香港房地产中贯用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对物业的规定是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。物业可大可小，一座大厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同分割为若干物业。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到

1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积4 03亿ｍ2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。

（二）、物业管理的模式：从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。以上三种模式实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。

二、我国物业管理法律中存在的一些问题

（一）、目前我国物业管理立法滞后。目我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：

1、宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等最新出台的是国务院颁布实施的《物业管理条例》。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。

（二）、物业管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物

业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。

（三）、业主自治制度难以有效实施。业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治

组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据《物业管理条例》规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，（2）请求权，（3）投票权，（4）选举权和被选举权，（5）监督权，（6）知情权等。业主大会是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；

（4）重要事项的决定权；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；业主委员会是业主大会的执行机构，主要负责实施业主大会制定的各项决议。自1994年我国实施物业管理已来，已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷也层出不穷，并逐年呈上升趋势，这都与业主自治制度难以有效实施有关。其主要表现为：

1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷；

2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷，例如业主在选举或者决定重大事项的过程中的对实体性和程序性问题而产生的争议；

3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发各种纠纷。这与我国在物业管理立法上的缺失、业主自治意识淡漠等都与直接联系。

（四）、物业管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就严重损害了业主的合法权益。

（五）、业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。

（六）、物业管理费用收缴难。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。业主不缴管理费，主要原因有：一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；二，质价不相等，多收费少服务；三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公司制定的收费标准不认可；四，因房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到物业管理公司；五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等。

三、完善我国物业管理法律制度的对策

1、进一步完善我国有关的物业管理法律规范。2003年发布的《物业管理条例》可以说是物业管理制度发展中的一个里程碑。它对于规范房地产开发企业、物业管理公司和业主的责、权、利，以及水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律规范。它出台以后，对于解决物业管理中出现的诸多问题，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重要的作用。但由于其本身条文规范相对原则、涉及面较窄等问题，对在现实中存在的许多物业管理的问题都不能很好的解决。例如《条例》中对物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题都没有提出任何解决办法，而且像物业公司的佣金报酬、业委会收取物业费等新的现象，这部法规更是只字未提。一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师，对《条例》表现出质疑的态度。故我们需要以物业管理条例为基础，进一步完善物业管理法律、法规体系。

2、严格实施分业经营、规范物业管理行业。物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。个人认为，规范物业管理行业应当做到以下几点：一要结合国外先进物业管理体制，逐步完善我国物业管理体制；二加强对物业管理企业的资质等级管理，对其资质进行审查，进行业主招标，提高设立物业公司的条件，逐步实现规范化管理；三创造、完善、维护公平竞争的物业

管理市场机制，杜绝开发商自己建房自己设立物业公司自己管理的垄断情况，在适当时候尽快采取公开由业主进行招标的形式，由业主自己选择规模大、实力雄厚、物业管理业绩突出、物业管理所用人员素质高、责任心强的公司进行管理；

四、由政府部门规定业主委员会成立时间，督促开发商及时成立业主委员会。可以设

立类式履约保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，给予必要的经济制裁；五对物业管理公司实行随时抽查和年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照有关的法定程序进行必要的调解。

3、规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。

4、规范物业管理服务与收费标准，依法查处物业管理中的不规范行为。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。

5、增强业主的付费观念。要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业管理费的义务。只有业主在享有物业管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费，物业管理公司才能更好的提供服务，是物业管理能走到一个良性循环。

6、健全业主民主自治机制。要发挥业主对物业自治管理的职能。小区的业主委员会由广大业主财经的业主大会选举产生并对业主大会负责。建议将业主大会设立为自治性的社会团体法人并取得相应的法律地位。只有这样才能使业主大会和业主委员会充分行使其职能，为广大业主服务。

7、加强宣传和教育，提高物业管理人员的服务水平，建立物业管理人员从业资格制度，提高物业管理人员的素质，树立物业管理人员的市场意识和服务理念，使其真正能够为业主服务

第三篇：语文课堂教学长期以来面临着

语文课堂教学长期以来面临着“投入多，产出少”的严峻局面，正如一位语文专家所说的那样：“我们的学生在开学发新书的时候，最先翻阅的是语文书，但接下来就不大愿意上语文课了。”这句话语文教师显然不愿意听，但又不得不承认这确实是事实，至少道出了绝大部分语文课的状况。针对这样的状况，我们客观的分析，觉得有三方面的原因：首先现在的应试教育现状对语文教学造成了巨大的冲击，语文是一门艺术性强模糊性也很强的文科学科，学好语文是一个长期的不断浸染的过程，古人说：“文章不厌百回读，涵咏工夫兴味长。”学语文要长期的耳濡目染，长期的阅读与情感的投入，才能加深对语文的理解，才能提高语文学习的能力。它不像理科学科那样逻辑性很强，知识的排列也很整齐，教师只要按教材的知识体系为顺序设计好教学步骤组织课堂教学就不担心学生不学，学生也不敢不学，因为漏掉一个环节，下面就难以继续了。所以现在这种以应试为目的的对文章进行肢解的带有很强的功利性语文课堂教学无法展示语文有魅力的一面，语文完整思维的特质被无情的撕裂，学生每节课捕捉到的往往是语文的残丝断缕。我国的基础教育课程结构分解过细，学科太多，考试的要求又高，残酷的现实使大部分学生不得不牺牲语文学习的时间，转而去攻克能迅速捞分的学科。其次，长期以来，语文学科承担了过多的政治说教任务，政治道德教育成了教材选择课文的一个无法回避也不敢回避的标准，说教性强，而人文性或者说是文学性弱，语文教材的“偏旧”严重脱离了火热的时代生活，不能激发当代中学生的人文激情，所以受冷落也是难以避免的。第三，上述两个因素的相互作用，以及中国传统文化中的师道尊严、厚古薄今、为尊者讳等思想的影响，中国的教师在讲台上的位置牢不可撼，而且就是正确的化身，可仰观而不可接近。教师在课堂上一言堂、填鸭式、满堂灌的陈旧的教学方式教得学生昏昏欲睡，繁重的课业负担压得学生喘不过气来，哪有什么激情在课堂上学习语文！

面对这样的教学现状，语文学习到了非改革不可的时候了，第八次课程改革正是改革语文教学、提高语文课堂教学效率的难得的机遇。

初中语文苏教版新教材的编写体例将强烈的人文情感和蓬勃的青春活力、鲜明的时代精神贯注于教材，如何更好地处理教材，乘着课程改革的东风，切实地改革课堂教学方法，提高语文学习的效率，就成了摆在我们每一个语文教师面前的迫切课题。多年的教学实践和教研实践使我们认识到要解决语文课堂教学效率问题，就要在教学中充分发挥学生的主体系性，充分调动学生的积极性。而语文学科要做到这一点，就必须要强化预习的功能。做好预习工作是开展一系列语文学习活动的基础。前面我们已经说过，语文学科教材的结构体系与其它学科有很大的不同，它的知识点、能力点是分散在一篇篇课文里面的，每一篇课文之间乃至每一册课本之间都有知识点、能力点方面的交汇重叠之处，而每一篇课文又都有自己的灵魂和血肉。除了文言文以外，白话文课文学生看看就能懂，但光是看看就懂又不能有效的掌握知识、形成能力。面对这些课文，我们语文教师既要做导演又要做演员，所以做得很累很苦，而效果又让人很无奈。有人说，语文的知识是没有边际的，我们也认为试图在语文课堂上把语文知识都传授给学生在今天这个时代是不切实际的，也是吃力不讨好的。与其既要做导演又要做演员，不如就做好导演，把演员的角色让给学生。怎样让学生主动的参与课堂学习，我们认为科学的设计好预习这个环节是先决条件。在具体的教学实践中，我们也观察到凡是预习做得比较好的课堂教学，学生参与课堂的积极性就高，小组讨论、课堂交流就比较热烈，教学效果就好；反之，讨论和交流就比较被动，有时还比较尴尬，原因也比较简单，学生事先没有好好看课文，不熟悉课文就不会出现疑问，就没什么可讨论交流的了。有人会担心把预习作为一个必不可少的环节来处理，还要布置书面的预习作业，会不会增加学生的课业负担。部分学校的实践证明这样做能大大缩短学生完成课后作业的时间，有效的提高语文学习的效率。有鉴于此，我们提出以“强化预习合作交流质疑探究”课堂教学三环节的教学方式，本着重点在预习、提高在课堂、巩固在课后的思想来有效的提高语文学习的效率。

第四篇：我们的权力观面临着哪些问题

我们的权力观面临着哪些问题

导读

●如何树立正确的权力观，是今年党风廉政宣传教育的主题，这是关系到进一步巩固我们党的执政地位的一个重大课题。

●党的地位的变化，要求必须加强权力观教育；干部队伍的变化，对树立正确的权力观提出了迫切的要求；社会环境的变化，要求必须解决权力观方面出现的新情况、新问题。

●当前几种错误权力观的突出表现有：把权力作为获利的工具，以权谋私；利用权力专断独行，破坏党的民主集中制；在工作中不负责任，失职渎职；利用职权讲享受，讲排场。

●树立正确的权力观，必须坚定理想和信念，树立正确的世界观、人生观、价值观；必须正确地对待组织、对待群众；必须树立正确的利益观，增强自律意识，自觉接受监督；必须坚持原则，从我做起，等等。今年党风廉政宣传教育的主题是如何树立正确的权力观，这是关系到进一步巩固我们党的执政地位的一个重大课题。对于担负着某一方面的领导工作、手中掌握着这样或那样权力的领导同志来说，树立正确的权力观，使用好手中的权力，是日常工作、学习和生活中经常遇到的一个重要问题。如果解决不好，不仅直接影响个人的思想行为，而且影响一个部门、一个单位风气的好坏，甚至关系到首都改革、发展、稳定的大局。

一、我们的权力观面临着哪些挑战

树立正确的权力观，是加强和巩固执政党地位的重要保证。为什么要把权力观的问题与巩固执政党地位的问题联系起来？从历史和现实的情况看，至少有以下三个原因：

第一，党的地位的变化，要求必须加强权力观的教育。毛泽东同志有句名言：“我们的权力是谁给的？是人民给的。”人民为什么要给我们权力？就是因为中国共产党是全心全意为人民的利益而奋斗的，没有自己的特殊利益。我们党从诞生到今天，已经走过了近80年的历程。在这80年中包括两大历史时期，前28年是夺取政权，建立了新中国；后50多年是掌握政权，团结和带领全国各族人民进行社会主义革命、现代化建设和改革开放，开辟了有中国特色社会主义的新道路。在这两个不同的历史时期里，我们党的地位发生了重大变化，从夺取政权，到掌握政权，这种历史性的变化，不能不对党员和领导干部产生深刻的影响。在当前复杂的社会环境下，如果对这些影响没有清醒地认识，不能正确地对待手中的权力，就很容易脱离群众，在政治上、经济上犯错误，甚至走上违法犯罪的道路。正如江泽民总书记在中纪委第五次全会上指出：“党的地位的变化，党员和干部的地位的变化，对各级党组织和每个党员、干部都是一个新的极大的考验，也给我们党的自身建设提出了新的课题。最主要的问题是：党的各级干部是否真正懂得我们的权力是人民赋予的？能不能正确地运用手中的权力？能不能始终

保持与人民群众的密切联系，永远不脱离群众？”江总书记的讲话，精辟地阐述了在执掌政权的条件下，各级领导干部树立正确权力观的极端重要性，必须引起我们全党、尤其是党员领导干部的高度重视和严肃思考。

第二，干部队伍的变化，对树立正确的权力观提出了迫切的要求。我们现在的领导干部，基本上是在新中国成立后由党和人民培养起来的。但是，随着干部交替数量的不断加大，不仅新中国成立前成长起来的干部，而且“文革”前党培养出来的干部，都将陆续退下来，一大批“文革”后成长起来的年轻干部要走上更重要的领导岗位。在过去战争年代，共产党员要经常面临生与死的考验。今天，在我们党经历了长期执政的和平环境下，在发展社会主义市场经济和对外开放的过程中，虽然也会有生与死的考验，但大量的、经常的是权力、地位和利益的考验，这种考验也是很尖锐的。因此，在权力面前，我们一定要谦虚谨慎，只能用手中的权力千方百计地为广大人民群众排忧解难，不能无所作为，更不能为所欲为、甚至利用手中的职权来谋取私利。这是人民群众对一名共产党员领导干部的起码要求。

第三，社会环境的变化，要求必须解决权力观方面出现的新情况、新问题。改革开放以来，我们党所处的国内外环境、肩负的历史任务已经和正在发生很大的变化。社会经济成分和组织形式的多样化，社会成员对物质利益和其他要求的种种差异，不可避免地会反映到党内、反映到领导干部队伍中来。这一切，都会对权力观的问题直接提出挑战。作为一名执政党的成员，特别是手中掌握一定权力的领导干部，能不能做到不辜负人民的信任和嘱托，清醒地对待和使用手中的权力，用手中的权力为人民服务，不仅关系到个人的成长进步，更为重要的是关系到人心向背，关系到进一步巩固执政党的地位。

二、当前我们的权力观出了哪些问题

当前一些错误的权力观，确实在我们一些领导干部的身上有所体现，主要集中在以下几个方面：

1、把权力作为获利的工具，利用职权谋取私利

从1996年至2000年这5年中，北京市共查处了46名局级干部，这些人的涉案情况各不一样，有贪财的、有好色的、有奢侈浪费的、也有失职渎职的，但有一个共同的特点就是利用手中的职权谋取私利，这是一个带有共性的问题。在以权谋私方面，这些大案要案具有很突出的代表性。我们认为，作为一名共产党的领导干部，不管采取什么样的做法，利用手中的权力谋取私利都是不可以的。做官就要做清官，一要干事，二要干净，三要公道正派，这是为官之本。如果违背党的宗旨和要求，在人民利益、国家利益、集体利益和个人利益之间，偏重个人利益，甚至不惜利用自己的地位、权力、影响去扩大不合理、不合法的个人私利，党和人民都是不能允许的。

2、利用手中的权力专断独行，破坏党的民主集中制

民主集中制是党和国家的根本组织制度和领导制度。我们党在贯彻执行民主集中制上历来有非常明确的要求，近年来又制定了重大决策、重要干部任免、重要项目安排和大额度资金的使用必须经集体讨论决定的“三重一大”制度。但有些人就是置若罔闻，不认真执行，总以为大权在手，就得我说了算，结果在政治上和经济上给党和人民的事业带来极大损失，教训十分深刻。

3、在工作中不负责任，失职渎职

我们大多数领导干部走上领导岗位后，都在抓紧时间努力学习和工作，但确有部分人在工作上无所用心，敷衍塞责，得过且过，不负责任。最近，国务院颁布了《关于特大安全事故行政责任追究的规定》，对有失职渎职情形或者负有领导责任的，要给予行政处分；对构成玩忽职守罪或者其他罪的，要依法追究刑事责任。我们开展反腐败斗争，既要严厉惩处贪污受贿等严重腐败问题，也要与失职渎职行为做坚决的斗争，坚持勤政廉政一起抓。

4、利用职权讲享受，讲排场

在我们的干部队伍中有这样一些人，一旦走上领导岗位后，不是兢兢业业地为党和人民去努力工作，而是比地位、摆身份，追求“房子越住越大，车子越坐越小”。把自己的地位、影响和工作条件，看成是自己的所谓既得利益，甚至把这些东西看成是谁也碰不得、动不得的私有财产，在工作条件、生活待遇上斤斤计较。一般来说，以权谋私的人往往会独断专行，独断专行的人容易以权谋私，而有这两种权力观的人，追求物质享受的又占大多数。就像传染病一样，沾上一点后，其他的就跟来了。因此，对照这些方面的问题，每个领导干部在思想上都要有所警惕，检查一下自己的言行，“见贤而思齐，见不贤而自省”。如果染上某一方面的毛病，都有可能蔓延扩大，被错误的权力观所侵蚀、俘虏，最终酿成大患。

三、如何应对权力观所面临的挑战

要树立正确的权力观，必须解决好以下几个问题。

1、坚定理想和信念，树立正确的世界观、人生观、价值观

权力观的问题，说到底是世界观的问题。世界观决定人生观和价值观。世界观的问题不解决，或解决得不好，人生观、价值观就会出现偏差，就不可能树立正确的权力观。当前，确有少数领导干部在理想和信念上发生了动摇，有的信钱、有的信资、有的信鬼神，其结果是思想空虚，走上了贪图享受、腐化堕落的道路。

一个领导干部是不是真正相信党的纲领、宗旨和性质，是不是真正有为人民群众的根本利益去奋斗的信念，不是听你怎样去说，而是看你怎样去做。群众评价一个领导干部的人生观和价值观，有一条重要的标准，就是观察你对权力的态度。每一位领导干部都会经历进入权力和退出权力的过程，是利用手中的权力多为群众做一些事情，还是利用职权以权谋私？关键在于人生观、价值观是否正确。

如果为人民掌好权，用好权，即使你不做领导了，大家也不会忘记你。如果是为自己，为家庭，为小圈子的利益滥用职权，即使手中大权在握，人家也看不起你。因此，在对待权力问题上，一定要能够做到“自重、自省、自警、自励”。

2、正确对待同志，正确对待组织，正确对待群众

一个人能走上领导岗位，特别是能作一把手，肯定在德、能、勤、绩、廉等方面有较好的表现，在工作和学习中的业绩比较突出。但是，金无足赤、人无完人，每一个领导干部都要一分为二地认识自己，实事求是地估量自己，正确地对待自己。特别是要解决好正确对待同志、正确对待组织、正确对待群众三个问题。

3、树立正确的利益观，保持平和的心态

党员干部尤其是领导干部要树立起正确的利益观，这是江泽民总书记突出强调的一个问题，他要求党员干部处理好“先富”与共同富裕的关系。近年来，随着经济的发展，相当一部分富起来了，但是同时也容易产生一些负面影响。比如少数党员干部不能正确看待这种差距，看待个人的“清贫”，因此就容易忘记党的宗旨和要求，于是，个人主义和享乐主义抬头了，群众观念淡漠了，理想信念动摇了。事实说明，这往往是造成腐败的思想根源，往往直接影响正确对待和使用手中的权力。现在社会上的“59现象”，根源也在于此。

4、要增强自律意识，自觉接受监督

领导干部要廉洁自律，这不仅是党风廉政建设工作的要求，也是领导干部所处社会环境的特殊需要。特殊在哪里？主要有两个方面，一是官当大了，抬轿子的人多了。现在的确有一些迎合型的干部，为了走捷径，捞取实惠，刻意在领导面前阿谀奉承。周围这样的人多了，容易使人在头脑中产生一种错觉，以为自己在能力和水平上都高人一等，不会犯错误，放松了对自己的要求。二是领导干部所处位置居高临下，监督的人少了。越是高级干部，监督的人就越少，如果没有很强的自律意识，就很难保证不出问题。其实，加强对党员干部的监督，是组织上关心和爱护干部的一条重要途径。实际上，纪检监察部门的监督，有利于防止领导干部犯错误，是对领导干部最大的爱护和最好的保护。

5、慎交朋友，远离小人

领导干部手中有了权后，接触面宽了，求你办事的人多了，朋友也多了：但是，被腐蚀的危险性也大了。从我们了解的情况看，现在的拉拢腐蚀，基本上都是针对权力而来的。其目的非常明确，就是要把掌权者拉下水，一旦盯上谁就会死缠不放，金钱、美色、亲情、友情多管齐下，不达目的决不罢休。在这种情况下，领导干部如果不顾身份而去滥交朋友，就很难避免权钱交易和权色交易。

领导干部要时时提防一些别有用心的人。其实，那些善于恭维自己、奉承自己的人，正是最容易把事情搞糟的人，而那些能够经常指出与批评自己缺点和错误的人，是对作好工作最有帮助的人。在“三讲”教育中，大家感受最深的就是

批评和自我批评，作为一名领导干部，要有闻过则喜、从谏如流的气度，在工作中能够做到亲君子，远小人，这是避免犯错误的一个重要途径。

6、坚持原则，从我做起

在当前中央不断加大反腐败斗争力度的形势下，领导干部要知道什么事该做，什么事不该做，什么事可以讲情面，什么事不可以讲情面，无论在什么情况下，都要善于把握自己，不越底线。要在日常工作生活中，以身作则，注意自己的一言一行，充分发挥表率作用。如果每个领导干部都有这个思想意识，自觉地带头树立好的风气，去努力带动一个部门、一个单位的风气，如果每个部门、每个单位都有一个良好的风气，那么党风、政风和整个社会的风气也就好了，党风廉政建设和反腐败斗争就会取得更大的成效。

第五篇：大学生面临着机遇与挑战

在全球化经济飞速发展的今天，在中国综合国力不断快速提升的今天，社会发展面临着机遇与挑战。当代的大学生作为一个新事物、新思想、新理念接受最敏捷、最迅速的一个群体，又将面临着什么样的机遇与挑战呢？

大学生是思想最为活跃、接受新事物最为迅速的高智能知识群体，其思想活动和行为方式会有更深刻的时代烙印，呈现出更为鲜明的时代特征。

综观当代大学生普遍存在的一些思想状况表现在当代大学生思想道德状况的主流是好的，是积极健康向上的当代大学生中绝大多数人对当前我国社会主义市场经济在新道德伦理建构中的作用有清醒的认识，他们高度重视知识和工作能力的培养，希望学成之后能够报效祖国和人民，他们赋予为人民服务以新的内涵，并愿意为实现中华民族的伟大复兴而努力奋斗。同时，他们也高度注意维护国家和集体的利益，关注自我价值，追求维护个人的合法权益。他们还深刻的认识到，为了将来能够在社会主义建设中发挥更大的作用，在激烈的竞争中处于有利地位，除了要掌握扎实、丰富的专业知识和技能外，提高自己思想政治素质和道德品质也是非常重要的。因此，在当代大学生中，政治上积极追求进步，注重提高道德修养，勤奋学习，提高自身综合素质的人在逐渐增多。

思想道德素质的提高对大学生至关重要，但是同时也不能忽视大学生法律素质的提升。

由于学校里法制教育的不足，致使大学生们的法律意识方面存在缺失，主要表现在：一、法律知识不足或对法律一知半解，没有正确的法律观念；

二、法律工具主义价值取向严重；

三、强调权利，忽视义务、责任；四法律意识淡薄，崇尚权力，对法治没有信心。

虽然大学生的法律素质低，但是有了优良的方法还是可以大大改善的。例如： 一，进行法律道德教育。根据身心发展特点，开展法律教育，引导树立正确的道德观和人生观，增强抵制有害信息的自觉性和免疫力，规范行为。二，传播法律先进文化。最后，完善普及法律的体系。为有效的普法提供依据。

面对着机遇与挑战，当代大学生一定要全面提升自己各个方面的综合素质，特别是思想道德素质与法律素质，从而与时惧进，走在社会的前沿，一展天之骄子的风采。