花都港物流中心项目规划

第一篇：花都港物流中心项目规划

《流园区规划与设计》期末考试

花 都 港 物 流 中 心 项 目 规 划 方案书

策划人：莫斯华

指导老师：黎志凯

一、花都港简介

花都港位于广州市花都区，提供海运方便，年吞吐能力为10万标准箱和85万吨散货，520米口岸线场地5万平方米，水深4米，可同时停泊八艘千吨级货轮。码头有5-45万吨岸吊6台，45吨集装箱重叉3台，50吨汽车吊一台，2.5-7吨叉车11台，拖车90台。曾起吊单重70吨以上机械设备。可行船600-1000吨，旱期600吨，通往香港10-12小时（108海里），通往黄浦港4小时（80公里），属国家二类口岸。并设有海关、出入境检验检疫等机构。目前正在进行河道和码头的扩建，2007年吞吐能力达到30万标准箱。

二、花都港物流中心建设的意义

1.花都港物流中心的建设将为花都区建设以综合运输、仓储加工、配送和电子商务为支撑的现代物流企业提供发展契机和实践空间；有利于推进传统交通运输企业向现代流的积极转型，有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造理费用和社会协作，全面推进广州及花都区现代物流中心的健康发展。

2.花都港物流中心的建设将大大促进花都区积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐，引进国外先进的物流管理运作技术，建设理念、方法，为花都区物流服务提供良好的榜样；推动传统物流企业的跨部门管理费用的节约；成为培养和造就推动花都区物流业产业提升和营运流程创新的孵化器，培养和造就花都区现代物流服务产业。

3.花都港物流中心的建设将为花都区及至更大范围上物流基础设施的系统规划，统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为花都区物流基础设施的科学规划和建设奠定良好的基础。

三.花都港物流中心建设的必要性 花都港物流中心建成后将是广州境内第一个综合性、专业化、社会化的物流中心，能为本土第三方物流企业提供良好的发展平台，为广州市提供完善的物流配套，从而全面提高区域物流竞争力，也能在整个广州地区发挥典型示范效应。花都港物流中心项目的开发建设，有利于发挥产业集聚效应,有利于降低广州制造企业和商贸流通企业物流成本，使港口物流业与道路物流业形成物流要素集聚和资源整合共享，促进广州市现代物流业的发展满足区域经济发展日趋复杂的物流服务需求，促进区域产业结构调整，增强区域经济的竞争力，有利于建立健全物流服务体系，改善广州在区域现代物流网络中的地位，改善投资环境，完善城市配套功能，增强城市综合服务功能和城市地位。花都港物流中心的建立，并且将能带动一大批第三产业的蓬勃发展，如物流中心配套设施，包括饮食、维修、运输、金融、保险等各类业务将迅速兴起。花都港中心的建成将减少由于卡车运输给城市带来的环境污染，解决物流规模扩大与城市环保之间的矛盾，改善城市道路通行秩序，促进河流生态城市建设。

四、花都港物流中心的战略定位及建设内容

广州花都港物流中心是一个具有区域服务能力的物流中心，由在广州城市、周边地区、经济区域等较为广泛物流活动相关的各种服务、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务、工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流中心。

花都港物流中心总的建设内容可以归结为： 打造两个平台： 物流企业聚集服务平台，区域城乡配送服务平台

拓展九项功能： 物流信息服务功能、货运配载服务功能、第三方物流企业总部基地功能、区域城乡配送服务功能、商贸物流服务功能、专业仓储服务功能、物流金融服务功能、物流综合配套服务、海关监管与集装箱物流服务。

五、花都港物流中心发展建议

1.请政府对花都港物流中心建设项目的实施提供宏观环境支持

2.明确花都港物流中心在物流开发和发展中的地位

3.从需求实际出发，高起点规划，分阶段实施

六、典型港口物流中心发展经验借鉴

新加坡港、千叶港、鹿特丹港、香港港和洛杉矶港是世界五大典型港口。

新加坡港是亚太地区最大的转口港，也是世界最大的集装箱港口之一，是典型的交通枢纽型港口。

千叶港主要进口货物为石油、天然气、铁矿石、木材和食用农产品等。千叶港与东京湾内东京港、川崎港、横滨港、木梗津港、横须贺港等5个重要港口组成了独立经营、整体对外的东京湾港口集群，港口物流为工业带动型。

鹿特丹港有“欧洲门户”之称，是西欧国际贸易主要进出口港和世界上主要的集装箱港口之一。鹿特丹港的港口管理局拥有很大的经营管理自主权和土地使用权，由其统一管理港口地区的码头设施，临港工业以及其他设施用地，其港口物流为综合型。

香港港的直接腹地是整个中国内地和东南亚等地区。强大的腹地经济使香港港成为国际各种资源及产品的分配中心和中转中心。香港港由港口企业自行组织专业化物流中心，利用港口的物流设施、人力和上下游业务关系开展物流业务。目前，香港已与世界上100多个国家和地区的500多个港口有航运往来，形成了一个以香港为枢纽、通过20多条主航线通达五大洲、四大洋的海上运输网络。同时，香港还是许多国际航线的中途停靠站，其港口物流为交通枢纽型。

洛杉矶港是美国西部最大的商业中心，港口腹地广阔，是典型的腹地型国际航运中心。港口物流设施先进，物流法律法规完备。其港口物流为商业带动型。

五大典型港口基础设施完善、集疏运体系发达、发展模式清晰、功能定位准确，并且均为自由港，以发展第四代港口物流为现实选择。

借鉴世界典型港口的物流发展管理经验，港口现代物流中心发展应该做到以下方面：

（1）积极培育港口物流供应链。

（2）采用灵活的经营管理模式，实现投资经营主体的多元化。

（3）加强法规建设，完善港口物流标准。

（4）完善港口基础设施，加快信息平台建设。

（5）积极申请保税区域，实现“以港兴区，以区带港”的港区联动。（6）开发物流增值服务项目，拓宽港口物流功能。

七、花都港发展规划方向

（1）港口应通过港口物流投资主体多元化的融投资方式，加快港口口物流的基础设施建设，大力开展多式联运。

（2）加快港口物流的信息化、自动化、智能化建设。

（3）建立适应现代港口物流业发展的物流园区，积极吸引生产性企业和第三方物流企业入驻。

（4）积极获取国家政策支持，逐步建立出口加工区、保税区、保税物流园区、保税港区等保税区域，推动港口现代物流的发展。

（5）港口应加快构建“三个平台”（物流基础设施平台、信息交易平台和物流政策平台），建设现代港口物流的支撑体系。

八、花都港现代物流中心的发展建议

综合上述对花都港现代物流中心发展阶段和发展类型的分析，对典型港口的借鉴，以及对港口现代物流内外部环境的分析，港口必须因地制宜，发展具有自身特色的现代港口物流，应考虑从以下几方面入手。

（1）加快港口的基础实施和集疏运体系建设，充分利用港口的区位优势和地区影响力，吸引挖掘客户,尽量减少中间运作环节,节省综合费用，降低物流成本。

（2）积极营造自由贸易条件，争取设立保税区域，将保税的功能优势与港口的区位优势结合起来,实现保税区域与港口的区域联动、功能联动、信息联动、营运联动,提升港口功能,向国际自由港模式发展。这是吸引货源的举措，也是培育港口特色的战略选择。

（3）积极搭建信息交易平台，实现便捷交易，改善客户服务，降低交易成本和服务成本。建立健全先进、实用的港口信息管理系统,实现生产调度指挥的可视化,装卸及仓储作业的自动化。提供一个以互联网为基础的信息系统,为买卖双方提供公平、公正、公开的电子商务平台,实现物流运营网络化和国际化。

（4）引入各类合作伙伴，形成战略联盟，强化物流供应链。港口应积极引入金融机构,与银行、保险业建立合作关系。结算银行应拥有先进、快速的资金划转网络系统。同时，还应积极引入第三方物流企业等战略合作伙伴，采取多种合作方式，搭建多元化的经营平台，完善和巩固港口的物流供应链及其客户服务体系。

（5）建立港口物流园区，拓展客户的物流服务功能，提供多元化的、定制化的物流服务，以服务确立港口特色。港口应通过提供多元化服务来挖掘“第三利润源泉”,开发包装、流通加工、储运、配送、免税自由贸易等物流功能,提供融资、报关、商检、货运代理、货物保险、风险规避、信息交流、专业人员培训等增值服务,提高综合物流效率。

（6）加强人才培训和教育工作。我国港口普遍缺乏物流方面的专业经营管理人才，港口应采用多种途径培养和引进具有良好货物和货运知识、掌握现代物流经营管理技术方法尤其是电子信息技术的物流经营管理专业人才,加快港口物流发展。

第二篇：港航物流产业园项目策划书

XXX县XXX港航物流产业园项目策划书

一、项目建设单位

XXX县港航管理局，负责对辖区内行业管理和行业许可审批；对辖区内中、小型港口进行资源整合；负责港航基础设施建设和港航物流产业园重点项目建设协调工作。

二、项目概况(一)项目类别

高端装备制造、基础设施、现代物流、传统产业、其他。

(二)项目建设内容及规模

项目规划面积1.5平方公里，位于XXX县XXX镇，水陆交通极为方便。项目区实施岸线478米，预留发展岸线1172米，先期已调整项目用地1400亩，实施中的项目建设内容为:国家二级标准进港航道、6个2000吨级码头及相关办公设施，港口设计吞吐700万吨，具备年吞吐货物1000万吨能力。项目投资概算33619.61万元，项目区占地879.75亩，工期1.5年。同时依托港口工程建设1平方公里临港物流园区。目前，已委托XXX集团规划设计院进行项目工可修编，一旦投资主体确定，即可开展立项相关手续办理。

(三)投资估算和资金筹措

先期通用泊位工程投资概算3.36亿元；本项目总投资的35%由企业投资，总投资的65%拟申请银行贷款，企业投资1.19亿元，银行贷款2.01亿元，建设期贷款利息0.16亿元。

(四)盈利模式和回收期

港口货物吞吐、临港物流园区仓储配送、货场仓房出租、传统加工装配、高端装备制造等；回收期10年。

(五)合作方式

合资、新设企业、固定资产投资等。

(六)项目选址及用地方案

XXX市XXX县XXX镇。

三、项目可行性分析(一)政策优势

1、产业发展政策支持。XXX市政府于2008年出台《关于加快临港物流中心建设的意见》，出台一系列港航业发展保障措施；《XXX港总体规划》于2013年底获省政府批复，在我县规划XXX港XXX港区XXX和XXX作业区，同时依托港口发展临港物流园区。地方政府积极落实内河物流产业发展政策，在项目用地指标极为紧张的情况下，积极保障港航物流产业园项目用地。

2、县委、县政府高度重视现代港航物流业发展，将现代港航物流业与旅游业作为文化、经济双翼重点发展。对物流产业园建设专门成立项目工程建设领导小组，由相关部门负责项目立项和建设工作协调，确保项目建设顺利进行。

3、整合港航资源，为港航物流产业打造良好的经营环境。为清理整治非法建设港口，杜绝行业无序经营和不良竞争，提高港航运输整体效益，2016年，我县开展对辖区内非法港口码头进行取缔工作，按照市政府非法港口清理统一部署，我县运河沿线40家港口已全部依法取缔。港口资源得到进一步整合，净化了行业生产经营环境，为港口资源快速向港航产业园集聚 创造了有利条件。

(二)区位、交通优势

1、有丰富的货物腹地资源。我县周边货物资源丰富，涉及韩台煤田及XXX镇、XXX镇工矿企业市场发达，大小钢厂，港口货物以煤炭、水泥、石子、黄沙等建材为主，往年辖区船闸通过量达1.5亿吨，本作业区建成后形成我市京杭运河南部唯一一处港口货物集散平台，能常年满足2000吨船舶进出港区，2020年末辖区货物通行量可突破2亿吨。

2、交通通行便捷。水路疏运通过新建进港航道连通京杭运河（实施中三级升二级）和XXX河（远期六级升三级），极大提升本作业区货物集疏能力，加快货物周转速度；陆路疏运依托等，距离**机场50公里，形成货物陆、海、空三级联运优势。

3、港口货物辐射半径广。项目作为能源建材集散平台建成后，我县年产水泥1000万吨，货物运输辐射半径可由150公里增大至1000公里，增强港口吞吐综合竞争力，拉动我县经济发展。

4、减少过闸，降低运输成本。项目位于万年闸下游，以2000吨船舶载重吨计算，每船降低0.5元/吨，可节省1000元/船。

5、专业技术培训优势。全区拥有庞大的装备制造产业技术工人队伍，XXX县自古以来就是水路运输要道和货物集散地，船舶加工制造成为当地主要加工制造产业，有着丰富的制造经验和先进的技术，能够制造各种类型的拖船、驳船和特种船舶；职业教育发展很快，能够为企业培训大批专业性、技术性人才。

(三)市场潜力

本项目的国民经济效益主要体现在替代陆路运输费用节约的效益方面，主要为航道建成后，原由公路、铁路运输的部分货物改为水路运输或水路、陆路联合运输，吨公里运费减少，且某些货种水路运输距离也较陆路运距缩短。

(四)核心竞争力

1、交通网络发达，能够实现水、陆、空、海联运；

2、拥有庞大的水路运输企业，全区拥有各类运输船舶3100艘，运力达到300万吨，实现全年货物运输3000万吨能力；

3、拥有两所高等职业院校和中等教育学校，为企业提供大量专业技术型人才；

4、项目区涉及拆迁量小，项目建设成本低；

5、项目区与京杭运河和XXX河直接联通，实现大型船舶进出港；

6、项目区与各大国企交通便利，能够实现与企业直接物流沟通。

四、项目建设工程方案

先期建设1平方公里通用泊位工程，为企业提供水路、陆路运输及货物仓储，依托港口建设临港物流园区和加工装备制造区，最终实现“一港（港区）、两区（临港物流园区、加工制造区）、一中心（商贸服务中心）”综合性港航物流产业园。

五、项目建设进度

筹备阶段

六、社会评价

本项目的建设能够增加XXX港XXX港区的港口效益，使得XXX港XXX港区充分发挥区域港口整合的重要作用，减少船舶待泊费，区域内通过水路运输的货物量大幅度增加，降低企业货物运输费用，减低整个社会的物流成本，促进腹地企业 和城市经济的更好、更快的发展。

项目建设可促进运输业、服务业等临港产业的发展，进而带动疏港交通及服务设施的建设，进而增加就业机会，提高居民收入、社会保障、卫生保健、教育文化和居民的生活质量，使绝大部分居民受益，具有良好的社会影响和社会效益

（1）本项目建成后，区域港口资源得到整合，减少船舶待泊费，区域内通过水路运输的货物量大幅度增加，降低企业货物运输费用，减低整个社会的物流成本。

（2）项目对扩大就业提高居民收入的影响

本项目的建设，对所在地区扩大就业提高居民收入将产生积极的影响。修建港口，将提供大量直接或间接的就业岗位，根据港口定员方案，可以提供就业，同时与之配套的物流、服务、环卫等也相应提供一些间接就业岗位，从而引起关联效应，提高当地居民的收入。

（3）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 本项目施工期间大量施工人员的进场，食品需求和日常生活用品的消耗均将从当地购买，提高当地的消费水平，让所在地居民获得实际利益。

（4）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响

本项目实施后，对所在地区的文化、教育和卫生将产生较好的影响，由于就业人员的增加，将带动文化、教育和卫生事业的发展。

（5）项目建设对所在地区不同利益群体的影响

本项目建设，主要获益的是港口生产管理人员及临港工业的从业群体，项目征地为建设用地，不涉及拆迁。本项目基本上照顾了各相关利益群体的要求。（6）项目建设对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

第三篇：物流中心规划设计原则

物流中心规划设计的原则问题

当前许多城市都将建设物流中心提到重要的日程中进行规划，但社会上有很多人对于物流中心的理解仅限于仓库的范围，而在建筑业中也将物流中心的规划和建设定位为四五类取费标准。其实物流中心的建设是非常复杂的，需要系统规划和详细论证。

物流中心的目的：在预定的区域内合理地布置好各功能块相对位置是非常重要的。（1）有效地利用空间、设备、人员和能源；（2）最大限度的减少物料搬运；（3）简化作业流程；（4）缩短生产周期；（5）力求投资最低；（6）为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。

物流中心规划原则：（1）有效管理（2)运作效率化（3）作业单纯化（4）作业须有扩展性（5）空间须有扩展性 6）在符合上述方向的前提下，成本必须经济。（

第四篇：磨憨四季花都项目规划设计任务书(20110701)

锦苑磨憨四季花都地产项目

规划设计任务书

2011年6月

目 录 项目概况 规划设计的基本原则 3 主要产品设计要求 4 设计成果要求 5 设计时间计划项目概况 1.1 项目区位

锦苑磨憨四季花都项目用地位于云南省西双版纳傣族自治州勐腊县东南边沿的磨憨镇，毗邻磨憨边境贸易区和老挝磨丁口岸，处于云南省与中南半岛的枢纽部位，和中国向东南亚实施全方位开放的前沿窗口位置。

项目用地距离云南省省城昆明市约701公里，距离西双版纳州府景洪市约181公里，距离勐腊县城约60公里；距离中国同老挝唯一的国家级陆路口岸——磨憨口岸不到一公里；出国境经老挝磨丁口岸至老挝南塔省省府南塔约62公里，至老挝古都琅勃拉邦约285公里，至老挝首都万象约702公里。从宏观区域看，项目用地具有较独特的区位优势。图一：项目宏观区位图

项目用地东侧紧邻的东盟大道（原小磨公路）是中国通往老挝的干线公路和通向东南亚最便捷的陆路要道；项目用地南侧紧邻正在修建的昆曼公路磨憨口岸路段。规划中的泛亚铁路中线预计也将临经项目用地后从磨憨口岸出境。1.2 项目地历史沿革和发展机遇

项目所在地西双版纳州勐腊县磨憨，是个西双版纳傣语地名。《勐腊县地名志》注解说：“磨：盐井；憨：富裕；磨憨：富裕的盐井。因以前云南旅游景点西双版纳州勐腊县磨憨村民常煮盐出售，经济收入可观，故名。”

1992年3月3日，国务院批准磨憨为国家一类口岸，也是目前中国同老挝两国之间唯一的国家级口岸；1994年8月国务院批准磨憨向第三国人员开放；2001年5月22日，磨憨边境贸易区正式设立；2002年5月1日开通昆明—思茅—景洪经磨憨至老挝万象的国际班车；2004年9月6日，国务院批准磨憨口岸开展签证工作。

2002年11月4日，在柬埔寨金边召开的第六届中国与东盟领导人会议上，正式签署了《中华人民共和国与东南亚联盟全面经济合作框架协议》，计划用10年的时间，建成世界上人口最多、面积最大的自由贸易区。2004年1月1日中国取消了从老挝、缅甸、柬埔寨进口的202种农副产品关税。

虽然磨憨口岸开通和磨憨经济贸易区设立已有十多年，但由于种种客观原因，该口岸和配套经济贸易区的发展一直远远落后于河口和瑞丽等周边口岸和经济贸易区的发展。目前，在中国•东盟自由贸易区建设的大背景下，国务院也于2011年5月批准并出台了《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，伴随着昆曼国际大通道和泛亚铁路中线的规划和修建，磨憨口岸及其周边区域凭借着其独特的区位优势和更加优惠的政策扶持，将会迎来一个前所未有的较大发展机遇。

1.3 项目用地范围及规划指标 图二：项目用地范围示意图

1.3.1 项目用地面积及地势

项目总规划用地面积91682.90平方米（合137.5亩），地块地势西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。1.3.2 规划指标：

总用地面积：91682.90 m2； 容积率：

0.8-1.5； 建筑密度：

≤25％； 绿化率：

≥45％； 建筑限高：

无限高； 车位配比：

按照规划院设计规范执行； 退缩要求：

按照政府规划红线退缩； 公共设施配套：

规划用地范围内无可保留和保护的古迹和珍贵树木。1.4 项目红线图（另行提供）1.5 项目四至

东至已建成的东盟大道

北至坡地开挖坡脚

南至新建的昆曼公路

西至规划的紫薇北路 1.6 道路交通

东侧紧邻东盟大道，双向4车道，路宽40米；

南侧紧邻新建昆曼公路，双向4车道，路宽40米。1.7 项目用地现状

图三：项目用地现状实景图（摄于2011年5月28日）1.8 周边环境

图四：项目用地周边环境示意图

项目周围山地自然植被覆盖良好，临近街区已开发了大量的临街和商业步行街店铺以及低星级酒店。但由于磨憨边境贸易区的商业发展滞后，同时，区域目前缺少旅游景点的依托，缺乏特色文化、娱乐、购物和休闲氛围的营造，已建和在建的店铺和酒店已呈现饱和状态。2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位

集仓储、总部基地、高档商务办公、星级特色酒店、特色商业步行街区、主题城市广场、高档别墅群、佛堂寺庙、特色民族村寨和农贸市场等于一体的中型边陲村镇综合体。2.1.1 项目形象定位

在满足必要的边贸仓储加工、商务办公和商业活动功能的基础上，打造具有鲜明地方民族特色、兼有东南亚异域风情和文化特色，同时，突出四季花卉景观和花卉保健疗养氛围营造的情景四季花园边陲小镇。

2.1.1.2项目价值点诠释

围绕当地傣、苗、瑶等少数民族宗教和文化特色，适度引入东南亚一带，尤其是老挝古都——琅勃拉邦的异域文化和商贸，结合四季花卉的街区景观打造和鲜花产品的综合开发应用，营造特色边陲浪漫花园小镇以形成区域差异化形象，进而追求特色衣、食、住、行、观、乐、养等修养观光文化的协调统一和独特体验。2.1.2 主要客户定位

有一定经济能力，对当地民族风情和东南亚情调生活、以及浪漫情调和花卉养身感兴趣的公务员、私营业主、投资商、艺术家以及境外人士。2.1.3 产品定位

1、星级酒店别墅及酒店公寓

价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：充分体现入住感受的升级，突出浪漫、休闲和修养的特色感受。

2、具有内外主题广场的四季商业花街

价值贡献：项目价值标杆产品，提升项目文化并兑现项目价值； 产品要点：充分体现特色边陲贸易感受的升级，突出自然、浪漫和特色风情融合的室外购物感受。

3、集中商业大楼

价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：同酒店公寓结合做足产品品质，体现现代、时尚和温馨的室内购物感受。

4、小高层写字楼

价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：充分体现休闲商务办公感受的升级，营造温馨、惬意的休闲商务感受。

5、独栋别墅

价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；

产品要点：充分体现边陲居住感受的升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。

6、佛堂寺庙

价值贡献：项目价值配套产品，提升宗教文化内涵和凝聚人气； 产品要点：充分体现当地民族和东南亚宗教文化，营造圣洁、祥和的宗教文化氛围。

7、特色民族村寨

价值贡献：项目价值配套产品，提升民族文化氛围和聚集人气； 产品要点：充分体现边陲民族居住感受的升级，突出当地民族民居特色和民族文化，做足坡地、低密度村寨居住感受。

8、特色农贸市场

价值贡献：项目价值配套产品，提升民族文化氛围和聚集人气； 产品要点：充分体现边陲民族农贸文化，结合特色民族村寨营造边陲民族日常生活的独特体验。

9、综合办公楼

价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；

产品要点：充分体现便捷、惬意的办公感受，突出民族边贸特色。

10、仓库及堆场

价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；

产品要点：满足当地边贸主要货品储运和简单加工需求，在不影响运作和安全的前提下，创造可参观和体验的感受。

2.2 总体规划 2.2.1 规划原则

充分利用规划用地区位优势和地处边陲两条交通通道交汇处的地理优势，结合场地坡地地势，平面空间上要求不同功能用地实现相对明确又保持必要联系的规划布局；立面空间上利用坡地地势，形成高低错落有序的建筑布置和形态。2.2.1.1 整体布局原则

场地竖向设计要在保证场地适宜的坡地起伏和防止水土流失的同时，尽量减少场地内挡土墙的布置和规模；

体现高档“边陲民族小镇生活”的社区规划，突出小区的低密度、高绿化率意向；

以四季商业花街、民族村寨、寺庙佛堂和特色农贸市场结合，综合展示特色边陲民族小镇生活意向；

所有产品及景观设计均须以体现出边陲小镇民族风情和东南亚异域风情感为主，辅助现代建筑艺术形式体现时尚感；

在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置，结合水景观设计布置独栋别墅产品和酒店别墅产品；

货物交通和商务、居住人流交通原则上分道布置；机动车交通同行人和非机动车交通在平面布置上尽量减少平交。2.2.1.2 建筑设计的朝向要求

尽量采用正南向布局，结合坡地地形布置形成民族风格鲜明、高低错落有序的建筑空间形式。2.2.1.3 项目内外部景观要求

降低建筑密度感，增加水景观、绿化景观和特色文化景点，以体现边陲民族小镇风情为原则。外部景观考虑以聚集人气，同时对项目边界建立及提升项目整体形象为原则。2.2.1.4 防洪、排涝设计要求

用地周边防洪、排涝设施按五十年一遇标准规划设计；场地内防洪、排涝设施按二十五年一遇标准规划设计 2.2.1.5 人防、消防、日照间距等要求

按照国家和当地有关法规进行设计，人防考虑与地下停车结合。2.2 规划建议

2.2.1 建议以民族村寨和特色农贸市场为基本依托，以佛寺及四季花街为建筑统领，与酒店别墅、特色酒店公寓和集中商业共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所；

2.2.2 磨憨地处亚热带区域，项目周边缺少水景观和戏水娱乐场所，建议尽量利用雨水收集和中水回用增加水景观设计和休闲、娱乐场所设置；

2.2.3 别墅和四季花街商铺的布置，要避免规整和统一的布置形式，尽量利用坡地地势形成高低错落有致的布局。3 主要产品设计要求 3.1 总体产品设计要求

产品总体设计要求以地方民族特色和东南亚风情为主，点缀现代建筑艺术，达到整体建筑形式协调统一。3.2 主要产品设计要求： 3.2.1星级酒店别墅

酒店别墅以三层独栋别墅为主，东南亚建筑风格。3.2.2具有内外主题广场的四季商业花街

三层联排店铺为主，部分区域可采用骑楼的形式，结合内外主题广场和四季花卉街景，营造自然、轻松、浪漫的室外购物环境。3.2.3酒店公寓和集中商业大楼

充分利用两主路交界扇形地块，采用半环形围合、玻璃幕墙外墙面，形成下部三层集中商业和上部九层酒店公寓的地标性现代建筑。其中，上部酒店公寓尽量采用落地大窗设计，营造良好的通风、采光和观景氛围。3.2.4小高层写字楼

利用场地西南角临路高块，采用玻璃幕墙，营造良好的通风、采光环境和惬意的休闲办公氛围。3.2.5独栋别墅

独栋别墅以三层东南亚建筑风格独栋别墅为主。在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置可布置带私家泳池别墅产品。3.2.6佛堂寺庙

通过带有傣族和东南亚佛教元素的建筑风格和文化沉淀，打造浓郁的佛教气氛及建筑特色。3.2.7特色民族村寨

以傣族文化为主，苗和瑶族文化为辅，利用坡地地势和特色农贸市场，打造建筑错落有致，观赏、餐饮和休闲娱乐结合的边陲民族乡村生活氛围。3.2.8特色农贸市场

三层双中空景观设计，营造良好的通风、采光条件和具有浓烈边陲民族特色的农贸氛围。3.2.9综合办公楼

带东南亚元素的建筑风格五层综合办公建筑，坡顶楼面和外立面风格要与佛寺、民族村寨和商业街、坡地别墅建筑风格相协调； 3.2.10仓库及堆场

在满足使用需求的基础上，场地布置和建筑风格要尽量与周边环境协调，同时考虑营造一定的可观赏性。4 设计成果要求

4.1 设计成果必须符合本任务书的设计原则、规划设计要求、建筑设计要求等有关要点的规定。4.2 设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一； 4.3 设计成果文件要求： • 项目总体规划构思设计说明。

• 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图、总体规划鸟瞰图，场地竖向设计图、交通组织及配套布置分析图、防洪和排水系统布置分析图、特色代表构筑物外观效果图、四季商业花街规划图和效果图、民族村寨规划及效果图、广场布置景观效果图、夜景观效果图、市政道路景观效果图、佛寺外立面及酒店前厅大堂效果图、销售中心外立面及内部布置效果图。

• 所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。• 提供准确的经济技术指标及户型统计表。

• 所有设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式8份。

4.4 设计成果电子文件要求：

• 全部设计成果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采用Microsoft word和doc格式文件；设计方案图形文件采用Auto CAD 2008的dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用中国较为普及的应用软件。所有电子文档制作成光盘一套。4.5 以上要求未提及的部分按照国家或西双版纳地区的规划设计规范执行。设计时间计划

• 提交初步方案的时间为：• 专家组方案评审时间为：• 提交最终方案的时间为：

年年年 日

日

日 2011 月2011 月2011 月

第五篇：物流项目规划设计任务书

规 划 设 计 任 务 书

项目名称： 项目地点： 建设单位：

编制说明：

1、本设计任务书是我公司基于现状以及对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求提出的一些分析和结论性意见，对规划设计的进行起指导作用；

2、本设计任务书仅作为xxx有限公司和设计单位进行项目设计沟通时的相关参考资料；

3、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为现状及前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可以再进行调整；

4、本设计任务书主要针对xxx项目整体规划提出。

5、xxx规划局关于工业用地出让规划设计要求仅供参考。

§

1、项目简介

一、用地地点

本项目位xxx区产业园内，紧临京杭大运河、宁通高速公路；扬霍道路从门前经过。

二、周边道路

南侧：第三横向干道； 西北：龙泉路（主入口）； 东北：扬霍公路。

三、周边环境

由于该项目位于广陵新区，周边的各类生活配套设施、服务设施较差，整体配套的综合能力不佳。

四、用地面积

工程占地面积116909㎡。

五、基地简况

本项目基地形状为“钻石”型，场地内现状为农田及荒地，拟建物流商务中心大楼、仓储、堆场、物流加工区、配套设施、停车场，使之形成一个有机整体。

六、地理概况

规划地块内南侧现有一条自然河道，向东接入沙河，大部分为空地，区域内以人工造景为主，新建绿地绿化率达到国家规定的要求。

§

2、规划设计理念、宗旨、主题

一、港区的方案设计理念

以人气为本，以物流畅通为荣，人无我有，人有我优。

二、港区的方案设计宗旨

一流的外观，一流的内涵；一流的管理、一流的设施。

三、港区的设计主题

舒适、环保、快捷、安全。

§

3、规划设计依据

一、电子地形图和用地红线图。

二、xx市国土资源管理局：土资国字[2006]地广字21、22号文。

三、国家、省内有关的规划设计法规及相关设计规范。

四、xx市规划局规划设计要求（仅供参考）。

五、本项目方案设计任务书纲要。

§

4、规划设计要求

一、设计任务说明

本项目一次规划设计，分三期实施，每期均具备独立完整的实施方案，以利于分期投入使用。

二、设计特点

根据开发意向，需重点体现物流区的人无我有、人有我优的特点，使人一见即想进驻，激发人们进入物流市场的欲望。

1、根据所取得地块的地形地貌制定出整个港区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象。

2、在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。

3、设计应在方便市场管理和使用的同时还要能够引导市场需求，指导人们市场观念的新理念、新思维。

4、在港区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划，保证方便管理。

三、功能布局系统

（一）建筑面积14万平米

1、物流商务中心大楼（包含办公中心、管理中心、信息中心、商务中心、商务后勤服务）约3～4万平米。

2、办公区、员工宿舍、驾驶员公寓约2万平米。

3、仓储、堆场约4万平米。

4、物流加工区约2万平米。

5、配套设施约2万平米。

（二）停车场及道路（占地）约3万平米。

四、道路交通及给排水系统

1、在现有的港区主大门布置上合理设计主干道与支干道，避免主干道与支干道的冲突。

2、港区内道路应考虑消防的要求，尽量采用人车分流。

3、港区内场地水流流向排至龙泉路及南侧规划路，要求雨污分流。

4、保留南侧自然河道。

五、建筑布局系统

1、物流商务中心大楼为小高层建筑（原有建筑是否保留问题，可结合整体布局最优化来考虑）。

2、主干道底层为商业网点或物流窗口，房屋布置朝向应注意与周边道路的主干道方向相一致。

3、宜采用现代建筑风格为主流的形式，线条流畅，富有诗意和个性。

4、建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点，同时要考虑降低造价，真正体现房美价廉。

5、房型要求：设计时应根据市场管理的需求，安排好办公室、会议室、机房控制室等。

6、设计适当的阳台或露台，可采用异形内、外结合式(分观赏和休闲用)，外观造型别致、美观，尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加室外造型的美观。

7、采用凸窗、拐角窗时要保证外观造形活跃。

8、设置排烟道、管道井、卫生间设置排气管道。

9、水、电要求：考虑消防及每个功能单元的空调用电。

10、外观异同，仓储、物流加工区要设有货运电梯。

11、外墙色调要求：与港区环境设计相协调。

12、入口应特别注意设计醒目，以增强第一印象；也可考虑少量的建筑装饰作为标志性建筑。

六、绿化环境系统

1、多层次的立体绿化。

2、少量的园林小品、雕塑。

3、重点体现绿化。

七、配套设施系统

1、拟建有大会议室。

2、拟建有汽车维修厂。

3、拟建有生活用品超市、职工食堂、小型酒吧、歌厅、浴室、美容美发店等。

八、指标要求

1、建筑容积率：≥0.7,≤1.2。

2、绿化率:≥20,≤25。

3、建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求。

§

5、成果要求

本方案分二步进行要求设计。

一、初步设计

（一）方案设计综合说明书（含设计特点和周围环境）；

（二）总平面图及功能分区(彩页)；

（三）港区鸟瞰图(不小于1号图纸)；

（四）光盘；

二、深化设计

在初步设计的基础上增加：

（一）建筑透视效果图（临主要道路立面效果图）；

（二）主要建筑单体方案图（平、立、剖面图，比例1：

（三）灌塑彩色效果图（采色总平面、单体透视图）；

（四）港区道路布置图；

（五）港区管网布置图；

（六）投资估算及经济指标分析。）；100