第1讲 永远的福音与圣所制度

第一篇：第1讲 永远的福音与圣所制度

大家好！或许我们在有关预言的《启示录讲座》或有关福音的《罗马书书讲座》等以往的圣经讲座当中见过，或者是初次见面，特别欢迎大家！现在我们要一同来学习更新更重要的内容，既是福音也是预言，那就是：“圣所——福音的唯一蓝图”！

什么是福音呢？罗马书1章16节中保罗是这样说的“我不以福音为耻；这福音本是上帝的大能，要救一切相信的。”福音不仅仅只是意味着救赎的好消息，还是上帝救赎人类的方法和力量。福音是上帝实实在在地救赎我们脱离罪的力量或能力。

而圣所制度，就是一个实际的预表，说明了上帝是如何施行救赎的大能的。圣所就是上帝如何解决人类罪的问题的唯一蓝图。

（“福音”——上帝救赎人类的大能）人类因为罪而与上帝分离，并且失去了永生。

罪是我们心中的问题；犯罪的行为只是内心隐藏的思想动机的外在表现。上帝所进行的工作正是要一一解决我们隐藏的罪的问题。

首先，以前所犯的罪得到饶恕；然后，从现在正在辖制我们的罪的力量中得到解放，这样我们才成为了以顺从上帝的旨意和律法为喜乐的人。上帝救赎我们，不是装装样子，把罪人包裹起来，使他的罪姑且不被看见。救赎乃是一种力量，这力量使恶的人成为义的人，让他们带着义的心，过着义的生活。同时，随之而来的是上帝审判的工作，就是在全宇宙面前表明上帝救赎的工作是公义的，从而谁也不再对上帝存在疑惑。这就是福音的工作和力量。

而圣所是实物教训，教导我们因信得到救赎的经验是什么，我们如何成为义的。这是上帝所启示的福音的唯一蓝图。

我们再看启示录14章6-7节这样记着说：“我又看见另有一位天使飞在空中，有永远的福音要传给住在地上的人，就是各国、各族、各方、各民。他大声说：应当敬畏上帝，将荣耀归给他，因他施行审判的时候已经到了，应当敬拜那创造天、地、海和众水泉源的。”在这警告的信息中，我们看到了一位天使飞在天空，将永远的福音传给这个世界的情景。这是启示给我们现时代的信息，因为启示录13章中讲到了兽的印记的患难，这位天使的信息正是要我们为之作准备的警告。

（“永远的福音”——不改变的福音）

“永远”是不改变的意思。“永远的福音”这样的表达暗示一个事实，也就是在福音的道理上改变了、妥协了。所以我们不能妥协，要传播那通过圣经而传承下来的完整的福音。如今的时代，为了使人中听，福音被改变了。如今的时代是妥协的时代，福音的道理变得非常廉价。所以，这个时代所需要的是永远的福音，没有被歪曲的、原原本本的福音真理。这样的福音是指什么呢？圣所制度正是教导了这原本的福音。

我们再看马太福音24:14，耶稣说“这天国的福音要传遍天下，对万民作见证，然后末期才来到。”这里说天国的福音、正确的福音被传播到全世界，世界的结局就来到了。

（“天国的福音”——要传遍天下）

换句话说，通过圣所制度，理解永远的福音而发生变化的人，才能建立这末世的教会。天国的福音并不是当今一般所说的福音。耶稣曾经传扬的福音就是天国的福音，毫无搀杂而单纯的福音。使我们成义的恩典，和圣化的能力，最终实实在在地接受审判，包含这一切的就是完全的天国的福音。

现代基督教界广传福音的事实虽然值得高兴，但是想到在这个世界上，每天约有33万名新生儿诞生的时候，我们不禁意识到，如果要实现主的圣言“这天国的福音要传遍天下，对万民作见证，然后末期才来到”(太24:14)，靠着人的力量去传播这样的福音几乎是不可能的。而且，对于其它各种宗教信仰的人，如何做才能使他们得到救赎，如何向他们教导真正的福音，这个问题也是深远的。虽然基督教的福音已经广传，但是如何对付逐渐变恶的人心，这个问题也是重大的。但是按照现在我们传播福音的速度和现时代教会的状况，即使经历很长的岁月，耶稣也不会来。想到这些的时候，我们要思考，一方面真正的福音真理是什么，另一方面如何得到从天而来的传扬真理的能力。我们坚信耶稣在圣经中所说他将速来的应许，为了这应许的成就而祈祷，我们要恳切地祈求晚雨圣灵沛降。五旬节的时候，主的门徒们接受了早雨圣灵沛降，福音传遍了天下；同样，若是没有晚雨圣灵沛降的话，我们也无法担当这样的使命和义务。

我们现在为什么不能得到晚雨圣灵充满呢？我们怎样才能体验到可以完全改变世界的圣灵的能力呢？从圣所中可以得到答案。圣所制度告诉了我们目前面临困境的原因，同时也仔细地说明了真正的救赎是如何成就的。

再打开圣经，诗77:13记着说：“上帝啊，你的作为是洁净的；有何神大如上帝呢？”KJV英文圣经对于这段经文的翻译更加准确：“Thy way,O God,is in the sanctuary:who is so great a God as our God?”翻译成中文是：“上帝啊，你的道路就在圣所里；有何神大如上帝呢？”上帝通过圣所制度展现并且说明了他到底要如何救赎人类，将人类从罪中恢复的计划。所以圣所制度是说明上帝真福音的唯一蓝图。

（圣所中展现的救赎事业——如何解决罪的问题）

上帝为了暴露撒但的欺骗和反叛，恢复全宇宙天使和居民以往对自己的信赖，特别是为了救赎和恢复堕落的人类，而开始了救赎的工作。那么，救赎就是解决罪的问题。但救赎并不仅仅是简单的饶恕，在此之上还包含更大的作为和能力。上帝如何解决并且除去罪呢？圣所制度详细地展现了这一切。

当研究圣所简单的建筑样式，和圣所制度里的仪式的时候，我们就可以知道上帝想要说明的旨意。通过圣所我们必须知道的是：罪人牵着羊，为了得到饶恕走向圣所，最终的目的地是至圣所，来到上帝的约柜前。

因着罪我们从上帝面前被赶走。上帝是创造主，是生命的根源，同时上帝本身又是爱。而我们的目的是在这样的上帝面前，不再死亡，永远地活着。但是，我们带着罪时，是不能看见上帝或与上帝同在的。因为上帝临格的荣光(shekinah)会烧毁罪人。我们如何在上帝的荣光面前存活，上帝如何处理罪的问题？圣所制度告诉了我们每一步！

通过圣所人类可以知道，为了看见上帝必须经历怎样的过程。完全的救赎意味着罪人再次站在上帝的荣光面前时能永远地存活。而要在上帝的荣光面前能以存活，就必须解决罪人罪的问题。赛59:2，“但你们的罪孽使你们与上帝隔绝，你们的罪恶使他掩面不听你们。”

所以圣所制度的设立，乃是为了使罪人能够走向上帝的荣光(shekinah)面前，能看见在至圣所里圣洁的上帝。也就是教导我们：罪如何得到饶恕，怎样过无罪的生活，最终将如何解决罪的问题。

为了帮助大家理解这些问题，我们一起看下面的例子。几年前，我在家门前的田里将白菜和几种蔬菜一起种了下去。一到秋天，一颗颗散发着清香的大白菜茁壮地成长起来，看起来十分令人喜爱。阳光是赋予白菜生命、活力和喜乐的泉源。可是我们所居住的那个地方下了早霜。奇怪的是，被霜打的白菜在接受日光照射之后，渐渐枯萎。过了几天后，同样的阳光却给白菜带来了死亡和毁灭。阳光是不会变化的，而是被霜打的白菜其本质发生了变化，变成了无法在阳光下生存。

罪拦阻了我们与上帝之间的关系。人类本是在上帝的临格面前充满喜乐、拥有永生。但是因犯罪本性改变了，无法在天国生存。所以上帝要救赎人类，使得人类能够再次回到天国，而要实现这个目的，并非是通过适当地掩盖住罪恶、或单单饶恕罪恶的方法，而是要完全解决我们里面的罪的问题。

如果上帝和人类不合作的话，这项工作是无法完成的。那么，上帝为了救赎我们发明了怎样的方法呢？我们到底要经历怎样的经验，才能来到上帝面前，和所思念的创造主面对面永远地生活呢？从此刻开始，就让我们通过圣所这伟大的蓝图来研究这些问题吧。

请看，出25:8-9，“又当为我造圣所，使我可以住在他们中间。制造帐幕和其中的一切器具，都要照我所指示你的样式。”上帝命令摩西建造圣所，并且很详细地向他展现了天上圣所的样式。因为地上的圣所是天上圣所的影子，所以向摩西展现了圣所的样式后，嘱咐他要准确地按照原样建造圣所。

天上的上帝如何成就救赎人类的事业，圣所就是明确的蓝图，因而按照人的设想是不可能建立圣所的。（“为我造圣所”——居住在人类中间的上帝）而且上帝建造圣所的目的，是为了使他可以居住在人类中间。“又当为我造圣所，使我可以住在他们中间。”(出25:8)假设我们在某位朋友家生活一年，和他们一起吃饭，一起睡觉，我们就会很详细地了解那位朋友喜欢什么、讨厌什么、吃什么东西、做什么事情、过着怎样的家庭生活。同样的道理，上帝来到罪人中间，与罪人同在，就是希望使我们可以正确地认识到他是怎样的一位上帝。同时也告诉我们他来重新找回罪人的爱，他为了救赎我们而要付出怎样的牺牲。

所以，地上的圣所是基督道成肉身的表象。圣所的所有器具、材料、样式都生动地告诉了我们耶稣是怎样的一位，他又是如何担当救赎之工的。

圣所仪式的所有部分象征着耶稣的工作。圣所的外院象征着耶稣在十字架上成就赎罪的工作；圣所象征着耶稣复活升天，在天上做中保的工作；至圣所象征着救赎工作中最后的审判和罪的涂抹。仅仅饶恕罪并不意味着就结束了。因为还要通过审判的工作，在宇宙天使面前证明：上帝的能力能够使罪人成为义人。

所以，圣所制度是出于上帝的智慧，是为了说明全部天国福音的计划而设立的。我们越是研究这智慧的结晶的时候，就越发感到上帝的智慧，也不禁叹服上帝的爱和奇妙，颂赞上帝的作为！

上帝在西奈山向摩西展现了圣所的启示，并且命令他按照所指示的模样准确地建造圣所。来8:5，“他们供奉的事本是天上事的形状和影像，正如摩西将要造帐幕的时候，蒙上帝警戒他，说：你要谨慎，作各样的物件都要照着在山上指示你的样式。”但是，（关于圣所的第一个启示——上帝设立献祭制度的意义）上帝在此之前已经把救赎的蓝图，圣所的启示，告诉了我们的始祖亚当和夏娃。从创世记3章的内容可以发现关于圣所的第一个启示。

关于圣所的第一个启示记载在创世记3:20-21节。“亚当给他妻子起名叫夏娃，因为她是众生之母。”亚当夏娃犯罪后，上帝宣判了他们死刑，地也受了咒诅。亚当听到这样的宣判后，随后转身给自己的妻子起了新的名字。“从此你的名字叫夏娃，从现在开始你要成为众生之母。”就几分钟前因罪的结果而接受必死的判决的亚当，他为什么要这么做呢？

亚当是在犯罪之后而非犯罪之前给自己的妻子起了夏娃的名字。从而我们可以看到亚当的信心。为什么这么说呢？从21节可以找到答案。创3:21，“耶和华上帝为亚当和他妻子用皮子作衣服给他们穿。”如果要穿上动物的皮，就必须先杀掉动物。罪的结果出现之后，为了防备变化了的气候，必须杀掉作为牺牲的羊，然后用羊皮来遮掩赤身露体的人。然而这不是最重要的原因。

人类因为犯罪而失去了荣光之衣。穿上动物的皮，就是主教导他们：在对罪当即的审判中，救赎主的义袍是可以遮掩人类的。让我们想象一下当时的场面。

上帝命令亚当唤来在远处天真玩耍的两只小羊。这个时候，亚当吹了口哨，两只小羊在毫不知情之下蹦蹦跳跳地跑了过来，一只“吧嗒”一下钻进了亚当的怀里，另一只钻进了夏娃的怀里。亚当和夏娃抚摸着两只可爱的小羊，这时上帝又对他们说：“亚当啊，看见那边的石头了吗？”“是的，上帝！”“把那两块石头拿过来，互相敲打，使它变得锋利。”亚当按照上帝的命令将石头打磨得锋利，上帝又对亚当说：“用那石头击打羊的头。”“什么？用这石头击打羊的头，羊会死的啊，是让我杀死羊吗？”“赶紧按照我说的做！”亚当在上帝权威的话语前不得不用锋利的石头砸向了羊的头。“更用力点！”第二次砸下的时候，小羊睁大了眼睛，好象是在说“为什么要这样打我呢？”带着恐怖的表情，流着血渐渐地死去了。亚当第一次看见了死亡的恐怖，他惊恐地发抖着，立刻把羊的尸体扔到了地上，问上帝：“上帝，我们犯了罪，也要这么悲惨地被杀死吗？”“不是的，亚当，不是你们死，而是我要为你们这样死去！”

听到上帝救赎人类的计划之后，我们的始祖跪在了上帝的面前，呼喊道：“上帝啊，如果因为我们的罪，主必须要这样牺牲的话，我们真的非常憎恶这样的罪。使得主牺牲的罪，我们不愿再犯了！”圣所的目的就是为了让罪人恨罪爱义。这个目标在我们心中得以实现的时候，就是救赎得以实现的时候。

这就是圣所的第一个启示。

我们继续看创世记3章的内容。我们常常看到画家关于创世记3章的内容的作品。其中有这样的一幅画：面目可怕的天使手持带火焰的剑，站在伊甸园的入口处，被驱逐的亚当和夏娃害怕而颤抖地瞥向后面的天使。但是，让我们思考一下：充满爱的上帝为亚当和夏娃用羊皮做衣服给他们穿。这样一位上帝怎么可能使正在颤抖着站在那的两个人陷入恐怖之中？还从伊甸园驱逐他们且转眼不看他们呢？

上帝的确是设立了看守的天使阻止人类接近生命树，但是我们必须了解一个事实。创3:24节，“于是把他赶出去了。又在伊甸园的东边安设基路伯，和四面转动发火焰的剑，要把守生命树的道路。”这里出现了“转动发火焰的剑”，转动发火焰的剑是在基路伯之间。那么在基路伯之间的是谁呢？诗99:1，“耶和华作王，万民当战抖。他坐在二基路伯上，地当动摇。”基路伯是在上帝的宝座前，护卫在上帝临格之处的天使。以西结书1章和10章中记载了基路伯在上帝的宝座两旁。

（基路伯之间上帝的荣光——向罪人显现的上帝的形象）

在上帝向摩西显现的场面中，描述在基路伯之间来回走动的上帝就好象发出的火焰一样。所以是否也可以用“转动发火焰的剑”来描述呢？“转动”，即来回走动，坐立不安的样子。上帝看着离开的亚当和夏娃，充满怜悯，嘱咐他们说：“要常常来敬拜，要学习关于救赎的真理。”这样的场面难道不让人联想到看着离开家的子女，坐立不安、满心哀思的父母吗？

人类被驱逐出伊甸园之后的一段时间内，伊甸园仍然存在于地上。创4:16有话说，“于是该隐离开耶和华的面，去住在伊甸东边挪得之地。”可见在很长的一段时间内，堕落的人类是被允许瞻仰那没有罪恶的乐园的。入口处虽然有天使把守，但是上帝的荣光显现在基路伯天使侍奉的乐园的门前。大家可以想到，在以色列人敬拜的中心至圣所中，上帝的荣光在基路伯之间显现，后来称为“shekinah[Fi‘kainE]”，意思是临格。请参考出25:22，诗80:1，赛37:16。

伊甸园的门口曾是亚当和他的儿子们敬拜上帝的地方。因着不顺从被赶出伊甸园的人类，在这里立约要顺从上帝的律法。该隐和亚伯献祭的地方很可能就是在伊甸园前面。始祖来到伊甸东面敬拜上帝，上帝向他们教导了圣所制度，告诉他们上帝将如何饶恕罪人的罪，如何处置罪和叛逆的问题。

当然，上帝在伊甸园入口设立基路伯的另一个原因，是为了阻挡撒但的接近和欺骗。

以上从创世记3章的内容中，我们可以看到上帝向人类展现的第一个关于圣所的启示。这是我们的希望。但我们也要记住，上帝为了饶恕我们的罪，付出了无限大的牺牲。关于圣所的第一个启示阐明了一个非常鲜明的事实：面对因自己的罪而牺牲的羊，人类将体验两种经历：第一，认识到罪的后果并且厌恶罪；第二，生出爱义的心，宁死也不愿再违背上帝的律法。

好了，这一讲我们学习了圣所讲座的绪论部分，我们开始谈到了圣所制度与永远的福音的关系；我们最后学习了关于圣所的第一个启示。下一讲我们将学习在圣所外院称义的经验、并圣所的献祭及其意义，是非常重要的内容，我们下一堂课再见！

第二篇：第7讲 收养制度

第7讲

收养制度

收养关系图

生父母

收养与公养

收养与寄养

二、保障被收养人和收养人合法权益的原则

收养关系涉及到收养人和被收养人双方的利益，保障被收养人和收养人合法权益的原则体现在我国收养法中，如

被收养人一般应为不满14周岁的处于特殊生活状态下的未成年人;

收养人一般需年满30周岁，无子女，并且具备抚养教育被收养人的能力;

生父母送养子女，须双方共同送养;

收养人、送养人要求保守收养秘密的，其他人应当尊重其意愿，不得泄露。

三、平等自愿的原则

收养关系属于民事法律关系的范畴，收养关系也必须遵循平等自愿原则。平等自愿原则体现在我国收养法中，如收养人收养与送养人送养，须双方自愿;收养年满10周岁以上未成年人的，应当征求被收养人的同意。收养人与送养人可以协议解除收养关系，如果养子女年满10周岁以上的，应当征得本人同意。收养关系当事人各方或者一方要求办理收养公证的，应当到有资格的公证机构办理收养公证。

四、不得违背社会公德的原则

收养行为不仅关系着当事人的切身利益，而且还直接涉及到社会公共利益，所以，有必要从维护社会公德的立场，对收养子女的行为加以必要的制约。不得违背社会公德的原则体现在我国收养法中，如无配偶的男性收养女性的，收养人与被收养人年龄应相差40周岁以上。收养人不履行收养义务，有虐待、遗弃等侵害未成年人养子女合法权益行为的，送养人有权要求解除养父母与养子女的收养关系。因养子女成年后虐待、遗弃养父母而解除收养关系的，养父母可以要求养子女补偿期间支出的生活费和教育费。

五、不得违背计划生育的法律和法规的原则

我国收养法特别规定，收养人一般应为无子女者。送养人不得以送养子女为理由违反计划生育的规定再生育子女。收养人只能收养一名子女。

3、对孤儿、弃儿或者残疾儿童收养的特殊规定。《收养法》规定：收养孤儿、残疾儿童或者收养由社会福利机构抚养的儿童的，不受收养人无子女和收养一名的限制。法律之所以放宽此类收养的条件，是因为这些收养行为具有援助弱者的人道主义性质，国家实际是鼓励此类收养的。放宽条件，并不是没有条件，为了确保被收养人能够健康的成长，收养人除不受上述条件限制外，《收养法》对收养人的其他条件限制仍然适用 •

4、继父母对继子女的收养。《收养法》第14条规定：“继父或者继母经继子女的生父母的同意，可以收养继子女，并可以不受本法第4条第3项，第5条第3项，第6条和被收养人不满14周岁的限制。”即不受以下条件的限制：

(1)不受被收养人为生父母由特殊困难无力抚养的子女和不满14周岁的条件限制;

(2)不受送养人为有特殊困难无力抚养子女的生父母的条件限制;

(3)收养人不受年满30周岁，无子女，有抚养教育被收养人的能力，未患有在医学上认为不应当收养子女的疾病以及只能收养一名子女等条件的限制。•

5、隔代收养

• 收养孙子女，称谓不同而已，与养父母和养子女的权利义务一样。

6、收养成年人只有两种情况下可以：

• A、收养人收养三代以内的同辈旁系血亲的子女

• B、继父或继母收养继子女，被收养人才可以不受不满14周岁的限制

第四节 收养的效力

（一）、协议解除的条件

1、当事人须有解除收养关系的合意。•

2、当事人必须具有完全民事行为能力。•

3、夫妻共同收养者，其终止收养须夫妻共同解除收养关系。•

（二）、协议解除的程序

1、养子女为未成年人。养父母要求解除收养关系的 •

2、养子女为未成年人。送养人要求解除收养关系的

3、在被收养人成年以后，养父母与成年养子女关系恶化，一方要求解除收养关系的

4、关于养父母死亡后可否终止收养关系的问题

林某与吴某婚后多年未生养，便收养孤儿小华做养子。后来，夫妻俩因感情不合而离异，小华随养母林某生活。2003年3月林某下岗没有了生活来源，眼看小华就要到上学的年龄十分为难，便要求吴某出一部分养子的生活费和教育费，吴某以小华并非自己亲生加以拒绝。

• 问题：作为养父的吴某该支付养子的抚养费吗？

第三篇：第23讲第二节建设用地制度与政策

第二节 建设用地制度与政策

大纲要求：

建设用地使用权出让； 建设用地使用权划拨。

《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。本节所称的建设用地制度与政策，仅包括国有土地中的建设用地制度与政策。

现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拨方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。

本节主要介绍通过出让方式和行政划拨方式取得建设用地使用权的相关制度和政策。

知识点一：建设用地使用权出让（常考点）

建设用地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（一）土地使用权出让的主体

土地使用权出让的主体，包括出让方和受让方。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权的出让方是国家，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用权受让方是土地使用者，具体可以分为公司、企业、其他组织和个人。

（二）土地使用权出让的方式（常考点）

根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表按照法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标、拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。

1．招标出让

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞标某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后根据招标结果择优确定中标的土地使用者的行为。招标出让方式，有利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局，以及重大工程的较大地块的投资项目。

2．拍卖出让

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，有利于增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

3．挂牌出让

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4．协议出让

协议出让国有土地使用权，是指政府作为土地所有人（出让人）与选定的土地使用人（受让人）磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。采取协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于国家规定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式有必要加以限制，以免造成不公平竞争、权力寻租及国有资产流失。

（三）土地使用权出让的年限 土地使用权的最高使用年限，是指法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。

土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。

出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，土地使用权出让的实际年限不得高于法律规定的最高年限。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（注）按照出让土地的不同用途，规定了各类用地使用权出让的最高年限：

(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。

（四）土地使用权出让合同

建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，用于规范和指导国有土地使用权的出让行为。

土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：(1)出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；(2)出让金的数额、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；

(4)建设规划设计条件，也称使用条件；(5)合同双方的权利和义务；(6)定金及违约责任。（出让方两项权利）

一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿； 二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，出让方（土地管理部门）有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。

（出让方两项义务）

第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权； 第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。（受让方三项义务）

第一，规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。

第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。

取得土地使用权后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。土地使用人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

知识点二：建设用地使用权划拨

（一）建设用地使用权划拨的含义

建设用地使用权划拨，简称土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

（二）土地使用权划拨的范围 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。

依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

(1)国家机关用地；(2)军事用地；(3)城市基础设施用地；(4)公益事业用地；

(5)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(6)法律、行政法规规定的其他用地。

（三）土地使用权划拨的管理

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

1．划拨土地的转让

划拨土地的转让有两种形式：一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理。

2．划拨土地使用权的出租

房产所有权人以营利为目的出租，应当应将租金中所含土地收益上缴国家； 用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；

租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。3．划拨土地使用权的抵押

划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。4．擅自转让、出租、抵押行为的处置

对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

5．国企改制中的划拨土地处置

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置，将原无偿无期限变有偿有期限。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团；(2)国有改组为股份合作制的；(3)国有租赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企业。

6．划拨土地使用权的收回

国家无偿收回土地时，对地上物应当给予补偿。国家无偿收回划拨土地，主要有以下七种原因：

(1)因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；(2)为了公共利益和城市规划要求的；(3)司法部门没收财产而收回土地使用权的；(4)土地使用者自动放弃土地使用权；(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用；(6)不按批准用途使用；

(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

第四篇：物业管理基本制度与政策讲义 第27讲第六节

第六节  房地产权属登记制度与政策

大纲要求：

房地产登记制度；

房地产权属登记。

知识点一：房地产登记制度

一、房地产登记制度概述

（一）房地产登记概念

房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。

房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

（二）房地产登记制度的类型

根据登记的内容和形式不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

1．契据登记制

契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。

政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。

契据登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。

发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。

2．产权登记制

产权登记制度的理论基础是成立要件主义。在产权登记制度下，政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。

产权登记制下，如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤销确权决定，由行政机关根据查明的事实做出新的房地产权属登记决定。

（三）我国的房地产权属登记制度

我国的房地产权属登记制度基本采用产权登记制度，主要表现在以下四个方面：

(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。

(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。

(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。

(4)法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序。

（四）房地产权属登记的意义

1．房地产权属登记是保护房地产权利人的需要

2．房地产权属登记是保证房地产交易安全的需要

3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作

4．房地产权属登记是城市规划、建设和管理的科学依据。

（五）房地产登记的原则

1．权利主体一致的原则

2．属地管理原则

知识点二：房屋权属登记（轮换考点）

（一）房屋权属登记的种类（六项）

1．总登记

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

2．初始登记

(1)初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。

一是新建房屋进行的初始登记；

二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；

三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

(2)新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

申请人应当提交的文件有：

①用地证明文件或者土地使用产权；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④施工许可证；⑤房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

(3)集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

3．转移登记

转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。

当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。

权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明，以及与房屋转让情况相关的证明文件。

4．变更登记

变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物理状况变更。权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

5．他项权利登记

他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。由于承租权周期暂短，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

6．注销登记

注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。

原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

（二）房屋登记的基本要求（常考点）

1．以共同申请为原则，以单方申请为例外

2．以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

3．按房屋基本单元进行登记

（三）房屋权属登记程序与处理规则

1．房屋权属登记程序

房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

2．房屋权属登记处理规则

(1)登记机关依法直接代为登记。

以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：

①依法由房地产行政主管部门代管的房屋；②无人主张权利的房屋；③法律、法规规定的其他情形。其中，房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。

(2)暂缓登记。

以下情况申请人可以申请暂缓登记：

①因正当理由不能按期提交证明材料的；

②按照规定需要补办手续的；

③法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

(3)不予登记。

下列情况登记机关不予登记：

①属于违章建筑的；

②属于临时建筑的；

③法律、法规规定的其他情形。

(4)注销房屋权属证书。

下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：

①申报不实的；②涂改房屋权属证书的；③房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；④因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

（四）房屋登记簿和房屋权属证书

1．房屋登记簿

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本情况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

房屋登记簿记载内容主要为：

(1)房屋自然状况部分；(2)房屋权利状况部分；(3)补换证记录部分；(4)限制情况部分；(5)其他情况部分。登记簿可以采取电子介质，也可以采用纸介质。

根据《房屋登记簿管理试行办法》和《房地产登记技术规定》的要求，房屋登记簿由房屋登记机构永久保存并妥善保管。

登记簿如有损毁，房屋登记机构应及时补造。

2．房屋权属证书

房屋权属证书有以下三种：

(1)《房屋所有产权》。

由房屋所有权人收执。

(2)《房屋共有产权》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有产权书1份。房屋共有产权书与房屋所有产权书具有同等的法律效力。

(3)《房屋他项产权》。

由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

单选例题

1.规定房屋权属总登记、验证、换证期限的部门是()。

a．县级以上人民政府

b．县级以上人民政府房地产管理部门

c．县级以上人民政府土地和房屋管理部门

d．县级以上人民政府土地管理部门

答案：a

2.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起()内申请转移登记。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的权属登记可以分为（）。

a．总登记

b．初始登记

c．转移登记

d．变更登记

e．权利登记

答案：abcd

4.我国房屋权属登记的种类包括()。

a．总登记和初始登记

b．转移登记和变更登记

c．他项权利登记和注销登记

d．房屋使用权登记

e．国有土地所有权登记

答案：abc

5.房屋权属证书的种类包括()。

a．房屋所有权证

b．房屋共有权证

c．房屋他项权证

d．房屋使用权证

e．房屋租赁权证

答案：abc

第五篇：物业管理基本制度与政策讲义 第18讲，第四节

第四节  物业承接查验制度

大纲要求：

物业承接查验的定义；

物业承接查验制度的必要性；

物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想；

物业承接查验的主要依据和条件；

物业承接查验的内容和程序；

建设单位的义务和责任；

物业服务企业的义务和责任；

物业承接查验记录、协议与备案；

保护业主权益的相关规定。

2010年10月，住房城乡建设部印发了《物业承接查验办法》，将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。

知识点一：物业承接查验的定义（常考点）

《物业承接查验办法》第二条规定：“物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”

物业管理早期实践中，将物业承接查验混同于工程竣工验收的情况较为常见，有必要对二者进行明确的区分。

物业承接查验，是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，是物业服务企业接受建设单位委托开展前期物业管理工作的前提条件。

工程竣工验收，是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、监理、施工、设备供应等单位，对该工程项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行的全面检验，是承包单位向建设单位交付工程项目的前提条件。

知识点二：物业承接查验制度的必要性

（一）物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要

（二）物业承接查验制度是保护业主物权的需要

（三）物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要

物业承接查验制度，通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展。

知识点三：物业承接查验制度的基本原则和指导思想

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

物业承接查验制度的指导思想如以下4项：

(1)以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务企业与建设单位的契约自由；以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。

(2)正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。

(3)规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。

(4)强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中适用实施。

知识点四：物业承接查验的依据和条件

（一）物业承接查验的依据（轮换考点）

实施物业承接查验，主要依据下列文件：

(1)物业买卖合同；

(2)临时管理规约；

(3)前期物业服务合同；

(4)物业规划设计方案；

(5)建设单位移交的图纸资料；

(6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件。

(1)建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；

(2)建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；

(3)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

（二）物业承接查验的条件（轮换考点）

在各地取消综合性验收的大背景下，为保证物业硬件符合交付使用条件，为实施物业管理创造有利条件，《物业承接查验办法》规定，实施承接查验的物业，应当具备以下7个条件：

(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

(7)法律、法规规定的其他条件。

知识点五：物业承接查验的内容和程序

（一）物业承接查验的内容（常考点）

物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行检查和验收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

(2)共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

(3)共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（一）物业承接查验的内容（常考点）

建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

（二）物业承接查验的程序（常考点）

物业承接查验按照下列程序进行：

(1)确定物业承接查验方案；

(2)移交有关图纸资料；

(3)查验共用部位、共用设施设备；

(4)解决查验发现的问题；

(5)确认现场查验结果；

(6)签订物业承接查验协议；

(7)办理物业交接手续。

知识点六：建设单位的义务和责任

（一）建设单位在承接查验中的义务（轮换考点）

为了加强对建设单位的约束，督促建设单位切实做到诚实信用，《物业承接查验办法》规定建设单位在物业承接查验中，应当履行以下8项义务：

(1)建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

(2)建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

(3)建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；④物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑤承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

(4)建设单位应当根据物业服务企业的书面通知，及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备数量和质量不符合规定的问题，并组织物业服务企业复验。

(5)建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

(6)建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

(7)建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

(8)建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

（二）建设单位在承接查验中的法律责任（轮换考点）

《物业承接查验办法》明确规定建设单位的四项法律责任：

(1)物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；

(2)物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建没单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任；

(3)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施没备的保修责任；

(4)建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

知识点七：物业服务企业的义务和责任

（一）物业服务企业在承接查验中的义务（轮换考点）

《物业承接查验办法》规定，物业服务企业在物业承接查验中应当履行以下4项义务：

(1)物业服务企业应当通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

(2)物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施没备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

(3)物业服务企业应当在现场查验中，将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情况，书面通知建设单位。

(4)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

（二）物业服务企业在承接查验中的法律责任

《物业承接查验办法》明确规定了物业服务企业的三项法律责任：

(1)自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；

(2)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；

(3)物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

知识点八：物业承接查验记录、协议与备案（轮换考点）

（一）物业承接查验记录（轮换考点）

(1)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

(2)交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

（二）物业承接查验协议

在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。

签订物业承接查验协议，既是对现场查验结果的确认，也是物业服务企业接收物业共用部位、共用设施设备的先决条件。

物业承接查验协议的内容、效力和违约责任：

(1)物业承接查验协议的内容应当包括物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等；

(2)物业承接查验协议是前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力；

(3)物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任

（三）物业承接查验备案（轮换考点）

为了加强日常监管工作，《物业承接查验办法》明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后30日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交以下文件资料：(1)前期物业服务合同；(2)临时管理规约；(3)物业承接查验协议；(4)建设单位移交资料清单；(5)查验记录；(6)交接记录；(7)其他承接查验有关的文件。

知识点九：保护业主权益的相关规定

为防止前期物业服务合同终止后物业服务企业拒交物业承接查验档案，《物业承接查验办法》明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有；

为发挥业主在物业承接查验中的主观能动性，《物业承接查验办法》明确规定业主的知情权和监督权，并要求建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主；

为保障物业承接查验的经费来源，《物业承接查验办法》规定由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定物业承接查验费用的承担，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担；

为发挥各方主体的监督作用，《物业承接查验办法》规定物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证，物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

1.为了加强日常监管工作，《物业承接查验办法》明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后（）日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c