房地产执行若干问题探析研究与分析

第一篇：房地产执行若干问题探析研究与分析

房地产执行若干问题探析

梁锦学

提要：人民法院在执行涉房地产案件时，遇到诸多困难和问题，有的缺少相关法律规定，有的是协助义务机关以种种理由进行推诿、推拖，有的搞地方保护钻法律的空子。本文结合最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》两部规范性文件，就执行中涉及房地产的有关问题作一粗浅的探讨。

在我国民事判决执行难，已为人们所共识，可涉及房地产案件的执行更难。一是现行法律法规对该方面规定较少，甚至对其中许多问题根本未作规定，造成很多情况下无法可依;二是房地产案件的执行涉及面广，需要相关部门的协调配合，但某些房地产管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行人民法院要求协助执行的通知，或对人民法院查封的房地产擅自解封，违法办理过户手续，或在协助执行时以种种借口推诿、拖延，给人民法院的执行工作设置障碍;三是房地产变现难。受种种因素的制约，在我国许多地方尤其是经济欠发达地区农村的房地产处理无人要，加之当地土地交易的范围极小，相当部分的土地不能进入市场进行交易。特别是集体所有的土地禁止交易，更给涉集体土地不动产的变现带来困难。本文试根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)的相关规定，就涉及房地产执行的若干问题作一粗浅的探析。

一、被执行人已占有或登记房地产能否查封问题

人民法院在执行过程中，首先遇到的就是如何判断一房地产是否为被执行人所拥有，这就涉及到判断财产权的标准问题。执行的标的物必须是被执行人的财产，这是人所共知的。执行程序贵在迅速、及时，因此不可能要求执行人员先调查核实清财产权，再实施查封行为，只有根据表面证据进行判断，因此人民法院查封某房地产时的判断标准不能象民事确权的标准那样要求得十分严格，这个标准应有利于人民法院的执行，因此说其判断的标准应该是明确的、外在的，能够客观把握和具有可操作性的。具体讲，就是在执行查封、扣押等强制执行措施时，以被执行人占有的动产推定为其所有，登记在被执行人名下的不动产、特定动产和其他财产权推定为其所有，人民法院对其可以查封、扣押。因为此时法院采取的是查封、扣押措施，而不是确权行为，故大可不必担心查封、扣押错误。现实生活中，一般情况下，所有者的动产一般由其占有，所有者的不动产、特定的动产和其他财产权一般登记在所有权人的名下，以该标准认定，基本上与真实的财产权属状况相吻合。当然这也不是绝对的，实践中确实有少数情况与该判断得出的结果不相吻合，对于这些例外情况，案外人可以通过提交异议书等方式向法院申明理由，提交有关证据，由人民法院采取相应措施进行补救，这样既有利于人民法院的执行，又不至于损害案外人的合法权益。

二、案外人已付清价款并实际占有财产能否查封问题

实践中有时会遇到一些被执行人将其房地产转让给了第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但尚未办理过户手续，甚至有的第三人又将该房产转让给他人，也没有办理过户登记手续，房地产仍然登记在被执行人名下的情况。此种情况下能否对其房地产采取查封，有人认为，物权变动是以登记为其公示方式，原则上未办理过户登记手续的，第三人尚未取得所有权，此房地产仍属被执行人所有，人民法院可以查封。还有人认为，目前我国对物权立法尚在进行中，为了保障第三人的利益，第三人已交付全部价款并已实际占有的房地产，虽未过户，法院也不宜进行查封。

对于这个问题，我们认为应当结合实际，从既有利于法院执行，同时又能较好地保护案外人的合法权益，平衡两方的利益出发，坚持以登记为标准的基本原则，这种登记具有物权登记的性质，同时引入过错

责任原则。因为城市房地产管理法及土地管理法均已明确规定了不动产管理制度，并且在民事交往中以及合同法的规定中已基本确定了不动产以其登记为所有权转移的标志，因此，我们必须首先确定不动产物权的设立、移转、变更以登记为标准的原则。但目前现实生活中，一律按照过户登记为所有权转移的标准有时会有失公平，会损害第三人的合法权益，这是因为实践中确实存在登记困难的实际问题。在执行中，为了保护第三人的合法权益，同时也不致使法院陷入工作被动，对那些第三人确已支付全部价款并已实际占有、尚未在有关部门办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，因登记部门的原因，如其办事效率低下、不能按时办理等情形，此时房地产应认定归该第三人所有，法院不得对其查封，如果已作出查封，可在查明事实的基础上，作出裁定，及时解除。

三、对已履行一定的批准或者备案手续但尚未办理登记的房地产能否实行预查封问题

预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。《通知》作出如此规定是因为被执行人对未登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态，另外此时登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由，不予办理查封登记。鉴于此，从既能保护申请人的合法权益，又不与现实的制度相冲突出发，《通知》规定了预查封制度。

根据《通知》第十条规定精神，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封，国土资源、房地产管理部门应尽协助义务：一是已办理了商品房预售许可证，且尚未出售的房屋，这种情况下，房地产开发商对已建房屋享有了物权，但由于该物权尚未登记，不能进行转移处分，人民法院可以预查封;二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，此时房地产开发商已办理了大产权证，但还没有区分所有，作为被执行人的购房人虽不对该房产享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，故对其财产可预查封;三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者

商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能，可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，对其可进行预查封。对土地使用权的预查封，《通知》也作了相应的规定，一是被执行人全部交纳土地使用权出让金，尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封;二是被执行人部分缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已交付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。被执行人交纳土地出让金后，虽未办理土地出让手续，但出让合同已得到全面或部分履行，被执行人享有的物权期待权具有排他性，但又未必然成为现实，对其进行预查封有利于保护债权人的利益，人民法院对土地使用权预查封，国土资源部门不得拒绝协助。

关于预查封的效力问题，与查封效力虽不尽相同，但却十分近似。在人民法院对房地产预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押、转卖。一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封，无须另下裁定。

四、对其他法院已查封和预查封财产能否轮候查封问题

诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，因法律禁止重复查封，又无其他相应的信息沟通机制，在第一次查封解除后，其他法院往往不可能立即获取在先查封被解除的信息，从而导致在后的查封不可能立即实施，债务人往往会趁机转移财产，其他债权人的利益因此而遭受不应有的损失，有的地方搞地方保护主义，利用禁止重复查封的空档，为保护某个被执行人，先将其全部财产先予查封，然后再找机会解除查封，以阻止其他法院的执行，此问题在异地查封时最为突出。为了避免此问题的产生，《通知》确定了查封、预查封的轮候制度。

查封、预查封的轮候即是，当某一房地产被某一人民法院查封、预查封后，后续送达的另一人民法院的查封、预查封裁定并不当然失效，而分别按照各个人民法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行排列等候，一旦在先查封的法院依法解除预查封或者查封，预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，顺序排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转化为查封或者预查封并依次轮定。查封、预查封轮候制度的确立，规范了不同人民法院对同一房地产执行的措施，防止了债务人利用法律的空档逃避债务，解决了“不得重复查封”现实操作中的弊端。当然这里有一点应予以注意，就是查封、预查封的轮候是在不同法院之间适用的一项制度，同一个法院不适用这一制度。

五、登记名义人与实际权利人不一致，执行时应区别对待

执行实践中，人民法院在查封财产时经常遇到房地产的登记名义人与实际权利人不一致的情形。一种情况是，申请执行的房地产尽管为被执行人占有，使用，但登记在案外第三人名下。此种情况下人民法院是不宜对作为被申请执行的财产进行查封的，因为此时其权属难辨，执行程序中不可能解决这一问题，非依其他程序解决方可。如果申请人认为登记有虚假，其可采取其他途径进行救济，一是向有关登记机关反映，要求登记机关撤销登记;二是依合同法的规定，向人民法院提出撤销权申请，通过民事诉讼程序解决;三是提起行政诉讼。若人民法院发现登记为假，应发出司法建议，建议登记机构撤销虚假登记，原登记被撤销恢复为被执行人登记后，人民法院即可采取查封措施。根据《通知》规定，如果登记名义人明确承认登记在其名下的房地产归被执行人所有，其非实际权利人时，只要有书面记录，人民法院可依据登记名义人的书面认可直接对该房地产进行查封，这样做，不会损害第三人的利益。另外一种情况为登记在被执行人名下的财产，并非归被执行人所有。此时，人民法院依据国家房地产登记的公信力，可以对该财产进行查封，如果案外人占有、使用该财产并主张所有权的，可由案外人提出异议，由人民法院对异议进行审查，如果异议成立，及时解除查封。

六、保护申请人合法权益与保证被执行人基本生活需要的平衡统一问题

依据《规定》第六条规定，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋不得拍卖、变卖或者抵债。”但是，强制执行必须在申请人的利益和被执行人的利益之间找准最佳结合点，合理平衡各方利益。于是《规定》第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需的品的，可以执行。”这就要求法官在执行中要尽最大注意义务，在确保债权人合法权益的同时，又要充分保护债务人的基本生存权利，体现以人为本的法治理念。

此外，实践中还存在房地产归属不一及不动产所有权的转移时间有分歧等问题，对这些问题，我们认为，应具体问题具体分析，如果遇到房地产归属不一，在协调不成的情况下，只能就房屋、土地分别作出处理。对于不动产所有权转移，只有经登记方可产生物权变动的效力。同时当事人一旦进行登记，依通说其物权变动的日期非从登记之日起计算，而应从人民法院向有关职能部门发出协助执行通知书之日起计。

第二篇：执行信访问题研究

关于基层法院执行信访问题的调研

——以江苏省宿豫法院为基础

□ 张雁军

近年来，执行信访案件的数量急剧增加，其中不乏赴省进京上访、群体上访和缠访、闹访等现象，不啻为早已困扰人民法院工作的“执行难”问题雪上加霜。执行信访在整个涉诉信访中的比例也逐年攀升，严重影响了法院的正常工作秩序，法院形象被严重扭曲，也给区域社会稳定带来隐患。人民法院受理案件的80%在基层，直接面对执行信访的也主要是基层人民法院，研究执行信访，必须首先从研究基层人民法院所面临的执行信访问题开始。本文主要是以宿豫区人民法院(下称宿豫法院)近三年所接处的执行信访案件为基点，分析执行信访案件的一般类型特点，进而剖析执行信访的成因，并提出应对建议。笔者希冀本文能引起各部门对执行信访问题的普遍关注，进而合力采取措施有效缓解这类案件。

一、近三年宿豫法院处理的执行信访案件情况分析

2005年向上级法院信访投诉的案件宿豫法院为42件（不含同一案件重复信访，下同），其中执行信访为15件，执行信访所占比例为35.7%；2006年向上级法院信访投诉的案件宿豫法院为38件，其中执行信访为16件，执行信访所占比例为42.1%，较之2005年绝对数上升6.6%，其所占涉诉信访的比例上升了6.4个百分点；2007年向上级法院信访投诉的案件宿豫法院为48件，其中执行信访为22件，执行信访所占比例为45.8%，较之2006年绝对数上升37.5%，所占比例上升了3.4个百分点。执行信访从总量和所占涉诉信访比例上看，都呈上升趋势。经笔者调查分析，发现近三年执行信访案件主要呈现出以下特点：

第一，弱势群体在执行信访人中所占的比例较大，执行信访所涉案件中“死案”、“难案”较多。如2006年接处的执行信访中经多方努力仍不能执结的有7件，占总数的43.75%。2005年接处的执行信访中涉及追索赡养费、抚育费、扶养费和交通事故等人身损害赔偿案件的有8件，占总数的53.3%。

第二，执行信访所反映的问题大多为法院执行不力，反映违法执行、错误执行的也占一部分；部分执行信访案件经加大执行力度或交 叉换人执行后能够执行结案。如2005年接处的执行信访中，反映执行不力的有15件，占总数的68.2%；反映违法执行、错误执行的也有4件，占总数的18.2%；信访案件中经领导重视、督办或交叉换人执行后，结案的有11件，占总数的50%。

第三，执行信访案件当事人间大多矛盾集中、尖锐，且针对性强，处理不好很容易导致越访，甚至会产生恶性事件。如在2005年接处的执行信访中，重复3次以上上访的有5件，占总数的22.7%，其中有2人5次进京上访，还有1人揣着农药信访，对法院以死相逼。

第四，大部分信访人在法院穷尽执行措施并充分解释、释明时能暂时息访，但若案件的执行与否危及当事人的基本生活需要，则信访很难化解。近三年宿豫法院执行信访的首访息访率一直都在60%以上，但到目前为止，仍有4件信访老案长期不能息访，时间最长的已经9年了。

二、执行信访原因探究

（一）客观执行不能导致案件权利人信访

按照执行工作的一般规律，基层法院当年执行案件的执结率一般在60% 左右，也就意味着有40%左右的案件不能及时执结。不能执结的原因是多种多样的，最多的就是被执行人缺乏履行能力，无可供执行财产，即客观执行不能。这些案件的部分权利人，特别是其中的一些弱势群体往往迫于生活的压力，向上级法院或有关单位投诉信访。

(二)法院执行过程中仍存在消极执行、违法执行、错误执行，甚至执行人员有不廉洁的行为导致信访

执行人员素质良莠不齐是不可否认的现状，这也导致部分执行案件质量不高，其中不乏消极执行、违法执行、错误执行情况的出现，甚至还有部分因承办人的不廉洁行为引发人情案、关系案、金钱案。这些案件的当事人因此对法院执行耿耿于怀，产生信访也是情理之中的事情。

（三）执行过程公开不够，案件承办人不能充分释明相关法律和案情导致信访

在当前全社会法律意识普遍不高的情况下，当事人往往对有关法律法规不熟悉不理解，特别是有些申请执行人没有树立正确的市场风险意识，案件胜诉以后认为实现生效法律文书确定的权益是法院的责任。在这种情况下，不充分公开执行过程，并充分向案件当事人释明 2 法律规定的权利义务，很容易让原本属于当事人之间的矛盾转移到当事人与法院或案件承办人之间，当事人因此而上访。

（四）案件审理质量不高，留下执行信访的隐患

在我国现行民事诉讼法的框架下，执行程序作为民事诉讼法的一编，很容易让人将执行程序当作是审理程序的继续，要求执行中处理审理中的瑕疵也不少见。一些当事人完全不理会法律关于上诉和申诉的有关规定，被执行人对判决不满，法院执行就是错误执行，就要向上级法院或相关部门告状。裁判结果、或审理程序本身若有瑕疵，自不需多言。这样使一些非因执行问题导致的信访也并入了执行信访，壮大了执行信访的队伍。

（五）有的当事人信访动机不单纯，存在用信访达到个人目的情况

受上千年的传统历史文化影响，中国老百姓心里的“清官情结”一直挥之不去，一些当事人还经常在现代上演着“进京告御状”和“拦轿（车）喊冤”的信访事件。当事人心理存在着“上访万能”、“上访有理”的观念，他们中一些人坚信不论孰是孰非，只要不断上访，问题就一定能解决。在这种错误的意识形态下，一些子虚乌有的执行信访被一一炮制出来，并有不断升级加码的趋势。

此外，执行信访处理机制本身不健全，导致一些案件滞留信访程序的时间过长，影响及时息访，甚至造成新的上访，也是执行信访不断增加的一个原因。

三、应对执行信访的一些建议

在当前的时政词典中，“信访”是出现频率最高的词汇之一，而在涉诉信访中，出现最多的就是执行信访，执行信访必须引起高度的重视。面对执行信访逐步攀高的严峻局面，笔者认为应从以下几个方面着手，综合整治这一痼疾。

（一）加强执行人员自身素质建设，尽量从根本上减少执行信访 在早些时候，由于对执行工作性质的简单认识，把执行工作等同于“讨债”等简单的体力劳动，多数法院都将业务能力较低、年龄偏大或其他不能胜任审判工作的同志安排到执行部门。经过这几年的执行改革发展，执行队伍总体上虽有所改进，但仍不能适应执行工作的特殊要求。殊不知，执行是法院流程的最后一个关口，是兑现公正的地方，也是最容易滋生腐败的地方，必须用政治最坚定、业务最精通的精英来镇守。通过调查经常发现，一些法院的执行信访案件往往相 对集中在某个人或某几个人身上，而这些人正是或业务或政治上存在一定欠缺的。从这个层面讲，提高执行人员的素质，可以从根本上减少执行信访。

（二）加大执行力度，重点执行一些涉及弱势群体的案件

进入执行程序的案件，一般而言都是经过法院审理庭裁判，事实清楚、执行内容确定的。民事强制执行的本质属性就是用带有国家强制力的执行权来救济私权，生效法律文书确定的权利人对法院执行权的行使具有期待性，法院应用足用好法律赋予的权力，把握执行时机，尽快执行。特别对于一些追索赡养费、抚育费、扶养费和交通事故等人身损害赔偿案件，若案件一时难以执行，而权利人生活又极端困难的，可以落实执行救助措施，向其发放一定数额的救助金（执行救助金制度江苏高院和省财政厅联合发文确立），缓解执行信访压力。

当然，若对债权的执行可能影响义务人生存权的，应慎重从事，不可盲目执行。

（三）优化执行环境，强化执行公开，减少不明就里的信访 从以上第二部分的分析发现，有一些执行信访是由于信访人不明白执行方面的法律规定或不知晓法院的执行过程造成的，这说明在宣传执行法律规定，公开执行过程，进行执行释明，营造和谐的执行氛围方面还有很多文章要做。执行法律规定的宣传应着重营造生效法律文书确定的义务必须履行的社会氛围，疏导当事人对执行风险有正确的认识；执行公开原则要体现在执行全过程，体现在实实在在的措施上，最大限度的将执行工作臵于当事人的视线内，从而换得当事人的监督和理解；执行释明应视为执行人员的一项义务，重点体现在对法律义务、法律后果的交代和执行行为的解释上。这些措施落到实处，当事人可以随时了解案件的执行情况，并清楚案件的走势，很多因不了解执行规定或案情的信访将大大减少。

（四）健全执行信访管理，引入信访责任制和信访终结机制 当前，绝大多数法院都建立了信访管理制度，但针对于执行信访的规定还很少。笔者认为，根据执行信访的特殊属性，有必要建立更加便捷的执行信访流程管理机制，并引入信访责任制和信访终结机制。执行信访流程管理机制，首先要求“归口管理、分工负责、责任到人”；其次，要建立执行信访案件查报制度，执行信访一经发现，无论任何部门首次接访，都应在最短时间内将情况通报执行法院，并在一定范围内定期予以通报，强化责任意识，让反映的问题尽快得到处理；第 三，要建立执行信访预防制度，对可能产生执行信访的案件要重点执行，做好预案，在特殊时期更应及早排查并落实稳控措施；第四，要拓宽执行信访的处理方式，加强与当地政府信访部门及信访人所在地的党委政府、社区（村委会）的沟通和联络，充分调动内外因素，共同做好信访人的稳控工作；第五，要落实执行信访责任制，加大对执行信访案件的督查，强化考核力度，建立案件承办人“信访责任终身制”；第六，要参照中央政法委《涉法、涉诉信访案件终结办法》的规定，按照“保护合法上访，控制无理上访，制裁违法上访”的要求，本着保障合法权益、穷尽司法程序、促进社会综合治理的原则，落实信访终结机制。

（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）

第三篇：浅析被执行人财产存在难执行问题及建议研究与分析

浅析被执行人财产存在难执行问题及建议

李清萍

去冬以来，全国开展的集中清理执行积案活动，使一大批执行积案得以执结。然而，笔者在清理执行积案工作中发现，被执行人的有些财产存在难以执行问题，致使所涉案件无法执结。这些被执行人财产难执行问题不解决，将会使类似执行积案越积越多，进而损害当事人的合法权益，损害法律的尊严和司法权威。为此，笔者对被执行人财产难执行的问题、原因及建议谈点粗浅认识。

一、被执行人的财产难执行的种类

1、被执行人长期无人居住的房屋难以执行。有些被执行人举家长期外出不归，且外出地址不明，有的家中除留有一处住房外无其他可供执行的财产，多数被执行人的房屋在城镇，且多系3、4层几百平方米的楼房，无人居住的时间少则2、3年，多的5、6年，甚至更长，因为是一处住房，按民诉法和最高法院的司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，致使案件长期无法执结。

2、被执行人登记在其父母或子女名下的门面等房屋难以执行。有的被执行人将自已所有的门面房登记在其父母或子女名下，又无其他可供执行的财产，依据最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产，对于登记在第三人名下的不动产，只有第三人书面确认该财产属于被执行人的，法院才可以查封、扣押、冻结，否则，不能查封、扣

押、冻结。由于被执行人是为了逃避执行而将自已所有的房屋登记在其父母或子女名下，其父母或子女不可能承认该房屋是被执行人的，以致案件无法执行。

3、被执行人的大于其所负债务的财产难以执行。有些执行案件法律文书确定的被执行人应当履行的债务只有几万元，而需要查封、扣押被执行人的小车、房屋等财产的价值达几十万，且被执行人无其他财产可供执行，按最高法院有关司法解释规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结，因不能执行该明显超标的额财产，而该财产有的不能出租或经营，有的能出租经营也是收益甚少，使案件难以执结。

4、对超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋难以执行。有的被执行人虽无其他财产可供执行，但其所建的房屋面积多，价值高，大大超过了其及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，由于法律对“生活所必需的居住房屋”的标准没有具体规定，实践中难以把握。

二、被执行人财产难执行的原因

1、法律和司法解释规定的缺陷。民事诉讼法第220条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”但是，法律和司法解释对“生活所必需的居住房屋”或者说“最低生活标准所必需的居住房屋”没有规定具体的标准。有人认为，被执行人只一处房屋，该房屋应是其及其家属生活所必需的房屋，不能执行。因此，在执行工作中，对被执行人的一处房屋，不论该房屋面积多大，价值多高，有无人居住，均不予强制执行。

2、被执行人逃避执行。由于人民法院在执行程序中，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋不能执行、对房屋等不动产权属的认定以不动产登记作为标准的原则而对登记在他人名下的房屋不能查封、扣押、冻结和拍卖、变卖抵债，因此，在金钱债权案件的执行中，有相当一部分债务人，在执行依据形成之时，有的甚至在债权债务发生后诉讼前，就以逃债为目的将自己所有的房屋通过各种手段登记在其父母或子女名下，而其父母或子女却以信赖登记公示公信力作为抗辩理由，拒绝承认该房屋是被执行人的。有的被执行人干脆携家带小，举家外出，隐瞒下落，只留下家中一处房屋，致使法院难以执行。如笔者所在法院两件执行积案的被执行人是同一人。被执行人贺某以做生意为由，于2004年7月至2006年9月先后15次向李某等9人借款共计34万元，约定月息1分，但未约定还款期限。2006年9月后，贺某全家3人外出，下落地址不明，在县城留有一栋三层楼房，李某等6人遂于2006年11月向法院起诉，随后唐某等3人也向法院起诉，两案均要求贺某归还借款并承担利息。法院根据两案原告的申请，对贺某的房屋予以查封，并依法作出缺席判决。判决生效后，两案债权人依法申请执行。经执行查明，被执行人贺某除法院查封的房屋外，无其他可供执行的财产，该房屋也几年无人居住。由于贺某全家一直外出未回家，法院查封该房屋后，无法责令贺某履行义务，致使两案无法执结而成了执行积案。

3、人们观念的影响。现实中，人们一般认为，对房屋进行执行是件大事，尤其是被执行人只一处房屋，尽管现在被执行人一家不在该房屋中居住，如果已执行抵债了，一旦被执行人回来住在何处。在这种思想观念影响下，有的执行法官则将被执行人所有的一处房屋作为被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并以司法解释规定的被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋不能拍卖、变卖或者抵债，以及登记在第三人名下的房屋不能执行用于办人情案、关系案的“挡箭牌”，主张不予执行。面对上述情况，那些认为被执行人为逃避执行的上述财产可以执行的法官，则苦无良策。

三、对被执行人财产予以执行的建议

从理论上讲，被执行人的所财产都是其所负债务的担保，应当承担广泛的财产责任，人民法院可以对其所有财产采取执行措施。但是，为体现以人为本以及国家尊重和保障人权的精神，我国的民事执行采取的是执行适度原则，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困。为此，《查封规定》规定了“被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”等八种财产为不得查封、扣押、冻结的财产。但是，在执行目的和执行手段之间，申请执行人利益和被执行人利益之间应当保持合理的平衡，如果被执行人为逃债携带家小长期在外下落不明，其所有的房屋长期无人居住或租给他人，或者将自己所有的房屋登记在他人名下，致使债权人的利益受损，进而直接影响司法公正，破坏正常的经济秩序;直接影响法院判决的效力，损害法律的权威和尊严，甚至引发上访、闹访等不稳定因素。为制裁和减少逃避执行行为，攻克执行难题，维护债权人的合法权益，促进社会和谐稳定，笔者建议，法律或司法解释应对上述被执行人难执行的财产作出相关规定予以执行。

1、应明确规定“生活所必需的居住房屋”的标准。笔者认为，所谓“生活所必需的居住房屋”，应当是指生活中一定要、不可少的居住房屋，包括自家建房、借或租住房及一定的面积。对“生活所必需的居住房屋”的面积标准法律或司法解释应予明确规定，以便司法实践操作。

2、应明确规定被执行人的住房无人居住一定年限以上可以依法拍卖、变卖或者抵债，以使案件得以清结。上文对“生活所必需的居住房屋”已论及。笔者认为，如果一个人或一家人没有该住房，长期在外露宿，生活将极为困难，甚至不能生存。逃避执行的被执行人及其所扶养家属在5、6年甚至更长的时间里不在自家住房中居住，同样生存下来了，这说明被执行人有房居住，该房屋不是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当纳入可以执行的财产范围。笔者认为上述两件执行积案的被执行人贺某就是为逃避执行而长期在外不归，如法院对贺某的这一处房屋依法处置，清偿该两案9名申请执行人的借款，将会收到良好法律效果和社会效果。为此，法律或司法解释应明确规定，被执行人长年外出无下落，其所有的房屋闲置(或者给他人居住)一定年限的，法院可予以执行。

3、被执行人与申请执行人发生债权债务后将自己的房屋登记在其父母或子女名下，无论是否成立赠与关系，均应认定为无效，法院对该房屋可以依法查封、拍卖、变卖或者抵债。因为赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。被执行人把自己所有的房屋假装赠与其父母或子女，以逃避执行，损害申请执行人的利益。这种损人利己的行为不应得到法律的支持，经查证属实后，均应认定赠与无效。

4、对被执行人的大于其所负债务的财产可以查封、扣押，责令其在合理期限内向法院交付全部标的款后，裁定解除查封、扣押;被执行人在合理期限内不交付全部标的款的，法院可依法拍卖、变卖支付标的款后，余款退还给被执行人。

第四篇：房地产转让合同范本研究与分析

房地产转让合同范本

转让方：(甲方)_______________

地址：______________电话：______________

法定代表人：________性别：______________ 出生：______年____月_____日

职务：______________国籍：______________ 身份证号码：______________

受让方：(乙方)______________

地址：______________ 电话：______________

法定代表人：______________ 性别：______________ 出生：______年___月___日职务：______________ 国籍：______________ 身份证号码：______________

双方达成如下协议：

第一条 甲方在______________市______________地段(地块编号：______________)拥有房地产;名称： ______________数量：______________，现有偿转让，转让方式为(1)出售(2)交换(3)赠与(4)继承。

第二条 乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其上物业。

土地面积：________________________㎡;

其中：基底分摊面积________________㎡;

公用分摊面积______________________㎡;

其他()面积______________________㎡;

共有使用权土地面积：______________㎡;

物业部分为：______________。

第三条 甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为__________元，单价__________元/㎡，总金额__________元;并于______年____月____日前全部交完。

第四条 土地使用年期为_________年，自_______年______月______日起至________年______月_____日止。

第五条 乙方继续履行原土地使用规则的有关规定。

第六条 乙方从__________年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全由甲方负责。

第七条 房地产转让费由甲方负责缴纳。

第八条 转让合同由双方签字盖章，经市公证机关公证，并到政府主管部门办理产权登记手续后，乙方正式取得房地产权。

第九条 乙方获得房地产权，如再发生出租、抵押、转让(含出售、赠与、继承、交换)时，应按本合同第八条之规定办理产权变更登记手续。

第十条 如系地产商第一次售房，原房地产预售合同书作为本合同附件。

第十一条 本合同正本一式4份，甲乙双方、房地产权登记机关、公证处各1份。

转让方：____________(盖章)受让方：__________(盖章)

法定代表人：__________法定代表人：__________

年月 日

签约地点

第五篇：执行救助制度相关问题研究

执行救助制度相关问题研究

关键词：执行救助 机制 问题 探索

内容摘要：目前，我国的执行救助制度尚无法律明确规定而处于探索、无序状态，但各级人民法院在总结多年执行经验的基础上，各自形成了一套独特的执行救助机制，如平昌县人民法院将执行救助基金设立于该县政法委，运作模式即申请人提交当地村委会、居委会出具的特困证明，法院研究审核，政法委统一发放。但随着社会矛盾层出不穷，势必催生解决各类矛盾的新机制。至此，本文欲通过对执行救助性质、发放条件及我国执行救助制度的现状分析，从而建立起一套行之有效的执行救助机制，让执行救助基金发挥最大的作用。

（正文）

执行救助制度指的是在人民法院受理的执行案件中，因被执行人确无或暂无履行法定义务能力而由有关机构按照法定程序对确有困难的当事人给予可能的一种救急。【1】这里有必要与执行救济区分下，前者是在当前我国经济社会处于转型时期所作的一种尝试，后者是执行案件的当事人或第三人的合法权利因执行机关的执行行为而受到侵害时依法请求保护和救济。前者将权利实现寄托在案外，并且只赋予自然人，法人除外，后者的权利实现只能在案内，即通过执行异议、执行回转予以救济。

一、执行救助制度的内涵

1、执行救助发生在法院执行环节，即必须是申请人向法院申请执行后，执行标的没有履行完毕之前。若当事人不申请执行，法院是无权主动过问其经济状况的。

2、执行救助的前提是申请人“急需”和被执行人确无或暂无履行能力，既包括绝对履行不能也包括相对履行不能。

3、执行救助的对象仅限于特别困难的自然人，法人不属于救助对象范畴。

4、执行救助的目的不是解决“执行难”，二是解决申请 人债权的提前实现问题。

5、执行救助不是执行垫付，不是物质帮助，它仅仅是救急，只有生活确实困难的申请人才能获得，且申请人获得救助后，与救助金额等额债权即行转移。

6、执行救助既不是法院出资进行救助，也不是法院的执行机构出资救助，而是法院执行机构参与、协助的救助，要通过多个机构协调配合，共同完成。

二、执行救助制度的性质

当前，在执行救助制度的性质上，有的认为属于司法救济制度范畴，有的认为属于社会救助制度范畴，但从与社会救助制度特征上分析，我认为执行救助制度应属于社会救助制度范畴，是社会保障机制的组成部分。

第一，执行救助与社会救助在权利义务上都具有非直接对应性。社会救助不强调权利与义务的统一，它强调的是国家和社会对其成员的责任、义务，故社会救助资金来源于国家财政拨款和社会筹集，如08年的5.12汶川地震及13年的4.20芦山地震捐款。同样，因“执行不能”、“执行无法到位”而导致申请人生活困难的原因也是多方面的，故执行救助资金也主要靠国家、地方的财政拨款。

第二，执行救助与社会救助在救助对象上均有限制性。社会救助的对象只有在符合法定条件且真正陷入生活困境时才有资格享受救助，同样，执行救助的对象也仅限制在，因被执行人确无或暂无履行能力，案件不能完全执结的情况下，对无经济来源、生活极度困难的申请人实施的救助。

第三，执行救助和社会救助在救助保障上均具有低层次性。执行救助与社会救助的目标都是为克服困难，向救助对象提供最低生活需求的资金，而非改善和提高福利，处于社会保障体系的最低或最基本层次。

第四，法院的工作性质决定执行救助只应属于社会救助范畴。人民法院作为居中裁判者，其主要经费也来源于地方财政，它在诉讼中实施的司法救助，仅仅是对当事人诉讼费的减、免、缓。然而执行救助基金需稳定的资金来源，故政府、社会在此就要扮演重要角色。

三、我国执行救助机制现状

执行救助机制的建立，确实让困难当事人获得了司法救济，体现了人民法院司法为民的工作理念，为构建和谐社会起到了推动作用。然而，执行救助机制在实际操作中还存在一些亟待解决的问题，表现在：

（一）法律地位不明确，缺乏刚性的执行保障。2005年12月26日，中央政法委《关于切实解决人民法院执行难问题的通知》提出“探索建立特困群体案件执行的救助办法”。2007年1月15日，最高人民法院《关于为构建和谐社会提供司法保障的若干意见》提出“建立特困群众执行救助基金，为他们实现债权提供便利和帮助”，这是我国目前有关执行救助最权威、最有效力的文件。但不可否认，这两个文件只是一种政策上的指导文件，其效力尚未上升至法律层面。因此，要是执行救助工作走上法制化，必须明确执行救助的法律地位。

（二）救助资金来源有限，难以满足现实需要。执行救助机制的确解决了一些困扰执行工作、影响社会稳定的案件,有利于法院解决“执行难”，但救助制度的建立也存在一些问题，如资金来源问题。没有可靠的经费保障，执行救助工作无从谈起。虽然平昌县每年的救助资金纳入了县财政预算，但经费数额少，对实际需要救助的特困当事人来说，无法满足现实需要，执行救助经费存在很大缺口。

（三）具体的程序操作上，存在法律空白。通常情况下，申请人在领取执行救助金时，已承诺放弃向被执行人进一步追偿，执行救助金发放后，法院应根据被执行人的财产状况，继续加大执行力度，并将已发放的救助金在执行款中予以收回，补充救助专项资金。但法院继续执行应采取何种方式,执行依据是什么?法院担任何种角色?谁取得追偿权?这都是法律上的空白。法院垫付案件款后，法院如果依职权执行,谁是案件的权利人,如果是法院,法院既是执行案件的主体又是案件的权利人,造成裁判员与运动员混同,会不会影响法律的严肃性？法院应如何执行，是继续执行,还是重新立案执行,据以执行的法律依据是什么,是原先的法律文书,是 否应当重新制作裁定书？另外,追偿的范围值得商讨,除了法律文书确定的义务外,是否应包括迟延履行利息,法律上亦无规定。

（四）执行救助产生的负面效应不容低估。从救助基金实际使用的情况看,执行救助基金的设立给某些当事人造成了错觉。认为只要到法院申请执行了，就能实现债权,即使债务人无履行能力,法院可用执行救助基金垫付。有的当事人在债权暂时无法实现时,便采取种种方式要求法院从基金中给付,一旦要求无法得到满足，便到处上访,法院迫于无奈只得拿钱买平安,导致了救助基金发放条件放宽,违背了设立执行救助基金的初衷,所以必须建立一套严格的救助基金发放制度。

(五)已获救助的执行案件结案尚需进一步明确。法律明确了执行案件的结案方式:（1）生效法律文书确定的内容执行完毕;（2）裁定终结执行；（3）裁定不予执行；（4）当事人之间达成执行和解协议并已履行完毕。四川省高级人民法院在德阳会议中关于已获执行救助的案件，可按强制方式结案，很明显，这跟实际的执行结案方式有悖。

四、建立执行救助机制的必要性

“财富和权力的不平等，只有在他们最终能对每个人的利益，尤其是对地位最不利的社会成员的利益进行补偿的情况下才是正义的。”【2】要有效缓解因“执行难”导致的社会不和谐问题，必须尽快建立起一种制度化、规范化的途径，确保申请人及其家人能够获得一定的救助。

一是创新工作机制，维护法律权威的需要。在当前经济转型时期，必然存在一定程度上的“执行难”。“执行难”、“执行乱”是一个社会问题，形成的原因是多方面的，并非法院单方面“执行不力”，所以需要全社会的参与、配合。建立执行救助机制，就是依靠社会、借助非强制手段推动执行的有效尝试。通过实行执行救助，对那些特困申请人通过法院一时无法或暂时无法得到保障的案件作出特殊处理，在一定程度上帮助了申请人渡过难关，同时也暂时减轻了人民法院的压力。二是减少涉执上访，维护社会稳定的需要。法院作为各种社会矛盾解决的最后一道关口，而执行工作又是法院工作的最后一道关口，社会所凸显的各类矛盾、问题最终必然集中反映到执行工作中来。而执行工作往往又因部分被执行人确无履行能力或暂无履行能力引发“执行难”；部分申请人因被执行人的违法、犯罪行为或各种事故造成家庭生活极度困难，其合法权益虽通过诉讼得到了支持，但权利的最终实现成为了“空中楼阁”。基于此，有的当事人便将权利不能实现的风险迁怒于法院、迁怒于执行机构和执行人乃至社会，长期上访、缠访。

三是救助弱势群体，彰显人文关怀的需要。现阶段，我国的救济范围、方式比较单一，社会保障渠道少，从而导致人们抵御风险的能力较低。特别是在人民法院执行领域如何对因被执行人无履行能力而申请人又无经济来源，无法维持基本生活水平给予救助，我国法律和相关规定目前尚无明文规定。采取设立救助基金的方式，扩大了社会救助的范围和功能，是一条完善社会救助机制的新路子。

四是构建和谐社会，维护公平公正的需要。申请人因自身的合法权益受到侵害，生产、生活陷入困境，这与构建和谐社会的根本要求相背离。构建和谐社会要求全社会成员共同发展，和谐相处。因为案件的不能执行，蕴含的不和谐因素不言而喻，这势必会加大社会的不安定因素。所以，建立执行救助制度有利于司法领域的和谐，从而促进全社会的和谐。

五、完善执行救助机制的相关措施

执行救助机制是特殊时期、特定环境下的产物，它作为解决社会矛盾，构建和谐社会的一种方式值得倡导，但设立执行救助机制应理顺关系，形成政府管理、法院参与的格局。

（一）以立法手段解决执行救助机制的法律地位、资金问题。对被害人的救助不能靠法院自己创收来解决，而是要靠地方政府和中央政府的“皇粮”来保证。【3】建议立法 5 应明确执行救助机制的法律地位，真正使执行救助有法可依，同时以法律的形式将基金设立纳入各级财政预算,根据各级政府的财政状况和人民法院执行不能的情况决定基金的数量,以达到缓解社会矛盾,稳定社会的目的,避免因政府和领导之间的推诿，让法院为设立基金而陷入两难境地。经费保障是执行救助工作正常开展的最根本条件之一，没有可靠的经费保障，执行救助工作往往就无从谈起。在一些司法救助制度较为健全的国家，司法救助经费都依法被纳入财政预算，由菜场予以支付，并根据司法救助金的使用情况，及时从财政资金方面予以追加。【4】

（二）明确执行救助的范围、对象、发放标准。现实中，对执行救助基金的使用没有原则，没有重点，只要是难以执行的案件都使用救助基金，而且救助金额往往等于执行标的，这样的救助实际上已失去了救助的意义。因此，在救助条件的把握上，必须以申请执行人生活严重困难不能维持当地最低生活水平，且执行款项一时难以执行到位为标准，具体包括以下几种情形：

1、没有固定生活来源的老、弱、病、残等；

2、正在享受城市最低生活保障、农村特困户救济或者领取失业救济金，无其他收入的；

3、因自然灾害或者其它不可抗力造成生活困难，正在接受国家救济的；

4、其它生活严重困难的情形。

（三）严格执行救助的审批管理。作为一项长效机制必须有严格的管理制度才能确保其效用正确体现。从我县法院执行救助基金的管理使用来看，在基金帐户管理和审批程序上，执行“党委领导、大人监督、政府支持、法院主办”的模式比较科学，将基金帐户设在县委政法委，由县委政法委和本院主要领导组成审定委员会，对于执行人员按照程序提出的符合条件的救助申请，经全局执行人员评议后报执行局长、主管院长层层审核，最后交审定委员会统一审批，对于所审批的救助基金由县委政法委发放，从而有利于防止部分执行人员为达到结案目的，肆意谎报执行救助的情况发生。

（五）加大执行救助的宣传力度。执行救助直接面对广大人民群众，特别是特困申请人，解决他们手持生效文书却无法执行兑现的困境。所以在实际操作中，我们必须让广大社会群体明白执行救助仅仅是对特困申请人的给付，只是临时性、应急性、一次性的生活补助，而且申请人在得到执行救助后，法院将对案件继续加大执行力度。在被执行人恢复履行能力，案件得到执结后，法院可以从执行款中将支付的执行救助金予以扣除，从而保证执行救助金的循环利用。

（六）建立执行救助追偿的法制化。申请执行人在领取救助基金前，应填写救助基金申请表，与案件承办人签订放弃向被执行人进一步行使追偿权的承诺书，法院发现被执行人有履行能力时继续执行，将所执行到的款项补充到执行基 金中。笔者以为, 不能以原先的法律文书为执行依据,应在原执行依据的基础上重新制作裁定书,在裁定书中明确被执行人义务,包括迟延履行利息都是追偿的标的,并重新立案。对于依法追偿到的资金及时汇入执行救助基金专户,以便解决更多困难权利人。至于立案后未能有效执结,可依照执行相关法律规定办理。

（七）严格执行救助金使用的监督。为有效防止基金运作中可能出现的问题和漏洞，强化对基金的监督管理，建立较为完善的基金管理体系不可少。一是要完善外部监督，及时向党委、政府和财政部门汇报、通报基金的使用和回收情况，上报基金运行的台账资料，主动接受监督检查和审计。二是完善内部监督，可由法院监察室等内设机构定期对司法救助基金的发放情况进行内部审核，核对当事人情况是否与规定的申请条件相符，核查基金发放数额是否超过规定限额。三是完善群众监督，法院向社会公布举报电话，公开接受群众监督。

结语

司法的本意，除了“抑恶”，更要“扬善”。建设社会主义和谐社会，必须有效缓解“执行难”所引发的矛盾，最大限度地消除法律白条，减少社会对抗。执行救助是落实司法为民的一项重要举措，是人民法院为解决执行难进行的制度创新，它借助于人民法院的实践活动，给予弱势群体以极大的精神鼓舞和人文关怀，彰显了尊重和保障人权的宪法原则，在维护社会稳定，实现社会公平正义方面发挥着重要作用。注释：

【1】 田雨：《人民法院将研究建立特困群众执行救助基金》，中国法院网，2007年1月30日。

【2】 钱再见：《中国社会弱势群体及社会支持政策》，载于《江海学刊》，2002年第3期。

【3】陈德祥：析社会弱势群体之司法救助，宜昌法院网，2004年4月11日。

【4】宫晓冰，杨勇著：《外国法律援助制度简介》，北京：中国检察出版社，2003年版。