=住宅相关政策及税费培训4.23

第一篇：=住宅相关政策及税费培训4.23

住宅相关政策及税费

一、销售准备

目的：确认客户是否具备购房及按揭资格。

需提交资料：身份证、户口簿、结婚证（单身证明）

1、限购

非武汉市户籍，能够提供最近连续2年的社保、或者纳税的，以家庭为单位，最多能在武汉购买一套住房。

武汉市本地户籍（含集体户口）以家庭为单位，名下最多可购置两套房产。家庭的概念是夫妻双方、以及未成年子女。

2、限贷

限贷是指银行板块，执行“认房认贷”的标准，依据是银行自身的征信系统（认贷），以及属地所处的房地局（认房）。认房目前只是针对武汉市，认贷则是全国性的。之前的贷款是否已经结清，都会计入银行的征信系统。

二、银行政策

目前银行贷款主要分为商业代理，公积金贷款及工商组合贷款。

1、商业贷款：

目前商贷年龄限制：女士不能超过60岁，男士不能超过65岁，（部分银行女士65岁，男士70岁）未婚贷款购房所需资料：

1）身份证2）户口本3）未婚证明2份（户口所在地民政局开具）

4）收入证明(需要是月还款的2倍)5）银行流水（6个月及以上）

已婚贷款购房所需资料：

1）夫妻双方身份证2）夫妻双方户口本3）结婚证

4）收入证明(需要是月还款的2倍)5）银行流水（6个月及以上）

若客户是外地户口，还必须提供一年以上社保或纳税证明

2、公积金贷款

首要条件必须是开有公积金账户且连续缴满6个月 及以上才具备贷款资格

所需贷款资料同商业贷款所需资料

目前公积金新政如下：

按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度计算公式为：

贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算（缴存时间系数详见下表），公积金缴存账户必须为正常缴存账户。

借款人缴存时间系数

6≤缴存时间≤12（月）0.7

12＜缴存时间≤24（月）

124＜缴存时间≤36（月）1.236＜缴存时间≤60（月）1.5缴存时间＞60（月）2

这就意味着，如果你的个人账户只有1W元余额，你的公积金贷款额度将为20W×(缴存时间系数)。

目前武汉市购房实行的是限购限贷政策：同时执行

限购政策即以家庭为单位，外地户口在汉可购买一套住宅，武汉市户口可购买两套住宅，子女满18岁单独计算。

限贷政策即每人只能有两次贷款记录，且贷款记录全国联网，商业贷款和公积金贷款分开计算，但若想公积金贷款购买第二套房，首套房公积金贷款金额必须已经跟银行结清才行。

三、办证须知

1、需提交资料：

登记申请书（房产、土地各1份，需开发商加盖公章和法人章）、商品房权属证明书、房屋测绘平面图（复印件2份）、房产抵押证明（银行提供）、它项权证申请书（银行提供），购房合同原件1份，身份证原件（外地户籍需提供户口本，流动人口婚育证明），婚姻 证明原件，发票原件。若不能本人到场的需提供公证委托书原件及购房人本人身份证原件。

2、税费标准：

A、商铺

收费标准：维修基金无电梯55元/平米、有电梯14以下（含）61元/平米、15层（含）以上有电梯73元/平米；契税4%，交易手续费11元/平米，交易印花税5‰，登记费550元/套，权证印花税10元每套。

B、住宅

收费标准：维修基金无电梯55元/平米，有电梯14以下（含）61元/平米，15层（含）以上有电梯73元/平米；契税：别墅类（含单体、联体别墅）4%、非普通住宅3%、普通住宅1.5%（住宅小区建筑容积率 >1.5、单套建筑面积≤140平米、总价≤140万元）、首次购买90平米以下的普通住房按1%征收；交易手续费3元/平米；房屋登记费80元每套。

注：买期房及买现房一次性付款的业主，可以不办证，但是维修基金必须和房屋的尾款同时缴纳。

四、其他现行税费：

营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满5年则征差价的5.5%.个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得。

房产税：传闻2014年1月1日开始执行，从第二套房产开始执行，主要是针对人均80平米以上的差额部分。第二套超出人均80平米的部分，按市场评估价每年征1%-3%的房产税；第三套超出人均80平米的部分，按市场评估价每年征4%-5%的房产税；第四套或四套以上超出人均80平米的部分，按市场评估价每年征10%的房产税.

第二篇：新税费政策

二手房（商品房、公房、拆迁安置房、自建房）

公房（划拨）：（1）住改房又称房改房（免营业税、免个税，出让金1%）

（2）统建房又称经济适用房、解困房（免个税，营业税跟商品房一样，出让金1%）

（3）拆迁安置房（出让金4%，其它税费按商品房算）

（4）自建房（免个税，营业税跟商品房一样，出让金8%）

备：如果客户有把房子去做抵押贷款之类的，出让金已交过，去房管局过户时须提交收据，如没有，在送件窗口必须写遗失声明。

拆迁安置房（去房管局过户须提交拆迁协议和费用结算表，如没有，让房东凭着产权证原件及产权人身份证去松柏大厦四楼档案案复印出来）

商品房（出让）：普通住宅：144平以下不含144平

高档住宅：144平以上含144平，15840元/平

市场指导价=（市场基准指导价+楼层修正值）×建成年份修正系数

×面积

契税跟面积有关；营业税跟增值/年限有关；个税跟增值/年限有关。

一、契税：（首套90平以下）1%

（首套90平以上－144平以下）1.5%

（144平以上）3%第二套3%

如是首套须提供材料：

未婚：身份证及户口本原件

已婚：夫妻双方的身份证及户口本（包括未成年小孩）；如小孩户口没和父母在一起不能体现父子母子关系的需提供《独生子女证》或出生证明。有的小孩子出生才一二周岁，没入户口，就应告知买方必须先把小孩子的户口入了，否则不能减免或不用体现小孩户口）

离婚：身份证、离婚证，离婚协议及户口本原件（户口本要体现离婚）

如有孩子，须证明孩子的归属，如归买方，要有离婚协议书或判决书

备注：离婚判决书必须是终字第的，如是初字第的必须附上生效文书。

丧偶：身份证、丧偶证明及户口本

二、营业税：普通住宅产权未满5年全额5.55%

满5年全免

高档住宅产权未满5年全额5.55%

满5年增值部分（申报价--原购价）*5.55%

三、个税：产权不管有没有满5年只有没增值就没有个税，有增值交全额1.5%。

免个税的条件：1.产权满5年。2.唯一住宅。3.5年内未交易任何房产。

4.厦门户口或外省户口只要窗口写申请（福建省内厦门市外要当地房管局出具无房证明）

4个条件都要同时具备才能减免全额个税，差一不可。

四、交易手续费：6*面积

五、工本费：185

六、抵押登记费：80

七、中介费：成交价*2.5%

八、评估费：0.4%*0.6

非住宅：（如店面，车位，商铺，厂房，写字楼等）

契税（3%）

个税与营业税跟增值有关，跟年限无关

如有增值，个税全额（1.5%）

营业税（增值部分（申报价--原购价）*5.55%

土地增值税（跟增值和年限无关）按申报价的1%征收

印花税： 0.1%买卖双方各0.05%

交易手续费：店面、商铺（20元/平）车位/车库300个

厂房（7元/平）写字楼（12元/平）房屋土地登记费（1250）抵押登记费：550元

第三篇：各种税费征收政策

企业所得税法定扣除项目：

1、在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，实施条例继续维持了

以前的扣除标准（提取比例分别为14％、2％、2.5％），但将“计税工资总额”调整为“工资薪金总额”，扣除额也就相应提高了。在职工教育经费方面，为鼓励企业加强职工教育投入，实施条例规定，除国务院财税主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。

业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：。《企业所得税法实施条例》第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业收入的5‰，也就是说，税法采用的是“两头卡”的方式。一方面，企业发生的业务招待费只允许列支60％，是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费，通过设计一个统一的比例，将业务招待费中的个人消费部分去掉；另一方面，最高扣除额限制为当年销售（营业）收入的5‰，这是用来防止有些企业为不调增40％的业务招待费，采用多找餐费发票甚至假发票冲账，造成业务招待费虚高的情况。

3、职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基

金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。

财产、运输保险费的扣除。纳税人缴纳的财产。运输保险费，允许在计税时扣除。但保险公司给予纳税人的无赔款优待，则应计入企业的应纳税所得额。

固定资产租赁费的扣除。纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除；以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。手续费可在支付时直接扣除。

其他收入的扣除。包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。2、4、5、6、不得扣除项目

在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

1、资本性支出。是指纳税人购置、建造固定资产，以及对外投资的支

出。企业的资本性支出，不得直接在税前扣除，应以提取折旧的方式逐步摊销。

2、无形资产受让、开发支出。是指纳税人购置无形资产以及自行开发

无形资产的各项费用支出。无形资产受让、开发支出也不得直接扣除，应在其受益期内分期摊销。

资产减值准备。固定资产、无形资产计提的减值准备，不允许在税前扣除；其他资产计提的减值准备，在转化为实质性损失之前，不允许在税前扣除。

违法经营的罚款和被没收财物的损失。纳税人违反国家法律。法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财物的损失，不得扣除。各项税收的滞纳金、罚金和罚款。纳税人违反国家税收法规，被税务部门处以的滞纳金和罚款、司法部门处以的罚金，以及上述以外的各项罚款，不得在税前扣除。

自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。纳税人遭受自然灾害或者意外事故，保险公司给予赔偿的部分，不得在税前扣除。

超过国家允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠。纳税人用于非公益、救济性捐赠，以及超过利润总额12％的部分的捐赠，不允许扣除。

与取得收入无关的其他各项支出。3、4、5、6、7、8、9、企业开股票账户常见问题：10、1、我是该企业法人，我本人已经有A股账户；这样可以吗？

根据《证券账户管理规则》规定，一个自然人、法人可以开立不同类别和用途的证券账户。即如你之前开立的是个人A股证券账户，作为公司法人，你仍可用自己身份证开立机构证券账户。

2、企业开户炒股，是否可以少交税呢？

企业股票账户的股票交易税率大致如下：

1.营业税：机构投资者（不包含金融机构）买卖股票的差价收入不征收营业税。

11、2.印花税：企业投资者买卖股票征收印花税。现在是卖出千分之一，买入不

要钱12、3.所得税：企业机构投资者买卖股票获得的差价收入，应并入公司的应纳税

所得额，征收企业所得税；企业机构投资者从股票分配中获得的红利收入，上市公司分配红利时代交所得税。13、14、

第四篇：农村住宅用地政策。

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

作者: 发布日期:

国办发〔2007〕71号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、严格执行土地用途管制制度

土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。但是，一些地方在土地利用中没有严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，擅自将农用地转为建设用地。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制。

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土

地利用总体规划和乡（镇）、村规划，没有土地利用计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

三、严格控制农村集体建设用地规模

一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，对农村集体建设用地实行总量控制。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。

四、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为

近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。

五、严格土地执法监管

国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。各有关部门要依据本部门职责，切实加强监管，形成执法合力。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。同时，国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。

地方各级人民政府及其国土资源管理部门要采用通俗易懂的方式，广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训，使乡（镇）村干部、农民和城镇居民、企业法人真正知晓并且自觉遵守土地管理法律法规的规定。

各地区、各部门特别是主要领导干部，要充分认识制止乱占农用地进行非农业建设的重要性和紧迫性，增强责任感和紧迫感，把思想统一到贯彻落实科学发展观和中央宏观调控政策的要求上来，从实际出发，加强领导，制订有力措施，认真清理查处农民集体所有土地使用中的违法违规问题，严格

控制建设用地供应总量，建立严格的管理制度和长效机制，坚决刹住乱占滥用农用地之风。

各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各有关部门要于2008年3月底前，将贯彻执行本通知的情况，向国务院专题报告。

国务院办公厅

二○○七年十二月三十日

第五篇：2012年二手房交易的税费政策

新趋势房贷网

www.nlnw.net 2012年二手房交易的税费政策

2012年二手房交易的税费政策

一、什么是二手房? 答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。它是房地产产权交易二级市场的俗称。经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

二、什么叫住房、普通住房、非普通住房? 答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：

江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。

住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。三、二手房交易涉及的契税

1、什么是契税? 契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

2、契税的纳税义务人是哪些? 《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。具体包括：

(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。

3、契税的征收对象包括哪些? 以下列方式转移土地、房屋的行为;

1、国有土地使用权出让;

2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;

3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

4、契税的税率是怎样规定的? 根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。

5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定? 新趋势房贷网

www.nlnw.net(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。

(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。

房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

6、个人继承不动产是否征收契税? 国税函[2004]1036号规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

国税发[2006]144号规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，四、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加? 根据财税[2006]75号规定：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。