2016房地产操作务实及答案

第一篇：2016房地产操作务实及答案

房地产经纪操作实务习题

（一）（二）答案

第一章房地产经纪业务类型及流程

一、单项选择题

1．根据房地产经纪服务的方式不同，可以分为（D）。

A．房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务 B．新建商品房经纪业务和存量房经纪业务 C．住宅经纪业务和商铺经纪业务 D．房地产代理业务和房地产居间业务

2．房地产经纪人查看房屋具体情况后，需要编制的是（B）

A．房屋使用说明书 B．房屋状况说明书 C．房屋交易说明书 D．房屋保障说明书

3．可以避免同一房号重复销售的重要工具是（B）。A．价目表 B．销控表 C．客户置业计划 D．须知文件

4．房屋租赁业务中，押金一般为（C）租金。A．一周 B．半个月 C，一个月 D．三个月

5．在房屋租赁备案提供的材料中，不需要提供的是（D）

A．共有权人的同意出租证明 B．委托代管人授权出租的证明 C．房屋租赁合同 D．房屋居间服务合同

二、多项选择题

1．在存量房租赁代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括（ABCD）。

A．市场和交易政策咨询 B．房地产实地查看和权属调查 C．信息发布和广告宣传 D．代收代付租金 E．协助办理交易资金监管

2．房地产交易信息包括（BCD）

A．政策信息 B．房源信息 C．客源信息 D．价格信息 E．市场信息

3．房地产经纪人员在进行房源实地查看的时候，重点了解房屋的（BCD）。A．邻居状况 B．实物状况 C．区位状况 D．物业管理 E．学区状况

4．决定销售人员数量的主要因素有（ABCD）。

A．销售阶段 B．项目销售量 C．销售目标 D．宣传推广 E．销售技巧

5．在存量房买卖居间业务的洽谈阶段，最主要协商的是房屋的（ABC）A．买卖价格 B．交易税费 C，贷款 D．房屋交接手续 E．交易流程

第二章 房地产交易信息搜集与运用

一、单项选择题

1.下列属于被动收集房源信息的方式是了（A）。

A．门店接待 B．媒体获取 C．住宅小区获取 D．联系有关单位

2．下列不属于房源信息构成要素的是（B）。

A．房地产状况 B．权属证明材料 C．挂牌要求 D．房地产权利人资料

3．经济适用住房的产权人在购买住房（5）年后，先向政府住房保障部门申请回购，政府放弃回购的，可以上市交易。A．2 B．3C．4 D．5

4．将房源分为A、B类房源的依据是房屋的（A）A．销售难易 B．坐落位置 C．业主报价 D．物业服务

5．房地产预售、销售广告必须载明的事项不包括（C）

A．房地产开发企业名称 B．预售或者销售许可证号 C．房地产开发企业法人代表名称 D．房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称

6．房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入，其他房地产经纪人员只能看到房源基本情况，业主的联络方式由接受委托的房地产经纪人员拥有，其房源共享形式为（A）。A．私盘制 B．公盘制 C．分区公盘制 D．分类公盘制

7．下列关于发布新建商品房房源广告要求的表述中，错误的是（B）

A．房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容 B．房地产广告可以利用其他项目的形象、环境 C．房地产广告中涉及面积的，应当标明是建筑面积或者使用面积 D．房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

8．针对购买需求强烈并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（B）A．长期培养 B．重点跟踪 C．保持一般性沟通 D．不断了解客户需求

二、多项选择题

I．下列属于A类房源特征的是（BCE）。

A．价格较高 B．销售难度小 C．房地产质量上乘 D．市场需求旺盛 E．有房源钥匙

2．下列属于房源信息共享形式的是（ABD）。

A．私盘制B．公盘制C．分区私盘制 D．分区公盘制 E．集团公盘制

3．房源信息记录整理的方式有（BCD）。

A．影像的方式 B．纸张载体 C．计算机 D．计算机联机系统 E．云技术

4．房地产经纪人员搜集的价格信息的渠道主要有（ABCD）

A．政府主管部门的网站 B．房地产经纪机构的成交案例 C．通过交易当事人了解信息 D．相关机构的调研报告 E．税务局的房屋纳税记录

5．房地产经纪人应重点追踪的客户所体现的特征有（ADE）

A．购房需求强烈 B．购房能力较强 C．对房屋要求较高 D．有一定经济实力 E．预算合理

6．发布房源要保证其真实性，主要是指房源的（ABD）

A．真实存在 B.真实委托 C．真实用途 D．真实价格 E．真实广告

房地产经纪操作实务(三)(四)习题答案

第三章房地产经纪服务合同签订

一、单项选择题

1．下列属于房屋出售经纪服务内容的是（A）

A．引领买受人看房 B．引领承租人看房 C．协助签订《商品房屋租赁合同》 D．对承购房屋进行房权调查

2．房地产经纪服务合同的签订方是（D）。A．房地产经纪机构和房地产经纪人员 B．房地产经纪人员和第三方 C．第三方和委托人 D．房地产经纪机构和委托人

3．房地产经纪服务合同完成的标志是（B）

A．支付定金 B．签订房地产交易合同 C．完成房屋产权转移登记手续 D．完成房屋的交接工作

4．房地产经纪人在经纪合同上应该签署本人的（C）

A．经纪公司工号 B．身份证号 C．职业资格登记号码 D．劳动合同号

5．房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（B）

A．佣金标准 B．委托人的收入状况 C．服务事项和服务标准 D．合同的履行地点

6．房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明的事项有（C）。A． 查看委托房屋 B． 查看委托人身份证明 C．委托房屋的市场参考价格 D．查看委托房屋权属证书

7．定金数额不应超过房屋交易价款的（D）。A．5% B． 10% C． 15%D． 20%

8．经纪人为了满足委托人与第三方达成交易从事的经纪服务获取的报酬是（B）A．差价 B．佣金 C．回扣 D．信息费

9．未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构（A）

A．不得收取佣金 B．可酌情收取佣金 C．可根据完成情况按比例收取佣金 D．可与委托人协商确定是否收取佣金 10.房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与（D）之间的权利义务关系。A．交易一方 B．交易双方 C．交易当事人 D．委托人

11.房地产经纪人员在房屋出租经纪服务中，主要协助交易双方签订的合同类型是（C）。A．《存量房屋买卖合同》 B．《房屋在建工程转让合同》 C《商品房屋租赁合同》 D．《土地使用权转让合同》

12.依据《合同法》的规定，商品房屋的租赁期限不得超过（A）年。A． 20 B． 30 C． 15 D．10

13.房地产经纪服务合同成立的要件不包括（B）

A．委托人的签名或者盖章 B．授权人的签字或者盖章 C．承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名 D．受托房地产经纪机构的盖章

14.在租赁合同签订后（B）日内，房屋租赁双方当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A．20 B．30 C．40 D．60

15.委托人的违约情形主要包括（B）

A，未达到合同约定的标准 B．委托方未能按时将约定经纪服务费支付给房地产经纪机构，C． 未经委托人书面同意，擅自改变房地产经纪服务内容、要求和标准 D． 未完成委托人委托的经纪服务事项

16.房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当由（D）签名。

A．一名房地产经纪人协理 B．两名房地产经纪人协理 C．一名房地产经纪人 D．一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理

17．房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括（C）

A．提供房地产市场信息 B．协助实地看房 C．代办个人住房抵押贷款 D．协助促成交易双方签订房地产交易合同

二、多项选择题

1．房地产经纪服务合同的主要内容有（ABCE）

A．委托人基本情况 B．房地产经纪服务的内容 C．委托事项 D．房屋交易税费 E．违约责任和纠纷解决方

2．在签订房地产经纪服务合同中常见的错误包括（ABC）

A．证件信息填写有误 B．合同服务内容未明确界定 C．格式合同空白处留白 D．未约定违约责任 E．未明确履行期限

3．在签订房地产经纪服务合同前，应做好准备工作，其内容有（BCD）

A．委托房屋的市场参考价格 B．书面告知委托人有关事项 C．查看委托人的身份证明 D．洽谈服务项目 E．告知委托人交易中可能出现的风险

4．房地产经纪服务合同上应当有（ABE）。

A．委托人的签名或者盖章B．受托房地产经纪机构的盖章 C．房地产经纪门店经理的签名 D．电子签名 E．承办该业务的两名房地产经纪人协理签名

5．按照委托事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为（ACDE）

A．房屋出售经纪服务合同 B．房屋转让经纪服务合同 C．房屋出租经纪服务合同 D．房屋承购经纪服务合同 E．房屋承租经纪服务合同

第四章房屋实地查看

一、单项选择题

1．下列属于房屋物业管理状况查看内容的是（D）。

A．物业权属 B．地段等级 C．装修情况 D．物业服务项目

2．下列不属于房屋区位状况查看注意事项的是（C）

A．注意房屋附加价值 B．观察环境 C．注意空间布局 D．注意景观

3.8 层楼的住宅按照层数划分属于（C）。

A．低层住宅 B．多层住宅 C．中高层住宅 D．高层住宅

4．关于房屋物业管理状况需要查看的内容不包括（D）

A．物业服务企业名称 B．物业服务费标准和服务项目 C．基础设施的维护情况 D．物业法定代表人信息

二、多项选择题

1．编制房屋状况可以（ABCD）。

A．提升房地产权利人对经纪服务的认可 B．提升客户对经纪服务的依赖 C．防范房地产交易有关纠纷 D．积累房地产基础数据E．提高房地产经纪服务的收费

2．实地看房前的铺垫工作包括（BCE）。

A．首次看房按时到达就行了 B．事先熟悉带看的路线 C．带看的房屋不宜超过3套 D．签订看房协议 E．让客户不要与业主在看房时直接谈价格

3．房屋实地查看的内容包括（ACD）。A．房屋区位状况 B．产权归属情况 C．房屋实物状况 D．物业管理状况 E．建筑规模状况

4．房屋实物状况查看的注意事项包括（ACD）。

A．看房顶是否有漏水 B看装饰装修情况 C．户型是否方正 D．关注电梯质量 E．关注房龄情况

5．带领客户实地看房的注意事项包括（ABDE）

A，约看要求要明确 B．事先熟悉周边环境和房源 C．在路上多与客户交谈 D．了解交易的背景或原因 E．及时了解客户真正需求

房地产经纪操作实务(五)(六)习题答案

第五章 房地产交易合同代拟

一、单项选择题

1.代拟存量房买卖合同签约时准备的材料不包括了（B）。

A． 买卖双方的身份证明 B． 水电费结清单据 C． 房地产权属证书原件 D． 房地产共有人同意出售的证明

2．以下房屋可以出租的是（B）

A．保障性住房 B．共有权人同意出租的房屋 C．违法建筑 D．地下储藏室

3，在存量房买卖合同风险防范时，做法错误的是（D）

A． 约定清楚户口迁移的条款，规避交付的风险 B． 需要注明房屋是否有抵押、查封等情况 C． 补充协议需要当事人签字 D． 房屋装饰装修按照惯例处理，不需在合同中明确

二、多项选择题

1．《合同法》规定哪些情况下签订的合同无效（ACDE）。

A．损害社会公共利益 B．使用自制的合同文本 C．以合法形式掩盖非法目的 D．以欺诈、胁迫手段订立合同 E．违反法律、行政法规的强制性规定

2．做好存量房买卖合同风险防范要做到（BCD）

A． 房屋图纸与结构的确认 B． 法律责任的提醒 C． 定金条款和定金罚则提示 D． 补充协议签字的提示 E． 土地与开发情况说明

3．代拟房屋租赁合同，签约前要做的准备有（ACDE），A．实地查看 B．合同当事人主体资格的提示 C．如实介绍房屋使用状况 D．租赁合同的文本选择 E．提示双方注意房屋设施设备状况

4．房屋租赁合同的主要条款不包括（BD）。

A．房屋的坐落 B．房屋单价与总价 C．租赁用途和房屋使用要求 D．房地产权属证书的基本情况 E．房屋和室内设施的安全性能

5．在存量房买卖合同的拟定中，对于关键条款的拟定需注意的有（ABC）

A．买卖双方需要填写真实的身份信息 B．写清房地产坐落与地址 C．标明房屋的结构和户型 D．明确面积差异的处理方 E．公共配套建筑的产权归属

第六章房地产交易资金结算

一、单项选择题 1．《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的（B）A． 10% B． 20% C． 30% D． 40% 2．如果双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过整个定金条款的（B）是无效的。A． 4% B．5% C．8% D．10%

3．在房屋租赁中，通常业主会收取租户（A）月的租金作为押金。A．1-2 B．3--4 C．3-5 D．4-5

4．一般在房地产交易中，根据客户 资信和房屋状况，如果首次按揭贷款支付房价款，一般可以申请到房屋评估值的（D）A． 40% B． 50% C． 60% D． 70%

5．下列不属于房地产交易钱款种类的是（D）。A．定金 B．房款 C．押金 D．保险

6．由于房屋贷款的利率相比与其他消费贷款的利率有优势，最长贷款年限可以达到（D）年。

A．10 B．15 C．20 D．30

7．下列不属于一次性付款日期的三种情况的是（B）

A．房屋交付之日 B．房屋交付使用之后10天 C．房屋交付使用之前的特定某天 D．房屋交付之后的特定某天

8．存量房商业抵押贷款时，购房人不需要提供（B）

9．A．购房合同 B．借款合同 C．婚姻关系证明 D.首付款收到证明

二、多项选择题

1．交易资金监管的积极作用有（ACDE）。

A．保障交易安全 B．简化了交易手续 C．规范了交易流程 D．提高交易效率 E．规范市场秩序

2．下列有关房地产交易付款方式说法正确的是（ABC）。

A．-次性付款是指一次性付清房地产交易的费用，最主要的指房屋价款 B．分期付款是当事人双方约定，根据不同的时间阶段，进行付款 C．自有资金支付是指客户使用自己现有的资金来支付房价款 D．贷款支付是指客户使用自己现有的资金来支付房价款 E．转账支付最好在银行柜台办理

3．下列有关存量房交易结算资金监管说法正确的是（BCDE）A．交易保证机构可以从事经纪业务

B．建立交易保证机构保证金制度，对保证金的数额做出具体规定

C．交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式 D．通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户 E．交易资金监管的期限为交易资金存人监管专用账户 起至房屋所有权证书颁发止

4．关于交易资金自行交割适用情形，下列说法正确的是（ABDE）A．新建商品房买卖交易资金的交割

B．新建商品房买卖中定金、押金、租金等小额钱款的交割 C．已抵押、租赁的存量房买卖中的资金交割

D．存量房买卖中，交易双方对自行交割无异议的

E．存量房买卖中，卖方为法人、其他组织，或交易双方彼此熟悉，且交易双方对自行交割无异议的

5．下列有关交易结算资金的存储和划转说法正确的是（BCD）。

A，交易资金的存储和划转可以通过交易结算资金专用账户，也可协商议定其他方式

B．房产买方应将资金存人客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户

C．当交易未达成时，通过转账的方式划人房产买方的原转入账户 D．以现金存人的，转入房产买方的个人银行结算账户 E． 客户交易结算资金专用存款账户可以支取现金

6．通过第三方专用账户划转交易资金时，房地产经纪人员 正确的做法是（ABD）。A．不得擅自划转客户交易结算资金

B．提醒买卖双方收付款账户须是本地账户，且具有转账功能 C．买方需要贷款的，客户自行咨询决定

D．提醒买卖双方进行交易资金监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求 E．可以房地产经纪机构的名义收取交易资金监管手续费用

房地产经纪操作实务习题(七)(八)习题答案

第七章房屋查验和交接

一、单项选择题

1．在物业交验过程中，房地产经纪人应做的工作是（C）

A．收取经纪服务佣金 B．缴纳公共事业费用 C．安排交易双方核对并签订物业交接单 D．与物业服务企业协调交易双方的矛盾

2．房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期应至少保存（D）年。A． 2 B． 3 C． 4 D． 5

3．出卖人出售商品住宅的，按照（B）承诺的内容承担相应的保修责任。A．《住宅使用说明书》 B．《住宅质量保证书》 C．《住宅维修说明书》 D．《住宅维修保证书》

4．房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供（A）。A．《住宅质量保证书2 B．《住宅装修说明书》 C．《住宅使用保证书》 D．《住宅维修保证书》

5．办理房屋租赁登记备案应到（D）部门办理。

A．辖区派出所 B．小区居委会 C．街道办事处 D．人民政府建设（房产）主管部门

二、多项选择题

1．在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行查验的工作有（ABCD）A．查验房屋的结构 B．查验装修及设备 C．查验计量表 D．填写房屋交接单 E．办理房屋备案

2．在办理房屋交接手续时，房地产经纪人员应（ABCD）。A．解决验房发现的问题 B，相关费用结算

C．设施设备使用人变更 D．签署房屋交接单 E．结算佣金费用

3．办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交的材料（ABC）A．房屋租赁合同

B．房屋租赁当事人身份证明

C．房屋所有权证书或者其他合法权属证明 D．委托人的签名或者盖章 E．承租人的收人证明

4．房地产经纪机构应妥善保存（ACDE）。A．房地产经纪服务合同 B．《房地产经纪管理办法》 C．房地产交易合同 D．房屋状况说明书 E．房屋交接单

5．在存量房买卖查验的前期准备中，房地产经纪人员需要准备的资料有（ABC）。A．验房工具

B，房屋状况说明书 C．房屋交接单

D．住宅使用说明书 E．住宅质量保证书

第八章房地产经纪业务风险防范

—、单项选择题 1．房地产经纪人王某在为客户张某提供房地产承购经纪服务过程中，忘记将目标房源已抵押的事实告知张某，由此可能引起的风险属于（B）。

A． 承诺不当风险 B． 产权瑕疵风险 C． 房地产抵押贷款风险 D． 房地产经纪人道德风险

2．房地产经纪服务合同未由房地产经纪人签字引起的风险属于（C）A．民事赔偿风险 B．自律处罚风险 C．行政处罚风险 D．刑事处罚风险

3．房地产经纪机构防止客户“跳单”．的正确方法是（C）

A．避免客户与业主有任何接触 B．严格审查客户身份和职业 C．要求客户在协议中承诺违约责任 D．要求客户缴纳履约保证金

4．伪造签名属于房地产经纪业务民事赔偿风险中（B）引起的风险。A．未尽审查义务B．提供虚假信息 C．承诺不当 D．产权纠纷

5．提高房地产经纪业务风险识别能力的基本前提是（A）A．树立风险防范意识 B．合理承担风险 C．建立监察稽核体系 D．建立风险识别系统

二、多项选择题

1．对外承诺标准化包括（ABCD）。A．制定标准的对外承诺文本 B．展示标准化的文本 C．规范档案 D．印章管理 E．投诉处理

2．房地产经纪机构防范经纪业务风险的措施有（CDE）A．提高房地产经纪佣金水平 B．不签订房地产经纪服务合同 C．经纪服务对外承诺标准化

D．加强对经纪门店负责人的培训 E．合理控制和分配业务权限

3．房地产经纪人提高风险识别能力的做法有（ABCE）。A．树立风险防范意识 B．提高专业服务能力 C．规范业务操作流程 D．适当降低工作效率 E．收集各类风险信息

4．下列风险中，属于房地产经纪人道德风险的有（ABCE）A．赚取差价

B．外泄客户资料

C．与客户私底下交易 D．被骗导致机构经济损失 E．携带大金额服务佣金潜逃

三、综合分析题

（一）甲房地产经纪机构发现某市某大型小区有大量的空置房并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是甲房地产经纪机构决定在该小区附近设立分支机构主要从事该小区的房地产经纪业务，并通过在某网站平台发布该小区的房源信息。1． 甲房地产经纪机构采用（AB）进行客源的开拓。

A． 门店接待 B． 互联网开发法 C． 会员揽客法 D． 驻守和挂红幅揽客法

2．房地产经纪人发现某房源随着市场的变化，房源价格不断攀升，这体现出房源的（C）。A．物理属性 B．法律属性 C． 心理属性 D.市场属性

3．房地产经纪人员在进行房源信息发布时，需要符合的要求有（AB）

A．保证房源的真实性 B．保证房源的具有交易资格 C．保障房源可视性D．保障房源价格稳定性

4．甲机构开设分支机构办理备案时，需要提交的材料有（ABC）

A．分支机构的营业执照副本 B．房地产经纪人员职业资格证书 C．房地产经纪人员的身份证件 D．甲机构的法定代表人身份证件

5．甲房地产经纪机构采用互联网发布房源的优势有（ABC）A．更新快 B．内容全面直观 C．信息量大 D．互动好

（二）张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为70一 90平方米，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供房地产经纪服务，经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。

1．甲机构为张某可以提供的服务有（ABC）。A．提供法律法规、政策、市场行情咨询 B．对符合需求的房屋进行产权调查和实地查验 C．协助张某与出售人达成房屋买卖合同 D．代办购买房屋的解除抵押贷款手续

2． 王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应（CD）

A． 全力说服张某购买该套住房 B． 承诺尽力压低该套住房的成交价格 C． 询问张某对该套住房的不满意之处 D．进一步明确张某的购房需求

3． 张某与甲房地产经纪机构应签署的房地产经纪服务合同类型是（C）

A． 存量房买卖合同 B． 房屋出售委托合同 C． 房屋承购委托合同 D． 房屋出租委托合同

4． 在进行客户带看时，需要了解客户的真实需求包括（ABD）

A． 价格、面积和户型 B． 购房的动机 C． 客户的职业情况 D． 支付方式和资金预算 5．关于张某在带客户前需要的铺垫工作有（ABC）。

A．提前告知客户不要与业主直接洽谈价格 B．事先熟悉带看的路线 C．带齐物品 D．带看房屋尽量多，便于比较

第二篇：关于商业地产项目操作务实

关于商业地产项目操作务实

分类:企业管理顾问

关于商业地产项目操作务实

一、招商工作过程中的操作要点

１、市场调查

市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

２、项目分析

项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。３、商业定位

在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。４、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

５、招商

招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取

何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。

６、商业物业管理

最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二、开发商在招商中常见的误区

1、盲目定位，不切合实际。

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、招商期望值过高。

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。

３、过分强调市场环境的影响。

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略，有时候我们往往有一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域中更完善和强大，从而更有实力去竞争，最后站稳脚跟。４、缺乏持续经营的商业管理观念。

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

三、如何克服招商中的问题

１、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。商业发展瞬息万变，受诸多因素影响很大，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。

２、熟知商业运作及合作方式。

只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。

３、学会分析项目的优势和劣势。

在熟悉自己项目的本身优势和劣势以外，也要做到对周边项目优势和劣势的详细认知。这样给客户做介绍的时候，互相对比说明一下，更容易让客户接受。有人担心一对比客户会流失，其实只要抓住客户心理，突出本产品的重点优势，反而会让客户觉得你真诚可信而更愿意和你接触。

４、学习商业物业管理知识，有为客户服务的观念。

建立以“客户利益为中心，客户满意为宗旨”的服务理念，是新的房产营销和物业管理的灵魂，也是21世纪房产经纪管理行业的发展方向。

５、给自己信心。

一个招商人员只有对自己的项目有信心，他才会充满激情地去介绍他的项目，在微笑服务的背后使客户增强了对他的信任感，这样的自信心往往起到事半功倍的作用。

第三篇：房地产信托操作指引

房地产信托业务操作指引

一、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

二、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地 1

规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

三、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

第四篇：房地产典当操作流程

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房地产典当操作流程

⑴受理申请：了解当户基本情况，打听当户贷款用途。⑵查验权属：查验当户身份证明及房地产权属证明。审查时应注意“人与证”是否相符，即当户是否持真实有效的身份证明；“证与证”是否相符，即各证件所列内容是否相符。权属不属于当户本人或权属不明确的不予典当，如权属有共有人的，共有人必须同意才能予以典当。

①个人房地产需提供的资料：当户居民身份证、结婚证或未婚证明；房地产的权属证明。

②企业房地产需提供的资料：企业营业执照副本复印件（年检期有效内，须加盖公章）、法人身份证复印件（法人签名）、董事会决议、股东会决议，如不是企业法人亲自办理还须提供法人授权委托书（法人签名，加盖公章）、经办人身份证复印件（经办人签名，加盖公章）；房地产的权属证明。上述复印件须核对原件。

⑶实地勘察：查证物证是否相符及房地产现时状态。⑷评估计价：根据房地产市场行情（一般可以通过互联网查询所属地同类房地产市场价格或直接咨询评估所市场价格），对当物价格进行估算。根据估价按一定比例折算当金，并与当户进行友好协商初步确定当金。

⑸确定当金：通过具备资质的评估机构对房地产进行评估，同时出具《评估报告》。一般情况下，房屋类不能超过

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《评估报告》结果的50% ；土地类不能超过《评估报告》结果的60%；商铺类不能超过《评估报告》结果的70%。

⑹签订合同、出具当票：签订《房产土地借款合同》。除当票必记事项外，还须准确记载房地产的权属证号、坐落位置及建筑面积土地面积，备注栏注明关键事宜。

⑺办理抵押登记

⑻收存证件、发放当金

⑻续当：填写续当凭证。当户必须结清前期利息、综合费用及逾期利息、综合费用才能续当。

⑼赎当：当户归还当金注销抵押。当户必须结清应付未付利息、综合费用及逾期利息、综合费用才能赎当。

第五篇：新版《房地产买卖合同》操作指南

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新版《房地产买卖合同》操作指南

声明：

任何员工在签署《房地产买卖合同》时只能填写以下规定格式和版述的内容，特殊情况必须逐级上报到总监级和法务同时批准方可填写，否则当事人承担一切经济责任及法律责任，公司不予认可和保护，并每次根据情节给予最低50元/次的处罚。

第一节 新版房地产买卖合同的订立和注意事项

一、关于签署《房地产买卖合同》的规定及注意事项

5.1 签署房地产买卖合同的注意事项

5.1.1签约时任何人不得私自修改《房地产买卖合同》现有关条款内容。

5.1.2必须用黑色签字笔填写，字迹工整，不得潦草，填写部分若有更改处必

须买卖双方及中介方三方签名并加印手指模。

5.1.3备注内容只能填写由公司提供版本的条款，否则须经区经以上管理人员

和法务共同同意方可填写。

5.1.4合同内不得体现“全包价”或“实收价”，防止政策风险；因特殊情况需

体现，必须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。

5.1.5凡不需要填写的空格，要其空格处划斜杠。例：_/

5.2卖方、买方、代理人及地址的填写

5.2.1卖方、买方空格处只能填写房地产证上或相关正式法律文书上记载的姓

名。代表人/代理人空格处可填写有公证委托人的姓名。

5.2.2通讯地址空格处须分别填写双方目前有效的通讯地址，而不是户口所在地地址。

5.2.3签合同时必须查验卖方的身份证号码是否与房地产证上的号码相符，如

不符则应问明原因。如系卖方有两张以上的有效身份证造成，提醒其在整个交易流程中都只能使用与房地产证号码相符的那张身份证。

5.2.4卖方是委托他人签署合同的，应仔细审查委托公证书的真实性，查看委

托书上的授权范围（特别要仔细查看有无收款权限），特别要注意查验授权售卖的房地产地址是否与房地产证上的地址是否相符。委托书必须为原件，并另附有受托人的身份证复印件。

5.3产权状态的填写

5.3.1房地产地址、面积、房地产号码应按照房地产证或相关正式法律文书上的记载填写（接受业主委托时，按深圳市房地产协会规定应留下房地产证复印件

5.3.2卖方付清所欠银行贷款的时间填写：

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应清楚并预留出按揭银行的提前还款时间。（如不确定可以先咨询公司的按揭员）

5.3.3买方做全权委托公证的时间填写：

应注意签合同后的节假日时间。

5.3.4卖方支付首期款时间：

若买方现有资金充足尽量将时间提前，卖方需要赎楼的,最迟不得超过卖方还银行贷款时间。

5.4房产价款及支付方式的填写

5.4.1定金=保证金+定金余款

5.4.2第二部分楼款=成交价—定金

5.4.3首期款（含已付定金）＝成交价－银行贷款金额（填写合同时的首期款部分须减去定金金额。）

5.4.4银行按揭付款：若买方做“零首期”，买方支付首期款的金额仍然可以填

写，因合同有注明：具体贷款金额以银行承诺函为准。

5.4.5尾款：即交楼押金，长期处于空房状态（毛坯、久未住人）的房地产应

注意详查该房地产欠费欠款的情况，可能超过5%，及时采取措施补救。

5.7交易税费的填写

5.7.1如其中一方不支付任何费用的，在另一方支付款项空格内可填写 全部

以防疏忽大意有遗漏款项或政策变化产生其他费用。

5.8交楼时间的填写

5.8.1按照交易流程操作交楼时间为：卖方收到出售该房地产全部楼款(除尾款

外)。

5.9佣金支付的填写

5.9.1如卖方实收不支付佣金，成交价的填写须加上业主佣金，如业主坚持将

佣金加到另一方，则须备注：为促成交易，买方自愿替卖方支付经纪方佣金元整。防止成交后客户起诉经纪方收取佣金超过1.5%。或者在合同第六款上照写卖方的佣金，但必须在合同备注上写明：买卖双方协商约定，卖方的佣金元整，由买方替卖方支付。

5.9.2如未能在过户前收齐佣金，按公司规定客户服务中心将拒绝递件过户。

5.8违约责任及纠纷的解决方式的填写

5.8.1支付经纪方违约金=买卖双方支付佣金之和（最低10000元），必要是可

以将金额写高一些，确保收到佣金。

5.9签名

5.9.1卖方是A+B两个人名字的，但B又不能来签约的：

卖方：A、B的代理人

5.9.2 上岗证）。经纪方签名必须是持有经纪人上岗证的经纪方可签名，并由营业经理负责监督合同的内容是否不违背公司的利益，若发现合同写得不规范或出现违背公司利益的条款，营业经理要及时修正条款，否则不能签署此份合同。

5.10卖方签收定金收据的填写

5.10.1卖方签收的定金金额只能是买方在签署合同时已经支付的定金金额（包括保证金）。

5.10.2卖方在合同上签收定金后不可以再要求买方另外重复开收据。

5.11收据及托管凭据的交换

5.11.1在将卖方已经签收定金的房地产买卖合同交给买方时,须收回本公司出

具给买方的保证金收据，经纪方出具相应金额的托管凭据给业主。（若

买方无法在签合同时交回保证金收据，必须当时要求买方写作废声明，并注明收据编号）。

5.11.2若买方要求定金由经纪方转交的，应表明立场，告诉买方只有业主有权收定金，经纪方无权转交。

5.13房地产买卖合同备注内容

5.13.1交楼标准

5.13.1.1交楼标准:卖方出售该房地产随房出售现有装修及家私电器（详见《物

业资产明细表》具体到型号）。（也可在备注条款中直接明列无须另填

《物业资产明细表》。）

5.13.1.2交楼标准：空房。

5.13.2提前交楼（提前收楼装修）

5.13.2.1买卖双方自行协商卖方于时交楼予买方装修使用，若卖方在交楼之后违约，则卖方除负担合同第八条、第九条约定的赔偿责任外，另须赔偿买方之装修费用（以相关收据、发票为准）。

5.13.2.2买方收楼并装修该房地产或改动房地产结构间隔后，如买方违约不履

行本合同之条款，则买方除负担本合同第八条、第九条约定的赔偿

外，还须将该房地产还原收楼状态交还卖方。

5.13.3买方要求在签署（现售）合同时改写另一个名或加一个名的5.13.3.1买卖双方自行协商，同意在签署《广东省房地产买卖合同》时将买方

张三 改为李四 / 加入 张三 为买方，此人亦同意并遵守该合同规

定之所有条款。

5.13.4卖方是A+B两个人名但B又不能来签合同时

A与B为关系，B同意本合同约定之房地产的转让，并委托A签署本合同，如卖方任何一人违约，A自愿承担因此所产生之全部赔偿责任。（同时要A书面承诺何时可以补交B的委托书，若到时没有交委托书，须负缔约过错责任，赔偿我司与买方元整；或合同放我司，要A承诺B何时可以签名，并待B签名后合同再给买卖双方，若到时B未来签名，A须负缔约过错责任，赔偿我司与买方元整。）(深圳市除外)

5.13.5买方替卖方赎楼

5.13.5.1买卖双方自行协商，买方自愿用购买该房地产首期款（或部分楼款）

人民币元整替卖方赎出抵押在银行的房地产证，经纪方已

充分告之买卖双方由此造成的风险。

5.13.6如果双方不按公司的标准流程操作要求分期付款，必须告诉双方可能产

生的风险，签约时不能在合同上体现，要求双方自行写补充协议。

5.13.7签约必备的工具：

5.13.7.1买卖合同2份（1份原件，1份复印件[先填好复印件，审核无误后抄

在原件上]）、姓名变更确认书、税费表、物业资产明细表、标准流

程表、相关收据（凭据）、白纸、印泥等。

5.14签约基本技巧：

5.14.1买卖双方到场的第一时间应先把买卖合同拿出来（迅速引导双方）不能给太长谈话时间。

5.14.2对合同内容要清楚了解，签合同的速度要快。

5.14.3经纪方填完内容后向买卖双方解释合同内容时要简单明要，抓住重点，其它一带而过。

5.14.4引导式的让买卖双方签名和让业主签收定金。

二、违约纠纷的处理建议

一、卖方违约：

1、定金在公司托管，买方要求退定：

答：我们要告诉客户，现在定金已经由卖方签收，公司已经开了定金托管收据

给业主，实际上已经是业主的钱托管在公司了，现在只有两种途径解决A、通过法院起诉、B、找到业主三方协商解决。

第一种情况：能找到业主、业主愿意洽谈，谈判中要保障佣金，不能买卖双方

说解除合同就解除，给双方讲解合同第八条。

第二种情况：业主不来配合，必须由买方向法院起提出诉讼，并告知其我司不

可以代替其去追讨卖方，因为主体不同，我司只能追讨佣金，但我司将会协助其追讨卖方。

二、买方违约：

第一种情况：买方违约不买，卖方按揭中的房地产，可告诉业主不符合转定的条件，必须赎出房地产证交由经纪方托管才能转定金给卖方，要想收定金必须由法院来判定买方为违约，经纪方和卖方两方是没有这个权利的，或者三方协商，我们也要把握佣金最大化的原则。

第二种情况：卖方房地产证在手或已经赎出房地产证托管于我公司，将定金收

走了，现买方违约，卖方要求拿走房地产证，要以佣金（即合同第八条）为筹码和业主洽谈，根据情况适时将房地产证交回业主。

第二节 新版合同常见问题的解答

一、新版合同常见问题的解答

问题一：当事人基本信息中共有权人这一栏如何填写？

答：A、B按份共有一物业：

如果A、B两人都愿意出卖自己所占份额时，这时A、B都填在卖方信息栏中。如果A同意转让自己拥有的份额，B不同意转让时（此时，B必须出具一份放弃优先购买权的《声明书》），这时A填在卖方信息栏中，B填在共有权人这一栏。

问题二：如果业主实收，必要费用应如何填写？必要费用、佣金收取时间如何确定？

答：实收情况下买卖双方也必须按合同要求，填写双方需支付的必要费用，并按合同开具收据（买卖双方各一份）。

必要费用在签定三方合同时收取，剩余佣金签订现售合同时收取。

问题三：如果合同中的房地产上存有租约，我们需要哪些资料？

答：

1、租赁合同原件;

2、《声明书》（业主出具一份承租方放弃同等条件下优先购买权的声

明书）。

问题五：经纪方签章处是否需要经纪人和经纪人助理都签名？

答：只要其中一个人签名就可以了。

问题六：定金需要开收据吗？

答：包括两种情况:(1)定金互转时要求开具收据,(2)存入监管协议的监管帐户时可以不开收据，如果客户强烈要求也可以开具。

问题七：资金监管账号是否在签订合同时就填写？

答：签订合同时可以先划掉，在备注中填写“以资金监管协议上的为准”。具体帐户在监管协议中体现。

问题八：没有经纪人上岗证和助理证不可以签合同吗？

答：原则上是不可以签署的。

问题九：第十七条的“任何一方”是否包括居间方？这里的“违约金”项如何约定？

答：不包括居间方。这里的“违约金”可由买卖双方自行约定，但建议最好填写15%--20%之间。

问题十：新版合同中必要费用能从定金中扣除吗？

答：不可以，定金是客户与业主之间约定的，必要费用是在签订居间合同时买卖双方须交付给经纪方的.问题十一：如果是买卖双方自主交易不通过经纪方还需要用预约买卖合同吗？

答：不用，自主交易的直接打印二手房买卖合同（现售）。