房地产税对房价的影响机理分析大纲

第一篇：房地产税对房价的影响机理分析大纲

房地产税对房价的影响机理分析大纲

1绪论

1.1研究背景与选题依据

1.1.1理论背景

1.1.2现实背景

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的1.2.2研究意义

1.3国内外研究综述

1.3.1国外相关研究

1.3.2国内相关研究

1.3.3国内外研究评述

1.4研究内容及方法

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

2我国房地产税政策演进与我国房地产概况

2.1我国房地产税收政策回顾

2.1.1我国房地产税收政策历程

2.1.2我国房地产税的基本内容

2.1.3我国房地产税的功能与影响

2.2我国房地产税政策现状

2.2.1我国房地产税现状概述

2.2.2我国房地产税存在的问题

2.3我国房地产市场现状

3我国房地产税对房地产价格的影响机理分析

3.1我国房地产税收对房地产市场的作用过程

3.2我国房地产税对房价的作用机理

4我国房地产税对房地产价格影响的计量分析

4.1房地产税对房地产市场交易量影响的计量分析

4.2房价，地方公共支出与税收的计量分析 5总结

5.1主要结论

5.2政策建议

5.3进一步研究方向

第二篇：税收政策对房价产生什么影响

税收政策对房价产生什么影响？不确定

“国五条”中征收“差价20%个税”，虽然是2006年就有的“旧政策”，但其引发的后果，超出许多人的想象。“20%个税政策”啥时候严格实施？目前还未有定论。值得关注的是，不少老百姓因为担心“被多征税”，恐慌性地办理二手房交易手续。记者了解到，郑州市房管部门已有6位工作人员，因为3月2日以后长期加班而晕倒，但第二天仍要坚守在岗位上——因为办事老百姓太多！

秦虹认为，税收作为调控房地产市场的经济手段之一，强制性很强，它的特点是市场选择性好。但税收对房价传导机制是比较复杂的，税收政策能在一定程度上调整供求，但是它对房价产生什么样的影响，是不确定的。例如，香港去年出政策，外地人买房子交12%印花税，销量降下来了，但房价没有降。因为税收不像土地政策那样，对房价产生直接作用。

对于买房缴个税，任志强显然有更多的抱怨。他说，中国有两条税是最高的，一个是租金70年的，一起收了，第二个就是先让你拿个人所得税，然后让你拿税后的钱去买房子之后再收你房子里的税，“这种重复性收税首先提高了进入市场的门槛。”

第三篇：货币政策对房价的影响

价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

三、货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣

从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

第四篇：“去库存”战略对房价的影响及房价趋势分析

“去库存”战略对房价的影响及房价趋势分析

[摘要]中国房价一直居高不下，一二线城市在10年内房价增长近400%，正是在房价下降的呼声高涨，中国经济下行的背景下，国家出台的“去库存”政策饱受关注与争议。房，不仅是政府的支柱性产业，更关系到老百姓的安居乐业，楼市的动态以及相关政策的出台，引发了很多人的思考。为了分析经济下行、城镇化加速的中国当下，房价将何去何从？中央颁布的政策，到底是饮鸩止渴还是深思熟虑的良策？文章结合近几年的房地产商的经济行为，简单分析了中国房价的现状及未来趋势。重点结合“去库存”的政策内涵，浅析经济下行大背景下，中央政策的真实含义。分析发现，房价有其刚性，不会下跌，尤其在一二线城市，房价十分坚挺。各地方政府应当灵活的采用中央的“去库存”战略，真正领会“去库存”的含义，基于城市发展情况的不同，采取不同程度的“去库存”措施。

[关键词]房价；去库存；经济下行；一二线城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

从2008年下半年开始，“房价”一词就一直被挂在嘴边，国家采取一系列措施压制房价，但是房价依旧是居高不下，最近“房价”“楼市”字眼又位居财经新闻榜首，不仅因为一二线城市房价疯涨，让人望而却步，政府采取的“去库存”政策饱受争议。房地产行业的“去库存”无非从供给端与需求端入手，从需求端来说，政府鼓励农民工买房，深化户籍改革，推进城镇化；从供给端来说，棚改货币化安置无疑是一项重要措施，更多人可以拿到货币补偿去买房地产商开发的房子，释放了购房需求。为了扭转经济下行的趋势，国家采取的“去库存”政策却刺激了房价，不得不让人担忧楼市泡沫，一时之间，众说纷纭。有学者说：“2015年，全国楼市犹如冰火两重天。2015年12月下旬中央经济工作会议公告中，针对“房地产去库存”作出长达322字的指示。另外，是宏观经济下行预期，2016年房价走势成谜。为了解剖房价与“去库存”战略的关系，本文从数据入手，先简单分析了2015年全国房地产开发的销售情况。

图1全国商品销售面积及销售额增速

资料来源：国家统计局，2016-01-19。

由图1可以看出，全国商品房销售量呈上升趋势，房价加快增长，而且速度越来越快。

国家统计局发布数据：2015年，商品房销售面积128495万平方米，其中，住宅销售面积增长69%，办公楼销售面积增长162%，商业营业用房销售面积增长19%。商品房销售额87281亿元，增长144%，其中，住宅销售额增长166%，办公楼销售额增长269%，商业营业用房销售额下降07%。可以得出办公楼的销售量比重较大的结论。

中国正处在大发展时代，城镇化进程进一步加快。对此，任志强的观点是：从国际比较来看，在城市化低于30%时，增长速度较慢，但是城市化高于30%以后，就会加速发展期，这个过程一直到城市化达到70%以上时，才有可能减缓。而中国的城市化水平只有40%左右，远远不能达到减缓的水平。首先，城市的面积扩张，房地产行业的触角紧随其后；其次，城市范围扩大，对劳动力的需求大幅上升，大量农民工涌进城市，对房子的需求增加；再次，城镇化中重要一环，“拆迁”为房地产市场带来了大量的换房需求；最后，房地产作为地方的支柱产业，是地方政府主要的财政收入来源，政府通过卖地、收取房产税等获得收入，才能更好地发挥政府职能。当然国家也不断地采取措施，例如限购、房产税等措施抑制房价，然而效果并不显著，原因在于房地产商本身是不会让步的。考虑到消费心理的因素，一旦房价下跌，部分消费者就会持观望态度，期待新一轮下跌，那么房地产商在市场上的地位就有些被动，所以房地产商不会降低房价。

从消费者出发，随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们的消费习惯也发生改变，享受主义产生，房子住久了就想换一套的情况也大量存在。并且房价长久以来一直坚挺，让更多消费者将买房作为最主要的储备手段。

同时，与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推动作用。

一是建筑行业。建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

二是投资行业。股市的萧条，熔断机制在中国的失败运行，人们发现房子依然是最坚挺的投资方向。房子已不再仅仅用来满足居住需求，同时更是一种理想的投资产品。在股市风险较大、黄金行情不稳、利率下调等因素推动下，房子成了百姓最好的选择。

下表为“去库存”大背景下，各大房企的策略转移政策，大部分房企选择调整城市布局，聚集一二线城市，这也不无道理。城市化进程的加快本身就会促使一二线城市的房价上涨，国家又实行“去库存”战略，房地产商们当然纷纷去更有市场的一二线城市大捞一笔。

并且，“去库存”战略从需求端出发，鼓励农民工就地买房，深化户籍政策改革，房地产行业的需求量上升，更是会刺激需求，促进房价增长，见下表。

房企去库存策略表策略执行房企砍开工面积、缓拿地策略万科、碧桂园、龙湖、世茂调整城市布局，聚集一二线保利、恒大、碧桂园、龙湖、世茂、绿城调整产品结构，加大适销产品比例保利、绿城积极合理定价，加快销售恒大、碧桂园、绿城升级IT系统，加强存货管理碧桂园、龙湖对不合格的区域进行裁减世茂、碧桂园

所以结合中国国情，房价存在着刚性，伴随着国家去库存的战略选择，一线城市房价更是呈现疯涨趋势，二线城市小阳春，三线四线城市保持稳定，“去库存”战略在房价上涨的进程中主要起推动作用。以上是对“去库存”战略背景下，房价的变动分析。

换句话说，在一系列政策都无法阻挡房地产前进的步伐的时候，我国目前还是宽松的货币环境、贷款利率的降低这样的环境，通货膨胀间接导致了房价上涨。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名词的出现，无一不直接反射到房价上。经济下行，物价与需求的不同步上升，让人担忧中国会不会形成滞胀。有学者称在国际比较中，中国城市化水平偏低而且远远落后于工业化水平，如果政策调整到位，中国完全有可能进入一个快速城市化的时期。伴随着快速城市化进程，大量进入城市的移民能够推动住房需求持续上升，那么，中国的高房价就可能在一定程度上因为城市化水平的持续提高而被消化，避免房价泡沫破灭。

那么国家颁布的“去库存”政策到底有何具体作用，会不会引发房价泡沫呢？通过以下分析，本文一步步揭开“去库存”的神秘面纱。

2015年12月的中央经济工作会议中，将“去库存”纳入我国五大经济任务之中，以缓解经济下行的趋势。产能过剩来自于2006年、2007年经济一片大好的形势，生产者为获得更多利益，大量生产，导致生产过剩。

中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施，本文简化为四条：一是降房价；二是鼓励本地就业的非户籍人口落户买房或租房；三是取消限购；四是完善租房制度。

结合图2图3，可以发现国家的房地产“去库存”战略起到了一定效果，房地产开发土地购置面积和投资增速的双双回落，表现房地产开发商对开发新楼盘的热情在下降。国家鼓励房价下降，从而达到促进消费、刺激经济的效果。然而前文所述，一二线城市和三四线城市要区别待遇。

就第一条降房价来说，结合前文所述，房价有其刚性，政府要采取措施降价是存在很大困难，要考虑到多方利益，是复杂的。

而第三条个人认为并不可取，取消限购释放更多的需求，根据需求定律，价格会随之上升。与第一条降房价是冲突的。

第二条主要是鼓励住房难的人们提供支持，鼓励农民工就地买房，深化户籍制度改革。一方面这是关注民生，缓和社会矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增长促进房价的上升，也有不妥之处。

第四条是租赁市场，回报率不高，推动起来困难较大。

经过以上分析，“去库存”战略看似不大妥当。个人以为，中央颁布去库存措施，地方政府要把握分寸，地域区域化的去库存至关重要。一二线城市房价疯涨的情况下，鼓励购房、放宽购房限制，尤其在经济下行的当下，不少专家担忧中国出现房价泡沫的情况，不加区分的刺激需求，显然会导致不好的效果。有区别地在三四线城市，多加鼓励购房，减轻买房者负担，让更多人拥有优良的生活环境，才能使中央政策发挥最大化效用。

同时配合去库存手段，在一二线城市，适当采取财政政策，个人占有多套房子的消费者进行征税，抑制住房消费的奢靡之风。

房地产行业属于支柱性产业，涉及房地产的政策措施都应当谨慎对待。

首先，房价不能继续疯涨。一是要求政府抵御利益诱惑，在保证拥有支持政府发挥正常职能的前提下，减少卖地行为；二是政府在城市化进程中采取的策略要适度，不能一味地扩张城市面积，为了城市化而城市化，这就是不得中央政策的要义了；三是政府要正确引导房地产商。

其次，房地产商也不应该总是将利益放在首位，要有一定的企业社会责任感。而且，一二线城市房价一再疯涨，必将会导致房市泡沫，最终也会作用于房地产商，让其自食恶果。

最后，“去库存”战略要因地制宜，各地方政府要有实行有中国特色的“去库存”，即仔细分析本地区的经济发展状况，而不是各地方之间互相跟风，要有自主性，切实领会中央政策。

参考文献：

[1]刘芳标杆房企去库存化绝招[J].地产案例，2016（1）

[2]陆铭理性还是泡沫――对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济，2014（1）

[3]宋慧芳政府喊话：去库存――房价走势成谜[J].经济信息，2016（2）

[4]刘志彪房地产去库存：政策发力还需要提交精准度[EB/OL].（2016-02-06）百度文库

第五篇：限购政策对我国房价的影响

限购政策对我国房价评估值影响分析

摘要：房地产限购政策经过了长时间的修改和演变，成为今年最新出台的“国八条”。这种行政直接干预的新政策，对我国房价评估值和交易价格将产生积极影响，有利于抑制投机投资行为，从而抑制房价过快增长，缓解城市住房压力。本文将使用房地产评估的市场法就第二套、第三套房限购政策、新房贷政策和房产税开征三方面对房价评估值的影响作出分析。

关键词：限购令；房价评估值；影响；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限购政策

（一）中央及各地的限购政策

2011年1月26日国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。国务院出台新国八条房地产调控政策，控制房价过快增长。在国内房价居高不下的形势下，从2010年初开始，国务院便依次颁布了“国十条”、“9·29新政”，意图对房价进行有效抑制，缓解房地产市场的压力。但是这些软性措施的成效并不明显，于是，在2011年初便出台了“国八条”，这是多年来我国政府首次对房地产市场进行直接的行政干预。

国八条的具体内容为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购；

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷；

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；

8、坚持和强化舆论引导。

在新国八条出台以后，各个城市纷纷出台限购政策，对新国八条做出了回应。其内容基本围绕“国八条”为中心，具体细节有所变动。作者现居城市郑州市也在2011年初出台了相应政策：

“2011年1月5日起在本市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。”

郑州市的限购政策是围绕中央的限购政策而制定的，在购房套数上有所区别。同时又根据本市自身条件，增加了“本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。

类似地，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州等几十个大型城市也都纷纷出台限购政策，内容在与国八条保持基本一致的前提下，在限制范围、限制时间、纳税以及缴纳社会保障金的年限等方面依据自身情况有所更变。最大的差异则在于对“限购”的界定。这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部繁华地区偏严，中西部偏宽。从上述实例不难发现，这些条例、细则的核心内容即是“限购”。

（二）限购的本质

什么是限购？其本质是什么？

限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

限购新政的本质，就是采用行政手段临时性地冷冻一部分需求，即局部性的资本管制，这是机制设计理论的具体运用。房产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。房产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。

从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。

限购是对泡沫房价持高不下而采取的必要而强硬干预措施。泡沫房价即房产价格本身远远超出房产价值，如果任由房价按照现有趋势增长，最终必将导致房地产市场的崩溃。例如清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为：地产限购是强力降温药。“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

（三）限购政策的演变过程

限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。

2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。

中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。

于是，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

二、限购政策对我国房价评估值的影响

房地产价格评估是提高银行信贷质量，防范信贷风险的重要手段，房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款以及房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。科学评估房地产抵押物的价值是合理有效利用银行信贷资金，构筑房地产贷款风险防范的屏障。

采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样的道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。

在采用市场法对房地产进行评估时，关键是确定近期发生的类似房地产交易实例、交易价格、和需要考虑的修正因素及如何对它们进行量化。修正因素有交易情况因素、交易日期因素和房地产状况因素。交易情况修正主要是修正交易实例的交易价格；交易日期修正主要是把交易实例的交易日期修正为评估基准日；房地产状况因素修正主要是对交易实例的区位状况、权益状况和实物状况进行修正。

市场法的基本计算公式为： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地产评估价格；

P’——可比交易实例价格；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况修正系数。

成本法是以取得被估资产的的重置成本为基础的评估方法，是房地产评估的基本方法之一。任何投资者在购买某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行成本。房地产评估的成本法认为房地产评估值等于重置一宗与待估房地产效用相同的房地产所需耗费的各项费用与一定的利润与税金之和。

新建房地产成本评估的基本计算公式为：

新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 成本法可以单独使用，也可以作为市场法的辅助和检验手段。

下面，我们将运用市场法评估原理和市场法、成本法计算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限购政策、新房贷政策和房产税开征这些新政策对房价评估值的影响。

（一）第二套、第三套房屋限购政策对房屋评估值的影响

“国八条”明确规定：本地二套房和外地一套房家庭将停购。各地也针对自身情况相应对购房套数作出限制。限制购房套数的条款限制了有房者以地产升值、投机倒卖为目的的购房。

房地产评估市场法的操作步骤为：交易实例收集；确定可比交易实例；进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。

在进行房地产买卖时，由于价格的个性比较明显，在采用交易实例时需要考虑其中交易情况的个别差异，需要对选取的交易实例进行交易情况修正。将交易实例调整为正常交易。

对购房套数的限制属于“政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制”的特殊情况，需要进行交易情况修正。限购政策就属于政府为了控制房地产市场，在政策上给予限制。确定了交易情况影响因素后，需要测定各因素对价格的影响程度，并量化为具体的修正比例或系数。根据修正系数调整交易价格，修正公式为：

交易情况修正后的正常价格=交易实例价格× =交易实例价格×

正常情况指数交易实例情况指数100

（）

联系限购政策实施后各地房价变化情况，可以得出房价变化是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

经过这样三个阶段的变化，房地产行业所呈现的价格狂热状态就会缓和，居高不下的房价也会回落，而房地产的交易量则会保持在一个相对稳定的状态。总体的结果是房价下降和交易量的减少（投机投资的减少）。

综上可知，可比交易实例价格P’可以通过交易实例的收集得到，交易情况修正系数A，B，C则是根据正常交易情况指数、基准评估日价格指数、待估对象房地产状况指数与可比实例的相应指数的比值得到的。

如果交易实例的成交价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果交易实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于100。由于房价经过三个阶段的变化会出现下滑，也即交易实例成交价格高于正常情况下成交价格，此时得到A值变小，也即交易情况修正后的正常价格会出现下降。

第二套、第三套房限购目的旨在限制投资投机行为，如本地二套房停购这一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高价出售的行为；人口一套房停购，抑制了一些人选择在房价高、上涨快的城市炒房的投资行为。

这条政策实施后，最显著的效果是各地房产成交量显著下降。根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%。

（二）新房贷政策对房屋评估值的影响

新房贷政策在“国八条”中体现为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国务院在2011年4月17日发出的通知中再次指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于二套房，不仅有房贷首付方面的要求，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

目前房地产市场中存在不少以投资为目的的买房者，政策的调整，会给他们带来不小的打击。一些投资者为减轻贷款压力，同时也担心新政策出台会导致楼市波动，所以选择了在现在这个时候出售房源。同时，政策的变动也会改变购买者对后市的预期，一些抱着“再等等” 心态的买房群体也会出现。另外，一部分人还会因为首付款不足而推迟购房。

运用市场法基本运算公式P=P’·A·B·C进行分析，房贷的提高主要对交易情况修正系数A和交易日期修正系数B存在影响。根据交易情况修正后的价格公式可知，由于二套房房贷水平提高，从而使交易实际情况指数高于正常情况指数，即交易情况修正系数A小于1。

由于房贷提高，很多消费者延缓了购房计划。房贷新政实施后，高房价大体呈现下降趋势。因为房价变动趋势基本稳定，在定性分析时，不妨假定房价是以一个固定指数a%下降，而延缓购房的月份为n，则在n个月后，交易实例进行交易日期基准价格为：

P=P’×（1-a%）n

即评估基准日价格指数小于交易实例交易日的价格指数，从而使得交易日期修正系数B小于1。显然这个价格小于交易实例价格。

根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%，而深圳日均成交量较之最高值下降八成。

随着银行开始提高对第二套住房的房贷门槛，二手房市场近来已逐步呈现出供应放量、需求趋缓的迹象，部分二手房中介处甚至还出现了房东降价销售的新动向。银行房贷新政无疑已对部分房东产生了心理影响。在房东不再一味加价的同时，市场供求关系也在逐步发生变化，供给开始放量，需求则趋缓。

（三）房产税开征对房价评估值的影响

国务院4月17日发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

根据税法规定，房产税的计算方法为：按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为（按年征税）：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% 房产税属于个人财产税，征税对象为房屋。根据市场法评估计算原理，当对房屋征收房产税后，交易实例情况指数会高于正常情况指数。这时交易情况修正系数A小于1，交易情况修正后的正常价格会下降。

以美国为例，这是目前世界公认的房价最为稳定的国家之一。其房价稳定的原因除了人均占有土地资源多，住房压力小以外，还有一个重要原因，就是美国的高额房产税。在美国，一套普通商品房每年要纳税几万美元。房产税发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，一方面抑制居民过高过快的消费需求，另一方面，对于投资投机目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者承担。这样以来，投资投机者就必须为投机行为要承担的风险做好准备。

对第二套、第三套房屋限购、采用新房贷政策、开征房产税，这些政策的目的都在于改变供求关系。根据资产评估的市场法的理论依据，在市场经济条件下，商品（资产）的

价格受供求规律的影响。当市场处于供不应求的卖方市场时，商品价格会上升；当市场处于供过于求的买方市场时，商品价格会下降。限购政策的实施，从表面上抑制消费需求，采用行政手段临时性冻结部分消费需求，降低消费热度。进而使供求关系进一步趋于平衡。由于任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况，所以当供求关系缓和时，房价也会相应下降。这与我们运用市场法和成本法分析得到的评估结果是一致的。

三、限购政策下今后房价走势

“国八条”出台后，重点城市住宅量价发生变化。多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31-2.6)达到最低点。①春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但从最近两周(2.28-3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续。

一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万-150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。

这些数据已经表明：一系列限购政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。

从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，这表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。

根据最新消息，社会科学院于2011年5月5日发布2011年《房地产蓝皮书》，探讨了我国房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”房地产市场的变化趋势，根据蓝皮书的预计，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。

蓝皮书认为，目前我国房地产市场存在地方政府过度依赖土地财政，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够，房地产宏观调控效果没有完全表现出来，房地产税费制度不合理等问题。

蓝皮书预计，2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，关于今年房地产政策走向，蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑 ①中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

关于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

蓝皮书的分析肯定了新国八条及各地出台的限购政策起到的积极作用，并且明确肯定房价总体趋势将持续下降。

2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。①温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

首先，房地产市场在“控制目标”和限购令双重限制下，更将出现价格和销售面积双下降的局面。

一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房销售面积下降2.8%-7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。

具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。

其次，土地市场的供应力度继续加大，房价总体平稳。

2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5亿-6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.综上可知，房地产市场总体都已受到限购政策的影响。国八条等限购政策调控效果显现，已有成效。各地房价都已出现下滑，幅度因各地情况而异，但是房价曲线所呈现的下降势头是明显的，预计这个势头今后仍将保持。实际情况和运用资产评估市场法原理得到的结论——限购政策使房价评估值下降相符合。运用供求关系原理分析，也可得到相同结论。

论文完成时间：2011年5月14日

参考文献：

1．杨红旭：《限购何时退出取决于房价变化》，《中华工商时报》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限购就像一剂退烧针》，《东方早报》2011年02月23日。3．卢映川：《车房限购执行期视调控效果而定》，新华网，2011年03月22日。4．谢逸枫：《限购政策目的只为暂时抑制需求》，搜房网，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限购令难减中产阶层购房需求》，财新网，2011年03月10日。

6．中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日。

7．中国社会科学院：《房地产蓝皮书》，2011年5月5日。

8．新华社：《我国平均房价水平将下降》，《天下财经》，2011年5月6日。

9．王逸红：《投资性需求受遏制》，《中国房地产报》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

谢

本论文是在导师吴尚宗教授的悉心指导下完成的。吴教授渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。虽然这是第二学位的论文，但是导师仍然严格要求，他认真的态度使我深受鼓舞，也使我通过这次论文的写作收获到了意想不到的知识，不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢我的同学们四年来对我学习、生活的关心和帮助。

刘鋆

2011年5月14日