房地产蓝皮书地方政府过度依赖土地财政

第一篇：房地产蓝皮书地方政府过度依赖土地财政

房地产蓝皮书地方政府过度依赖土地财政

中新网5月5日电 2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举行，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十一五”回顾与“十二五”展望做主题报告，指出“十一五”房地产发展存在的主要问题。

1.地方政府过度依赖土地财政，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前，保障性住房以经济适用房为主，所以我们以经济适用房为例，2006-2009年，经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。

3.房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但相当一部分问题一直存在，表明调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是供给偏紧需求过旺；二是房价持续攀升；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰。

4.房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面：一是税费种类繁多，现阶段我国房地产领域税费种类过多，收费项目多于税收项目；二是税费结构不合理，费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限，造成地方政府将土地出让收入视为第二财政，对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有，重流转轻持有的税制模式，一方面提高了土地与商品房的成本，抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力，另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。

第二篇：地方政府过重依赖土地财政建议修法

议案参考范文：

1.案由：现行土地管理法存在如下弊端

1.1 征地范围过大，补偿标准过低，侵害农民的土地权益，扩大城乡居民收入差距。

按照现行土地管理法，只要列入城市规划和城市建设需要占用农村土地，无论是出于公共利益的需要还是非公共利益的需要，一律通过行政性征地方式把农村集体土地变成城市国有土地。由于征地范围过大，征地补偿（按土地农业用途补偿）过低、安置不到位，造成了大量三无农民，扩大了城乡居民收入差距。城乡建设用地同地不同权、不同价，堵塞农民财产收入来源。即使是农村集体建设用地，也只能用于乡办村办企业、农村公共设施建设和农民自住房建设，而要用于商业开发或转变为城市建设用地，必须通过行政性方式首先变成国有土地，这就造成农村集体建设用地与城市国有建设用地，同地不同权、不同价，堵塞了农民获得土地财产收入的源泉，排斥了农民分享工业化城市化带来的土地增值的权利。

1.2 地方政府过重依赖土地财政，造成城市房价高居不下，人口城市化严重滞后于空间（土地）城市化

在经营城市的口号和土地财政的驱使下，地方政府热衷于不断扩大城市的空间，而抵制进城的农民落户、迁徙的民工定居。改革开放以来，我国城市仅建成区面积扩张了5倍，而真正的城市居民只增加了2倍。xx年官方公布的城镇化率是52.6%，但其中至少包含了2亿多虽然在城镇务工6个月以上但并没有完全享受城市居民福利的农民工。所以我国真实的城市化水平不过35-36%。这不仅造成2亿多半截子市民和农村4800万留守儿童及数千万留守妇女和留守老人，从而形成严重的社会问题，而且难以真正启动国内消费需求，影响四化协调发展。

1.3 城乡群体事件、暴力事件频发，城乡矛盾、官民矛盾激化

近年来，关于征地拆迁等问题的信访始终占总量的一半以上。仅xx年12月，就有黑龙江省富锦市东南岗村等72村四万农民、三门峡水库库区陕西省大荔县、华阴市、潼关县76个行政村约七万回迁农民、江苏省宜兴市省庄村250户农民，分别向全国发表公告，宣布拥有农地和宅基地永久所有权，在自己的土地上实现 居者有其屋。

从xx年的黑龙江东宁、福建泉州，xx年的山东胶州、四川成都、北京海淀，到xx年的江苏盐城和东海、江西宜黄，直至 xx年的湖南株洲、江苏灌云等地，自焚等极端方式，屡次撕裂社会底线，引发政府高额补偿和官员下课。xx年发生的乌坎事件也是由于农民土地权益受到侵害引发的。

2.案据：中华人民共和国宪法（xx年修正）和中华人民共和国物权法（xx）2.1 宪法第一章第第十条第一、二、三款：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

根据宪法的上述原则，政府征地行为唯一的法理基础是公共利益，出于非公共利益的需要而占用农民集体土地就不能采取征收的方式，而应该允许农村集体土地在符合城乡统一规划的前提下进入市场并依照法律规定转让。

2.2 中华人民共和国物权法第一章第三条第二款：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

根据物权法的上述规定，农村集体土地应该与城市国有土地同地同权同价。3.方案

3.1严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围。建议将第68条（修正草案新增）【征收土地范围】改为：

国家为了公共利益的需要，对农村集体土地的所有权和城市国有土地的使用权可以依法征收（或收回）并给予合理补偿。

有关公共利益需要的规定，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》

3.2 将第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地修改为：

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，如果是出于非公共利益的需要，可以在符合城乡统一规划的前提下，通过市场交易获得农村集体土地使用权和城市国有土地使用权（包括国有土地使用权转让）

3.3 取消土地管理法拟增加的第九十五条第二款：商品住宅建设应当使用国有建设用地。理由：既然允许农村集体建设用地在符合城乡统一规划的前提下进入市场，城市建设（包括商品房开发）就未必一定要使用国有建设用地。

3.4 取消土地管理法拟增加的第九十条：宅基地只能分配给本集体组织成员。

国有土地的使用权可以有偿转让给私营企业甚至外资企业使用，这丝毫没有改变国有土地的性质，为什么集体所有的宅基地（或更一般地建设用地）不能有偿转让给集体所有制成员以外的个人或企业使用呢？

3.5 增加一章：农村集体土地使用权

农村集体建设用地使用权在符合城乡统一规划的前提下与城市国有建设用地使用权具有同等的权利；

农村集体建设用地可用于工业和商业（包括房地产商品住宅）开发。

农村集体宅基地使用权可以继承、转让、入股、出租、抵押，农民的住房连同宅基地可以出租和出让给农村集体所有制成员以外的人员。

农村集体耕地在符合城乡统一规划的前提下可以转变为建设用地并直接进入市常

允许农村集体之间在符合城乡统一规划的前提下自主进行建设用地增减挂钩，除非自愿，政府不得把增减挂钩的指标变成征地指标。

城中村的改造可以在符合城市规划的前提下保留集体土地所有制性质不变。

第三篇：不要过度依赖职业规划

不要过度依赖职业规划

导读：我根据大家的需要整理了一份关于《不要过度依赖职业规划》的内容，具体内容：导语：事情是一步步做出来的，不是说出来也不是想出来的，设计的再好再完美，没有付之行动，也是枉然。不要过度的规划未来。承载生涯梦想的职业规划，无疑对于个人的发展具有重要的意义。但虽...导语：事情是一步步做出来的，不是说出来也不是想出来的，设计的再好再完美，没有付之行动，也是枉然。不要过度的规划未来。

承载生涯梦想的职业规划，无疑对于个人的发展具有重要的意义。但虽然每个人都渴望自己的计划能够成功，结果却往往只有小部分人能够如愿以偿。人们不禁反思，计划为何失败?

古人说“没有远虑，必有近忧”，所以有些人总喜欢事前就进行细枝末节般的设计，这是种习惯，也许只有这样心里才踏实。可计划没有变化快，当现实和设想不同时，心中又会不免阵阵失落。回过头来看看自己走过的路，往事历历在目，突然发现真正按自己计划那样发展的事情少之又少，有些事情甚至是完全与自已的意愿相悖。

美国某中学曾做过这样的实验，将尘封了三十年的一个班级当年写下的题为《我的理想》的作文，重新开启后，惊讶的发现，全班竟然没有一人现在从事的工作和最初的愿望一致。

虽然规划未来很重要，但万事皆在变动，无法预料的各种机遇和阻碍不断出现在你面前。并且，这又是个快节奏的世界，环境在变，生活在变，就连我们自己也在变。生活有时会给你带来一些意想不到的惊喜和挫败，太多太多的意料之外，太多太多的我们无法预期的不定因素，影响着你改变着你。因此，现在我们所能做的就是尽量把手头的事情做好，并且在机会和挑战出现时保持一颗积极的心。真正成功的人是在生活中明确了自己“优先级”的人——他们认为自己只能在一部分事情上表现出色，然后一股脑地把激情和热忱投入到这些事情上。只要踏踏实实地走好今天的每一步，就是对自己明天最好的交代。

偶然看到马云的一个演讲视频。一个年轻人说，自己很困惑，不知道未来去做什么。马云答道：“我二十来岁的时候，也不知道要干什么，也不知道自己会做阿里巴巴，只是一件事一件事做过来的。”没有人能够确定自己的未来会怎么样。未来是一步步走出来的，其间可能有美好的回忆，也可能有痛苦的经历，以及各种各样的困惑和迷茫。

事情是一步步做出来的，不是说出来也不是想出来的，设计的再好再完美，没有付之行动，也是枉然。万事万物都有其形成的规律，需循序渐进，不可能一蹴而就，毕竟一夜暴富、一夜成名的神话太少了。一点点的努力、一点点的积淀，无需多想，自然而言就会慢慢的达到一定的高度，水到渠成。

有个女孩子顶着一个奶罐，走在小路上，她边走边想，这次卖牛奶的钱可以买一百个鸡蛋，让三只鸡孵化这 100 个鸡蛋，只要悉心照料，一定会孵化 100 只小鸡。她又想只要这些小鸡养大了，就可以换一头猪，等到猪肥了，我把它卖掉，换一大笔钱，有了钱我不是还能买一头母牛和一头小牛吗?想到这里，女孩似乎看到了小牛在撒欢，高兴得手足舞蹈起来。结

果奶罐从头上掉了下来，摔了个粉碎。女孩傻眼了，她的鸡、猪、小牛全成了泡影。

过度规划自己未来的人，最后只能像故事里这个小女孩一样，沮丧的离开那洒了一地的“财富”空手而归。

我们曾经看过电视剧《士兵突击》，其中的人物许三多就是我们学习的榜样。他看上去傻傻的，没有什么目标，但他忠于职守，遵循“不抛弃，不放弃”的人生准则，发掘自己的全部潜力，最终成为全能型的士兵，成为部队不能缺少的一员。而另外一个人“成才”则是个灵气十足，工于算计，胸有大志的人，他把自己的人生规划的很好，但是，过强的目标感，让他忽略了生命中的很多人和事，连连遭到沉重的打击，最后悟出“不抛弃，不放弃”的真谛，完成了彻底的蜕变，才成为了一名出色的士兵。

这两个截然不同的两个人，给了我们很多启示：不要过度规划未来，只要一步一个脚印的朝前走，在行动中积累丰富的经验，才能成为不可替代的人。

每个人都知道计划的重要性，尤其是制定一些切实可行的中短期计划，可以减少行事的盲目性，使人少走弯路，并且有助于自检、调整、和完善。这里所说的是不要“过度”。比如说，一名六七岁的孩童说自己将来要成为一位伟大的科学家，这就是过度，与其说它是一句豪言壮语，还不如说它只是一个懵懂孩童的天真戏言;一位身无分文、穷困潦倒的人，设想着自己将来要如何如何地成为亿万富翁，与其说他是凌云壮志，还不如说他是画饼充饥、痴人说梦。

尽管规划未来很重要，但适应复杂多变的环境更重要。因此，大家应努

力将手头的事做好，并时时刻刻保持一颗开放的心，这样的话，大家将得到更多不可预见的机遇，实现自己的人生价值。

李白有诗云：何处是归程?长亭更短亭。几年前，有个励志要拿诺贝尔文学奖的少年，他声称写作不为别的，就是为了诺奖，这位就是典型的为“目标”活着的人。而他可能不知道，刚刚获得拿诺贝尔文学奖的莫言，在开始写作时甚至没敢企望当“作家”，“连做梦都没有想过拿诺贝尔奖”，仅仅是为了“吃上肥肉馅儿的水饺和娶石匠的女儿”。

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第四篇：房地产市场博弈：稳房价须根治土地财政依赖

房地产市场博弈：稳房价须根治土地财政依赖

新华社北京5月31日电（经济参考报记者 陈晓彬 李佳鹏）目前楼市调控已步入关键期。一方面，调控政策不断收紧，“加码”的预期愈来愈强；另一方面，市场呈“胶着”状，房价尚未出现实质性下降。笔者认为，楼市调控已进入对地方政府的考验期，作为调控的最终实施者，地方政府的执行力关乎调控成败。而要使各地政府能认真贯彻中央的调控要求，则需要根治“土地财政”依赖症。

房地产市场上，行政力量与市场主体，甚至行政力量之间的博弈一直延续。此前几轮调控，效果不尽如人意，很重要的原因在于对地方政府压力不够，很多地方对中央的楼市调控政策虚与委蛇，出台的具体举措多是隔靴搔痒。

中央出台的调控政策在地方层面遭到“软性抵抗”并非偶然。因为地方政府对“土地财政”的留恋和对GDP的追求依然存在，必然会想尽办法“呵护”本地楼市，这在各地出台的楼市调控地方版细则和房价控制目标等政策中得到具体体现。地方政府患上“土地财政”依赖症，是因为土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是不折不扣的“钱袋子”。2010年，全国土地出让金总额高达2.7万亿元，比上年猛增七成，其中北京、上海等城市的土地出让金都在千亿元以上。

地方政府对“土地财政”的依赖还有着深层次的体制性原因。一方面，因为土地制度方面的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致了地方政府的“卖地”冲动，这是生成土地财政的主要内因；另一方面，财税体制不合理，地方政府的财权与事权不匹配，也是诱发“土地财政”的重要根源。有统计显示：实行分税制后的十年，地方的财政收入占国家财政总收入平均为48％，但财政支出占国家财政总支出平均为70％。地方财政收入占全国财政总收入比重不断减少的同时，支出比重却不断加大，这让地方政府对“土地财政”欲罢不能。

需要指出的是，“土地财政”是不可持续的，过度“以地生财”害处多多。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。尤其是在调控持续高压态势下，过热的土地市场降温已成必然，这也使得土地收入很难成为稳定的财源。有媒体报道称，今年前四个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比减少超过三成，北京更是大幅减少55％。

笔者认为，让房价“稳中有降”已是大势所趋，地方政府应利用近期楼市成交降温、土地收入下降这一时机，摆脱对“土地财政”的深度依赖。

当然，让地方政府在短期内完全摆脱对“土地财政”的依赖不太现实，但应充分认识到进行一系列相关改革已成必然之举。一方面，可以考虑在财权与事权相适应、财力与事权相匹配的导向下，加快构建地方主体财源。“十二五”期间可以考虑通过房产税、资源税等增加地方政府财力；另一方面，应强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立地方财力保障制度。此外，应完善预算管理改革，进一步转变政府职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，最终使地方政府的财力与事权相适应、相匹配。这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是转方式、调结构、惠民生的一条路径。

第五篇：社科院报告：不能过度依赖出售土地获取财政收入

社科院报告：不能过度依赖出售土地获取财政收入

中国社会科学院财政与贸易经济研究所2010年9月10日发布《中国财政政策报告2010/2011》指出，各国普遍拥有一定数量的国有土地，虽然数量与中国不能等量齐观，但它们都确立了适当的国有土地经营管理方式和收益方式。中国不能过度依赖出售国有土地或其使用权来获取财政收入。

2009年，最新公布的全国土地出让收入金收入为1.59万亿元人民币，远超2008年和2007年。城镇化水平的持续上升，既为国民经济增长和产业结构升级提供了强劲的动力，也带来了若干挑战。

自1998年开放房地产市场以来，土地出让金已经成为城市基础设施建设的主要资金来源。以重庆、上海为代表的地方政府，开发了以土地资源为依托的地方融资平台，加快了基础设施的建设步伐。这些都表明，土地出让金以及其抵押获得的融资，是中国城镇基础设施建设的重要支撑。然而这种体系造成了地方政府为追求较高的土地收入，放任房价不断攀高，甚至影响到社会稳定。

报告指出，如果“十二五”期间房地产市场进一步升温，而政府的调控政策不能进一步落实的话，则土地出让金的收入将会进一步的上升，其占政府收入的比重将有可能接近20%。反之，如果房地产市场形势恶化，或者相关调控政策发挥实际作用，则土地有偿使用收入占政府收入的比重将有可能在2009年的基础上回落，接近2008年的11%。

业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。

有关专家认为，土地财政收入最大化机制的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。