保障房建设中中央政府与地方政府博弈分析

第一篇：保障房建设中中央政府与地方政府博弈分析

保障房建设中中央政府与地方政府博弈分析

[提要] 建设保障房是为了解决中低收入家庭的住房困难，是民生问题，政府必须承担建设的责任主体。但在推行过程中，作为政策制定的中央政府和落实政策的地方政府首先在目标上产生了分歧，并由此导致行为的不一致。本文通过分析地方政府的“应对措施”，提出中央政府应如何调动地方政府的积极性，从而顺利完成保障房建设最终目标。

关键词：保障房;博弈

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年3月11日

保障性住房（以下简称保障房）是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、各类棚户区改造。是政府基于福利经济学理论对社会财富进行的再分配，对于缩小贫富差距，维持社会和谐稳定发展具有重要意义。“十二五”规划纲要明确提出，“十二五”期间我国要建设城镇保障性安居房3，600万套，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，体现了中央政府加快推进保障性住房建设的意志和决心，但承担保障房建设的地方政府则反映冷淡，态度消极，等待观望氛围浓厚。

一、中央政府和地方政府目标分歧

公共政策的制定过程本身就是各方利益协调的过程，作为保障房供给中重要的两方――中央政府和地方政府，会站在各自的立场，着眼各自的利益目标，在保障房政策的制定和执行过程中不断博弈。为此，中央政府和地方政府作为“经济人”，在目标上是存在分歧的。

中央政府以维护社会公平和稳定为目标，认定保障房建设具有极其重要的经济和社会意义：首先，建设保障房是房地产调控的重要工具。保障房是商品房的有效补充，将有助于从商品房市场上分流一部分需求，减少房价上涨的动力，从而有助于房地产调控目标的实现;其次，建设保障房是改善民生的重要渠道。近几年，加快建设保障房目的是为了解决中低收入家庭住房困难的问题，缓解城市内部二元矛盾，不断提高住房保障基本公共服务均等化程度，促进社会和谐稳定;最后，建设保障房是拉动投资的重要动力。中央政府希望保障房在拉动经济增长、扩大内需、增加就业，调控房地产市场，推动经济平稳较快发展方面发挥积极作用。所以，中央政府在保障房建设中是积极的一方，并积极提供相关政策和资金的支持。

地方政府追求地方经济的短期发展和个人的政绩，通常通过衡量“成本-收益”来决定自身的行为标准。在目前的行政和财政体制下，地方政府建设保障房的动力不足。究其原因，一是保障房建设有较强的外部效应。自1998年实行房改以来，作为支柱产业的房地产行业蒸蒸日上，同时也带动了其他相关行业的发展，促进了地方经济的增长，如果加快建设保障房，一定程度上会抑制当地商品房的需求，从而影响房地产业的投资需求;二是保障房建设资金缺口较大。中央补贴的资金哪怕是加上发行的债券资金只是保障房建设所需资金中相当小的一部分，剩余部分需要地方政府自行解决，地方政府面临较大的资金压力;三是地方政府无法从保障房建设中获得像商品房那样的高额土地出让金。土地出让金原本是地方政府获得财政收入的主要来源，但保障房用地价格较低，甚至是无偿划拨，直接削减了地方政府的财政收入。所以，地方政府在保障房建设中是消极的一方，只有在中央政府的行政压制、经济补偿等手段下才会有所行动。

二、地方政府的“应对措施”

（一）故意放缓保障房建设速度。为了实现保障房建设的目标，中央政府每年年初都制定并下达目标任务，各级政府间层层签订目标责任书，年终上级政府对下级政府的开工任务、基本建成任务、竣工任务等完成情况进行考核。尽管如此，目标任务的完成情况仍然很不理想，开工率低，未能在规定时间完工的情况频频出现。

（二）想方设法钻政策空子。

1、大肆降低建设成本。为了降低造价，地方政府不惜将保障房建在远离市区，周边道路、水电气等配套设施不齐全，公共设施不完善的地方，并在规划设计中提高住宅容积率，一方面增加保障对象的综合生活成本;另一方面也由于保障对象不愿意居住而造成保障房的空置。

2、擅自扩大保障房建设范围。且不说将部分企事业单位的自建房纳入统计范围这一问题，在城市棚户区改造中，由于改造的范围和对象是市区自行“合理界定”的，所以地方政府经常和房地产开发商联手将商品房开发、征地拆迁等摇身一变变为城市棚户区改造项目，并从中获取财政补贴资金。

3、截留挪用保障房建设资金。为了缓解建设资金严重不足的问题，中央政府在融资政策方面为保障房建设大开绿灯，一方面放宽信贷条件;另一方面提供优惠利率支持。但仍有部分地方政府将资金挪用于道路、市政等基础设施建设，影响相当恶劣。

三、中央政府的手段选择

（一）建立严格的监管机制。中央政府应该通过法治建设来加强宏观调控的权威性，逐步纠正作为房地产热重要推动力量的地方政府的投资冲动，改变地方政府的预算软约束以及只注重增长的错误政绩观，使中央政府和地方政府达成目标和利益的共识。

1、加强对地方政府的监督。要想地方政府采取“积极主动”的策略进行保障房建设，中央政府必须加大对地方政府的监督惩罚力度。这方面中央政府已经有所行动，根据《审计署关于2012年至2015年城镇保障性安居工程跟踪审计工作的指导意见》，从2013年开始审计系统已经对全国的保障房进行跟踪审计。这一部署无论是审计范围还是审计力度方面都是前所未有的，除了要求摸清总体情况外，还要求严肃查处重大违法违纪问题。

2、优化对地方政府的政绩考核制度。地方政府的短期行为与我国现行的政绩考核体制也有很大关系，应当进一步优化。不能唯GDP论，应当引入更多的评价指标，充分考虑经济和社会效益，引导地方政府工作重心的转移。

（二）建立完善的激励机制。仅有严格监督而缺乏激励机制，不仅会加大监管成本，而且效果有限。中央政府应该通过多种渠道调动地方政府的积极性，提升其公共服务理念。

1、加大对保障房建设的财政支持。中央政府已经将保障房建设的“事权”交由地方政府承担，那就需要有相应的“财权”与之相匹配。我国保障房建设缓慢，很大程度上是因为中央政府没有充分考虑到地方政府财权和事权的不对等，特别是对于经济欠发达地区，中央政府应当通过转移支付给予适当的财政补贴，缓解地方政府财政压力。

2、完善保障房建设政策体系。为了进一步调动地方政府的积极性，中央政府的治理策略应该是努力给予地方政府尽可能多的政策支持，但目前的现状是，相关的法规比较零散，而且往往是出现什么问题才解决什么问题，缺乏系统性和预见性，使得地方政府在政策执行过程中“上有政策，下有对策”。发达国家在建立相关的住房保障制度后，都会将政策以法律的形式落实下来，以形成法律保障，我国也可以在这方面进行进一步的探讨。

主要参考文献：

[1]王静文.保障房博弈的政治经济学.企业界，2011.8.[2]林潇.中央政府与地方政府在中国住房市场的博弈分析.湖北行政学院学报，2012.3.[3]梅建明，熊珊.保障房建设中中央政府和地方政府的行为选择――基于混合策略博弈视角.行政事业资产与财务，2013.7.

第二篇：生活与博弈分析

《生活与博弈分析》中的收获和建议

第一次接触到博弈论，是在大二的一次基础英语课上，老师放了一部叫《美丽心灵》的电影。

这是一部伟大的电影，讲述了一位患有精神分裂症但却在博弈论和微分几何学领域潜心研究以致获得诺贝尔经济学奖的数学家约翰·福布斯·纳什离奇又震撼人心的一生的故事。

虽然当时更多地是被纳什传奇的一生所吸引，对博弈论并没有太多的认识和理解，但影片中一个用来描述纳什均衡的有趣场景却给我留下了深刻的印象。在电影中，纳什与他的三位同行在酒吧遇见了一位美丽的金发女郎，大家纷纷表示自己很有欲望，想追求她并和她上床，可惜这几位科学家都没有勇气，他们互相推诿，却没有人敢于实践。此时纳什提出了这样一个博弈：如果所有的人都去追求金发美女，那么这位美女就会很高傲进而拒绝他们，他们都会失败，当他们再转而追求她的女伴们时，也会惨遭拒绝，因为没有谁会愿意屈居第二当次品；但如果他们一开始就去追求她的女伴们，那么就会成功，而金发美女则会遭到冷落，纳什便能乘虚而入，这样所有人就都得到了上床的机会。进而纳什得结论：“团体中的每个人，都作出对本身和团体都有利的事时，才会促进社会利益”，也是因为这次“灵感”，纳什突破了亚当斯密认为“每个人的自私促进社会公益”的理论。

当时就觉得博弈是一个很有趣并且深奥的事。不过后来去查资料发现这个场景并不能算是真正意义上的纳什均衡，很大程度上只是导演的牵强附会。虽然不免有些失望，但仍然就博弈以及纳什均衡产生了浓厚的兴趣。

之后选修了《生活与博弈分析》，才算是真正认识了博弈论和纳什均衡。查资料得知，“博弈行为是指某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程，在经济学上博弈论是个非常重要的理论概念。”而这种博弈行为其实是很常见的，并且广

泛存在于社会生活中。在学了这门课后，我发现确实是这样的，很多日常生活中的现象都有博弈论的影子，比如说下棋、赌博、甚至是我们经常会玩的剪刀石头布，也是受博弈论的影响。

博弈论真的是一门很深奥的学问。虽然我的知识和理解能力还没有到可以运用博弈论解释清楚日常生活中有关的现象的程度，但是意识到博弈论的存在和作用这件事情本身就是充满乐趣的。就拿许多宿舍周末经常会发生的一件事来说，到了周末大家通常会比较懒散，每次大家早上醒来时基本上都已经饥肠辘辘了，而我们学校因为北京同学较多，到了周末通常宿舍里只有两个人，这时就出现了一个问题：是自己去买饭，同时也帮另一个同学带饭；自己去买饭，不帮另一个同学带饭；另一个同学买饭，同时也帮自己带饭；另一个同学买饭，不帮自己带饭；一起去吃饭还是都不去买饭。而通常如果另一个人被要求带饭的话，考虑到宿舍感情等的问题，一般是不会拒绝的，因此就剩下以下几种情况，即：自己去买饭并帮另一个人带饭；自己不去买饭让另一个人帮忙带饭；两个人一块去买饭或者两个人都不去买饭。在这里假设这两个同学为甲同学和乙同学。很明显，对于甲同学来说，在他自己不去买饭，而让乙同学帮忙带饭时收益是最大的，同理，乙同学的最大收益也是出现在自己不去买饭，而让甲同学帮忙带饭的时候。当两人都不去买饭时，两人均没有收益，只能饿肚子。而当两人一块去吃饭时，两人都能得到一定收益，只是小于各自的最大收益。这时，甲和乙都想获得最大收益，即让对方去买饭并帮自己带饭，因此就会出现两个人都不愿意去买饭的情况，这样的话就会使得两人都没有收益。因此最好就是两人一起去买饭，这样两人都可获得收益。就如前文中纳什所说，“团体中的每个人，都作出对本身和团体都有利的事时，才会促进社会利益”。然而现实生活中，因为不能保证每个人都是理性的，而且个人的性格和两个人的关系等因素都会影响到最后的结果。因而大多数时候这个问题的结果是：先忍不住饿的那个人去买饭并帮另一个人带饭。在两个人对峙都想获得最大收益的时候，先忍不住饿的那个只好放

弃最大收益选择去买饭，而且因为前面提到的原因，一般也会帮另一个人带饭。我就是我们宿舍那个经常忍不饿所以帮别人带饭的人。这大概就是“一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝”的道理吧。

博弈论确实是无处不在的。就如那句谚语所说，“人生如棋，一步下错，全盘皆输。”人生本身就是一场博弈啊，而我们生命旅途中的每一次选择更是一种博弈。因为选择即是与自己博弈的一种形式。譬如，填高考自愿，在当时的一种环境条件下，考虑了各方面的原因，根据自己所掌握的信息，各种纠结后做出了我们最后的选择。所以，可以说，经过这么一场与自己博弈的过程，在那一瞬间的选择，我们就已杀死了无数个在其他学校或是辍学在外打工的自己。又如在大学毕业季，每个毕业生都面临着出国、考研或者找工作这三种选择，在利用现有信息经过一番博弈之后，每个理性的人都会尽力选出对自己收益最大的选项，而一旦做出了选择，就是否定了其他的可能性。就比如选择了出国，就杀死了当时考研或者找工作的自己。再比如小到选课，其实也是一种博弈，通过权衡选修课的授课内容、结课方式和难易程度以及授课老师等因素，与自己进行博弈，最后选出结果。比如我，选修了《生活与博弈分析》，就是否定了其他的选修课。

而在《生活与博弈分析》课上，我印象最深的是老师在某节课上做的一个实验。当时老师说如果愿意投几块钱的同学超过90%，老师就会给每个人更多的钱。虽然具体的条件和数额我已经记不清了，但是实验的过程和结果我仍是记忆犹新。当时我想这不是很轻松就可以赚到钱嘛，只要大家团结起来，很容易就可以做到，让老师给我们钱了。当然还是我考虑不周，想得太简单了，结果真的是让我大吃一惊，举手选择投的人很少，可能50%都不到。接着老师又把条件降到70%，这次我想经过上次的教训，大家更应该团结起来，只有这样大家猜可以获得收益。当然结果又让我失望了，举手选择投的人甚至比上次还要少。之后老师又把条件降到50%，有了上两次的教训，我是不会选择投了，果然，举手选择投的人已

经非常少了。现在想来，其实这个问题很像囚徒困境。对于两名罪犯来说，如果都抵赖，那两人都可以获得最大收益，；如果一方坦白认罪而一方抵赖，坦白认罪的那方将获得自己的最大收益，而抵赖的那方将获得最小收益；如果两人都可以获得一定收益。而因为这两名罪犯是分别关押的，他们无法串供或结成攻守同盟，因此他们会表现为不合作。两名罪犯都只会考虑自身的利益，而“坦白”为他们二人各自的最优选择。所以两名罪犯都会坦白认罪。就像在这个实验问题中，因为每个人给出自己的答案就好，不能与其他人交流，所以就很难团结起来，每个人都有两种选择，谁也无法知道他人的想法，而一旦大多数人选择不投，自己就会亏损，因此在这种情况下，大家就会表现为不合作。除非条件很低，比如说20%或者10%，只有大家都觉得万无一失时才会选择投。而在这个实验中，因为前面已经进行了三次，都次举手选择投的人都是越来越少，有了这样的经验，即使条件降到20%，也未必能够达到。因此，经过这个实验以后，我想我最大的收获就是以后再出现类似情况，我是断然不会轻易选择投了。

总之博弈论是与生活息息相关的。像卖家和买家的讨价还价，卖家和卖家之间的降价竞争，再比如说每逢期末就会出现的作弊问题，这些都可以用博弈论来解释和解决。就拿学生考试作弊来说。不论是小学、初中、高中还是大学，只要是存在考试的地方都或多或少的存在一些不诚信的作弊问题。就像我们学校，虽然每学期考试都会有诚信考试的签名以及考试宣讲会，包括各科老师也都会反复强调，而考试作弊现象还是会出现，并且屡禁不止。通过用博弈论分析可以发现，如果一个同学所在的学校作弊成风，那么可以看出，在考试作弊的群体中每个人看到的都是作弊带来的好处，自然不会有人选择诚信考试。如果在这种环境下，同学选择考试作弊也是合情合理的。所以说，良好的学生诚信氛围是对学生有约束作用，反过来，不良的诚信氛围会使很多学生选择从众行为，因而，成为一种恶性蔓延。而学校的学习氛围，为人诚信氛围与学校的制度有很大的关系。因此，要想解决考试作弊问题，学校就

要制定出科学、有效的制度。由此就可看出博弈论的重要性。而博弈不仅仅存在于人与人、团队与团队、厂商与厂商之间，他还存在于国家与国家之间。不管是个人，企业，还是整个国家，博弈论对其都有很大的指导意义。

毫无疑问，我从《生活与博弈分析》这门课上学到了很多知识，也有不小的收获。以下我想说一下我个人一点建议。

首先是我希望老师今后讲课能多使用幻灯片的形式，虽然博弈论有许多需要分析的地方，或许使用板书可以和同学有更好的交流，但是使用幻灯片会更清晰明了，而且板书经常是即使坐在前排也不太能看清。而且博弈论本身就比较复杂难懂，再加之我们学校是文科学校，大多数同学之前对这方面没有基础和认识，因此我认为通过放一些博弈论方面有趣的视频之类的能够让大家对此产生兴趣，寓教于乐。因此我认为将板书和幻灯片结合起来效果会更好。

其次是这学期老师有两次有事没能来上课，我个人认为如果出现这种情况应该事先告知学生，这样学生就不会扫兴而归。而且如果这种情况如果出现较多的话，学生会不知道是否要上课，导致会有人带着侥幸心理而不去上课。而且这种情况确实是存在的。一次我叫一位同学一起去上课，那位同学说她有两次去上课结果到教室会发现停课了，白跑一趟，也不知道这节课上不上，所以她就不想去了。我想这件事也是可以用博弈论来解释的吧。老师和学生均有两种选择：上课和不上课。当老师和学生都去上课时，双方都能取得最大收益；而当有一方不去上课时，另一方就会有亏损，而自己则即不亏损，也无收益；当然在老师和学生都不去上课时，双方都是零亏损和零收益。这时，老师和学生本应追求最大收益，即都去上课，但是由于没有交流和沟通，就会导致不合作的情况，就像前面的提到的囚徒困境一样。所以学生就会选择不上课。当然实际情况还要考虑到其他因素，要复杂的多。

其实这门课总的来说是很好的，老师也都是很耐心地在讲解，同学也收获了不少。以上

就是我个人的建议，可能也有不合理的地方，还望老师见谅。

第三篇：保障房建设现状与发展

自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格高企的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的重要方面。我国从1995年开始实施“安居工程”，开始推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力、法律监管空白等原因，虽然历经十五年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。

十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。和以往“五年计划”不同，“十二五”计划重点突出民生，“加大保障性安居工程建设力度”成为未来五年房地产市场发展的重要方向。可以预见，我国保障性住房建设将迎来历史最好时期。

一、我国保障性住房发展历程和现状

1、保障性住房的概念

保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。

●两限商品住房

两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

●经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

●廉租房

廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。

●公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。

2、我国保障性住房发展历程

阶段一：“安居工程”起步阶段(1995年-1997年)

1995年1月20日出台的《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。

阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-2001年)1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是“双困标准”，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。这一阶段主要以商品住房的供应为主。

阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(2002年-2006年)

2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2005年更达到了历史最低点，仅为3%（2005年经济适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。

阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(2007年-2009年)

2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。《意见》中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2008年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

2009年国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。

阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(2010年-2015年)

2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。

“十二五”规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。

3、我国保障性住房发展现状及问题

保障性住房发展缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我国确立了新的住房体系，共分为三类：廉租住房、经济适用住房、普通商品住房。2004年之后，我国房地产市场发展迅速，商品住宅销售面积逐年提高，但是经济适用房的销售面积增长缓慢，占普通商品住房销售面积的比重逐年下降。2000年，我国经适房销售面积3760万平方米，占普通住宅销售面积的23%（普通住宅销售面积16570万平方米）。而2009年，我国经济适用房销售面积3012万平方米，占普通住宅销售面积的4%（普通住宅销售面积85294万平方米）。

保障性住房资金投入规模不断加大，但其占住宅投资比重明显下降 1998年以来,随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上。但是与其他住宅项目投资额相比，政府对其资金投入力度明显不足，自1998年到2009年，经济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从13.0%降至4.4%。

安居工程进展缓慢，项目施工赶不上投资增长速度

2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。但是投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。2007年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积2009年出现负增长。

保障性住房用地供应严重不足，供应结构不尽合理

供给严重不足是我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，保障性住房项目的建设情况也就可想而知。

数据说明：本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型（划拨出让）整理而来，仅供参考，后期或做调整。分析内容以此数据为前提。

仅从2010年的全国住房用地供应计划来看，廉租房用地计划供应总量占供地计划总量的4%，经济适用房用地占比为9%，20%为棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）却占据了整个供地计划的67%。对于解决大中城市中低收入者居住问题意义重大的廉租住房只有4%的份额，加上经济适用房用地，保障性住房用地总量也不过占计划供地总量的13%。在新政波澜壮阔的2010年的供地计划尚且如此，以往的供地结构自然不言而喻。

公共租赁房严重缺失，难以实现“应保尽保”

目前我国保障性住房提供的对象主要是拥有本地户籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，这个问题在北京、上海、广州、深圳等大城市尤其突出。这与我国的户籍管理制度一脉相承，有其特定的社会历史根源，但是却也成为了增加社会不公平的因素之一，不利于社会公平、稳定和经济长远健康发展。

二、我国保障性住房发展缓慢原因分析

1、政府因素

过度追求经济的高增长率，忽视保障性住房建设

在以“经济建设为中心”的核心理论指导下，GDP的高速增长成为政绩考核最重要的指标。带动了50余个相关行业发展的房地产行业在我国经济发展中扮演着重要角色。受全球金融危机的影响，我国GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，为了完成“保八”目标，中央政府出台了一系列经济刺激计划，其中包括为房地产行业松绑等。在天量投资、银根放松、购买优惠的前提下，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%，商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，均创下历史新高，而经济适用房建设各项指标均在2009年创下四年来的最低点。2009年经济适用房完成投资额增速、施工面积增速和新开工面积增速分别为17%、3%和-5%，远低于2006年的34%、16%和25%。显然，在追求经济利益增长的前提下，保障性住房这种不能带来直接经济利益的投资显然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房体系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供应计划难以完成成为常态 我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范，这就为政府在保障性住房问题上的严重缺位和寻租行为提供了理由。

特别是在保障性住房用地供应上缺乏最基本的法律保障，从而导致计划是计划，供应是供应，保障性住房用地完成率偏低成为常态。我们认为，加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。

3、财政因素

土地出让金是补充地方财政的重要来源，地方政府缺乏供应保障性住房用地的动力

不合理的财税体系使得地方政府每年都面临巨大的财政缺口，而不纳入财政范围的土地出让金自然成为各级地方政府的救命稻草。

不难看出，土地出让金可以在很大程度上弥补地方政府的财政赤字。2007年，地方政府财政赤字14766.67亿元，当年土地出让金收入12000亿元，土地出让金占地方政府财政赤字的比例高达81%。保障性住房用地大多是采取划拨和协议的出让方式，难以或较少产生政府收益，在财政本就紧张的前提下，地方政府对于不能带来直接经济效益的投资行为自然缺乏动力，甚至十分抵制，这也就是各级地方政府在保障性住房问题上严重缺位的原因所在。

三、国内外保障性住房模式的成功经验

1、新加坡保障性住房制度

层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策

作为一个高人口密度的城市型国家，新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策，当属“居者有其屋”计划，按收入水平将居民区分为不同的收入阶层，并为其提供相应的购房政策。具体来说，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共组屋，也可以购买，购屋首付款仅为房价款总额的5%，其余的95%可以申请贷款，期限可长达25年，每月可使用公积金还款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申请购买公共组屋，首付款为全款额的20%，余额同样可以申请贷款，并可以用公积金在20-25年的还款期内还清。月收入4000新元以上的高收入家庭，则必须按照市场价格购买商品住房。1964年开始实施的“居者有其屋”计划实施至今，新加坡已经兴建了100多万套公共组屋，使得全国84%的人口在其中安居，这种全面覆盖式的保障性住房政策使得新加坡成为世界上住房问题解决最为成功的国家之一。

在抑制投机、稳定房价方面，新加坡则有一套严格的法律制度予以约束。如购买组屋后，屋主在1年之内不得将房屋整体出租；购屋期限在5年以内的，不允许转让或者用于商业经营；另外，屋主出售购买时间不足1年的组屋将会面临高额的房产税；在申请组屋时，居民必须提供详实的资料，如发现弄虚作假的行为，申请人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，这就在很大程度上避免了投机行为的发生以及由此导致的房价飞涨。

评价：新加坡国土面积、人口数量都很小，便于信息的统计、核实与管理。因此，全面覆盖性的保障性住房政策及其相关规定能够得到有效的落实。虽然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鉴于其国情的特殊性，因此这种政策并不具有普适性。

2、美国保障性住房制度

全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑

美国是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的国家之一，其政策特点在于全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑。首先，为解决低收入者的住房问题，美国政府先后颁布了诸如《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等多项法律，为低收入人群提供低租金的公共住房、为低收入人群提供低息购房和建房贷款、提供租房和住房补贴等政策提供了全面的法律依据和法律保障。其次，发达的金融体系使得房地产抵押贷款及其证券化大行其道，为居民自建住房和购房提供了强大的资金支持。

评价：美国是典型的经济发达的地广人稀的国家，且土地私有化，这就使得自建房屋成为可能，这也成为美国房屋自有率极高的原因之一。我国实行的是土地公有制，且人口大多集中于东部经济发达地区的大中城市，自建房屋的政策无法得到推广，但是美国全面的立法保障体系和金融服务体系却值得借鉴。

3、法国保障性住房制度

法律强制与市场化运作并行

法国的保障性住房政策鲜明的体现在其独具特色的法律规定上，即规定任何开发商在开发住宅项目时，其中必须有20%的面积用于保障性住房建设，并为之提供日常的管理和维护，这就在法律的高度上保证了保障性住房的市场供给；同时通过政府专门机构的全面市场化运作，为保障性住房提供行政组织和管理保障。

评价：法国的法律硬性规定为保障性住房的供给提供了有力的保障，也杜绝了贫富分区现象的发生；全面的市场化运作杜绝了腐败现象和寻租行为，同时提高了保障性住房工程的建设效率，也降低了背上英国式的公共住房财政包袱的风险（英国由于政府出资建设的保障性住房比重过大，使得英国政府背上了沉重的财政包袱，并不得不于1936年和1980年进行了两次住房改革，以期将尽可能多的公共住房转变为私有）。

4、香港保障性住房制度 租售并举的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分为两个方面，即租房和购房两个方面。

租房方面，根据家庭的人口数量和收入水平制定相应的租房价格，并对租房资格予以严格限制。具体规定为：单身月收入4600元以下、两口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面积5.5平方米以下的，租金占该家庭收入的15%；人均租房面积达到7平方米的，租金占该家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相当于市场平均水平的30%。

住房方面，针对中低收入者，政府无偿提供土地建造住房，并以市价的60%-70%的价格出售给购房者，并由房屋委员会提供贷款担保，同时对购房者的产权予以严格限制：购房时间在5年以内的屋主不得私自出售其住房，只能以原价出售给房屋委员会；5-10年的，也只能参照当时的市价转售给房屋委员会；10年以上的，屋主可以将住房公开出售，但要把45%-55%的增值额交给房屋委员会。这在很大程度上也避免了保障性住房的投机行为的发生。

评价：租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，这部分保障性住房在很大程度上满足了中低收入家庭的住房需求，同时也给商品住房留出了足够的市场份额和发展空间，即实现了在充分保障的基础上充分发展了房地产业，具有极高的参考和借鉴意义。

5、重庆保障性住房制度典型的双轨制

不同于香港的租售双轨制，重庆模式的“双轨制”鲜明地体现在大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行宽进严出，同时放宽对于商品房的管制。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经济适用房价格卖给政府，这就从源头上杜绝了投机行为。而对于商品房管制的放宽，使得房地产市场的运行更加符合市场经济规律，并继续带动相关行业和本地区经济的发展，可谓一举两得。

四、我国保障性住房建设建议

1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房压力较大的地区推行“重庆模式”，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。

3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。

4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。

5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。

6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。

（一）保障房建设进展现状

2011年第一季度，我国房地产开发投资大范围受挫，保障房开发贷款一枝独秀。一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山，以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。

2011年我国保障性安居工程建设任务高达1000万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。根据住建部数据，截至5月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，超过2010年同期，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工8.28万套，占到全年任务的23%，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。目前看来，年我国保障房开工速度和开工率都超过了2010年同期，预计8-10月份将成为开工高潮，10月底有望实现绝大部分保障性安居工程项目开工。

（二）所面临的问题

1、制度问题

随着1000万套保障房建设的推进，未来几年我国保障房将进入分配高峰期。中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障，分配机制的公平、合理逐渐受到更多关注。目前保障房分配过程中存在瞒报、虚报、假报等不合理现象，百万富翁、公务员造假材料申请保障房福利的案例屡屡被曝光，出于对保障房数年后可以上市交易的看好，不少人试图以较低成本申请保障房，再转手倒卖以获得高额利润„„一系列现象凸显了相关法规制定、监管的空白和无力，保障房进入、退出审核机制有待进一步完善。

保障房建设难以有效推进，地方政府不积极是主要因素。多年来，我国保障房建设雷声大雨点小，由于保障性住房利润微薄，在当下土地和房地产市场暴利的吸引下，不论是地方政府，还是开发商，保障性住房都没有足够的激励，消极应付。为此，需要建立健全问责机制和激励机制，长期措施与短期措施并举，让地方政府在保障房建设上言行一致，并对在保障性住房建设上弄虚作假的官员实施问责。

2、资金来源

近年来，我国不断拓宽保障性安居工程资金来源渠道，包括中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等，基本形成了多渠道、多层次的财政投入机制。2011年我国计划建设保障性安居住房1000万套，据估算，所需投入资金约为1.4万亿元。庞大的资金需求仅仅依靠政府财政投入难以保证工程的可持续性。目前，我国保障房建设可见资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%（最多1350亿元）；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。显然，面对保障房建设所需巨大资金，财政投入只能解决其中一部分，而另一部分需要多方筹集资金，银行信贷资金是多方筹措中的一个来源。由于保障房项目涉及拆迁、开发、销售、回笼的全流程，关联方多，情况复杂、体量巨大、各地实施运作模式差异化明显，合规性和政策性风险显著，银行信贷风险较大。银行需要与有关政府部门和房地产开发商共同研究有效的资金供应方式。只有把这个问题根本解决，才能把保障房建设落到实处。

3、土地供应

住宅建设关键取决于两大资金和土地两大因素。只有资金和土地的供应得到长效保证，保障房建设方能持续推进。2011年1000万套保障房建设对土地供应提出了较大的挑战。5月12日，国土资源部公布了2011年住房土地供应计划，计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。其余各项指标也均有所提升。其中保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比2010年实际供地量增加一倍还多，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。在国家宏观调控下，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。在保障房大举提速的前提下，地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不对商品房市场造成挤出效应，需要整体增加土地供应，完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。

（1）国内保障房建设历史进程

1998年，亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。此次住房改革的目的只是政府为了借助住房消费的启动来拉动经济增长，并没有想到、更没有主动去承担政府在住房方面必须承担的公共责任。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上，极大地拉动了国民经济的增长。

从1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。

房价飞涨、民怨沸腾最终使得从2005年开始，政府不得不把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了“国八条”和“国六条”的通知，但可惜的是，由于调控措施没有打中要害，房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。从此，保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。

2009年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键在于让商品房与保障房并重，满足不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。至此，房地产改革的方向，在十年偏行偏走后终于完成纠偏，重回原点。2009年的房地产调控主要目的是纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障的轮子，让商品化与保障化双轮并行，应对不同阶层需要，特别是安抚低收入阶层、平息民怨。

（2）国外保障房建设经验总结 美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障房建设方面的经验可以概括为四大方面，一是保障房建设立法先行，二是以政府财政支付为后盾确保资金来源，三是通过金融创新想入社会资金，四是建设供给模式。

立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的最通常举措。这些国家的保障房立法主要涉及四个方面：一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。三是确保财政资金的稳定投入。各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。四是确保分配公正。在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。

以政府的财政支付为后盾，一般来说，主要有以下六种途径：预算拨款，将保障房支出纳入国家财政预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。

通过金融创新引入社会资金：一是住房抵押贷款证券化。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。

国外保障房供给方式主要有四种，一是直接建房，政府直接建房极大地增加了住房供应，对于解决低收入居民的住房问题和平抑房价起到了重要作用。二是住房补贴，各国政府的住房补贴方式可分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两种。前者为住房建设补贴(间接补贴)，后者为房租补贴(直接补贴)。建设补贴主要有两种：一是开发商的建屋补贴，通过税收减免，提供开发低息贷款以及财政拨款等方式进行补贴；二是社会出租补贴，承租户承租社会出租住宅时只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金的差额由政府直接补助给出租者。目前，多数国家的住房补贴的主要形式是房租补贴。因为租金补贴是一项帮助贫困者获得既体面又支付得起的更为经济的措施。三是减免税收，税收减免主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。与房租补贴相比，减免税政策有一定的负效应，导致了包括欧洲福利国家和美国在内的许多国家政府更大的财政支出，并加剧了租房者和购房户之间的不平等。同时，减免税收虽然能鼓励住房使用者的住房自有化倾向，却无法直接刺激住房供应。四是低息贷款，许多国家的政府为了解决低收入家庭的住房问题，综合运用财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。通过低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给低收入家庭，以此来增加公共住房的供应量。

第四篇：保障房建设的总结分析报告

保障房建设的总结分析报告

居民住房问题涉及千家万户的切身利益，建立和完善住房供应保障体系，逐步改善和解决外来工住房条件，是解决企业缺工问题，持续推动县域经济发展的迫切需要，也是提高人民生活质量、全面建设小康社会的重要举措。**县认真落实国家保障和改善民生的政策措施，扎实推进保障性住房建设，努力解决城乡住房困难群众的住房问题，取得了较为显著的成效。但在保障性住房建设和分配中，也存在资金来源渠道单

一、运行机制不完善、后续管理工作不到位、公平分配等问题。

一、**县保障房建设的主要成效

2006年以来，**县配齐配强工作力量，多方筹措建设资金，优先保障用地审批供应，严格工程质量、资金监督管理，至2012年1月底建设完工并入住保障性住房1220套9万平方米，解决1220户近4000人外来工、农民工、城镇低收入居民和企业困难职工的住房问题。已建设未完工的保障性住房2436套17万平方米左右，将解决2436户7500人左右的住房问题。

（一）限价商品房和经济适用房建设情况

**县于2007年6月动工建设“**职工公寓小区”限价商品房,规划建设用地31.98亩,共建14幢633套,建筑面积5.6万平方米，总投资8980万元，2008年10月预售，2009年10月竣工，现已全部销售给进城或外来务工人员入住。全部为60-80平方米左右的小户型套房，销售价1535-1685元/平方米，比当时同地商品房售价低1000元左右，解决633户近2000人外来工和农民工住房问题。

2010年在**县浔中镇东埔口安臵小区建设项目中配建100套90平方米以下的限价房9000平方米，工程已于2011年底全部竣工并交付使用，解决100户300余人外来工和农民工的住房问题。

2011年在城东工业区规划建设的500套经济适用住房，建筑面积约3.5万平方米，现已完成基础工程施工。在三班镇洞上紫云开发区规划建设的300套限价商品房也完成基础工程施工。

（二）廉租房和公租房建设情况 2008年投资廉租房项目共80套4000平方米，目前80套廉租房已全部竣工，其中在2011年3月底已配租入住49套，解决49户139人低收入居民住房问题。

2009年投资廉租房项目5幢共260套13000平方米，于2009年9月底动工建设，并于2011的11月和2012年1月分两批进行配租，共配租入住118套，解决118户316人低收入居民住房问题。

2010年由福建省**县鹏晖瓷厂建设的公共租赁房200套6000平方米，于2009年2月动工建设，已于2011年底全部完工并配租交付使用，解决200户企业困难职工近500人的住房问题。

2011年规划建设的600套公共租赁住房。240套已完成基础工程，240套正在3-6层主体施工，一家企业建设的120套公共租赁住房已于2012年1月底完工并交付使用，解决120户企业困难职工300多人的住房问题；

（三）城市和工矿棚户区保障房安臵情况

2010年完成150户城市棚户区拆迁改造保障房安臵和100户国有工矿棚户区因地灾搬迁保障房安臵。

2011年完成800户城市棚户区拆迁改造保障房安臵和92户国有工矿棚户区因地灾搬迁保障房安臵以及完成14套垦区危房改造职工宿舍保障房的安臵。

二、保障房建设过程中存在的主要困难和问题

（一）资金来源渠道单一，建设资金筹措较难。保障性住房资金主要靠上级和地方政府专项财政配套解决，渠道单一。公租和廉租保障性住房建设每平方米上级财政补助200-500元，而我县保障性住房建设成本低层的每平方米需要1100—1300元，高层的每平方米需要1600-1900元，每建设一平方米保障性住房，县财政需投入资金600元以上，加上前期征地拆迁、报批、配套设施建设等成本，地方财政压力较大。随着保障性住房建设力度的加大，地方财政匹配更加困难，住房公积金缴存收益有限、土地出让收益金总量不大，配套建设资金筹措较难。

（二）运行机制不完善，分配制度不健全。目前我县在保障性住房运行管理上实行的是审批核准制度，缺乏严格的家庭收入调查制度和缺乏科学严格的退出机制，使保障性住房实施的效果与预期存在较大差距。个别群众希望政府对保障房建设这块蛋糕要做大更要做好,进一步实行阳光操作切实做到公平分配，使真正需要的家庭能得到保障房。他们对保障性住房审批存有异议，认为在实际操作中的这种“申请—审批—公示”制度存在缺陷，由于家庭和个人的住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，家庭收入调查制度不够完善，缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，核定情况存在着一定的困难，无法准确审核保障对象的实际收入，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符，出现了骗租、骗购的情况。造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。

个别群众对保障性住房退出机制也存在着疑虑，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几，退出机制不完善。还有的群众表示，目前建设的廉租住房建设面积和户型基本上是小户型的，只要是符合条件，单身居民家庭能申请购买一套保障性住房，四五口人的家庭也只能申请购买一套保障性住房，在某种程度上不够合理，有失公平。一些公共租赁房由企业投资建设的，由建设单位自行安排分配，一般只能满足建设企业内部的家庭职工，租赁对象无法全部面向社会符合条件的困难家庭或职工，租赁对象受到一定的限制。

（三）缺乏住房保障管理机构，人员经费配套不足。随着保障性住房建设力度的加大，保障性住房供应管理体系工作将更为繁重。如城市低收入家庭的调查统计和确认、专项保障资金的筹集、公共租赁住房建设、廉租住房租金补贴发放和廉租房实物配租以及后续的跟踪管理、审核以及退出机制的运作等等，这些都需要有专门的机构和人员来负责实施。而**县目前住房保障管理人员全部为规划建设局其他股室的兼职人员，这些人员除了承担保障房的建设、管理及保障对象申请、审核、配租、后续管理等工作外，还承担着原本的职责业务，人手严重不足，缺乏住房保障管理机构。

第五篇：质量保障房分析

“保障住房的质量差”是由哪些因素引发的

应采取哪些措施控制质量

近年来随着我国楼市价格的上涨，我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。但“保障性住房质量差”等一系列问题也随之而来的。

保障性住房定义：

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

保障性住房建设的社会意义： 安居保障

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

产业带动

加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，2010年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

刺激消费

加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

实例举证：

两年前，张克学拿到了深圳市深云村经适房小区12栋B座12C的钥匙，但因为楼板渗水、墙体开裂等原因，新房一直没有装修。他曾拉起横幅维权，却被施工方告上法庭，诉他名誉侵权。“好不容易买到一套经适房，原本是件开心事，但房子开裂，反而搞得心烦气躁。”张克学一脸无奈。

近期，北京市大兴区住房和城乡建设委员会在保障房项目监督检查中发现，大兴区南大红门旧宫三角地８栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题。发现问题后，大兴区立即责令工程停工整改，查明原因。

截至目前，我国多地已制定出台保障房质量监管办法，对建设中的多个环节进行严格监管。然而近两年，各地的保障性住房却频曝墙体开裂、楼板漏水，这些“问题”被当地官方解释为建筑“通病”。而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在质量不高、使用“瘦身”钢筋、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。

“保障性住房质量差”因素：

1． 保障性住房施工单位专业能力不足，建设施工技术落后。2． 保障性住房施工图设计粗略，施工图审查不严格。3． 保障性住房地基基础、主体结构、建筑材料等选用不严格，合格率低。

4． 保障性住房建设中监督检查力度不够。

5． 保证性住房项目维修资金使用审批时间长，资金到位不及时。

6． 保障性住房验收程序不规范，无法及时发现问题。7． 保障性住房交通等外部配套设施的建设相对滞后。8． 少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。应采取的措施：

1、建立新的保障性住房施工单位准入制度，提高准入门槛。

2、建立新的保障性住房施工图设计审查要点，提高施工图设计审查深度。

3、建立保障性住房地基基础、主体结构、建筑材料等第三方检测制度。

4、建立保障性住房质量每月检查制度，每月对在建的保障性住房工程进行监督检查。实现在建保障性住宅小区月检查覆盖率达到100%。

5、提高单位办事效率，缩短保障性住房项目维修资金使用审批时间。

6、制定保障性住房质量分户验收实施细则，在工程竣工验收前，建设单位应组织有关参建责任单位、物业公司及业主代表进行逐套、逐户验收，并将结果向住户公示，接受监督。对未经分户验收或验收不合格的保障性住房不得交付使用。

7、配套设施与工程建设同步，争取可入住时基础设施完成。

8、设立投诉举报电话。对保障性住房质量实时监控。

从中得到的认识：

小小的保障房建设，只要地方政府解决了思想认识问题，把保障房作为自己的职责任务来抓、作为自己的政绩工程来办，就没有办不好的事情。督促监督是推进工作的最好办法，需要从中央到地方建立相适宜的配套措施，进一步加大考核惩处力度，一旦发现建设过程中的问题坚决处理责任人员，绝不姑息、绝不手软；完善监督验收制度，要特别注意事前预警、事中监理、事后检验；改革政绩考核办法，传统的GDP考核让地方政府只注重经济效益，而忽略了社会效应和环保价值。这些促进保障房建设的基础功课只要做到位了，保障房建设过程中的各类问题，都能迎刃而解。